علی اکبر قلی‌زاده*- وزارت راه‌وشهرسازی برنامه بازنگری سند طرح جامع مسکن که در 1385 به تصویب رسیده بود را در دستور کار قرار داده که در آن برنامه مسکن در چشم‌انداز 20 ساله تدوین شده بود. استدلال شده است؛ به‌رغم پوشش مناسب آن از منظر؛ برنامه، سیاست و ابزارهای قابل‌اجرا در بازار مسکن برای دهک‌های مختلف، برخی اهداف کمی تعیین شده شامل؛ میزان وام، حجم تقاضا و... با شرایط امروز سازگاری ندارد، لذا نسخه‌ به‌روزشده طرح با ابزارهای بیشتر تا اوایل سال93، نقشه‌راه دولت برای ساخت و تامین مسکن قرار می‌گیرد(دنیای اقتصاد 12 بهمن 92).
بازنگری برنامه‌ها ذاتا پدیده مثبتی تلقی می‌شود و سیاست‌گذار با ارزیابی عملکرد و بررسی کارآیی و اثربخشی سیاست‌ها و ابزارها و میزان تحقق اهداف تعیین شده، اصلاحات کلی یا جزئی در طرح جامع مسکن ایجاد می‌کند تا پوشش یا کارآیی و ثمربخشی آن ارتقا یابد.
مهم‌ترین مولفه طرح جامع مسکن پیش‌بینی تقاضای مسکن است که پایه و اساس تمامی اجزا، سیاست‌ها و ابزارهای مندرج در آن است. کالبد شکافی تغییر حجم تقاضا و البته ساختار تقاضا، مهم‌ترین نارسایی در هر برنامه‌ریزی مسکن به‌شمار می‌رود. تقاضا بر اساس پیش‌بینی جمعیت و خانوارهای تازه تشکیل شده برآورد شده بود. اشکال اصلی آن است که تنها کمیت مورد توجه بوده و به کیفیت و ساختار تقاضا و موجودی مسکن توجه نشده است (که البته گستردگی واحدهای مسکونی خالی در اثر شرایط حاکم بر بازار مسکن و محیط کسب‌وکار مزید بر علت است). کما اینکه کاهش کمبود تقاضا در سرشماری ۱۳۹۰ تثبیت بازار مسکن و روند نرمال متغیرها را به دنبال نداشته است.
بیان شده است علاوه‌بر یارانه، وام و زمین دولتی، مالیات نیز به عنوان ابزار جدید مورد توجه قرار می‌گیرد حال آنکه این موضوع در طرح جامع مسکن مفصلا مورد بحث قرار گرفته است. در ادامه نکات و مباحث کلیدی در این خصوص به اختصار توضیح داده می‌شود:
۱- نظام سازمانی تدوین طرح جامع مسکن از ابتدا با مشکلاتی همراه بوده و به نظر می‌رسد مشکل قبلی مجددا در حال تکرار است. نخست؛ تفکیک امور برنامه‌ریزی مسکن و انتقال آن به وزارت مسکن و شهرسازی(سابق) ماهیتا به‌دلیل تفکیک امور حاکمیتی و تصدیگری دولت در بخش مسکن بوده است، بنابراین بر ضرورت سیاست‌گذاری توسط نهاد سیاست‌گذار اقتصاد مسکن باید تاکید صورت پذیرد.دوم؛ شتابزدگی در انجام مطالعات بخش‌های مختلف و عمدتا بر پایه مطالعات انجام شده قبلی به نوعی اثرگذاری، کارآیی و هماهنگی میان اجزای آن را با مشکل جدی مواجه ساخت و آن را به‌مانند جزایر پراکنده و مستقل از هم درآورد.
۲- اجرای مسکن مهر در سطح گسترده ملی بخش قابل توجه منابع و ظرفیت‌های سازمانی دولت را به خود اختصاص داده و باعث شده دولت از کنترل و رصد بازار مسکن مغفول بماند ( یا اینکه اعتقاد بر آن بود، مسکن مهر قادر به حل تمامی مشکلات اقتصاد مسکن است). لذا ارزیابی دقیق و موشکافی؛ عملکرد، کاستی‌ها، بخش‌های مغفول مانده، عوامل درونی و بیرونی، نقاط قوت و ضعف، دستاوردهای این طرح بر بازنگری آن مقدم است.
۳-در تشخیص درجه و میزان بازنگری در طرح جامع لازم است به این سوال‌ها پاسخ داده شود که: بر اساس کدام معیار و مطالعات پشتیبان، طرح جامع نیازمند بازنگری جزئی تشخیص داده شده است؟ این طرح در مقایسه با قبل از اجرای آن چه تغییری در روند متغیرهای اقتصاد مسکن ایجاد کرد؟ چرا بعد از اجرای طرح جامع دست کم ۲ شوک بسیار بزرگ، وسیع و گسترده در بخش مسکن اتفاق افتاد؟ چرا شاخص‌های سهم مهم بخش مسکن نظیر؛ سهم هزینه مسکن از کل بودجه خانوارها، نسبت ارزش مسکن به درآمد مطابق هدف‌گذاری کاهش نیافت؟ چرا سهم تسهیلات از قیمت مسکن افزایش پیدا نکرد؟ چرا نوسان قیمت مسکن از شدت بیشتری برخوردار شد؟ به هرحال یافتن پاسخ این سوالات شرط لازم و مقدم بر بازنگری خواهد بود.
۴- چرا اجرای برخی برنامه‌ها؛ مثل تامین مالی مسکن مهم تلقی می‌شود و منوط به بازنگری طرح جامع نیست؟ برنامه فوری وزارت راه و شهرسازی برای تثبیت بازار و جلوگیری از جهش و تکانه قیمت و اجاره مسکن چیست؟ به‌طور کلی، برنامه جامع مسکن دارای اجزایی است که دارای ارتباط متقابل هستند لذا سیاست‌گذاری باید یکپارچه و هماهنگ باشد.
بازنگری کلی در طرح جامع مسکن به دور از هرگونه شتاب‌زدگی با اولویت ارزیابی عملکرد آن، بهره‌گیری از تمامی ظرفیت‌های علمی، نهادی و اجرایی در سطح کشور حائز اهمیت فراوان است. تامین مسکن گروه‌های میان درآمد و تثبیت بازار مسکن علاوه‌بر اثرات درون بخشی در سطح اقتصاد ملی نقش منحصر به فردی در رشد اقتصادی و توسعه مالی خواهد داشت. در هر حال به این نکته باید توجه داشت؛ تعهدات دولت ناشی از برنامه‌های قبل؛ فضایی برای تکیه برنامه‌ها بر یارانه‌های گسترده دولت در این بخش باقی نمی‌گذارد. به این منظور تدوین مبانی نظری بر پایه شناخت علمی بازار، پایه‌ریزی اهداف، سیاست‌ها و ابزارهای مناسب با بهره‌گیری از تجارب گذشته و همچنین تجارب سایر کشور‌ها، کمک قابل توجهی به تدوین طرح جامع، کارآمد به همراه بالاترین اثربخشی ارائه می‌کند.
* مدرس اقتصاد مسکن