علی اکبر قلی‌زاده*- در کشورهایی نظیر ایران که بخش مسکن از نوسان بالایی برخوردار است، سیاست‌گذاران با چالش‌های فشار تورمی مواجهند و همزمان دنبال به حداقل رساندن اثرات تورمی هستند. اینکه نوسانات بخش مسکن منجر به نوسان شدید در سطح قیمت کالاها و خدمات خواهد شد یا اینکه تورم، شوک‌های ادواری قیمت و اجاره مسکن را به دنبال دارد، موضوع بسیار مهم در نظریه‌های اقتصاد مسکن به شمار می‌رود. نظر به اهمیت بخش مسکن در ابعاد تولید، سرمایه‌گذاری، تورم و توزیع درآمد، عدم توجه به ارتباط نوسانات بخش مسکن با توجه به سهم بالای آن از سرمایه‌گذاری و نقش مهم آن در نوسانات اقتصادی، دولت و بانک مرکزی را در رسیدن به وظیفه تثبیت اقتصادی و تحقق اهداف اقتصاد کلان ناکام خواهد گذاشت.

ارتباط تورم و بخش مسکن به عنوان یکی از موضوع‌های بسیار مهم است؛ چرا که نوسانات بخش مسکن نه تنها محیط اقتصادی را متاثر می‌سازند، بلکه ثبات سیستم مالی را هم تحت تاثیر قرار می‌دهد. در سال‌های اخیر، بازار مسکن همواره با نوسانات سوداگرانه مواجه بوده است و همین موضوع اهمیت نظارت، سیاست‌گذاری و کنترل بازار مسکن را مضاعف می‌سازد.

هدف مهم برنامه‌های توسعه بخش مسکن در ایران دستیابی به رشد اقتصادی شتابان همراه با تثبیت قیمت‌ها بوده است، اما رشد قابل توجه قیمت‌ها و بالا بودن سطح تورم به یکی از مهم‌ترین اهرم‌های فشار و تهدید جدی برای تثبیت نظام اقتصادی و سیاسی برای اقتصاد ایران تبدیل شده است.

رشد مستمر و شتابان قیمت و اجاره مسکن در اقتصاد ایران از سال‌های اولیه دهه پنجاه، همراه با افزایش چشمگیر درآمدهای نفتی کشور آغاز شده و در سال‌های اخیر تشدید شده و به یکی از حادترین مشکلات اقتصادی و اجتماعی ایران تبدیل شده است.

افزایش درآمدهای نفت و عدم قابلیت جذب اقتصادی، محدود بودن فرصت‌های سرمایه‌گذاری رقیب از منظر میزان بازدهی و درجه ریسک، به جذابیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و سوداگری در این بخش افزوده که خود اثرات گسترده درون بخشی و برون بخشی به دنبال داشته است.

پیامدهای درون بخشی شامل دامنه وسیعی از مشکلات به‌ویژه تامین مسکن اقشار کم درآمد و جوانان می‌شود.علاوه‌بر آن، پیامد‌های برون‌بخشی جهش و نوسانات بخش مسکن مواردی مثل: ایجاد فشارهای تورمی، جذابیت اندک سرمایه‌گذاری در سایر بخش‌های اقتصادی است که خود اثرات مخرب اجتماعی و فرهنگی را در بر داشته است.

تشکیل، انبساط و فروپاشی حباب‌های قیمتی و نوسان بازار مسکن منجر به نوسان شدید سطح قیمت کالاها و خدمات و اختلال در بازارهای مالی و سرمایه خواهد شد. وجود نوسان در بازارهای مختلف، یکی از نظریه‌های جدید در قلمرو اقتصاد کلان بوده که به‌دلیل اختلال در فرآیند جاری اطلاعات صحیح در بازار پدید آمده و نادیده گرفتن این عامل، هزینه‌های سنگینی بر اقتصاد ملی تحمیل خواهد کرد. بنابراین اثرات تورم بر بازار مسکن به عنوان یکی از بحث‌های مهم است و سیاست‌گذاران باید به آن توجه کنند و با کمک ابزارهای پولی و مالی آن را کنترل کرده و شاخص‌های اقتصاد کلان را بهبود بخشند.

علاوه‌بر آن، با افزایش قیمت مسکن، ارزش وثیقه‌ای افزایش یافته و عرضه اعتبارات رو به افزایش می‌گذارد. اعتبارات اگر به کانال‌های تولید و سرمایه‌گذاری راه پیدا کند، می‌تواند اثرات مثبت به دنبال داشته باشد. در غیر این صورت دور باطل اثرات مخرب آن تشدید خوهد شد.

تجربیات گذشته نشان داده است، تسهیلات پرداختی به بخش‌های دیگر نیز به سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات راه پیدا کرده است.

قیمت و اجاره مسکن می‌تواند تحت تاثیر انتظارات تورمی قرار گیرد، یا اینکه بر آن موثر واقع شود. افزایش ثروت از طریق بالا رفتن قیمت، می‌تواند انتظارات تورمی را به دنبال داشته باشد.

خانوارها با احساس افزایش ثروت از طریق بالا رفتن قیمت مسکن، مصرف خود را بالا می‌برند، زیرا افزایش ثروت پس‌انداز را کاهش می‌دهد. بنابراین اگر افزایش عرضه به‌دلیل محدودیت‌ها و تنگناهای اقتصادی پاسخگوی افزایش تقاضا نباشد، فشارهای تورمی تشدید می‌شود. افزایش قیمت مسکن به سرعت انتظارات تورمی بخش خصوصی را بالا می‌برد که در پی تشدید تورم واقعی حاصل می‌شود. در نهایت افزایش قیمت مسکن می‌تواند علامتی به بانک مرکزی ارائه دهد که بخش خصوصی در انتظار تورم بالاتر است. این اطلاعات ممکن است بر انتظارات بانک مرکزی از تورم آینده اثر بگذارد.

از سوی دیگر، افزایش انتظارات تورمی می‌تواند این احساس را در تولید‌کننده و مصرف‌کننده مسکن به وجودآورد که قیمت مسکن در آینده افزایش خواهد یافت و عکس‌العمل آنها موجب افزایش قیمت مسکن و تشدید آن خواهد شد. زیرا مصرف‌کنندگان به‌منظور جلوگیری از زیان افزایش قیمت، سریع‌تر اقدام به خرید مسکن می‌کنند و تولید‌کننده به‌منظور به‌دست آوردن سود بیشتر تلاش می‌کند با تاخیر در زمان فروش در دوره اوج‌گیری قیمت مسکن، از سود بیشتری برخوردار شود.

همچنین تغییرات تورم انتظاری عامل مهمی در تغییرات اجاره واقعی مسکونی می‌باشد و این نتیجه با تخمین مدل‌ها نیز سازگار است.

نتیجه‌گیری: تورم تاثیر مثبت و معنی‌داری بر اجاره واقعی مسکونی دارد. همچنین تاثیر تورم انتظاری بر اجاره مسکن بیشتر از تورم غیر انتظاری است. به عبارت دیگر از یکسو مالکان مسکن در افزایش اجاره‌ها، انتظارات تورمی را نیز دخالت داده و این عامل بیشتر از تورم غیرانتظاری برای آنها اهمیت دارد.

از سوی دیگر اجاره مسکن بیش از یک پنجم وزن شاخص قیمت کالاها و خدمات مصرفی را تعیین می‌کند که خود عامل مهمی در پیدایش و تشدید تورم است.

* عضو هیات علمی دانشگاه بوعلی سینا و مدرس اقتصاد مسکن