سیاست‌گذاری مسکن باید تغییر کند
نوبت تحریک تقاضای مسکن
دنیای اقتصاد- مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، وام جدید ۳۵ میلیونی خرید مسکن را در کلان‌شهرها ناکافی دانست و گفت: گام‌های بعدی بانک مرکزی برای پوشش مناسب قدرت خرید لازم است. علی چگینی با اشاره به اینکه نبود وام موثر خرید در سال‌های اخیر به افزایش اجارهنشینی و تعداد خانه‌های خالی دامن زد، افزود: در حال حاضر تعداد واحدهای مسکونی در کشور از حجم خانوارها بیشتر شده و در این شرایط وزنه سیاست تحریک تقاضا باید سنگین‌تر شود؛ طوری که برای تامین ۳۰ درصد قدرت‌خرید مسکن به بالای ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات نیاز است.
دنیای اقتصاد- مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، وام جدید ۳۵ میلیونی خرید مسکن را در کلان‌شهرها ناکافی دانست و گفت: گام‌های بعدی بانک مرکزی برای پوشش مناسب قدرت خرید لازم است.علی چگینی با اشاره به اینکه نبود وام موثر خرید در سال‌های اخیر به افزایش اجارهنشینی و تعداد خانه‌های خالی دامن زد، افزود: در حال حاضر تعداد واحدهای مسکونی در کشور از حجم خانوارها بیشتر شده و در این شرایط وزنه سیاست تحریک تقاضا باید سنگین‌تر شود؛ طوری که برای تامین ۳۰ درصد قدرت‌خرید مسکن به بالای ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات نیاز است.دفتر اقتصاد مسکن با اعلام جدیدترین وضعیت بازار از کاهش جزئی قیمت مسکن در آذر خبر داد. تحلیل مدیرکل دفتر اقتصادمسکن از آثار افزایش وام خرید
وقت تحریک تقاضای مسکن
علی چگینی: اصول‌اقتصاد می‌گوید با سبقت تعداد آپارتمان‌ها از حجم خانوار، وزن سیاست‌های سمت‌تقاضا باید سنگین شود
تبعات نبود وام موثر خرید در سال‌های اخیر را می‌توان در افزایش اجارهنشینی و خانه‌های‌خالی مشاهده کرد
بازار نیازمند گام‌های بعدی بانک‌مرکزی
گروه مسکن- فرید قدیری: دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی با مطالعه تحلیلی نسبت به سطح نیاز بازار مسکن به وامخرید و همچنین آثار اقتصادی محرومیت یا دسترسی خریداران به این نوع تسهیلات‌بانکی اعلام کرد: وام جدید ۳۵میلیون‌تومانی آماده پرداخت توسط بانک‌مسکن، لازم اما ناکافی ارزیابی می‌شود و بانک‌مرکزی باید سریع‌تر گام‌های بعدی را در جهت توانمندسازی قدرت متقاضیان مسکن به خصوص ساکنان کلان‌شهرها بردارد.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن با تشریح جزئیات این مطالعه و تاکید بر ضرورت شتاب سیستم‌بانکی در ساختارسازی بازارهای پولی و رهنی مرتبط با بازار مسکن، گفت: مطابق اصول اقتصادی، رونق در بازار مسکن از طریق به کارگیری دو دسته سیاست شامل تحریک طرف عرضه یا تحریک طرف تقاضا یا استفاده توام از آنها می‌تواند، اتفاق بیفتد که با شرایط موجود بازار، سیاست تحریک‌تقاضا باید در اولویت باشد.
علی چگینی در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» افزود: مطابق سرشماری نفوس‌ومسکن سال۹۰، در مقابل ۲۱ میلیون و ۶۰۰ هزار واحدمسکونی در کشور، ۲۱ میلیون و۱۸۵ هزار خانوار وجود دارد که نشان می‌دهد، تعداد واحدها از تعداد خانوارها سبقت گرفته و نرخ تراکم خانوار در واحدمسکونی متوازن شده است، در چنین شرایطی اغلب صاحبنظران اقتصادی بر سنگین‌شدن وزن سیاست تحریک طرف تقاضا تاکید دارند.
مدیرکل برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه برای تحریک تقاضا باید سهم وامخرید از قیمت مسکن افزایش پیدا کند، گفت: قدرت خرید وام‌مسکن بانک‌مسکن از ۳۱مترمربع درسال۸۳ به ۵مترمربع در نیمه‌اول سال۹۲ تقلیل پیدا کرده که با سقف‌جدید و تصویب وام ۳۵میلیونی، این سهم به ۱۲ تا ۲۰درصد می‌رسد، در حالی که برای بازسازی قدرت وامخرید در حد همان سهم ۳۰درصدی سال۸۳، امروز باید لااقل ۱۲۰ میلیون تسهیلات‌بانکی به خریداران پرداخت شود.
چگینی افزود: باید بین وام مسکن‌مهر و وام خرید مسکن تمییز قائل شد. وام مسکن‌مهر از طریق پول پرقدرت و خط‌اعتباری بانک‌مرکزی تامین و به بازار تزریق می‌شد، اما منابع وام خرید از داخل بازار و پول در گردش و موجودی افراد - نقدینگی- تامین می‌شود و این وام آثار تورمی به همراه ندارد.
علی چگینی با تشریح مطالعه‌ای که دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی انجام داده، ضمن یادآوری مباحث انحرافی سال‌های اخیر در ارتباط‌سازی بین پرداخت وامخرید و افزایش قیمت‌مسکن، اعلام کرد: در سال‌هایی که جامعه تقاضا در بازار مسکن از دسترسی به وامخرید محروم شده بود و این تسهیلات متناسب با تورم افزایش پیدا نکرد، قیمت مسکن ۵۷۰درصد رشد کرد و تبعات عدم‌استفاده از این ابزار بانکی عملا در افزایش اجارهنشینی و تعداد خانه‌های خالی بروز کرد، چون قدرت‌خرید وجود نداشت.
متن تحلیل اقتصادی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی به شرح زیر است:
۱- براساس قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، کمک به تامین مسکن آحاد جامعه از وظایف حاکمیت بوده و وزارت راه و شهرسازی به عنوان نهاد سیاست‌گذار در این حوزه به شمار می‌رود. از سوی دیگر، یکی از مبانی حقوق شهروندی، کاهش دغدغه آحاد جامعه جهت تامین مسکن است؛ براین اساس در بسیاری از کشورهای توسعه یافته، سهم بالایی از قیمت مسکن از محل وام مسکن (در برخی از کشورها، ۱۰۰ درصد قیمت مسکن) تامین شده و خرید مسکن، عملا از محل درآمدهای آتی و نه پس انداز گذشته خانوار صورت می‌پذیرد. (خانوار با پول نقد، اقدام به ساخت یا خرید مسکن نمی‌کند.) در همین راستا بازارهای رهنی نیز کمک شایانی به تامین مالی مسکن می‌کند؛ براین اساس انتظار می‌رود بانک مرکزی به عنوان نهاد سیاست‌گذار در این حوزه، ساختار سازی و توسعه بازارهای پولی و رهنی را سرعت بخشد (بستر قانونی این موضوع نیز در ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن فراهم می‌باشد).
۲- بازار مسکن همانند هر بازار دیگری از دو بخش عرضه و تقاضا تشکیل شده است؛ بر اساس اصول اقتصاد، تحریک تولید می‌تواند توسط سیاست‌های سمت عرضه، تقاضا یا هردو (متوازن) صورت پذیرد. بسیاری از صاحبنظران اقتصاد مسکن بر این باورند که با کاهش شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی باید وزن سیاست‌های سمت تقاضا افزایش یابد؛ براین اساس و با عنایت به نتایج رسمی سرشماری سال‌های گذشته، انتظار می‌رود سهم وام خرید مسکن از قیمت مسکن افزایش یابد؛ این در حالی است که به‌رغم کاهش پیوسته شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی(که مبین رشد بیشتر تولید مسکن از خانوارهای کشور است)، سیاست‌های سمت تقاضا کمرنگ شده و سهم وام خرید از قیمت مسکن کاهشی بوده است؛ به طوری که براساس جدول ذیل، قدرت خرید وام مسکن در تهران که در سال ۸۳ حدود ۳۱ متر مربع مسکن بود، هم اکنون(پس از ۹ سال) به عدد ۵ مترمربع کاهش یافته و درصورت ادامه این روند در ۹ سال آتی، قدرت وام مسکن، کفاف خرید تنها یک متر مربع مسکن در تهران را خواهد داشت!
حتی اگر ثبات در سهم وام خرید از قیمت مسکن، مدنظر قرار گیرد، باید در سال جاری، وام خرید مسکن(در مقایسه با وام ۱۸ میلیونی سال ۸۳) به حدود ۱۲۰ میلیون تومان افزایش یابد. براین اساس، مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش وام به ۳۵ میلیون تومان، لازم، ولی غیرکافی ارزیابی می‌شود به طوری که نسبت این تسهیلات به قیمت متوسط یک آپارتمان در تهران و سایر کلان‌شهرها حدود ۱۲ الی ۲۰ درصد و در شهرهای متوسط حدود ۳۰ درصد است. لذا انتظار می‌رود در گام‌های بعدی، با افزایش وام، شاهد تاثیرگذاری بیشتر آن بر قدرت خرید متقاضیان مسکن، خصوصا در کلان‌شهرها باشیم.
۳- بازار مسکن در کوتاه مدت از عوامل متنوع درون و برون بخشی متاثر می‌شود؛ در صورتی که برخی تحلیل‌های تک بعدی، علت افزایش قیمت مسکن را محدود به وام خرید مسکن معرفی می‌کنند و با اعمال نگاه صفر و یک، هرگونه افزایش در این وام، را زیر سوال می‌برند. این مساله علاوه بر از بین بردن اصلی‌ترین کارکرد نظام تامین مالی، تبعات دیگری همچون افزایش اجاره نشینی و افزایش خانه‌های خالی را به همراه داشته است. ضمن اینکه بر اساس مبانی نظری و تجربی، مهم‌ترین عامل موثر بر قیمت مسکن در بلند مدت، نقدینگی و تورم بوده و قیمت مسکن همسو با تورم رشد می‌کند. به عبارت دیگر حتی درصورت نبود وام خرید مسکن، این بازار ناچار از افزایش قیمت اسمی به منظور بازیافت قیمت واقعی خواهد بود. گواه این مطلب نیز افزایش ۵۷۰ درصدی قیمت مسکن در تهران طی ۹ سال گذشته (۹۲-۸۳)، به‌رغم ثبات در میزان وام خرید مسکن است.
ارسال نظر