واکنش «عرضه» به افت قیمت در بازار مسکن

دنیای اقتصاد- در محله‌هایی از تهران که دست‌کم در دو سال گذشته نوعی مسابقه بین بسازوبفروش‌ها برای تخریب و نوسازی ساختمان‌های با عمر کم، شکل گرفته بود، طی ماه‌های اخیر، سرعت تکمیل آپارتمان‌های در حال احداث به‌شدت کاهش پیدا کرده و نگرانی‌هایی را برای شرکا (مالکان ساختمان‌های تخریبی) به‌وجود آورده است. سازنده‌ها در واکنش به کاهش قیمت مسکن که این وضعیت را برای ماه‌های آتی نیز برقرار ارزیابی می‌کنند، فعلا از هزینه بیشتر در ساخت‌وساز منصرف شده‌اند. کارشناسان برای خنثی‌سازی این واکنش، استفاده از ابزارقانونی شهرداری‌های مناطق در برخورد با ساختمان‌های نیمه‌کاره را پیشنهاد می‌کنند. سرعت تکمیل ساختمان‌ها کند شد

واکنش بسازوبفروش‌ها به کاهش‌قیمت

شهرداری‌تهران طبق ضوابط‌ پروانه‌ها نسبت به برخورد با پروژه‌های نیمه‌کاره اقدام کند

نیمه‌کاره نگه‌داشتن آپارتمان‌های در حال‌ساخت با هدف گذر از موج کاهشی قیمت‌ به سود سازنده است یا ضرر او؟

گروه مسکن- فرید قدیری: مالکان آپارتمان‌هایی که در دو سال گذشته تحت‌تاثیر بازار گرمی بسازوبفروش‌های متقاضی ملک‌کلنگی، فضای‌سکونتی نه‌چندان سالخورده‌شان را در اختیار عوامل تخریب ساختمان گذاشتند تا حداکثر ظرف مدت ۱۸ماه صاحب واحد نوساز و بزرگ‌تر از قبل شوند، به زودی با خسارت سنگین ناشی از رفتار تازه شرکای خود مواجه خواهند شد.

بسازوبفروش‌ها در محله‌هایی از تهران که تخریب و نوسازی ساختمان‌های مسکونی میانسال در آنجا به نوعی رقابت درون‌محله‌ای تبدیل شده، هم‌اکنون سرعت ساخت‌وساز را عمدا کند کرده‌اند تا سر فرصت درباره خسارتی که روند کاهشی قیمت ‌مسکن به سودشان وارد می‌کند، تصمیم بگیرند!

این سازند‌‌ه‌ها که در نیمه‌اول امسال رکورد زمانی تخریب‌ساختمان و احداث سازه‌جدید را از نرخ طبیعی ۱۵ تا حداکثر ۲۴ماه، به حدود ۱۱ماه کاهش داده بودند، اخیرا فعالیت در ساختمان‌های در حال‌احداث را به حالت نیمه‌تعطیل درآورده‌اند.

هم‌اکنون در برخی ساخت‌وسازهایی که سازه در مرحله ناز‌ک‌کاری قرار دارد، کار کلا تعطیل شده است و در ساختمان‌هایی که تازه عملیات فونداسیون یا سقف‌زنی آغاز شده، سرعت به یک‌دوم رسیده است. سال گذشته از آنجا که بازار شاهد افزایش ماهانه قیمت‌مسکن بود، بسازوبفروش‌ها در سرعت تعریف و بهره‌برداری از پروژه‌های مسکونی در تهران افزایش چشمگیری اعمال می‌کردند تا در یک زمان ثابت، از طریق آپارتمان‌سازی بیشتر، سود حاصل از سرمایه‌گذاری در این بخش را برای خود افزایش دهند. طبق آمار بانک‌مرکزی در سال ۹۱، میزان سرمایه‌گذاری سازنده‌های مسکن در بخش «تکمیل» ساختمان‌های مسکونی در حال‌ساخت در کشور و در تهران به ترتیب ۱۹۸ و ۲۱۹ درصد نسبت به سال ۹۰ افزایش پیدا کرد. اما در نیمه‌دوم امسال از آنجا که چشم‌انداز سود فروش آپارتمان قابل‌‌تامل نیست، نه‌تنها تقاضا از طرف بسازوبفروش‌ها برای مشارکت با مالکان کاهش پیدا کرده که در تکمیل پروژه‌‌هایی که سال گذشته در قالب مشارکت کلید خورده بود نیز اختلال به‌وجود آمده است.

در جریان کاهش قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر، دامنه افت قیمت واحدهای نوساز بیشتر بوده و همین موضوع نگرانی بسازوبفروش‌ها را از فرجام ساختمان‌هایی که به زودی آماده عرضه به بازار می‌شود، افزایش داده و باعث اقدام عمدی برخی از این گروه برای توقف مراحل تکمیل شده است.

قابل‌کنترل توسط شهرداری

در این میان گشت شهربان وابسته به شهرداری‌های مناطق که هفتگی از ساخت‌وسازها در محله‌ها بازدید می‌کند می‌تواند به‌واسطه آنچه در متن پروانه ساختمانی بابت پرهیز از توقف عمدی فعالیت، قید شده است، جلوی کندکاری بسازوبفروش‌ها را بگیرد و مانع آن شود، البته مشروط به اینکه از طرف نهادهای نظارتی، این ماموریت ذاتی به شهرداری ‌تهران تکلیف شود. در حال حاضر اگر چه پلیس‌ساختمان وابسته به شهرداری‌تهران در محله‌هایی که بیشترین ساخت‌وساز در آنها جریان دارد، گشت‌های روزانه انجام می‌دهند، اما به نظر می‌رسد عمده ماموریت پلیس‌ساختمان بررسی و ثبت تخلفات ساختمانی همچون اضافه‌بنا، تغییرکاربری یا پیش‌آمدگی نمای ساختمان‌ها باشد و شاید کمتر به سرعت ساخت‌وساز و مقایسه روند موجود با سرعت ماه‌های گذشته توجه شود.

در ساخت‌وساز‌های مشارکتی در تهران فرمول محاسبه سهم سازنده و مالک ساختمان تخریب‌شده از تعداد واحدهای نوساز، از ۴۰درصد-۶۰درصد در سال‌های قبل به ۳۰درصد به ۷۰درصد در سال۹۱ تغییر پیدا کرد. علت بیشترشدن سهم مالک، افزایش ارزش‌ زمین بود که باعث شد سهم مالکان به خاطر قیمت‌زمین در مقابل سهم سازنده به خاطر کمتربودن هزینه‌ساخت، بیشتر شود.

با سهم جدید مالکان در پروژه‌های مشارکتی، به‌طور متوسط مالک یک واحدمسکونی با هر مقدار متراژ مساحت، می‌تواند بین ۵/۱ تا ۲ برابر آنچه پیش‌از تخریب صاحب آن بوده را بعد از نوسازی و تحویل ساختمان، مالک شود به طوری‌که در برخی پروژه‌ها، دو واحد مسکونی به یک نفر می‌رسد و در برخی دیگر، مساحت واحد جدیدتر برای آن فرد بزرگ‌تر می‌شود. تبدیل ملک کنونی افراد به دارایی بزرگ‌تر در جریان تخریب و نوسازی ساختمان‌ها، بازار مشارکت‌درساخت را طی سال‌های اخیر در تهران گرم کرده بود، اما به‌واسطه حرکت تازه بسازوبفروش‌ها، بعید است در ما‌ه‌های آتی، مشارکت‌کنندگان پروژه‌های قبلی بتوانند به سلامت از این بازار خارج شوند. بسازوبفروش‌ها اگر چه برای شروع پروژه‌های مشارکتی با تک‌تک مالکان یک ساختمان‌ قرارداد منعقد می‌کنند، اما همین افراد در زمان مقتضی به عناوین مختلفی همچون نبود مصالح‌ساختمانی، ورشکستگی و... پروژه‌ را با تاخیر روبه‌رو می‌کنند. در این میان، رسمی نبودن برخی قراردادهای مشارکتی و اکتفای شرکا به امضای قرارداد مشارکت‌درساخت در بنگاه‌ها بدون قطعی‌کردن آن در دفترخانه‌ها باعث می‌شود حق‌وحقوق و همچنین تعهد طرفین به یکدیگر آنچنان قابل‌استناد و پیگیری نباشد. بررسی‌های میدانی در تهران نشان می‌دهد: طی ۴ ماه اخیر بیشترین فشار کاهشی در قیمت مسکن متوجه آپارتمان‌های نوساز شده، طوری‌که کاهش متوسط ۱۱ تا ۱۵ درصدی قیمت مسکن برای نوسازها به مراتب بیشتر از این رقم بوده است.

در محله‌هایی از تهران که تابستان سال گذشته متوسط قیمت واحدمسکونی نوساز مترمربعی ۶ میلیون تومان بود، هم‌اکنون این نرخ به کمتر از ۵/۴ میلیون تومان رسیده است.

هر چند در پروژه‌‌های مشارکتی، سهم طرفین و قیمت فروش واحد به مالکان از زمان شروع به تخریب مشخص می‌شود، اما سهم بسازوبفروش از مابقی واحدهای مسکونی آن پروژه است که سود نهایی را برای سازنده رقم می‌زند. قیمت این بخش از واحدها - سهم بسازوبفروش- امروز در مقایسه با سال گذشته به طرز قابل توجهی کاهش پیدا کرده است. هم‌اکنون با کندشدن سرعت ساخت‌وساز، از یک‌طرف پیش‌خریداران نگران زمان تحویل واحد خود هستند و از طرف دیگر سازنده‌ها به انتظار تغییر مسیر قیمت نشسته‌اند. این در حالی است که طبق پیش‌بینی‌هایی که درباره آینده کوتاه‌مدت بازار مسکن وجود دارد، قیمت‌ها حداکثر ثابت خواهند بود، اگر کاهش تورم سطح قیمت‌مسکن را دوباره پایین‌تر نکشد! به این ترتیب سود مورد انتظار بسازوبفروش‌هایی که ساختمان‌های در حال ساخت را به صورت نیمه‌کاره رها کرده‌اند در ماه‌های آتی هیچ تغییری نمی‌کند.

توصیه اقتصادی به بسازوبفروش‌ها

کارشناسان اقتصادی در این باره توصیه می‌کنند: در این مقطع اگرچه قیمت مسکن کاهش پیدا کرده اما در مقابل، هزینه‌ نهاده‌های تولید مسکن از جمله مصالح‌ساختمانی نیز در مقایسه با دو سال گذشته به شدت پایین آمده است؛ بنابراین چنانچه بسازوبفروش‌ها با تکمیل و تحویل واحدهای مسکونی، در ماه‌های باقیمانده از سال۹۲ پروژه‌های جدید تعریف کنند، این بار قیمت تمام‌شده نیز همچون قیمت فروش برای آنها کاهش پیدا می‌کند و عملا سود نهایی حاصل از پروژه‌های فعلی و پروژه‌های جدید متعادل خواهد شد.