علیرضا جعفری* یکی از مهم‌ترین مسایل روز جامعه مساله تامین مسکن، کنترل قیمت آن و توجه به نیاز مسکن اقشار کم درآمد است. مساله‌ای که بدون توجه به ویژگی‌های چند بعدی آن نمی‌توان به راهکاری مناسب برای حل کردنش دست یافت. از این رو ارایه هرگونه طرحی از سوی دولت‌ها جهت مدیریت مسکن و بازار آن می‌تواند توجهات زیادی را به خود جلب کند. این روزها بحث طرح مسکن اجتماعی به جای طرح مسکن مهر شنیده می‌شود. طرح مسکن مهری که ضرورت بازنگری در اجرای آن بر هیچ کس پوشیده نبود. در این نوشته تلاش می‌کنیم چند سوال را مطرح کنیم. ۱- مسکن اجتماعی چیست؟ ۲- مکان یابی اجرای طرح مسکن اجتماعی چگونه است؟

۳- نحوه تامین منابع مالی طرح چگونه است؟ ۴- مدل مشارکت مردم تهران چیست؟ ۵- مخاطبان اصلی طرح کدامند؟ ۶- تاثیر آن بر کنترل قیمت مسکن چیست؟ اینها گوشه‌ای از مسایلی هستند که در نگاه نخست می‌توان به صورت کلی در مورد مسکن اجتماعی مطرح کرد.

مسکن اجتماعی مسکنی است که روی زمین‌های دولتی از سوی حکومت‌های محلی یا همان شهرداری‌ها ساخته می‌شود و نهادهای حمایتی اجتماعی نیز در ساخت و معرفی گروه‌های هدف برای دریافت این واحدها با دولت و شهرداری‌ها همکاری می‌کنند. این تعریف چند نکته کلیدی را در برمی‌گیرد.

اول اینکه این نوع مسکن روی زمین‌هایی که مالکیت آن برای دولت است، احداث می‌شود. در همین بخش نخست چند مساله مطرح می‌شود. نخست اینکه چرا روی زمین‌های دولتی؟ مهم‌ترین دلیل آن این است که عمده قیمت مسکن به واسطه قیمت عرصه است که دولت‌ها تلاش می‌کنند با استفاده از عرصه در اختیار خود قیمت تمام شده مسکن را پایین آورند. ثانیا عرصه آزاد قابل احداث مسکن در کلانشهرهایی همچون تهران به چه میزان وجود دارد؟ آیا این طرح همانند طرح مسکن مهر به حاشیه شهرها منتقل می‌شود؟ راهکار جلوگیری از انتقال طرح به حاشیه شهرها چیست؟

دومین نکته که در تعریف مسکن اجتماعی مستتر می‌باشد، این است که مجری طرح را حکومت‌های محلی (شهرداری‌ها) به نمایندگی از دولت معرفی می‌کند. این به این معنا است که دولت متصدی اجرای طرح است. آیا تصدی‌گری دولت در این امر براساس تجربیات گذشته امری معقول است؟

سومین نکته گروه‌های هدف این طرح می‌باشد. به طور واقعی مسکن در ایران به دلیل ساختار کلان اقتصاد تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای با ارزش شده و به عنوان دارایی در سبد خانوار شناسایی شده است. متقاضیان این کالای سرمایه‌ای به دو گروه عمده تقسیم می‌شوند. متقاضیان مسکن به عنوان متقاضای کالای سرمایه‌ای و متقاضیان مصرفی یا تقاضای واقعی،

گروه هدف مورد اشاره در تعریف در گروه متقاضیان واقعی و مصرف‌کنندگان قرار دارند. این دسته از متقاضیان گونه‌بندی‌های مختلفی دارند، گونه اول آن دسته از مردم هستند که توانایی خرید مسکن را با درآمد خود دارند و نیاز به استفاده از تسهیلات و حمایت دولت ندارند. دسته دوم مردمی هستند که به صورت ترکیبی توان خرید مسکن را دارند یعنی بخشی از درآمد خود و بخشی از تسهیلات دولتی. دسته سوم آن گروهی از مردم هستند که در دهک‌های پایین جامعه هستند و نیازمند حمایت دولتی به صورت صد در صد جهت تامین مسکن می‌باشند. دسته سوم به صورت مستقیم به عنوان گروه هدف مسکن اجتماعی شناخته می‌شوند.

اما توجه به چند نکته در این مورد نیز ضروری به نظر می‌رسد. در طرح مسکن اجتماعی نهادهای عمومی مثل شهرداری‌ها به اجاره‌داری واحد‌های تولید شده به دهک‌های پایین درآمدی اقدام می‌کنند. این طرح در دهه ۷۰ به صورت اجاره به شرط تملیک با اقساط طولانی مدت ۱۵ ساله مطرح شد. اما در کشوری مثل ایران که زمین و مسکن به صورت دارایی با ارزش تبدیل شده‌اند. جاذبه‌ای برای اجاره واحد‌ها نیست و خانوارها بیشتر به دنبال مالکیت هستند تا اجاره. همچنین هزینه نگهداری این واحد‌ها که به صورت اجاره‌ای در اختیار اجاره‌نشین قرار می‌گیرد برای دولت‌ها بسیار بالا است.

مساله دیگری که در مورد مسکن اجتماعی مطرح می‌شود، شیوه تامین منابع مالی و نحوه مشارکت عموم مردم در این طرح است. با توجه به شرایط اقتصادی امروز جامعه بدون احتساب قیمت عرصه هزینه ساخت یک متر مربع بنای با کیفیت به صورت خالص حدود ۱۰ میلیون ریال خواهد بود. طبق آمار و اطلاعات موجود، متقاضیان واقعی که گروه هدف این طرح هستند، بر اساس هرم سنی جمعیت، ازدواج‌های صورت گرفته، توانایی اقتصادی از نظر درآمدی حدود ۳۰ درصد تقاضای واقعی مسکن را شکل می‌دهد. تولید مسکن برای این تعداد خانوار با هزینه‌های ذکر شده احتیاج به نقدینگی و اعتبار بالایی دارد که در بودجه سال ۹۳ اشاره‌ای به آن نشده است. همچنین توجه به مسایلی چون نحوه اجرای پروژه‌ها، استفاده از تکنولوژی‌های نوین در بحث صنعتی‌سازی، احداث کیفی بناها، ساخت مسکن دارای هویت معماری اسلامی ایرانی، تولید انبوه، سریع و ارزان مسکن بسیار ضروری است که تاکنون جزییات طرح منتشر نشده و نمی‌توان آن را ارزیابی کرد. اما آنچه از طرح مشخص است این است که دولت در کلانشهر‌هایی همچون تهران با محدودیت اراضی آزاد جهت احداث مسکن مواجه است.

وجود بافت‌های فرسوده در کلانشهر‌ها و بهره‌مندی از مکانیزم معاوضه برای ساکنین و مالکین بافت‌های فرسوده که عمدتا جزو گروه‌های هدف طرح مسکن اجتماعی هستند و فرسودگی بناهایی که در آنها ساکن هستند به عنوان یک تهدید بالقوه و مساله فوق استراتژیک در سطح ملی مطرح است، به منظور آزاد سازی عرصه مورد نیاز، همراه کردن مشارکت عموم مردم در طرح، حفظ هویت بومی و فرهنگی محلی که طی سال‌های متمادی شکل گرفته است، حذف قیمت عرصه در شهر با استفاده از روش معاوضه طی دوره اجرای طرح که در نهایت منجر به کنترل و کاهش قیمت تمام شده مسکن برای گروه‌ها و اقشار کم درآمد جامعه می‌شود، تمرکز بر بازیابی هویت معماری اسلامی ایرانی در درون کلانشهرها و هدایت منابع ملی در قالب طرح پولی با همکاری وزارت اقتصاد، بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی و شهرداری‌ها در توسعه شهرها و... جملگی از دلایلی است که می‌توان از ظرفیت تولید مسکن برای گروه‌های کم درآمد در سطح بافت‌های فرسوده اشاره کرد. مطالب ذکر شده مختصری بود از آنچه که در مسکن اجتماعی انتظار اجرای آن می‌رود.

* رییس سازمان نوسازی شهر تهران