توصیه‌های طراح مسکن‌اجتماعی به دولت: تعجیل جایز نیست
ترتیب زمانی دو گزینه تامین‌مسکن
گروه مسکن - هاجر شادمانی: مسوولان بخش مسکن در این دولت خیلی بیشتر از دوره‌های قبل تحت سوال نمایندگان مجلس از بابت علت بی‌پاسخ گذاشتن جامعه متقاضی طرح‌های حمایتی تامین‌مسکن قرار گرفته‌اند. شاید اگر مسوولیت وزارت راه‌وشهرسازی در تکمیل پروژه‌های ناتمام مسکن‌مهر نبود، روند فعلی - که در آن نه برنامه مدونی برای مدل‌های جدید تدوین شده و نه جزئیات قابل‌قبولی از تدابیر احتمالی اعلام شده است- می‌توانست به عنوان بزرگ‌ترین نقطه‌ضعف دولتی که پیش‌از تشکیل، به طرح‌های از پیش‌نوشته خود برای بازار مسکن اشاره کرده بود، محسوب شود.
اما وضع موجود حکایت از دو راهی این وزارتخانه دارد. دولت از یک‌‌سو باید برای تکمیل نزدیک به یک میلیون واحد مسکونی‌مهر منابع مالی لازم را از سیستمی -بانک‌مرکزی- که حاضر به تزریق ریالی اضافه‌تر از پرداختی‌های چهار سال اخیر نیست، تدارک ببیند و از سوی دیگر به فکر اجرای مسکن‌اجتماعی برای گروه‌های خاص است. فردین یزدانی، برنامه‌ریز و طراح مدل‌های میان‌مدت تامین‌مسکن از جمله مسکن‌اجتماعی در این زمینه معتقد است: دولت نباید در اجرای مسکن‌اجتماعی تعجیل به خرج دهد. عضو تیم نویسندگان طرح جامع مسکن با تاکید براینکه تمرکز همزمان بر ادامه مسکن‌مهر و شروع مسکن‌اجتماعی اثربخشی مطلوب نخواهد داشت، اعلام کرد: طرح جدید نباید با سرعت و تیراژ انبوه به اجرا دربیاید.
شما عضو تیم نویسندگان طرح جامع مسکن هستید که برای اولین‌بار مسکن‌اجتماعی را در سال۸۵ در قالب این طرح در کشور معرفی کردید. مسکن‌اجتماعی یعنی چه؟
مسکن اجتماعی در واقع واحدهای مسکونی است که با حمایت همه جانبه دولت ساخته می‌شود، صرفا برای اقشار و گروه‌های بسیار کم درآمد که توان ورود به بازار مسکن آزاد یا هیچ گونه فعالیت اعم از اجاره یا خرید مسکن را ندارند.
مسکن اجتماعی مخصوص چند دهک است و چه دهک‌هایی را شامل می‌شود؟
مسکن اجتماعی حداکثر بیش از چهار دهک را شامل نمی‌شود، به ویژه این طرح باید روی دهک‌های یک تا سه تمرکز ویژه داشته باشد.
در مورد اولویت واگذاری در میان دهک‌های گفته شده هم لازم است ذکر شود که ممکن است اقشاری در برخی مناطق در دهک‌های یک تا سه قرار داشته باشند، اما مالک مسکنی نامتناسب و غیرانسانی باشند که می‌توان مسکن اجتماعی را به صورت ساخت و ساز روی زمین واحد مسکونی آنها و بهبود شرایط سکونتی این افراد اجرا کرد. بنابراین، سازماندهی مسکن اجتماعی در قالب نوسازی و بهسازی سکونتگاه‌های واقع در محدوده بافت‌های فرسوده نیز یکی از اشکال مناسب و صحیح اجرای این طرح محسوب می‌شود.
مسکن‌اجتماعی تاکنون در کدام کشورها به اجرا درآمده است؟
مسکن اجتماعی در اکثر کشورها اجرا شده و موفق هم بوده است، کشورهایی نظیر هنگ‌کنگ، تایوان و سایر کشورهای شرق آسیا مانند ژاپن. همچنین مسکن اجتماعی در حوزه اسکاندیناوی و همچنین کشورهای اروپایی مانند آلمان، فرانسه و انگلستان نیز اجرا شده و هنوز هم در بسیاری از کشورها فعال و در حال اجرا است.
منتها در مورد ایران باید این نکته را مورد تاکید قرار داد که مسکن اجتماعی به طور کلی شامل طیفی از روش‌های تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد جامعه است که به فراخور این اقشار باید انواع مناسب خود را داشته باشد.
نباید چنین تصور شود که مسکن‌اجتماعی تنها یک راه حل و یک راهکار تامین مسکن دارد بلکه با توجه به تنوع نیازهای تامین مسکن می‌تواند به اشکالی همچون ساخت مسکن ملکی، استیجاری، اجاره به شرط تملیک، جایگزینی با سکونتگاه‌های غیر رسمی و حتی پانسیون‌ها و حتی مسکن‌های اشتراکی برای کارتن‌خواب‌ها و افراد بی‌خانمان، تامین شود.
از سوی دیگر، هر کدام از کشورهایی که طرح مسکن اجتماعی به صورت موفق در آنها به اجرا درآمده است ورژن بومی مسکن اجتماعی را متناسب با نیازهای ملی و منطقه‌ای خود اجرا کرده است، بنابراین در مورد ایران هم باید مسوولان مدل ایرانی و سازگار با وضع بازار ایران را طراحی کنند که نیاز به کار کارشناسی دقیق دارد.
مسکن اجتماعی در ایران هم سابقه اجرایی داشته یا اینکه فقط در حد طرح و مطالعه مطرح بوده است؟
مسکن اجتماعی از زمان برنامه دوم توسعه مطرح شد. اولویت اجرای این طرح هم براساس برنامه دوم توسعه این بود که با مکانیزم اجاره‌داری باشد و شرکت‌های اجاره‌داری با ورود دولت‌های محلی مثل شهرداری‌ها تاسیس شوند و اداره این واحدها را به دست بگیرند، اما این طرح در عمل تبدیل به شکل دیگری به نام مسکن اجاره به شرط تملیک شد که در قالب این طرح دولت واحدهایی را در تیراژ محدود می‌ساخت و در اختیار اقشار هدف قرار می‌داد. در نهایت نتیجه هم این شد که تا امروز به این طرح توجه جدی صورت نگرفت.
علت این بی‌توجهی چه بود؟
بخش عمده‌ای از این بی‌توجهی به این برمی‌گردد که سیاست‌گذاران و مجریان، به جای کار روی سیاست‌های تدریجی، آرام و اثربخش، راهکارهای ساده‌تر، سریع‌تر و با تیراژ انبوه واحدها را انتخاب می‌کردند.
وزیر راه‌وشهرسازی می‌خواهد مسکن اجتماعی را جایگزین مسکن‌مهر کند، آیا جایگزین شدن این دو با هم به صلاح بازار مسکن است؟
دولت باید در پکیج سیاست‌گذاری‌های خود برای بخش مسکن، بازار را به بازارهای متفاوت تقسیم کند. در این تقسیم عمدتا سه گروه پردرآمدها، گروه‌های متوسط یا میان درآمد و گروه‌های کم‌درآمد یا ضعیف، قابل طبقه‌بندی است. خط‌مشی اساسی دولت در این برنامه باید این باشد که در جاهایی که افراد می‌توانند نیازهای خود را در بازار آزاد تامین کنند آنها را به بازار آزاد ارجاع دهد و میزان دخالت خود در بازار مسکن را متناسب با شکست بازار افزایش دهد. به این معنا که مهم‌ترین بستر دخالت دولت برای تامین مسکن باید گروه‌های کم‌درآمد باشد که نمی‌توانند در بازار آزاد مسکن مورد نیاز خود را تامین کنند. در مورد اقشار متوسط هم لازم است دولت با راه‌حل‌های کارآمدتری از مسکن‌مهر که بیشتر متمایل به بازار باشد و سرمایه ملی کمتری صرف آن شود، در جهت تامین مسکن این قشر اقدام کند. اما، مسکن مهر پروژه‌ای بود که به‌رغم آنکه گروه‌های زیادی از اقشار متوسط را صاحبخانه کرد، اما هزینه‌های بسیار بالایی به اقتصاد تحمیل کرد. این در حالی است که برای خانه‌دار کردن این قشر راه‌های با هزینه کمتری مانند وام‌های پرقدرت ساخت، کنترل نوسانات بازار مسکن و... وجود دارد که دولت می‌تواند روی آن تمرکز کند. به عبارت دیگر، دولت برای تامین این اقشار باید به راه‌حل‌هایی بیندیشد که با حداقل هزینه ملی مسکنی با بیشترین کیفیت برای این قشر تامین شود. در واقع شکل مداخله دولت برای تامین مسکن اقشار متوسط باید مداخله غیرمستقیم باشد. اما در مورد اقشار کم درآمد یا همان دهک‌های یک تا چهار، مداخله مستقیم دولت ضروری است. از سوی دیگر، دولت باید ضمن انجام کامل تعهداتی که هم‌اکنون در مورد واحدهای باقی مانده از مسکن مهر وجود دارد به صورت کامل روی مسکن اجتماعی متمرکز شود، چرا که اجرای همزمان دو طرح باعث می‌شود که هیچ یک از این دو به نتیجه و اثربخشی مطلوب نرسد.
مسکن اجتماعی بهتر است اجاره‌ای باشد یا ملکی؟
اجاره‌ای یا ملکی بودن مسکن اجتماعی باید در نقاط مختلف متناسب با سطح و نوع نیاز تعیین شود. در واقع برای ملکی بودن یا اجاره‌ای بودن مسکن‌اجتماعی، الزامی وجود ندارد. مسکن اجتماعی همچنین می‌تواند ترکیبی از این دو شکل باشد.
یکی از پیشنهادهای مطرح برای اجرای مسکن اجتماعی، ساخت‌و‌ساز در بافت‌های فرسوده از طریق مشارکت با مالکان واحدهای فرسوده است، این طرح را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
این راهکار می‌تواند یکی از راه‌حل‌های مناسب و موثر باشد، ولی نمی‌تواند به تنهایی کل نیاز به مسکن اجتماعی را پوشش دهد. بنابراین مسوولان در دولت نباید با مطلق‌انگاری تنها به دنبال یک راهکار برای ساخت یا واگذاری مسکن اجتماعی باشند.
ارسال نظر