وام مسکن به کدام سو؟

دنیای اقتصاد- در آستانه‌ برگزاری نشست‌مشترک نمایندگان بانک‌مرکزی و وزارت راه‌وشهرسازی برای تدوین بسته عملیاتی رونق‌ مسکن، واسطه‌های بازار تسهیلات خرید مسکن با شناختی که از ذائقه متقاضیان پیدا کرده‌اند، می‌گویند: شکل مطلوب هر نوع تغییر و تحول در نظام تامین‌مالی طرف تقاضا باید در «رعایت رابطه‌ منطقی بین قیمت‌مسکن با میزان‌وام و سطح‌دستمزدها با اقساط‌وام» تعریف شود. در این میان مدیرعامل فرابورس - بازار رسمی اوراق ۲۰میلیونی خرید مسکن - می‌گوید: بهتر است سبدی از انواع تسهیلات خرید با مبالغ و دوره‌های بازپرداخت متنوع طراحی شود تا دهک‌های مختلف درآمدی متناسب با نیاز، بتوانند وام دریافت کنند. «دنیای‌اقتصاد» در آستانه مذاکره‌بانکی برای رونق‌مسکن، بررسی می‌کند

مطلوب‌ترین «تغییر» در وام‌مسکن

مدیرعامل فرابورس: بانک‌مرکزی سبدی از وام‌خرید با مبالغ و دوره‌های بازپرداخت متنوع ارائه کند

دلالان بازار غیررسمی مبادله وام‌خرید: متقاضیان به امید رسمی‌شدن بازار، فعلا خرید نمی‌کنند

گروه مسکن- بهشاد بهرامی: دلالان بازار غیررسمی تسهیلات خرید مسکن با شناختی که از ذائقه متقاضیان پیدا کرده‌اند، شکل مطلوب هر نوع تغییر و تحول در نظام تامین‌مالی طرف تقاضا را در «رعایت رابطه‌ منطقی بین قیمت‌مسکن با میزان ‌وام و سطح‌دستمزدها با اقساط‌وام» تعریف می‌کنند.

اولین جلسه کمیته مشترک بانک‌مرکزی و وزارت راه‌وشهرسازی برای تدوین بسته عملیاتی رونق مسکن قرار است امروز -طبقه گفته مشاور مالی وزیر- برگزار شود تا مجموعه طرح‌هایی که در این وزارتخانه طی دو ماه اخیر بابت تاسیس صندوق‌های سپرده‌گذاری مسکن در بانک‌ها و همچنین راه‌اندازی بازار رهن تهیه شده، با مقامات پولی‌وبانکی کشور در میان گذاشته شود. آن‌طور که وزیر راه‌وشهرسازی پیش‌تر اعلام کرده بود، دولت برای آزادسازی پرداخت وام خرید مسکن، بنا ندارد به سیستم بانکی ارقامی را بابت مبلغ یا شرایط تسهیلات تکلیف کند. اما واسطه‌های خرید و فروش انواع وام‌های خرید مسکن می‌گویند: برای پاسخگو کردن بانک‌ها به متقاضیان‌ مسکن آن هم از کانال رسمی، لازم است سلیقه و توان متقاضیان تسهیلات لحاظ شود. در این میان مدیرعامل فرابورس به عنوان مجری و ناظر در بازار رسمی عرضه اوراق ۲۰میلیونی خرید مسکن به «دنیای‌اقتصاد» گفت: بانک‌مرکزی برای فعال کردن تقاضای بالقوه در بازار مسکن و رونق بخشیدن به معاملات مصرفی، بهتر است سبدی از انواع تسهیلات خرید با مبالغ و دوره‌های بازپرداخت متنوع را طراحی کند تا دهک‌های مختلف درآمدی متناسب با نیاز بتوانند تسهیلات ریز و درشت دریافت کنند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در بازار غیررسمی وام خرید مسکن که از ۴ سال پیش با ممنوع‌کردن بانک‌ها در پرداخت این وام، شکل گرفت، هم‌اکنون وام ۱۰۰ میلیونی با نرخ بالای ۲۵درصد به شرط بازپرداخت حداکثر ۵ سال داده می‌شود. این وام از جمله اولویت‌های وزارت راه‌و‌شهرسازی برای طرح در کمیته‌مشترک است که البته قرار است نرخ سود آن به حداکثر ۱۴درصد و طول بازپرداخت به حدود ۱۰سال تغییر پیدا کند تا دارندگان درآمدهای متوسط در تهران بتوانند با دریافت آن اقدام به خرید کنند.

متقاضیان وام، چشم‌انتظار

هم‌اکنون خرید و فروش وام مسکن در بازارهای غیررسمی رنگ و بوی پاییزی به خود گرفته است. فعالان بازار وام مسکن می‌گویند متقاضیان برای ورود به بازار، چشم انتظار وضعیت بازار مسکن طی چند ماهه پایانی سال هستند. به گفته آنها، توافق به دست آمده در مذاکرات ژنو از یک‌سو و تدابیر دولت برای ارائه بسته‌های جدید تسهیلات مسکن از سوی دیگر دو عامل مهم در تغییر شرایط فعلی بازار خرید و فروش وام خواهد بود.

به گزارش «دنیای اقتصاد» اعلام خبر تدوین بسته‌های جدید تسهیلات مسکن از سوی تیم جدید مستقر در وزارت راه‌وشهرسازی در دو ماه گذشته سبب شد تا قدری متقاضیان بازار وام مسکن خرید یا فروش وام را به تعویق بیندازند و به امید ایجاد مسیری جدید در راه تسهیلات‌دهی بازار مسکن از بازار خارج شوند. در ادامه راه اما گرم شدن دور جدید مذاکرات ژنو و طولانی شدن تدوین بسته‌های جدید مالی بخش مسکن باز هم ورود متقاضیان به بازار را به تعویق انداخت.

یکی از فعالان بازار وام در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» از کاهش درخواست متقاضیان برای خرید و فروش وام در ۲ ماه گذشته خبر داد و گفت: در شرایط فعلی معاملات بازار وام راکد است. تقاضای موثر برای خرید وام وجود ندارد و تعداد انگشت‌شماری از متقاضیان هم که به بنگاه‌ها مراجعه می‌کنند به دنبال فروش وام خود هستند. کاهش توان بازپرداخت وام‌ها از سوی خریداران و تغییر شرایط بازار سکه و دلار ۲ عاملی بود که این فعال بازار در تحلیل علت کاهش تعداد متقاضیان بازار وام مسکن عنوان کرد و افزود: بازار وام بیشتر به شرایط سایر بازارها به ویژه بازار ارز بستگی دارد، علاوه بر این مردم در چند ماه گذشته بیشتر به نتیجه مذاکرات هسته‌ای چشم دوخته بودند. فعال دیگری در خصوص نحوه فعالیت بانک‌ها در بازار وام مسکن اظهار کرد: با وجود موافقت دولت با آزادسازی وام خرید این نوع تسهیلات هنوز در لباس «وام مضاربه» ارائه می‌شود. علاوه بر این با توجه به توان پایین خریداران مسکن در شرایط فعلی بیشتر متقاضیان به دنبال وام‌های زیر ۱۰۰ میلیون تومان هستند. او در توضیح علت تقاضای بیشتر برای وام‌های زیر ۱۰۰ میلیون تومان گفت: بسیاری از وام‌های بالای ۱۰۰ میلیون تومان با نرخ سود ۲۶ تا ۲۷ درصد با بازپرداخت یک دوره ۳ تا ۵ ساله ارائه می‌شوند که اقساط ماهانه آنها حداقل ۳ میلیون تومان است و در توان عده زیادی از متقاضیان مصرفی بازار نیست.

تنوع بخشی در بسته تسهیلات مسکن

اعلام خبر تدوین بسته‌های جدید تسهیلات اگرچه بازار غیررسمی معاملات وام مسکن را راکد کرد، اما نتوانست وضعیت خرید و فروش اوراق وام مسکن در بازار رسمی فرابورس را تغییر دهد. مدیرعامل فرابورس با بیان اینکه وضعیت معاملات اوراق رهنی مسکن در ۲۰ روز گذشته تغییری نداشته است، اظهار کرد: معاملات اوراق ۲۰ میلیون تومانی مسکن در فرابورس روندی متعادل را سپری می‌کند. امیرهامونی مدیرعامل فرابورس در پاسخ به این سوال که در شرایط کنونی تدوین چه نوع بسته تسهیلاتی شرایط بازار را با نیاز واقعی متقاضیان هماهنگ خواهد کرد؟ به «دنیای اقتصاد» گفت: مهم ترین نکته این است که بتوانیم تنوع لازم را در بخش ابزار و تسهیلات مسکن ایجاد کنیم. شاید متقاضیانی در بخش مسکن باشند که خواهان وام با دوره بازپرداخت کوتاه‌تر و مبلغ بالاتر باشند بنابراین اگر این نوع ابزار تدوین نشده باشد؛ باعث خروج این متقاضیان از بازار می‌شویم. او ادامه داد: از سوی دیگر ممکن است اقشاری متقاضی مسکن باشند، اما خواهان وام ۱۰۰ میلیون تومانی نباشند و به مبلغی پایین‌تر با طول بازپرداخت طولانی‌تر نیاز داشته باشند، به همین دلیل به نظر می‌رسد تنوع بخشی در بازار تسهیلات مسکن موثر باشد. هامونی با اشاره به موضوع انتشار خبر «افزایش وام خرید مسکن و صندوق‌های سپرده‌گذاری» تصریح کرد: بحث اوراق رهنی مسکن با موضوع تسهیلات مسکن متفاوت است. تقویت بازار رهنی از جمله سیاست‌های انبساطی بازار است که منجر به تقویت قدرت خرید و افزایش دوره پرداخت اقساط (از ۱۰ به ۲۰ سال) می‌شود. او اضافه کرد: مهم‌تر اینکه اگر به فرض بانک مسکن بپذیرد که در قالب صندوق‌های سپرده‌گذاری وام اعطا کند، می‌تواند از محل اقساط پرداخت شده منبع جدیدی برای پرداخت وام‌های جدید پیدا کند و از این طریق قدرت وام دهی خود را بالا ببرد. او به ابزار «اوراق بهادار با پشتوانه وام» و «اوراق بهادار با پشتوانه دارایی» اشاره کرد و افزود: این دو ابزار که نوع دوم شبیه تسهیلات مسکن است به همراه تقویت تسهیلات مسکن در بورس می‌تواند بسته تسهیلات ارائه شده را با نیاز واقعی بازار هماهنگ‌تر کند. به گفته هامونی، در شرایط فعلی که نیاز به مسکن وجود دارد؛ اما توانایی خرید از سوی متقاضیان وجود ندارد می‌توان از طریق تنوع‌بخشی به بسته تسهیلات بخش مسکن تقاضای بالقوه بازار را به بالفعل تبدیل کرد. هامونی با بیان اینکه بازار سرمایه پذیرای اجرای بسته‌های جدید تدوین شده در بخش تسهیلات خواهد بود پیشنهاد داد: به عنوان مثال برای تقویت تسهیلات مسکن در بورس می‌توان از طریق تغییر نرخ سود، میزان وام یا زمان بازپرداخت وام را برای شرایط مالی متقاضیان تنظیم و ارتباط وام خرید مسکن با بازار تقاضا را در یک سطح واقعی و کاربردی تعریف کرد.