اتصال مسکن به بازار مالی مدرن

دنیای اقتصاد- وزیر راه و شهرسازی در جلسه‌ مشورتی با مدیران بازار سرمایه و روسای شرکت‌های سرمایه‌گذاری وابسته به بانک‌ها، با بیان اینکه بانک مرکزی منابع سیستم بانکی را در حالت خط قرمز اعلام کرده و عملا امکان تداوم وابستگی پروژه‌های عمرانی در ۲ حوزه راه و مسکن به «بودجه دولتی» و «اعتبارات بانکی» وجود ندارد، از آنها خواست مسیرهای جدید تامین‌مالی را به‌خصوص از طریق ابزارهای موجود در بازار سرمایه، به دولت پیشنهاد دهند. در این جلسه حمید پورمحمدی، قائم‌مقام سابق بانک مرکزی، ۶ پیشنهاد متناسب با اوضاع کنونی اقتصاد کشور، به وزیر ارائه کرد و گفت: آمارها از میزان سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی نگران‌کننده است و دغدغه‌ها در این بخش باید در احکام بودجه سال ۹۳ لحاظ شود.همچنین معاون سازمان بورس و اوراق بهادار نیز یکی از شروط اولیه را برای تامین مالی بخش مسکن از طریق بازار سرمایه، رعایت اصل «شفافیت» به عنوان قاعده اصلی این بازار عنوان کرد و گفت: متاسفانه،سرمایه‌گذاران ساختمانی در بورس به علت ابهام مالی برخی شرکت‌ها نمی‌توانند تحلیل کنند در پایان سال چقدر سود عایدشان می‌شود. شرکت‌های ساختمانی باید سهامداران را شرکای واقعی بدانند و در تقسیم سود به‌طور شفاف عمل کنند. عباس آخوندی در این نشست اعلام کرد: انحصار بانک مسکن در پرداخت تسهیلات مسکن را خواهد شکست و بازار وام مسکن را رقابتی می‌کند. در جلسه مدیران بازارسرمایه و عباس آخوندی چه گذشت؟

شروط «بورس» در تامین‌مالی مسکن

۶ پیشنهاد عاجل از طرف قائم‌‌مقام سابق بانک‌مرکزی به وزیر راه‌وشهرسازی: دغدغه‌های مالی‌ را تا دیر نشده در ستاد‌اقتصادی دولت برای لحاظ در بودجه۹۳ اعلام کنید

روایت آخوندی از خط‌قرمز ترسناک بانک‌مرکزی

حمید پورمحمدی: شاخص‌‌ها در بخش‌ساختمان منفی و نگران‌کننده شده است

معاون سازمان بورس: شرکت‌های ساختمانی برای استفاده از تسهیلات بازارسرمایه باید اصل «شفافیت» به عنوان قاعده این بازار رعایت کنند و سود واقعی را تقسیم کنند

گروه مسکن- فرید قدیری: تصمیم عباس آخوندی برای قطع وابستگی پروژه‌های عمرانی در دو حوزه راه و مسکن به منابع سنتی -بودجه دولت و اعتبارات بانک‌مرکزی- سه‌شنبه شب از طریق وزیر و مشاور مالی او با مدیران بازارسرمایه، مقامات سابق بانک‌مرکزی و همین‌طور روسای شرکت‌های سرمایه‌گذاری بانک‌های خصوصی در میان گذاشته شد.

این نشست اگرچه انتظارات وزیر را از بابت همفکری با دست‌اندرکاران نظام تامین‌مالی برای دریافت نسخه‌های عملیاتی، برآورده نکرد و بیشتر به جلسات درددل‌گویی پیمانکاران با دولت شباهت داشت، اما توصیه‌هایی که دو تن از مقامات ارشد سابق و فعلی بانک‌مرکزی و سازمان بورس در پایان نشست خطاب به آخوندی مطرح کردند، نقشه‌راه جامعی برای نحوه خلق تسهیلات مالی در بخش راه‌ومسکن محسوب شد.

وزیر راه‌وشهرسازی پیش‌تر درباره علت تصمیم خود برای فاصله‌ انداختن بین پروژه‌های عمرانی و بانک‌مرکزی، عامل تورم و نقدینگی ناشی از استقراض بانکی را مطرح کرده بود، اما دوشنبه‌شب در نشست خصوصی مشترک با سرمایه‌گذاران این قبیل پروژه‌ها و مدیران بازارهای پول و ‌سرمایه، به روایت جالبی از رییس‌کل بانک‌مرکزی اشاره کرد که نشان داد دولت در این مقطع به اجبار باید راه‌های جدید تامین‌مالی را برای مسکن و سایر پروژه‌های ساختمانی اتخاذ کند.

آخوندی در این نشست اعلام کرد: در وضع موجود، بانک‌مرکزی مدام ما را می‌ترساند و می‌گوید اغلب بانک‌ها قرمز هستند و منابع برای پرداخت تسهیلات ندارند، لذا باید خودمان به فکر تجهیز منابع باشیم و مدل‌هایی را از طریق وزارت اقتصاد به کار بگیریم. همچنین در نظر دارم انحصار وام مسکن و صندوق سپرده‌گذاری را در بانک‌مسکن بشکنم تا پرداخت وام در این حوزه رقابتی شود.

راهکارهای قائم‌مقام سابق بانک‌مرکزی

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، حمید پورمحمدی قائم‌مقام سابق بانک‌مرکزی در نشست دوشنبه‌شب، در پاسخ به عباس آخوندی در خصوص چاره‌جویی برای به کارگیری مدل‌های جدید تامین‌مالی مسکن، با تاکید براینکه شش پیشنهاد عاجل قابل طرح است، گفت: آمارهای مقدماتی بانک‌مرکزی در خصوص وضعیت شاخص‌ها در بخش ساختمان که البته هنوز منتشر نشده، نشان می‌دهد نرخ رشد ارزش‌افزوده بخش ساختمان منفی و نگران‌کننده است، همچنین نرخ رشد سرمایه‌گذاری در این بخش نیز نگران‌کننده است، از طرفی میزان اعتبارات عمرانی سال گذشته بسیار ناچیز بود و در سال جاری نیز با فرض اینکه مجلس با اصلاحیه بودجه موافقت کند، باز اعتبارات عمرانی ناچیز است. بنابراین این اوضاع پیام‌خوش به شما (خطاب به وزیر) نمی‌دهد که احساس کنید حوزه همواری جلوی شما است، اما این فقط نگرانی شما نباید باشد؛ به هرحال معیشت ۵/۳ میلیون خانوار در کشور به حوزه پیمانکاری پیوند خورده و باید به‌نحوی برای این حوزه فکر شود.

قائم مقام سابق بانک‌مرکزی که از طرز گفته‌هایش در نشست دوشنبه‌‌شب این‌طور برداشت شد که او در حال حاضر در ستاد اقتصادی دولت عضویت دارد، خطاب به آخوندی تاکید کرد: اولین اقدام شما باید تغییر رویکرد نسبت به بودجه باشد. بودجه عمرانی کفاف هیچ‌کاری را نمی‌دهد و رویکرد استفاده از آن باید عوض و تبدیل به مشوق برای بخش‌خصوصی شود تا منابع محدود آن برای اهرم‌کردن پروژه‌ها مورد استفاده قرار بگیرد.

دومین پیشنهاد، رجوع به قانون بودجه امسال و اجرای روش‌های مشارکت با بخش‌خصوصی موجود در این قانون است که البته گیرهایی در این روش‌ها وجود دارد که دولت باید آنها را رفع کند.

پورمحمدی درباره پیشنهاد سوم نیز گفت: امکان انتشار ۶ هزار میلیارد تومان اوراق خزانه اسلامی برای دولت وجود دارد که در این اوراق نرخ سود نباید از نرخ تورم کمتر باشد و دولت باید زودتر آن را ابلاغ کند.

قائم‌مقام سابق بانک‌مرکزی همچنین درباره پیشنهادهای بعدی نیز تصریح کرد: جلسه ستاد اقتصادی و کمیسیون اقتصادی هیات‌دولت با موضوع تدوین احکام بودجه سال آینده شروع شده و در جریان است؛ بنابراین توصیه می‌کنم آقای آخوندی دغدغه‌هایشان را هرچه سریع‌تر گردآوری و برای لحاظ در بودجه، اقدام کنند. وزارت راه‌وشهرسازی می‌تواند از ابزارهای نوین تامین‌مالی نیز به جای روش‌های سنتی استفاده کند و در نهایت کارگروه فوری شامل وزیر، نماینده بانک‌مرکزی، نماینده وزیر اقتصاد، نماینده بخش‌خصوصی و نماینده سازمان بورس را برای تبدیل پیشنهادها به مقررات و عملیاتی کردن آنها تشکیل دهد.

مقررات بورس برای تامین‌مالی مسکن

در نشستی که برای مشاوره مالی به وزیر راه‌وشهرسازی برگزار شد، معاون سازمان بورس و اوراق‌بهادار ضمن انتقاد از عملکرد شرکت‌های ساختمانی در بورس، شروط اولیه برای حضور بخش مسکن‌وساختمان در بورس و تامین‌مالی از این طریق را تشریح کرد.

علی حسینی، معاون نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس رعایت اصل «شفافیت» به عنوان قاعده اصلی بازار سرمایه را شرط ورود ساختمانی‌ها به بورس عنوان کرد و گفت: متاسفانه شفافیت در بخش ساختمان خیلی سخت شده چون در پروژه‌های ساختمانی به رغم ارزش‌افزوده‌ای که در پایان هر سال عاید پروژه می‌شود، سرمایه‌گذار نمی‌تواند تحلیل کند که در پایان سال چقدر سود به دست می‌آورد؛ بنابراین عاملان این پروژه‌ها نتوانسته‌اند به سرمایه‌گذاران و سهامداران اطمینان دهند به همین خاطر است که سرمایه‌گذاران ساختمانی برخلاف باطن پروژه، همیشه در بورس ضرر می‌کنند!

معاون سازمان بورس تصریح کرد: ما برای ورود این بخش به بازار سرمایه حتما سختگیری خواهیم کرد تا حس مشارکت‌پذیری شرکت‌های ساختمانی و اینکه مردم را در پروژه خود واقعا شریک بدانند و سود و زیان پروژه را به مساوات بین سهامدار و سرمایه‌گذار تقسیم کنند، تقویت شود. نمی‌شود شرکت‌ها از آورده مردم در بورس، تامین‌مالی شوند، اما نوبت به تقسیم سود که می‌رسد، شفافیت مالی در میان نباشد.

حسینی در پایان با تاکید براینکه شفافیت جزئی از قاعده بازار سرمایه است، گفت: اگر قرار باشد تامین مالی مسکن از بانک‌ها به سمت بورس منتقل شود باید ساختمانی‌ها سازوکار بازار سرمایه را قبول کنند و مثلا نرخ سود اوراق که همیشه همان رقم علی‌الحساب به خریداران پرداخت می‌کنند را واقعی تعیین کنند.

گلایه‌های سرمایه‌گذار یک آزادراه

تعدادی از سرمایه‌گذاران طرف قرارداد با وزارت راه‌وشهرسازی، نشست مالی دوشنبه‌شب وزیر راه‌وشهرسازی را فرصت تلقی کردند و به جای کمک مشورتی به او، خواسته‌ها و مطالبات‌شان از دولت قبلی را پیش‌ کشیدند.

سرمایه‌گذار ارزان‌ترین پروژه آزادراهی در دست ساخت در کشور در این نشست اعلام کرد: به دلیل آنکه دولت به قراردادی که با ما دارد احترام نگذاشته، در حال حاضر اصل و فرع سود سرمایه‌گذاری در این آزادراه برای ما به ۸درصد رسیده است و اصلا توجیه ندارد. یکی از بانک‌های کشور اخیرا پیشنهاد داد اگر این پروژه ۳۰درصد سوددهی دارد حاضر به مشارکت است که خب چنین رقمی قابل تحقق نیست؛ بنابراین از دولت جدید می‌خواهم برای این پروژه چاره‌اندیشی کند.

لغو قریب‌الوقوع انحصار وام در«بانک‌مسکن»

گروه مسکن- هاجر شادمانی: وزیر راه‌‌وشهرسازی با طرح این سوال که چرا امتیاز پرداخت وام مسکن باید به صورت انحصاری در اختیار بانک‌مسکن باشد، گفت: تا این لحظه مدافع شکست و لغو این امتیاز انحصاری هستم و تلاش می‌کنم از طریق بانک‌مرکزی فضای رقابتی بین همه بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات مسکن ایجاد کنم.

عباس آخوندی تامین مسکن را از طریق صندوق‌های پس‌انداز بانکی یکی از راهکارهای مناسب تجهیز سرمایه در این بخش عنوان کرد و گفت: امکان تشکیل صندوق پس‌انداز سپرده‌گذاری مسکن باید به صورت رقابتی برای تمام بانک‌ها فراهم شود اما در وضعیت موجود بانک مرکزی تاکید می‌کند که بانک‌ها منابعی برای تجهیز سرمایه در بخش مسکن ندارند، به این ترتیب لازم است هر چه سریع‌تر با هماهنگی بانک مرکزی و وزارت اقتصاد و دارایی، مدل‌های مختلفی برای تجهیز سرمایه در بخش مسکن فعال کنیم.

آخوندی با بی‌معنی دانستن انحصار تجهیز سرمایه بخش مسکن در اختیار بانک‌مسکن، از پیگیری موضوع گسترش صندوق‌ها در سیستم بانکی نیز خبر داد.

وزیر راه و شهرسازی همچنین با بی‌معنی دانستن انحصار دولت در مالکیت شهرک‌های مسکونی و شهرهای جدید خاطرنشان کرد: امکان واگذاری این شهرها به بخش خصوصی هم وجود دارد و ما در این زمینه نیاز به ارائه ایده‌های فراتر در حوزه ارائه خدمات به شهروندان داریم.

تشکیل بنگاه‌های اجرایی بین دولت و بخش خصوصی

وزیر راه و شهرسازی با اشاره به وجود پتانسیل‌های قوی برای اصلاح و سرمایه‌گذاری در پروژه‌های عمرانی راه و مسکن، گفت: در سال‌های اخیر افزایش سهم ورود و سرمایه‌گذاری دولت در عملیات عمرانی به بیش از ۷۰ درصد افزایش یافته است.

عباس آخوندی ادامه داد: به نظر می‌رسد برخی از فعالیت‌هایی که لازم است در وزارت راه و شهرسازی انجام شود با ورود عنصر اقتصاد به حیطه وظایف این وزارتخانه و توجیه‌پذیر کردن آن با معیارهای اقتصادی، انجام شود. وی خاطرنشان کرد: باید به سمتی حرکت کنیم که پروژه‌ها با مفهوم و منطق اقتصادی وارد وزارت راه و شهرسازی شود.

آخوندی افزود: از سوی دیگر نیاز به نگاهی کلان‌تر در پروژه‌های عمرانی احساس می‌شود، به این صورت که این پروژه‌ها از منظر سرمایه‌گذاران هم از توجیه اقتصادی بهتری برخوردار باشند.

مشارکت همه بانک‌ها در تجهیز سرمایه مسکن

آخوندی با تاکید بر اینکه لازمه این کار تا حدی قبول ریسک از جانب سرمایه‌گذاران نیز هست، تصریح کرد: باید رابطه‌ای اعتمادساز میان دولت و بخش خصوصی ایجاد شود که در آن بخش خصوصی به دولت اعتماد کند و از سوی دیگر مجموعه قوانین و مقررات مورد نیاز در این زمینه هم تدوین شود.وی با تاکید بر ضرورت مدرن‌سازی و تزریق فناوری اطلاعات به صنعت حمل و نقل و سایر حوزه‌های عمرانی افزود: در حوزه مسکن نیز نکته مهمی که وجود دارد آن است که در سال‌های اخیر، بانک مسکن مسوول تجهیز سرمایه در این بخش بوده است و هیچ کدام از بانک‌های دیگر در این زمینه فعالیت نکرده‌اند. آخوندی ادامه داد: این در حالی است که نمی‌توان مشخص کرد با کدام منطق تنها باید یک بانک مسوول تجهیز سرمایه در بخش مسکن باشد و سایر بانک‌ها در این زمینه فعالیتی نکنند؟

یک گلایه از بخش خصوصی

وزیر راه و شهرسازی در ادامه، تصریح کرد: نکته بسیار مهم دیگری که در ایران کمتر به آن توجه شده است ناشی از فاصله‌گذاری شدید میان دولت و بخش خصوصی است که همین امر باعث می‌شود بخش خصوصی منافع خود را در چارچوب منافع ملی تعریف نکند.

وی ادامه داد: به این ترتیب، حتی زمانی هم که مقامی در صدد حمایت از بخش خصوصی برآید، به فردی غیر مسوول در برابر منافع ملی متهم می‌شود.

آخوندی تصریح کرد: در این راستا ما به بخش‌های خصوصی نیاز داریم که از توسعه ملی فهم درستی داشته باشند و منافع خود را در قالب منافع ملی تعریف کنند.

وی خطاب به بخش خصوصی گفت: رودررویی و تقابل دولت و بخش خصوصی به دلیل تقدم منافع ملی بر منافع شخصی و گروهی، در نهایت به زیان بخش خصوصی تمام خواهد شد.

خصوصی سازی با بستر آزادسازی اقتصادی

مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی همچنین در این نشست ضمن تشریح اهداف خصوصی‌سازی، بر ضرورت استفاده از ابتکارات بخش خصوصی در پروژه‌های عمرانی به منظور کاهش هزینه‌ها، افزایش کیفیت و بهره‌وری و کسب سود بیشتر، تاکید کرد.

حسین عبده تبریزی تصریح کرد: لازمه حرکت به سمت خصوصی‌سازی، آزاد سازی اقتصادی است.

وی با تاکید بر ضرورت شفاف‌سازی اطلاعاتی در حوزه مسکن گفت: در حال حاضر آمار و اطلاعات در حوزه مسکن بسیار ضعیف است، این در شرایطی است که مسکن ۵۰ درصد اقتصاد کشور را به خود اختصاص می‌دهد، در حالی که سهم آن در بورس ۷ تا ۸ درصد است.

عبده تبریزی افزود: برای رفع خلاء اطلاعاتی در حوزه مسکن به پیشنهاد وزیر راه و شهرسازی تاسیس یک مرکز آمار در داخل مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی ضروری است و لازم است یکی از پژوهشکده‌های این مرکز به این امر اختصاص یابد. وی آزادسازی تاسیس صندوق‌های پس‌انداز مسکن برای اعطای تسهیلات در تمام بانک‌ها و خروج انحصار آن از دست بانک مسکن، اجرایی شدن تاسیس صندوق‌های زمین و ساختمان و همچنین تحقق مجوزها برای ایجاد موسسات پس‌انداز وام را از دیگر ضرورت‌ها در بخش مسکن عنوان کرد.

نابسامانی قیمت مسکن از کجا است؟

عبده‌تبریزی در دسترس نبودن اطلاعات مربوط به معاملات مسکن را در بین مردم یکی از عوامل رشد قیمت عنوان کرد و گفت: وقتی خریدار یک آپارتمان مسکونی از قیمت فروش آپارتمان مجاور خبر ندارد و به اطلاعات روز معاملات ملک -که در همه کشورها در دسترس عموم است- اجازه دسترسی ندارد، همین می‌شود که یک واحدمسکونی متری ۳ میلیون تومان و واحد مجاور متری ۴ میلیون تومان فروخته می‌شود.