۱۰ گره اصلی در بازار مسکن

دنیای اقتصاد- نتایج یک مطالعه آسیب‌شناسانه از قسمت‌های مختلف بازار مسکن که برای ارائه به دولت جدید تهیه و منتشر شده، نشان می‌دهد: ۱۰ قفل اصلی که سال‌ها دولت‌ها از راه صحیح باز کردن آن غافل بوده‌اند هم‌اکنون مسیر فعالیت‌های «عمومی» و «سرمایه‌گذاری» را مختل کرده است. این قفل‌ها که در بازار معاملات مسکن به صورت رشد مداوم افزایش قیمت و اجاره‌بها و تضعیف قدرت خرید متقاضیان و در بازار سرمایه‌گذاری نیز به شکل حضور پررنگ بساز‌وبفروش‌ها ظاهر شده، راهکارهایی قابل تعریف دارد که اجرای آنها نه از عهده یک وزیر که توسط مجموعه اعضای کابینه امکان‌پذیر است.

دنیای اقتصاد- نتایج یک مطالعه آسیب‌شناسانه از قسمت‌های مختلف بازار مسکن که برای ارائه به دولت جدید تهیه و منتشر شده، نشان می‌دهد: ۱۰ قفل اصلی که سال‌ها دولت‌ها از راه صحیح باز کردن آن غافل بوده‌اند هم‌اکنون مسیر فعالیت‌های «عمومی» و «سرمایه‌گذاری» را مختل کرده است.این قفل‌ها که در بازار معاملات مسکن به صورت رشد مداوم افزایش قیمت و اجاره‌بها و تضعیف قدرت خرید متقاضیان و در بازار سرمایه‌گذاری نیز به شکل حضور پررنگ بساز‌وبفروش‌ها ظاهر شده، راهکارهایی قابل تعریف دارد که اجرای آنها نه از عهده یک وزیر که توسط مجموعه اعضای کابینه امکان‌پذیر است. «دنیای‌اقتصاد» بررسی می‌کند: قفل‌های اصلی بخش‌مسکن کدامند؟

۱۰ فرمان بازار مسکن به کابینه

دولت جدید برای مهار قیمت و اجاره‌بها سراغ «معلول» نرود

بسازوبفروش‌ها حقیقت «تلخ» بازار مسکن را شکل داده‌اند

آدرس «انحرافات» صورت گرفته در هدایت بازار

توازن بین عرضه‌وتقاضا با «وام‌خرید و مالیات»

گروه مسکن- آسیب‌شناسی صورت‌گرفته از قسمت‌های مختلف بازار مسکن در قالب یک کار مطالعاتی، مشخص کرده است: ۱۰ قفل عمده که سال‌ها است دولت‌ها از راه درست دستیابی به رمز آنها غفلت کرده‌اند، روند دو دسته فعالیت «عمومی» شامل مردم به عنوان مشتری دائمی بازار مسکن و «سرمایه‌گذاری» شامل تولیدکنندگان به عنوان عاملان افزایش عرضه را در این بازار مختل کرده است.

نتایج این مطالعه که برای ارائه به دولت جدید در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته است، نشان می‌دهد: توقع فقط از یک وزیر -وزیر راه‌وشهرسازی- برای باز کردن قفل‌ها غیرمنطقی است، بلکه مجموعه کابینه یازدهم که تا چند روز آینده و بعد از گرفتن رای اعتماد وزرا، بر مسند اجرایی کشور مسلط می‌شوند، لازم است هدایت چندجانبه بازار مسکن را به‌دست بگیرند.

در این مطالعه برای چالش مربوط به افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها که به قفل‌شدن قدرت خرید متقاضیان منجر شده، از دولت جدید خواسته شده به سراغ سیاست‌های ضربتی و احساسی که معلول را تحدید می‌کند نرود، بلکه برای منشأ جهش قیمت یعنی «تورم» برنامه‌ریزی کند. راهکار مطرح‌شده برای این قفل را پایان‌دادن به فعالیت بسازوبفروش‌ها و میدان‌دادن به شرکت‌های ساختمانی و همچنین استفاده از دو نوع مالیات مطرح در دنیا برای ایجاد توازن بین عرضه و تقاضای مسکن تشکیل می‌دهد.

برای قفل‌های در مسیر سرمایه‌‌گذاری نیز، پیشنهاد احیای وام‌خرید، استفاده از پس‌اندازهای خرد برای تامین مالی ساخت‌وساز و همچنین بازنگری اساسی در سیاست‌های نوسازی بافت‌فرسوده پیشنهاد شده است.

متن کامل این مطالعه که به سرپرستی «بهروز ملکی» تهیه و نهایی شده، به شرح زیر است:

مسکن به تنهایی حدود یک سوم از بودجه خانوارها را می‌بلعد. (بر اساس اطلاعات رسمی، سهم مسکن از هزینه‌های خانوار در دهک‌های پایین تهران، بیش از ۶۰ درصد می‌باشد.) بنابراین هیچ دولتی نمی‌تواند از این بخش چشم بپوشد و بدون شک، مسکن پای ثابت مسائل اقتصادی-اجتماعی هر دولتی خواهد بود! با این مقدمه، دولت یازدهم برای رفع مشکلات بخش مسکن، با ۱۰ فرمان از جانب بازار روبه‌رو است:

۱- اجتناب از سیاست‌های تحدیدی جهت کنترل بازار مسکن: وظیفه دولت در بخش مسکن، سیاست‌گذاری، نظارت، تنظیم و تسهیل روابط بازیگران بوده و هنر دولت، رساندن شاخص‌های بخش مسکن به نقطه بهینه با رعایت ساز وکار و قواعد بازار می‌باشد. با این حال در فرهنگ اقتصادی عامه مردم به اشتباه، مداخله مستقیم دولت در بازار مسکن و قیمت‌گذاری حتی برای کالای ناهمگنی مانند مسکن، به عنوان راهکار مقابله با تورم و گرانی پنداشته می‌شود که نتیجه‌ای جز پاک کردن صورت مساله و برخورد با ظواهر و معلول‌های تورم - ونه علل تورم- ندارد.

متاسفانه متولیان بخش مسکن با فشار شدیدی از ناحیه افکار عمومی و حتی رسانه‌ها به منظور مداخله مستقیم در قیمت‌های بازار مسکن خصوصا بازار اجاره مواجه می‌باشند.

با این‌حال دولتمردان باید به این بینش دست یابند که برخوردهای ضربتی و احساسی، راه حل مواجهه با مسائل بخش مسکن نبوده و سیاستی مانند قیمت‌گذاری مسکن، چندین دهه است که از چرخه سیاست‌گذاری کشورهای توسعه یافته حذف شده است. بر این اساس از سیاست‌گذاران بخش مسکن انتظار می‌رود از همان ابتدا، تسلیم فشارها جهت برخوردهای تعزیراتی و تحدیدی با بازار مسکن نشوند.

۲- اصلاح ساختار تولید و مهار بسازوبفروش‌ها: قسمت عمده‌ای از حقیقت تلخ ساختار تولید مسکن در کشور، ناشی از کارکرد بسازوبفروش‌ها می‌باشد. متاسفانه، بسازو‌بفروش‌ها که فاقد حداقل تخصص فنی در خصوص علم ساختمان می‌باشند، به اصلی‌ترین تامین‌کنندگان مسکن مردم کشورمان تبدیل شده‌اند. درچنین شرایطی هرکس با اندک سرمایه‌ای، گوشه چشمی نیز به ساخت و ساز مسکن می‌اندازد؛ به طوری که بسازوبفروشی به شغل دوم - پس از اولین تجربه، شغل اول!- بسیاری از افراد جامعه تبدیل شده است. نتیجه چنین وضعی، شکل‌گیری طیفی از سازندگان بی‌تخصص و بی‌برند است که فاقد حداقل مسوولیت‌پذیری اجتماعی می‌باشند.

در این خصوص اقدامات متنوعی مورد نیاز است با این‌حال اصلاح ساختار نظام کنترل ساختمان و موثر کردن نظارت بر فرآیند ساخت‌وساز، عاجل‌ترین اقدام به شمار می‌رود.

۳-کاهش التهابات بازار مسکن: بدون شک پاشنه‌آشیل بخش مسکن، بازار مسکن می‌باشد. شاید سوالی که در ذهن اکثر مردم باشد چگونگی مواجهه دولت با افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن می‌باشد. یک جواب ساده ولی علمی به این سوال این است که پیش نیاز جلوگیری از افزایش قیمت‌ها در بخش مسکن، کنترل تورم عمومی کشور است؛ چراکه معنای ضمنی تورم، کاهش قدرت خرید پول است؛ بنابراین در شرایط تورمی، ثبات قیمت مسکن، فاقد منطق اقتصادی است.

اما درخصوص چگونگی افزایش و واریانس آن موضوع کمی متفاوت است. یکی از مهم‌ترین دلایل ادوار تجاری بخش مسکن را می‌توان در ساختار نظام تولید این بخش جست‌وجو کرد. ساخت‌وساز در کشور ما عمدتا از طریق اشخاص حقیقی و به صورت غیرحرفه‌ای صورت می‌پذیرد. سازندگان غیرحرفه‌ای بعد از مشاهده افزایش قیمت‌ها وسوددهی مناسب ساخت و ساز، منابع مالی خود را به این بازار تزریق می‌نمایند. (همانند اوج صدور پروانه ساختمانی در سال۸۶) با توجه به زمان ساخت، پروژه‌های ساخته شده این گروه، ۲ سال بعد به بهره برداری می‌رسد و با عرضه انبوه مسکن در دوره رکود، موجب تعمیق رکود می‌شوند.(همانند عرضه به بازار در سال ۸۸) در صورتی‌که اگر ساخت‌وساز به‌صورت حرفه‌ای صورت پذیرد، با تجهیز پایدار منابع، تا حدود زیادی از نوسانات بخش مسکن کاسته می‌شود.

از سوی دیگر نظام مالیاتی موجود در کشور در حوزه زمین و مسکن به دلیل نگاه تک‌بعدی به مالیات به عنوان یک منبع کسب درآمد، نتوانسته است از دیگر کارکردهای مالیات به عنوان یک ابزار تنظیم‌کننده بازار بهره‌برداری کند. در این خصوص مرسوم‌ترین ابزار کنترل تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن استفاده از ابزارهای مالیاتی مناسب همچون مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن (CGT)و مالیات بر قیمت زمین(LVT) می‌باشد که متاسفانه جای خالی آنها در نظام مالیاتی ما مشاهده می‌شود؛ ضمن اینکه مالیات‌های موجود نیز کاملا غیرموثر می‌باشند.

۴-توازن در نظام عرضه و تقاضا: بازار مسکن همانند هر بازار دیگری از دو بخش عرضه و تقاضا تشکیل شده است؛ بر اساس اصول اقتصاد، تحریک تولید می‌تواند توسط سیاست‌های سمت عرضه، تقاضا یا هردو صورت پذیرد. طی سال‌های اخیر، سیاست‌گذاران بخش مسکن تاکید زائدالوصفی بر اتخاذ سیاست‌های سمت عرضه داشته‌اند به‌طوری که سیاست‌های سمت تقاضا به محاق رفت. با تسلط این رویکرد طی سال‌های اخیر، شاخص نسبت وام خرید به ارزش مسکن روند نزولی داشته است؛ (نسبت وام خرید به ارزش مسکن در تهران از ۳۰ درصد در سال ۸۴ به حدود ۵ درصد در سال جاری رسیده است.) این مساله علاوه بر از بین بردن اصلی‌ترین کارکرد نظام تامین مالی - که همان تبدیل تقاضای بالقوه خرید مسکن به تقاضای بالفعل است- تبعات دیگری همچون افزایش اجاره نشینی، افزایش خانه‌های خالی و... به همراه داشته است.

۵- تقویت نظام تامین مالی: انتظار موکد از سیاست‌گذاران بخش مسکن، چشم پوشی از خط اعتباری بانک مرکزی به منظور تامین مالی طرح‌های مورد نظرشان در این بخش می‌باشد؛ بر این مبنا انتظار می‌رود پیش از هر وعده‌ای از سوی مسوولان امر، نحوه تامین مالی آن نیز‌ اندیشیده شود.(یکی از مهم‌ترین نقاط ضعف طرح مسکن مهر، استفاده از پول پرقدرت بانک مرکزی جهت تامین مالی آن می‌باشد).

این درحالی است که بخش مسکن از حداکثر سقف توانمندی سیستم بانکی برای پرداخت تسهیلات بهره‌مند می‌باشد؛ بااین حال تولیدکنندگان و متقاضیان مسکن ازکافی نبودن منابع تسهیلات رنج می‌برند و مجبور به تحمل بار اصلی بخش مسکن بر دوش خود هستند.

یکی از راهکارهای تامین مالی، استفاده از ابزارهای پس‌اندازی در بازار مسکن است. ویژگی بارز این ابزارها، تجهیز و جمع‌آوری پس‌اندازهای خُرد خانوارها است که به سمت ساخت مسکن هدایت می‌شود. از سوی دیگر، در این سال‌ها، شاهد پیک تقاضا در بازار مسکن ناشی از ورود متولدین دهه ۶۵-۵۵ به بازار مسکن می‌باشیم؛ این مساله، لزوم توجه به ظرفیت‌های مغفول مانده ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، به منظور بهره‌مندی از ظرفیت‌های بازار سرمایه را دوچندان می‌کند.

۶- خروج «شهرسازی» از تعطیلات: یکی از مشکلات نظام تولید مسکن در کشور، پایین بودن بهره‌وری نهاده‌های تولید مسکن اعم از مصالح ساختمانی، نیروی کار و زمین می‌باشد؛ روشن‌ترین نتیجه این مساله نیز، افزایش قیمت مسکن است؛ بااین حال سهم زمین از قیمت تمام شده مسکن به حدی بالا است که افزایش بهره‌وری آن را می‌توان گام بلندی جهت بهبود بهره‌وری در بخش مسکن دانست.

عرضه زمین شهری، با هزینه بالا و پس از طی مراحل مطالعات و مکان‌یابی، عملیات تسطیح و ایجاد تاسیسات خدمات شهری و... صورت می‌پذیرد. ارزیابی شاخص تراکم نفر در هکتار شهری نیز گویای این است که شهر تهران به عنوان متراکم‌ترین شهر کشور، از تراکم پایینی نسبت به شاخص‌های شهرسازی دنیای مدرن برخوردار است؛ اما به دلیل عدم رعایت اصول شهرسازی، شهر تهران بسیار متراکم به نظر می‌رسد.

البته شاید بلندمرتبه‌سازی در ذهن برخی از افراد، منفی تلقی گردد، در صورتی‌که این مساله به خودی خود منفی نبوده و عدم توجه به پیش نیازهای آن از جمله تعبیه معابر مناسب، مکانیابی صحیح، رعایت ضوابط فنی، فاصله و جایگیری مناسب نسبت به بافت پیرامونی، رعایت منظر شهری و... موجب کارکرد بعضا منفی آن می‌شود.

۷- انبوه سازی: یکی از عوامل پیشرفت در بخش مسکن رسیدن فرآیندهای تولید ، به سطح صرفه‌های ناشی از مقیاس می‌باشد که عمدتا از کانال انبوه سازی مسکن به دست می‌آید و در نهایت منجر به کاهش هزینه تمام شده تولید می‌‌شود.

از سوی دیگر، ‌استفاده صحیح از ظرفیت شرکت‌های مادر و توسعه‌گر در مدیریت ساخت پروژه‌های مسکن کشور می‌تواند منجر به کاستن از مسوولیت‌های اجرایی وزارت راه و شهرسازی گردد.

۸- اجرای طرح «مسکن اجتماعی»: دخالت مستقیم دولت در بخش مسکن باید محدود به اقشار بسیار ضعیف- که از قضا، جاماندگان طرح مسکن مهر هستند- باشد. توجه به این نکته حائز اهمیت است که به‌رغم طراحی مسکن مهر برای ضعیف‌ترین طبقات درآمدی، در عمل، سهم آورده متقاضیان این طرح، براساس توان مالی طبقات متوسط جامعه می‌باشد؛ این درحالی است که، طبقات متوسط شهری از مکان‌های احداث این طرح و همچنین الگوهای همسایگی - به دلیل برند مسکن مهر- رضایت ندارند. بنابراین همانطور که مشاهده می‌شود طرح مسکن مهر با مشکل مخاطب‌شناسی مواجه بوده و نمی‌توان آن را به عنوان مسکن اجتماعی درنظر گرفت؛ لذا به‌رغم احداث ۲/۲ میلیون مسکن مهر شهری، خلأ مسکن اجتماعی همچنان احساس می‌شود.

۹- بازنگری در نوسازی بافت فرسوده: هرچند وجود بالغ بر ۱۰۰ هزار هکتار بافت فرسوده گویای گستردگی مشکلات در این خصوص است با این حال نوسازی هر واحد فرسوده، حدود ۵ واحد جدید ایجاد می‌کند که حاکی از ظرفیت مناسب این حوزه است.

آنچه به عنوان تعریف مشترک بافت فرسوده مد نظر قرار می‌گیرد، معیارهای سه‌گانه ریزدانگی، ناپایداری و نفوذناپذیری است. البته این سه معیار همگی معیارهای کالبدی بوده و عناصر طبیعی و انسانی در آنها دخالت داده نشده‌اند و این خود نیازمند بازنگری جدی در این خصوص می‌باشد. متفاوت بودن سبک زندگی در بافت‌های فرسوده نسبت به سبک زندگی مدرن شهری، بالا بودن میزان فقر، بیکاری، انواع جرائم، ناامنی و بزهکاری، پایین بودن سرمایه اجتماعی و مواردی از این دست، نشان دهنده لزوم ورود مباحث اجتماعی، اقتصادی و حقوقی به این مساله است.

۱۰- ساخت مسکن اجاره‌ای: سهم خانوارهای اجاره‌نشین از ۱۷ درصد در سال ۱۳۷۵ به حدود ۲۷ درصد در سال ۱۳۹۰ رسیده است که حاکی از افزایش سهم اجاره‌ نشینی در کشور می‌باشد؛ بااین حال فقدان برنامه استراتژیک برای مسکن اجاره‌ای مشهود می‌باشد، این درحالی است که هرم جمعیتی جوان کشورمان، لزوم توجه به مسکن اجاره‌ای را دوچندان می‌کند.

البته ممکن است طرح‌هایی مانند مسکن مهر به عنوان جانشین مسکن اجاره‌ای پنداشته شود، ولی باید توجه کرد که مسکن ملکی و اجاره‌ای، کاملا با یکدیگر جانشین نمی‌باشند، بنابراین کل تقاضای مسکن را نمی‌توان در بازار مسکن ملکی پاسخ داد؛ ضمن اینکه مسکن اجاره‌ای با توجه به انعطاف‌پذیری بالای آن از اهمیت خاصی در تنظیم بازار مسکن برخوردار است.