برکت «ملک» در تهران نصیب «رییس‌جمهور» هم شد
دارایی ملکی خانواده احمدینژاد
رییس‌جمهور سابق جمعه‌شب اعلام کرد خانه قدیمی‌اش واقع در محله نارمک در زمینی به مساحت ۱۷۵ مترمربع را تخریب و ۴ واحدمسکونی روی آن بنا کرده است تا همراه فرزندان ازدواج کرده‌اش در آن سکونت کند ارزش ۱۰۰ میلیون تومانی خانه احمدینژاد در سال۸۴ امروز حدود ۲ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان برآورد می‌شود فرید قدیری
مهدیس فرقانی
محمود احمدینژاد که در سال‌های دولت دوم خود مدام از بار سنگین جمعیت ساکن کلان‌شهر تهران گله می‌کرد و با انتقادهای تیز و تند از مقررات حاکم بر شهرداری بابت صدور مجوز تراکم‌های چندین طبقه در نقاط متراکم شهر، چندین‌بار شورای عالی شهرسازی‌ومعماری کشور را مامور بررسی طرح‌هایی همچون احداث باغ‌شهر، احداث خانه‌باغ و توسعه فیزیکی حریم شهرها کرده بود، حالا محل جدید سکونت خود و فرزندانش را نقطه مرکزی شرق تهران انتخاب کرده است.
رییس‌جمهور سابق جمعه‌شب اعلام کرد خانه قدیمی‌اش واقع در محله نارمک در زمینی به مساحت ۱۷۵ مترمربع را تخریب و ۴ واحدمسکونی روی آن بنا کرده است تا همراه فرزندان ازدواج کرده‌اش در آن سکونت کند ارزش ۱۰۰ میلیون تومانی خانه احمدینژاد در سال۸۴ امروز حدود ۲ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان برآورد می‌شود فرید قدیری
مهدیس فرقانی
محمود احمدینژاد که در سال‌های دولت دوم خود مدام از بار سنگین جمعیت ساکن کلان‌شهر تهران گله می‌کرد و با انتقادهای تیز و تند از مقررات حاکم بر شهرداری بابت صدور مجوز تراکم‌های چندین طبقه در نقاط متراکم شهر، چندین‌بار شورای عالی شهرسازی‌ومعماری کشور را مامور بررسی طرح‌هایی همچون احداث باغ‌شهر، احداث خانه‌باغ و توسعه فیزیکی حریم شهرها کرده بود، حالا محل جدید سکونت خود و فرزندانش را نقطه مرکزی شرق تهران انتخاب کرده است.
کسانی که در دست‌کم سه سال اخیر اظهارنظرها، تاکید‌ها و برخی مصوبات رییس‌جمهور دولت‌های نهم و دهم در حوزه بازار مسکن را تعقیب کرده‌اند، تصدیق می‌کنند که احمدینژاد به شدت با آپارتمان‌سازی و آپارتمان‌نشینی مخالف است. رییس‌جمهور سابق یکبار در سال۸۹ خواستار توقف آپارتمان‌سازی در شهر تهران و حتی در زمین‌های ۹۹ ساله مسکن‌مهر شده بود و با ایراد از نظام حاکم بر شهر تهران بابت وابستگی مالی شهرداری به فروش تراکم و بالابردن ارتفاع ساختمان‌ها، به دنبال گسترش افقی پایتخت و توقف توسعه عمودی شهر شده بود.
طراح «واگذاری ۱۰۰۰ مترمربع زمین به هر خانوار ایرانی» اما بدون آنکه این طرح و حتی شبیه به آن را برای کل‌کشور پیاده کند، از مدلی متفاوت برای تامین مسکن خانواده درجه یک خود استفاده کرده است.
رییس‌جمهور سابق جمعه‌شب اعلام کرد خانه قدیمی‌اش واقع در محله نارمک در زمینی به مساحت ۱۷۵ مترمربع را تخریب و ۴ واحدمسکونی روی آن بنا کرده است تا او و همسرش به همراه فرزندان ازدواج کرده‌اش در این مجموعه آپارتمان‌ها ساکن شوند.
مدلی که برای خانه‌دار شدن اعضای درجه یک خانواده احمدینژاد استفاده شده عبارت است از «بهره‌گیری از زمین خانه قدیمی پدری و تعداد قابل‌توجهی انواع تسهیلات بانکی برای نوسازی و ساخت مجموعه‌ای از آپارتمان دارای کیفیت، استحکام و زیبایی بهتر از قبل».
در این مدل فقط افرادی اجازه ورود دارند که اولا مالک خانه‌ای فرسوده در شهر تهران باشند و ثانیا توان دسترسی به وام‌های بانکی برای نوسازی را نیز داشته باشند.
چیزی شبیه این مدل مدتی است در برخی مناطق تهران دستاویز بسازوبفروش‌ها قرار گرفته؛ طوری که این گروه از سازنده‌ها با تحریک مالکان ساختمان‌های نه‌چندان سالخورده، اجازه تخریب را از مالک می‌گیرند و با نوسازی و احداث واحدهای بیشتر روی زمین ساختمان تخریب‌شده، کل آپارتمان‌های جدید را به نسبت ۲ به ۱ به ترتیب بین مالکان و سازنده تقسیم می‌کنند. اما مدلی که در آن یک مالک بتواند مستقل از بسازوبفروش، برای خود و همه فرزندانش در گران‌ترین شهر ایران خانه بسازد، فعلا فوق‌العاده نادر است.
در این میان آنچه به رییس‌جمهور سابق اجازه داده تا از یک مدل باورنکردنی برای تامین مسکن بهره ببرد، معمای «تامین نقدینگی برای ساخت‌وساز» است.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» در این باره نشان می‌دهد: احمدینژاد برای تبدیل خانه کهنه و قدیمی‌اش در میدان ۷۲ نارمک به یک ساختمان ۵طبقه مسکونی -یک طبقه پیلوت و ۴ طبقه آپارتمان- با توجه به نوع اسکلت انتخاب‌شده برای ساخت (اسکلت فلزی) چیزی در حدود ۴۲۰ میلیون تومان باید هزینه کرده باشد. یعنی برای هر واحد مسکونی ۱۰۰ میلیون تومان بابت تامین مصالح، مزد ساخت، مجوز تراکم، مجوز پروانه، دستمزد بنا و کارگر، هزینه نظارت مهندس‌ناظر و مواردی از این دست هزینه صرف شده است.
این در حالی است که بانک‌ها در حالت عادی، برای ساخت‌وسازهای مسکونی اگر صلاح ببینند، حداکثر ۳۰ میلیون تومان وام ساخت با بهره بالای ۲۰ درصد و البته به شرط سپرده‌گذاری فرد بسازوبفروش در بانک، تسهیلات پرداخت می‌کنند که البته این فرد باید به مدت یک‌سال ۱۵ میلیون تومان در بانک سپرده‌گذاری کند تا ۳۰ میلیون وام دریافت کند.
اما رییس‌جمهور سابق دیروز اعلام کرد به کمک تسهیلات دریافتی از صندوق نهاد ریاست‌جمهوری و همچنین اخذ وام از برخی اقوام توانسته مجموعه آپارتمانی خود را در نارمک بنا کند.
خانه میلیونی آپارتمان میلیاردی شد
محمود احمدینژاد درست در سال۸۶ زمانی که جهش شدید قیمت مسکن در تهران رخ داد، از نگرانی دولت از نحوه خانه‌دار شدن زوج‌های جوان و حتی نحوه تامین مبالغ اجاره گفت.
اکنون برکت رشد بدون منطق قیمت ملک در تهران به خانواده رییس‌جمهور نیز رسیده است. البته خانواده احمدینژاد از طریق نوسازی و بازسازی توانسته از ارزش‌افزوده بازار املاک بهره ببرد.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره میزان ارزش‌افزوده حاصل از بازسازی خانه قدیمی احمدینژاد و تبدیل آن به یک ساختمان مسکونی ۵طبقه حاکی است: ارزش ملک حدود ۱۰۰ میلیون تومانی او در سال۸۴ امروز بعد از ۸سال با ۲۰ برابر افزایش، به حدود ۲ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان تبدیل شده است.
طبق گزارش مستند مرکز آمار ایران، در سال۸۴ میانگین قیمت مسکن در شهر تهران مترمربعی ۶۴۸ هزار تومان بوده و زمین -خانه کلنگی- نیز در آن زمان مترمربعی ۶۰۰ هزار تومان قیمت داشته است.
در سال۸۴، خانه رییس‌جمهور وقت به دلیل دو خاصیت سن‌بالا و ناپایداری که داشت، عملا جزو خانه‌های کلنگی به حساب می‌آمد؛ طوری که ارزش آن برحسب قیمت زمین محاسبه می‌شد، نه قیمت بنای مسکونی.
بنابراین ۱۷۵ مترمربع زمینِ زیرِپای خانواده رییس‌جمهور در سال۸۴ حدود ۱۰۰ میلیون تومان ارزش معاملاتی داشت؛ یعنی اگر همان زمان زمین این خانه به یک فرد بسازوبفروش فروخته می‌شد، آن فرد این مبلغ را به مالک زمین پرداخت می‌کرد.
در طول این ۸ سال و به واسطه تخریب سال گذشته خانه نارمک و مجوز ساخت ۵ طبقه بنا و یک طبقه زیرزمین در این زمین ۱۷۵ متری، امروز مجموع ساختمان جدید چیزی در حدود ۲ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان ارزش معاملاتی دارد.
آخرین گزارش مرکز آمار از قیمت مسکن که مربوط به زمستان سال۹۱ است، میانگین قیمت هر مترمربع واحدمسکونی در شهر تهران را ۳ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان اعلام کرده است.
با فرض اینکه قیمت مسکن در تهران طی ۵ ماه اخیر ثابت بوده و ریالی به آن اضافه نشده است، می‌توان با محاسباتی که دلالان مسکن برای قیمت یک آپارتمان نوساز انجام می‌دهند، ارزش معاملاتی یک واحدنوساز در نارمک را متری ۵ میلیون تومان برآورد کرد.
اما متراژ ۴ واحدمسکونی تحت مالکیت خانواده احمدینژاد در نارمک چقدر است؟
با فرض اینکه شهرداری تهران به رییس‌جمهور سابق همان مجوزی را داده که به بقیه سازنده‌ها ارائه می‌کند، در این صورت سازنده ساختمان نارمک اجازه داشته در ۶۰درصد مساحت زمین ۱۷۵ مترمربعی «سطح اشغال» ایجاد کند. در این صورت ۴ واحدمسکونی با مساحتی معادل ۶۰درصد کل زمین، هر یک دارای ۱۰۵ مترمربع مساحت خواهد بود که با احتساب قیمت متری ۵ میلیون، قیمت روز هر واحد حدود ۵۰۰ میلیون تومان خواهد بود.
بنابراین با یک محاسبه ساده و برمبنای اطلاعات مرکز آمار و برآوردهای بازاری، ملک ۱۰۰ میلیون تومانی نارمک با ۴۲۰ میلیون تومان هزینه ساخت، امروز حدود ۲ میلیارد و ۱۰۰ میلیون ارزش دارد که بخشی از این دارایی ناشی از ارزش‌افزوده حاصل از بازسازی و نوسازی است، بخشی مدیون تورم و بخشی هم مدیون رشد بی‌حساب و کتاب قیمت مسکن در تهران.
از مدل نارمک تا مدل مسکن‌مهر
با به پایان رسیدن ماموریت شورای عالی شهرسازی و معماری کشور در دوره ریاست محمود احمدینژاد بر دولت، مشخص شد همه آنچه رییس‌جمهور در این سال‌ها بابت لزوم تغییر اساسی در سبک رایج شهرسازی گفته، صرفا در حد حرف و سخن پیش‌رفته است.
ایده ایجاد باغ‌شهر یا استفاده از سبک ویلاسازی و خانه‌های حیاط‌دار که همواره مدنظر رییس‌جمهور بود، نه تنها در داخل شهری همچون تهران اجرایی نشد که حتی در زمین‌های ۹۹ساله منطقه‌ای همچون پرند که دولت بی‌نهایت زمین در آنجا داشت و می‌توانست باغ‌شهر را به صورت پایلوت در این نقطه اجرا کند هم هیچ‌وقت عملیاتی نشد.
با این حال در مدل مسکن‌مهر که برای خانه‌دار کردن متقاضیان مسکن استفاده شد، بعد مسافت خانه‌ها با تهران و همچنین تراکم حداقل دو واحد در یک طبقه در این مدل، میزان رضایت ساکنان مسکن‌مهر از خانه‌های‌شان را پایین آورده است اما در مدلی که رییس ارشد پروژه مسکن‌مهر برای خانواده خود برگزیده، امکان استقرار همه اعضای یک خانواده در یک ساختمان نوساز آن هم در مرکز شهر بصورت یک واحد متراژ بزرگ در هر طبقه وجود دارد.
بد نیست امروز نوعی آمارگیری درباره تعداد دولتمردان ساکن در آپارتمان‌های مسکن‌مهر انجام شود تا مشخص شود در این مجموعه خانه‌های ارزان‌قیمت که البته چیزی حداقل معادل دو برابر حاوی ارزش‌افزوده شده است، چه تعداد از مسوولان ساکن هستند.
خانه نارمک به روایت دلالان
واسطه‌های بازار مسکن می‌گویند: ارزش آپارتمان مسکونی آقای احمدینژاد نسبت به اواخر سال گذشته کاهش یافته است، زیرا رکود سنگین ۴ ماه اخیر در بازار خرید و فروش مسکن باعث شده است تا قیمت‌های پیشنهادی فروش با کاهش مواجه شود، چرا که در اسفند ماه سال قبل ارزش هر متر مربع آپارتمان نوساز در میدان ۷۲ در خیابان نارمک بین ۶ میلیون تا ۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اعلام می‌شد (بخشی از این مبلغ کاذب و حبابی بود) اما اکنون این قیمت به متری ۵ میلیون تومان نزول پیدا کرده است. یکی از بنگاهداران فعال در خیابان نارمک درباره وضعیت فعلی بازار مسکن در شرق تهران در محله نارمک به «دنیای اقتصاد» گفت: اکنون بازار معاملات مسکن از رونق برخوردار نیست و چند هفته‌ای می‌شود که رکود در مقایسه با یک ماه گذشته سنگین‌تر شده است. وی در ادامه افزود: تغییر و تحول ریاست‌جمهوری و ماه رمضان بهانه‌ای برای خریداران شده است تا با دست نگه داشتن در امر خرید فرصتی فراهم کنند تا شاید قیمت‌های پیشنهادی فروشنده‌ها با افت مواجه شود و آنها بتوانند از سود هر چند جزئی بهره‌مند شوند.
خازنی تصریح کرد: طی ۲ تا ۳ ماه گذشته بازار خرید و فروش تعریف آنچنانی از بابت حجم معاملات نداشت، زیرا قدرت خرید متقاضیان جوابگوی نرخ‌های جدید فروش طی مدت زمان مذکور نبود و از طرف دیگر ۳ هفته گذشته هم این وضعیت تشدید شد.
این بنگاهدار اظهار کرد: اکنون اکثر خریداران به دنبال واحدهایی با متراژ ۵۰ تا ۶۰ متری چند سال ساخت با بودجه ۲۰۰ تا ۲۵۰ میلیون تومانی هستند. وی درباره میزان عرضه واحدهای نوساز مسکونی عنوان کرد: با توجه به افزایش روزافزون سازنده‌های پول لازم، حجم عرضه واحدهای نوساز هم افزایش یافته است، زیرا در گذشته اکثر سازنده‌ها ترجیح می‌دادند واحدشان را فقط طبق قیمت پیشنهادی خودشان به خریدار واگذار کنند و در نبود مشتری واحدشان را به بازار اجاره معرفی کنند تا از ضرر و زیان دور باشند، اما حال زمانی فرا رسیده است که نبود خریدار در بلندمدت، سازنده‌ها را مجبور کرده است حداقل یک واحد نوساز خود را با قیمت منصفانه‌تری به بازار فروش پیشنهاد کنند. خازنی درباره میزان تخفیفی که این دسته از فروشنده‌ها برای خریداران در نظر گرفته‌اند گفت: قیمت فروش این واحدها ۱۰ تا ۱۵درصد کمتر از دیگر واحدها پیشنهاد می‌شود. این مشاور املاک همچنین مبنای اجاره بهای واحدهای نوساز را این چنین توضیح داد: در محله‌های شاخص نارمک اجاره واحدهای مسکونی نوساز متری یک میلیون تومان و کمترین اجاره بهای هر متر مربع واحدهای نوساز در دیگر محله‌های نارمک حدود ۸۰۰هزار تومان محاسبه می‌شود. از سوی دیگر، خازنی خاطر نشان کرد: شهرداری برای املاک کلنگی بالای ۲۵۰مترمربع و گذر ۱۰ متر مربع جواز نوسازی ۵ طبقه را می‌دهد و برای زمین کمتر از این متراژ جواز ساخت ۴ طبقه را ارائه می‌کند. یک واحد ۵۶ متری بدون پارکینگ و انباری، ۱۱ سال ساخت در خرداد ماه سال ۹۱ متری ۳ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان به بازار فروش عرضه شده بود.
علاوه براین یک واحد ۸۰ متری، ۲ خواب یا شرایط ۴۰ میلیون تومان ودیعه و ۲۰۰ هزار تومان اجاره ماهانه در خرداد ماه سال قبل به بازار اجاره سپرده شده بود.
ارسال نظر