مدیر آژانس املاک فام:
سکونت در شهرهای جدید بدون امکانات رفاهی غیرممکن است
گروه مسکن - پگاه گودرزی: شهرهای جدید اطراف تهران با وجود داشتن امکاناتی نظیر آب و هوای پاک و سالم، نبود ترافیک و آلودگی‌های صوتی محلی بسیار مناسب برای زندگی می‌باشد، اما با وجود تمامی این شرایط از استقبال خوبی از طرف مردم روبه‌رو نشده است، چرا که از بزرگترین مشکل شهرهای جدید نبود امکانات رفاهی برای ساکنین و مردم منطقه است. فقدان امکاناتی نظیر مترو، مراکز درمانی و بهداشتی و مراکز خدمت‌رسانی به عاملی برای عدم استقبال مردم از این شهرها تبدیل شده است.
مطلب فوق به نقل از محمود مردی، مدیریت آژانس املاک فام واقع در شهر جدید هشتگرد عنوان شده که حدود ۳۰ سال است فعالیت خود را در این زمینه دنبال کرده است و به طور خاص ۶ سال است که فعالیت خود را در منطقه شهر جدید هشتگرد و اطراف آن دنبال کرده است. متن گفت‌وگوی دنیای اقتصاد را با او در زیر بخوانید:
وضعیت مسکن از آغاز فعالیتتان تاکنون چه تغییراتی داشته است؟
متاسفانه بعد از نوسانات قیمت مصالح ساختمانی مانند سیمان - میلگرد و تیرآهن کار با مشکلات بیشتر روبه‌رو شده است و همچنین در منطقه ما با شروع فروش تراکم ملک گران‌تر شد.
پیش‌بینی شما از بازار مسکن در سال جاری چیست؟
اگر مساله سهمیه‌بندی شدن بنزین و در نتیجه کمبود بنزین به همین منوال ادامه داشته باشد در شهرهای جدید و شهرک‌های اقماری تهران و همچنین در شمال کشور قیمت ملک راکد خواهد ماند. با این که برنامه‌ریزی دولت به سمتی است که از فشار و تراکم در تهران کم شود و بیشتر مردم را به زندگی در شهرهای اطراف تهران تشویق کنند، اما خرید و فروش و در نتیجه سکونت در این مناطق به صورت راکد خواهد ماند.
در منطقه شما آپارتمان‌ها بیشتر چه متراژ و چه امکاناتی دارند؟
متراژ آپارتمان‌ها بین ۷۰ تا ۱۲۵ مترمربع است و امکانات رفاهی خاصی در اغلب موارد ندارند و فقط فاز یک گاز دارد، اما هنوز هم منطقه ما نسبت به دیگر شهرهای اقماری تهران وضعیت بهتری دارد، چرا که از لحاظ آب‌وهوا و موقعیت جغرافیایی شرایط بهتری دارد. همچنین وجود اتوبان بین‌المللی
کرج - قزوین - زنجان - تبریز - بازرگان باعث شده است این منطقه در مرکز توجه بیشتر قرار گیرد.
به نظر شما به عنوان فعال بازار مسکن چه راه‌حلی وجود دارد تا قیمت مسکن کاهش یابد یا به ثبات برسد؟
دولت محترم بهتر است امکانات رفاهی بیشتری به شهرها دیگر، از جمله شهرک‌های اقماری نزدیک تهران بدهد تا از هجوم مردم به تهران جلوگیری به عمل آید. در این‌صورت هم مهاجرت کمتر می‌شود و هم به علت متناسب شدن میزان عرضه و تقاضا قیمت ملک در تهران حداقل گران‌تر نمی‌شود یا اینکه به ثبات می‌رسد، چرا که تا زمانی‌که قیمت ملک در تهران گران شود قیمت در شهرهای دیگر هم به همان نسبت افزایش پیدا می‌کند.
درست است که قیمت مصالح نیز در بازار تاثیرگذار است، اما هیچ چیز به اندازه نبود امکانات رفاهی نمی‌تواند تاثیرگذار باشد. از جمله این امکانات می‌توان به مترو اشاره کرد.
چرا که اغلب افرادی که به این منطقه برای سکونت می‌آیند از لحاظ مالی استطاعت کافی ندارند که ماشین شخصی تهیه کنند و یا اینکه در لیزینگ‌های فروش ماشین سرمایه‌گذاری کنند. شهرهایی مانند هشتگرد، پرند و پردیس از جمله شهرهایی هستند که واقعا به وجود مترو احتیاج دارند. جمعیت هشتگرد نزدیک به ۲۰۰هزار نفر است. اما با این حال در شهر جدید نبود داروخانه شبانه‌روزی و بیمارستان بزرگی که جوابگوی بیماران این منطقه باشد یکی از بزرگترین معضلات است. چندی پیش قرار بر این بود که بیمارستان هزار تختخوابی ساخته شود، اما به علت ندادن امتیاز و هزینه کافی با اینکه زمین آن اهدایی بوده مصالح در آنجا ریخته شد، کارهای اولیه انجام شد، اما تقریبا نزدیک به ۱۰سال است، ساخت بیمارستان به همان صورت رها شده است که اگر این بیمارستان هزار تختخوابی ساخته شود چندین حسن به همراه دارد، اول اینکه مردم مخصوصا افراد بیمار و ناتوان مجبور نیستند با صرف هزینه‌های سرسام‌آور برای درمان به تهران و یا شهرهای دیگر بروند و اینکه خود به جذب نیروی کار بسیار کمک می‌کند. هم برای دکترها، هم خدمه و هزاران شغل خدماتی دیگر کار فراهم می‌شود و عده‌ای از جوانان جویای کار منطقه دارای شغل خوب و آبرومندی می‌شوند.
آیا شما در زمینه پیش‌فروش یا مشارکت در ساخت هم فعالیت دارید؟ چه موانع و مشکلاتی در این کار وجود دارد؟
نه ما در این زمینه فعالیت نمی‌کنیم. چرا که برای پیش‌فروش سازنده‌ها دست به عصا جلو می‌روند، دلیل اینکه درآمد مردم زیاد نیست که بتوانند اقساط آپارتمان را پرداخت کنند و اغلب پروژه‌ها نیمه‌کاره می‌ماند و این به ضرر سازنده‌ها است که البته این یکی از دلایل می‌باشد.
تاثیر سهمیه‌بندی بنزین بر روی قیمت‌ها چه خواهد بود و آیا در منطقه شما هم تاثیر خود را نشان داده است؟
بله، در منطقه ما به علت مسافتی که با تهران دارد و نبود مترو و سهمیه‌بندی بنزین بسیار تاثیر گذاشته است و تقریبا خرید و فروش (بازار) را راکد کرده است. به نظر من اگر دولت بتواند در میزان سهمیه‌بندی بنزین، تجدیدنظری کند یا حداقل به افرادی که در شهرک‌های اقماری اطراف تهران زندگی می‌کنند بنزین بیشتری اختصاص دهد یا حداقل سهمیه بنزین تاکسیرانان این مناطق را بیشتر کند تا هم مردم راحت‌تر رفت و آمد کنند و هم بازار از حالت رکود خارج شود.
بازار وام در منطقه شما به چه صورت است؟
در اکثریت موارد خانه‌ها وام دارند، در این منطقه واحدهای شخصی‌ساز بسیار کم است. ۹۵درصد توسط تعاونی‌ها ساخته شده‌اند و در اینجا بیشتر مردم به دنبال خانه‌هایی هستند که وام داشته باشد.
در منطقه شما بیشتر چه کسی قیمت ملک را تعیین می‌کند؟
بزرگترین آیتم تعیینکننده قیمت زمین خود مردم هستند و در حقیقت میزان عرضه و تقاضا تعیینکننده قیمت ملک در هر منطقه‌ای است. تعداد زمین‌هایی که در این ناحیه وجود دارد محدود است، مثلا به اندازه یکی از مناطق تهران است.
آیا گرانی و ارزانی خانه بر روی درآمد شما تاثیرگذار است؟
بله، تاثیر مستقیم دارد. برخلاف اینکه بعضی‌ها فکر می‌کنند بنگاه‌های املاک به گرانی خانه‌ها دامن می‌زنند به این شکل نیست، چرا که هر چه ملک گران‌تر شود به ضرر مشاوران املاک است، زیرا با گران شدن ملک قدرت خرید مردم کم می‌شود و دیگر معامله‌ای صورت نمی‌گیرد و بازار مشاوران املاک هم راکد می‌شود.
میزان کمیسیون برای خرید و فروش و اجاره طبق چه قانونی تعریف شده و به چه میزان است؟
طبق اعلامیه اتحادیه املاک تعیین می‌شود، ولی در بعضی از موارد مانند زمین‌های کشاورزی و دامداری که متراژ آن بالا است به صورت توافقی عمل می‌شود. در مورد میزان کمیسیون در اجاره‌خانه معادل نصف اجاره یک ماه است که از دو طرف گرفته می‌شود و در مورد فروش، اگر تا ۳۰میلیون باشد، نیم درصد از کل معامله از دو طرف و اگر ۳۰میلیون به بالا باشد طبق جدول اتحادیه عمل می‌شود.
میزان بیشترین و کمترین اجاره در منطقه شما چقدر است؟
بیشترین اجاره ۵میلیون رهن با ۲۰۰هزار تومان، کمترین اجاره یک میلیون رهن با ۳۰هزار تومان اجاره که این رقم بسته به میزان متراژ و امکانات رفاهی ملک دارد.
میزان قیمت ملک در منطقه شما به چه صورت است؟
آپارتمان نوساز مترمربعی ۴۸۰ تا ۵۵۰هزار تومان، ویلا متر مربعی ۳۰۰هزار تومان. ملک تجاری متری ۳ تا ۴میلیون و ۵۰۰هزار تومان است.
چه توصیه‌ای به خریداران و فروشندگان خانه دارید؟
شهرهای جدید را فقط به عنوان سرمایه‌گذاری نگاه نکنند، بخرند و ساکن شوند، چرا که با توجه با هوای خوب، خلوت بودن و تراکم جمعیت کمتر نسبت به تهران گزینه بسیار مناسبی برای زندگی خواهد بود. زیرا تقریبا با نصف هزینه خرید ملک در تهران می‌توانند در شهرهای جدید صاحبخانه شوند و بقیه سرمایه خود را صرف سرمایه‌گذاری کنند.
و توصیه دیگرم به افرادی که قصد خرید دارند این است که ابتدا آپارتمان را کاملا بازدید کنند و مطمئن شوند که کدام سازنده آپارتمان را ساخته و از لحاظ استحکام مصالح هم دقت کنند و حتی‌الامکان سعی کنند برای اینکه رفت و آمد کم شود به صورت خانوادگی ملک بخرند، در این صورت هم در بنزین و هم در وقت خود صرفه‌جویی کرده‌اند.
نکته دیگر نیز این است که درست است که بازار ملک راکد است، اما این مساله از قدیم هم وجود داشته است. ملک برای مدتی حرکت می‌کند، یعنی در حقیقت ترقی می‌کند، بعد به اوج می‌رسد و به یک‌باره راکد می‌شود. بعد از مدتی رکود دوباره به حرکت افتاده به اوج و سپس به رکود می‌رسد و هیچ‌گاه شاهد حرکت برعکس نبوده‌ایم و این تنها در مورد ایران نیست، بلکه مساله کاملا جهانی است و دولت‌های مختلف دنیا با توجه به سیاست‌هایی که اتخاذ کرده‌اند نتوانسته‌اند از این مساله جلوگیری کرده و قیمت ملک را ثابت نگه دارند در نتیجه تا بازار راکد است و در نتیجه حق انتخاب بیشتر است بهتر است خریداران مقدار نقدینگی خود را بالا برده و اقدام به خرید کنند، چرا که بعد از مدتی مطمئنا بازار از حالت رکود خارج شده و با رشد همراه خواهد بود.
به عنوان حرف آخر می‌خواستم از مسوولان محترم و دولت خدمتگذار درخواست کنم امکانات رفاهی شهرهای جدید را هرچه سریع‌تر فراهم کنند، چرا که باعث می‌شود مردم از گرفتاری خارج شوند و تاثیر مثبت بر سطح زندگی مردم و کارمندان ساکن این منطقه خواهد گذاشت. برای جوان‌ترها فرصت کسب‌وکار و برای پیرترها امکانات و آسایش فراهم خواهد شد. از سوی دیگر، از تراکم و فشار بر تهران نیز کاسته شده و مهاجرت از بین خواهد رفت.
ارسال نظر