گزارشی از وضعیت شهری و مسکن در سومین منطقه وسیع تهران
آپارتمان در منطقه ۵، متری چند؟
اما بعد از رشد بی‌رویه قیمت مسکن این منطقه نیز از گزند افزایش قیمت به دور نماند و بنابه گفته برخی مشاوران املاک قیمت‌ها در منطقه ۵ ظرف یک‌سال گذشته تا سه برابر افزایش یافتند.
منطقه 5 شهرداری تهران در شمال غرب پایتخت به مساحت 1/5287 هکتار از جنوب به جاده مخصوص کرج، از شمال به دامنه کوه‌‌های البرز، از غرب به رودخانه کن و منطقه 22 و از شرق به بزرگراه محمدعلی جناح و اشرفی‌اصفهانی محدود می‌شود.
منطقه پنج که به پهنه توسعه شهر تهران معروف است پس از انقلاب به دلایل مختلف ازجمله سرریز جمعیت تهران از مناطق مرکزی و جنوبی، همچنین سیل مهاجرین به تهران با توسعه روبه‌رو بوده است. با توجه به این امر رشد سریع جمعیت این منطقه طی سال‌های بعد از انقلاب نشان از تمایل مردم به سکونت در این منطقه جوان دارد به طوری که براساس برآوردهای صورت گرفته جمعیت منطقه 5 تا پایان سال 83، حدود 625هزار نفر برآورد شده، در عین‌حال بالغ‌بر 50هزار ملک و 140هزار آپارتمان و حدود 17هزار واحد تجاری و اداری در این منطقه واقع شده است. همچنین با توجه به وسعت منطقه بالغ بر 47 کیلومتر بزرگراه در این منطقه قرار گرفته است.
بنابراین گزارش، با وجودی که طبق طرح مصوب سرانه مسکونی منطقه ۳۳/۲۰ درصد پیش‌بینی‌شده، اما در‌حال‌حاضر سرانه مسکونی این منطقه ۴۴/۲۴ درصد است در عین‌حال سرانه تجاری اداری منطقه ۶۵درصد است در حالی که در طرح مصوب این رقم ۱۷درصد بود.
همچنین سرانه ورزشی این منطقه در‌حال‌حاضر 5درصد و سرانه بهداشتی درمانی منطقه 2درصد است در حالی که در طرح مصوب سرانه ورزشی 65/1 درصد و سرانه بهداشتی و درمانی 52/1درصد ذکر شده است.
معابر منطقه
این گزارش حاکی است در‌حال‌حاضر 12میلیون و 850هزار مترمربع از شبکه معابر تهران که شامل ده درصد می‌شود در منطقه 5 واقع شده در عین‌حال 15/7درصد از شبکه بزرگراهی تهران نیز در این منطقه قرار دارد در عین‌حال به‌دلیل توسعه شبکه بزرگراهی، محدودیت‌هایی در شبکه معابر منطقه به‌وجود آمده که این امر توسعه معابر شریانی و فرعی را الزام‌آور می‌کند. این در حالی است که از سوی دیگر شتاب ساخت‌وسازها از شتاب توسعه زیرساخت‌ها بیشتر است. لازم به ذکر است در این منطقه افزون بر 49 معبر 35متری نزدیک به 257هزار و 800 مترمربع از معابر به‌صورت خاکی است. بنابر اعلام شهرداری منطقه در صورت افزایش اعتبار به 30میلیارد ریال امکان احداث معابر خاکی به وجود می‌آید در عین‌حال ساماندهی محورهای پیاده تا پایان سال در مسیرهای اشرفی‌اصفهانی، جنت‌آباد، بلوار فردوس و آیت‌ا... کاشانی با اختصاص 45میلیارد‌ریال امکان‌پذیر است.
مساحت منطقه
منطقه 5 تهران شامل پهنه‌ای از شمال غرب تهران بوده که به 7 ناحیه تقسیم شده و مساحتی برابر 5هزار و 287 هکتار را در برگرفته و پس از منطقه 22 و 4 بیشترین وسعت منطقه‌ای را در کل شهر تهران به خود اختصاص داده است.
جمعیت منطقه
جمعیت منطقه ۵، در سال ۷۵ برابر ۴۲۷هزار و ۹۵۵ نفر در قالب ۱۰۵هزار و ۱۹۹ خانوار بوده که این جمعیت در سال ۸۳ به ۶۲۵هزار نفر رسیده است.
این منطقه به دلیل قرار گرفتن در کوهپایه دارای آب و هوای سرد و کوهستانی بوده در عین حال سرانه فضای سبز در وضعیت مطلوبی قرار دارد.
سازمان، ارگان‌ها و فرهنگسراها
شرکت توزیع برق شمال غرب، آموزش و پرورش و مخابرات منطقه 4، اداره ثبت اسناد و املاک کن، آتش‌نشانی منطقه چهار، مرکز بهداشتی درمانی شهرداری منطقه 5 و کمیته امداد منطقه 5 از جمله سازمان‌های موجود در این منطقه هستند.
همچنین در این منطقه چند فرهنگسرا با نام‌های فرهنگسرای دختران، مجتمع فرهنگی هنری میثاق و فرهنگسرای تفکر چند مجتمع فرهنگی از جمله دفتر سازمان تبلیغات و کانون فرهنگی الزهرا واقع شده است. با توجه به جاذبه‌ای که این منطقه پس از گرانی‌ها پیدا کرد به سراغ برخی از مشاوران املاک منطقه رفتیم تا بررسی کوتاهی بر بازار مسکن این منطقه داشته باشیم.
تعیین میزان ودیعه مطابق خواست مالک
یکی از مشاوران املاک سعادت در محدوده بلوار فردوس با اشاره به اینکه قیمت پیشنهادی برای فروش هر مترمربع آپارتمان نوساز ۶۰ تا ۱۳۰ متر مربعی در این منطقه بین یک‌میلیون و ۸۰۰هزار تا ۲میلیون و ۲۰۰هزار تومان است اظهار داشت: قیمت یک آپارتمان تک‌واحدی نوساز ۱۸۰ تا ۲۲۰میلیون تومان است. به گفته وی، قیمت هر مترمربع آپارتمان چند سال ساخت از یک‌میلیون و ۳۰۰هزار تا یک‌میلیون و ۶۰۰هزار تومان است.
مشاور املاک سعادت در خصوص تفاوت قیمت میان محله‌های ابتدای بلوار فردوس و انتهای این خیابان گفت: بین 100 تا 150هزار‌تومان در هر متر مربع در محل تفاوت قیمت وجود دارد به طوری که قیمت خیابان‌های ابتدای بلوار گرانتر از خیابان‌های انتهایی است.
وی افزود: میزان رهن و اجاره هم بر حسب تمایل و خواست مالک تعیین می‌شود و اساس خاصی برای تعیین قیمت وجود ندارد به طوری که میزان ودیعه یک آپارتمان ۹۰متر مربعی در‌حال‌حاضر ۲۸میلیون تومان و یک آپارتمان ۱۹۰ مترمربعی ۲۰میلیون ودیعه و ۸۰۰هزار تومان اجاره‌بها است.
وی اظهار داشت: بر خلاف تصور که گمان می‌شود بنگاه‌ها عامل گرانی هستند. باید گفت که تعیین قیمت به وسیله خود مالک از عوامل گرانی است.مشاور املاک سعادت در خصوص میزان تفاوت قیمت معاملاتی و پیشنهادی گفت: حدود 30 تا 50هزار تومان بین قیمت پیشنهادی و معاملاتی تفاوت وجود دارد.
۲میلیون تومان قیمت هر مترمربع
رحیمی، مدیر بانک اطلاعات املاک ایساتیس با اشاره به اینکه میزان قیمت براساس نوع ملک، عمر بنا و موقعیت جغرافیایی تعیین می‌شود، خاطرنشان کرد: متوسط قیمت هرمتر مربع آپارتمان نوساز در اوائل بلوار فردوس 2میلیون تومان است.
به گفته وی، همچنین متوسط قیمت در خیابان‌های پایین‌تر واقع در بلوار فردوس تا 30درصد ارزان‌تر است.
رهن و اجاره هم در رکود
مدیر بانک اطلاعات املاک ایساتیس با بیان اینکه بازار مسکن هم اکنون در شرایط رکود معاملات به سر می‌برد خاطرنشان کرد: رهن و اجاره ملک هم تقریبا به تازگی رکود رفته است.
رحیمی تصریح کرد: زمان نهایی رکود معاملاتی مسکن مشخص نیست چرا که اقتصاد خودجوش بوده و تا زمانی که قیمت‌ها همین طور بالا بماند وضعیت بازار به همین شکل خواهد ماند.
وی اظهار داشت: در نواحی مختلف منطقه 5 به دلیل وجود امکانات مختلف قیمت‌ها هم متفاوت است. مدیر مشاور املاک ایساتیس در خصوص تفاوت قیمت معاملاتی و قیمت پیشنهادی اظهار داشت: بین قیمت معاملاتی و قیمت پیشنهادی حدود 5 تا 6درصد تفاوت وجود دارد. وی در تشریح مشکلات شهری منطقه خاطرنشان کرد: شلوغی منطقه پرتردد بودن به دلیل وقوع مترو از جمله مشکلاتی است که این منطقه با آن روبه‌رو است.
تفاوت قیمت‌ها در شهران
یکی از مشاوران املاک مسکن110 واقع در محدود بلوار آیت‌ا... کاشانی در گفت‌وگو با دنیای‌اقتصاد در خصوص میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان بین 70 تا 200مترمربع در این محله اظهار داشت: قیمت‌ها در این محدوده مترمربعی بالای یک‌میلیون و 700هزار تومان است.
به گفته وی، قیمت‌های آپارتمان در محدوده آیت‌ا... کاشانی تا میدان نور از مترمربعی یک‌میلیون و ۹۰۰هزار تومان تا ۲میلیون تومان است.
وی افزود: مهم‌ترین دلیل بالا بودن قیمت ملک مجهز بودن بیشتر آپارتمان‌های نوساز به امکاناتی نظیر استخر، سونا، جکوزی و ... است.
به گفته وی، قیمت واحدهای مسکونی چند سال ساخت از مترمربعی یک میلیون و ۶۰۰هزار تا یک میلیون و ۷۰۰هزار تومان متغیر است. همچنین میزان ودیعه در این منطقه پایین‌تر از ۱۵میلیون تومان نیست و حتی در مواردی میزان ودیعه متراژهای بالا تا ۸۰میلیون تومان هم می‌رسد.
مشاور املاک مسکن ۱۱۰ در خصوص میانگین متوسط قیمت ملک در محدوده جنت‌آباد اظهار‌داشت: قیمت‌ها در جنت‌آباد شمالی و جنوبی متفاوت است به طوری که میانگین قیمت هر مترمربع در جنت‌آباد شمالی حدود یک میلیون و ۶۰۰هزار تومان و در جنت‌آباد جنوبی قیمت‌ها حدود ۱۰۰ تا ۲۰۰هزار تومان گرانتر است.
به گفته وی، قیمت متوسط هر مترمربع ملک در محدوده شهران حدود 2میلیون تومان است. اما در خیابان‌های پایینی شهران در محدوده کوهسار بین یک‌میلیون و 500هزار تا یک‌میلیون و 600هزار تومان همچنین میانگین قیمت در خیابان یکم حدود 2میلیون تومان است.
وی افزود: قیمت‌ها در محدوده کن بین یک‌میلیون و ۵۰۰هزار تا یک میلیون ۶۰۰هزار تومان است.
آپارتمان‌ها در جنت‌آباد جنوبی گرانتر
مدیر املاک بعثت در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد واقع در محدوده جنت‌آباد در خصوص متوسط قیمت یک ملک در این منطقه اظهار داشت: متوسط قیمت هر مترمربع از یک آپارتمان ۷۰مترمربعی در این محل حدودا یک‌میلیون و ۸۰۰هزار تومان است. همچنین میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان ۱۰سال ساخت یک‌میلیون و ۴۰۰هزار تومان و آپارتمان ۵ تا ۶سال ساخت یک‌میلیون و ۶۰۰هزار تومان است.
به گفته وی، قیمت هر مترمربع آپارتمان در جنت‌آباد شمالی و جنوبی 100هزار تومان تفاوت دارد، به طوری که در جنت‌آباد جنوبی به دلیل وجود امکانات بیشتر قیمت ملک بالاتر است.وی با بیان اینکه قیمت‌ها نسبت به سال گذشته حدود سه‌برابر شده، اظهار داشت: در‌حال‌حاضر بازار مسکن در رکود فرورفته این هم به دلیل افزایش بیش از پیش قیمت‌ها است.
مشکل رفت و آمد در منطقه ۵
وی همچنین در خصوص عمده‌ترین مشکلات شهری منطقه5 خاطرنشان کرد: با وجود اینکه امکانات فراوانی در این منطقه وجود دارد، اما از نظر رفت‌وآمد و وجود وسایل حمل‌ونقل با مشکل مواجه هستیم.
زمین متری ۳میلیون تومان
مدیر آژانس املاک ایرانیان که در محدوده شهران واقع شده در گفت‌وگو با روزنامه دنیای‌اقتصاد با بیان اینکه قیمت ملک بسته به نوع مصالح بالا و پایین می‌رود، اظهار داشت: قیمت یک آپارتمان نوساز در محدوده شهران مترمربعی بین یک‌میلیون و 700هزار تومان تا 2میلیون و 200هزار تومان متغیر است که قیمت‌های بالا به دلیل وجود مصالح گران‌قیمت در ساختمان است.وی در خصوص تفاوت قیمت معاملاتی با قیمت پیشنهادی گفت: بین 200 تا 250هزار تومان قیمت معاملاتی در هر مترمربع پایین‌تر از قیمت پیشنهادی است که این هم به دلیل کاذب بودن قیمت‌ها است.
وی در خصوص میزان رهن و اجاره ملک هم در این منطقه گفت: میزان ودیعه مطابق خواست مالک مشخص می‌شود، اگرچه بسته به اعلام اتحادیه برای هر ده مترمربع باید 5/1میلیون ودیعه در نظر گرفته شود، اما عملا این اتفاق روی نمی‌دهد.
وی همچنین در خصوص قیمت زمین در این منطقه گفت: قیمت هر مترمربع زمین در این منطقه بین ۲میلیون و ۵۰۰هزار تا ۳میلیون تومان است.
ارسال نظر