تحلیل کارشناسان از وضعیت بازار مسکن
رکود در فصل نقل و انتقالات قابل پیشبینی نبود
این عبارت بارها و بارها از زبان کارشناسان این حوزه مطرح شده است. اما رکود چند سال اخیر در بخش مسکن و فقدان کارایی سیاستهای حمایتی و تشویقی دولت برای ایجاد رونق در قالب ارائه تسهیلات، نظیر زمین ارزانقیمت و اعتبارات بانکی باعث شده تا این چالش نفسگیر، پیشروی تصمیمسازان و تصمیمگیران قرار گیرد. متاسفانه مسکن به کالای سرمایهای بادوام و دارای قابلیت احتکارشوندگی تبدیل شده است که به دلیل خطای تصمیمگیران ناشی از طراحی راهبرد کلان، همواره با فراز قیمتها و فرود تولید مواجه شده و هماکنون با پشتسر گذاشتن سیر صعودی قیمتها در سال گذشته به یک رکود نسبی رسیده است، اگرچه رکود بر بازار مسکن برای کارشناسان این حوزه قابل پیشبینی بود، اما به نظر میرسد این رکود نسبی در فصلی که همیشه با رونق همراه بوده است دور از انتظار صاحبنظران بوده است.
در حالی قیمتها ثابت و تعداد معاملات کاهش یافته است که قیمت مصالح ساختمانی به ویژه آهن و سیمان و به تبع آن سایر کالاها و مواد مصرفی در ساختوساز مسکن، افزایش یافته و تولید کالای مسکن را فاقد توجیه اقتصادی ساخته است.
علاوه بر عامل گرانی مصالح ساختمانی، عواملی چون اخذ تراکم بالا در شهرهای بزرگ، طولانی شدن فرآیند ساختوساز به دلیل دیوانسالاری موجود و ناکارآمدی تسهیلات بانکی در تولید مسکن و ... باعث شده تا سرمایهگذاران در بخش تولید مسکن به اصطلاح با خواب سرمایهها مواجه شده و انتظارات تورمی برای پوشاندن هزینههای تحمیل شده را دامن زند. البته سیاستهای سالهای اخیر در قالب انبوهسازی، هر چند شاخص تولید مسکن را افزایش داده اما دخالت فزآینده بخشهای دولتی و رانتهای آشکار و پنهان در بخش تولید، ابهام جدی در فعالیتهای مربوط به ساختوساز انبوه را پدید میآورد.
از سوی دیگر، تاثیر تزریق نقدینگی در قالب تسهیلات مسکن به بالا رفتن حجم متقاضیان خرید مسکن منجر میشود. این در حالی است که متقاضیان فروش مسکن با رکود چند ساله و غیراقتصادی بودن تولید مسکن دست و پنجه نرم میکنند و سود ناشی از سیاستهای اخیر در بازار معاملات مسکن نصیب بخش اقتصاد دلالی، میشود.
در حال حاضر بازار مسکن ایران پس از رکود همراه با تورم سالهای اخیر به لحاظ روانی آمادگی جهش قیمتها را دارد و یک سویهنگری تصمیمگیران چه در قالب تزریق نقدینگی به بخش تولید در یک مقطع زمانی خاص و چه در شکل تزریق تسهیلات و اعتبارات به بخش عرضه در مقطع زمانی دیگر به دلیل فقدان تعادل در بازار واقعی و ناهمخوانی سیاستها و برنامهها با مشکل مواجه شده است.
تمام عوامل پابرجاست
علیرضا سرحدی، رییس هیات مدیره انجمن صنفی مهندسان صنعت ساختمان در گفتوگو با دنیای اقتصاد گفت: بازار معاملات مسکن راکد است و طبیعی است که شاهد سقوط قیمتها در چند ماه آینده نباشیم.
زیرا تمام عواملی که در سال گذشته باعث افزایش قیمت مسکن شده است در سالجاری وجود دارد و تا زمانی که قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد نیروی انسانی و قیمت زمین افزایش مییابد، قیمت تمام شده مسکن نیز افزایش مییابد.
وی تصریح کرد: برنامهها و طرحهایی از سوی تصمیمگیران مطرح است که تمام آنها در جایگاه صرف باقیمانده، از اینرو نمیتوان آنها را در تعیین قیمت مسکن موثر دانست. بنابراین چشمانداز خاصی برای این بازار قابل پیشبینی نیست.
سرحدی اعطای زمینهای 99 ساله را به تعاونیهای مسکن موثر دانست و گفت: اعطای زمین به تعاونیهای مسکن و مجموعهسازی آنها، کمک زیادی به تولید و خانهدار شدن اقشار متوسط جامعه دارد.
وی افزود: کاهش قیمت مسکن در شرایطی محقق میشود که زمین به قیمت مطلوبی در اختیار تعاونیهای مسکن قرار گیرد و همچنین بر روند ساختوساز تعاونیها نظارت شود تا افراد سودجود در قالب تعاونی اقدام به دریافت زمین و سپس فروش آن نکنند.
رییس هیات مدیره انجمن صنفی مهندسان صنعت ساختمان اظهار کرد: مشکل اصلی در اعطای زمین به تعاونیها کمبود زمین شهری است. بهگونهای که اغلب این زمینها در قسمتهای دوردست در اختیار متقاضیان قرار میگیرد.
وی با اشاره به علت این امر گفت: این زمینها سالهای پیش به بخشها و نهادهای مختلف واگذار شده است و یا به وسیله افراد سودجو مورد استفاده شخصی قرار گرفته است.
سرحدی تاکید کرد: بافت فرسوده، بهترین فرصت دولت برای تولید واحدهای مسکونی است. دولت با خرید و تجمیع این بافت میتواند در طرحهای بلندمدت و میان مدت اقدام به ساخت مجتمعهای مسکونی کند و اجرای این طرح برای دولت صرفه اقتصادی دارد.
وی با اشاره به داستان عرضه و تقاضا افزود: این داستان کهنه و تکراری است و دولت نباید برای تمام افراد ساکن در شهر، مسکن ایجاد کند. در واقع دولت موظف است شرایط زندگی در شهرها و روستاها را مناسب سازد تا دیگر، افراد به شهرهای بزرگ چون تهران، اصفهان و شیراز مهاجرت نکنند، زیرا تنها پاسخگویی دولت در زمینه مسکن آنها نیست بلکه باید خدمات و امکانات رفاهی را برای آنها فراهم نماید و این به معنای تحمیل هزینه بر تصمیمگیران و تصمیمسازان است.
رشد ۲۰۰درصدی قیمت مصالح ساختمانی
دبیرکل کانون عالی کارفرمایان و رییس انجمن انبوهسازان مسکن و ساختمان در گفتوگو با دنیای اقتصاد گفت: روند ساخت یک واحد مسکونی 2 سال زمان نیاز دارد. از اینرو نمیتوان در مورد تاثیر یک عامل به این سرعت اظهارنظر کرد. مجتبی بیگدلی افزود: قیمت مصالح ساختمانی چون فولاد، سیمان و آجر از یک سال و نیم پیش، رشد 200 الی 300درصدی داشته است. از اینرو تولیدکنندگان با مشکل اساسی در تهیه مصالح ساختمانی مواجه هستند.
وی با اشاره به نقش وزارت بازرگانی تصریح کرد: وزارت بازرگانی با ایجاد دالانی میان تولیدکننده و مصرفکننده مصالح ساختمانی، نقش بسیار موثری در عرضه مصالح ساختمانی با قیمت تمام شده ایفا میکند.
بیگدلی به 10میلیون درخواست مسکن اشاره کرد و گفت: درخواست واحدهای مسکونی از سالهای گذشته بر روی هم جمع شده است. بهگونهای که اکنون ما نیازمند 10میلیون واحد مسکونی در ایران هستیم که به طور متوسط به دلیل جوان بودن جامعه سالانه میزان 2میلیون درخواست جدید به آن افزود میشود. در چنین شرایطی دولت با حذف عوارض تولیدکننده میتواند کمک زیادی به مدار تولید کند و در اصل از تولیدکننده حمایت نماید.
وی با اشاره به حجم معاملات املاک در سال گفت: ۶۱۰هزار میلیارد تومان حجم معاملات املاک ماست که با اخذ ۵درصد از آن توسط دولت، بودجه ۳۲هزار میلیارد تومانی یعنی بیشتر از بودجه عمرانی دولت به خزانه ملی واریز میشود. رییس انجمن انبوهسازان مسکن و ساختمان تصریح کرد: با افزایش قیمت مصالح ساختمانی و اخذ عوارضهای مختلف ساختمانی توسط دولت، زمینه عرضه کمتر و تقاضای بیشتر فراهم میشود و در چنین شرایطی قیمتها افزایش مییابد که با ایجاد تسهیلاتی میتوان از تولیدکننده در مدار تولید حمایت کرد نه اینکه زمینه حذف آنها را فراهم نمود.
وی افزود: انبوهسازی که اقدام به ساخت مجتمع مسکونی 200 واحدی میکند، باید در کنار این مجتمع فعالیتهای شهری و خدماتی دیگری هم انجام دهد که این به معنای تحمیل هزینه به تولیدکننده است. در حالی که دیگر سازمانها و نهادها، مسوول این امر هستند و ردیف بودجهای از دولت دریافت میکنند.
اعمال سلیقه در اجرای قوانین، مشکل اقتصاد ایران است
محمدعلی پورشیرازی، کارشناس مسکن در گفتوگو با دنیایاقتصاد گفت: مشکل اصلی اقتصاد ایران کمبود قانون نیست بلکه اعمال قوانین است که گاها با اعمال سلیقههای مختلف همراه میشود.
وی افزود: تصمیمگیران و تصمیمسازان ما به صورت بنیادی به مساله مسکن نمینگرند. در حالی که براساس قانون دولت موظف است پاسخگوی نیازهای اولیه مردم به عنوان مثال مسکن، حال چه به صورت استیجاری و چه مالکیت باشد. پورشیرازی تاکید کرد: اعطای تسهیلات به متقاضیان خرید مسکن، قدرت خرید آنها را افزایش نمیدهد بلکه باعث ایجاد افزایش قیمت مسکن میشود. در حقیقت حقوق افراد نیازمند و یا طبقه متوسط رو به پایین در ایران به چه میزان است که توانایی این را داشته باشند که ماهانه 250هزار تومان قسط وام مسکن بپردازند.
وی اجرای طرح اعطای زمینهای ۹۹ساله به تعاونیها را بسیار مفید دانست و گفت: البته اجرای این طرح نیازمند نظارت است تا تعدادی افراد سودجو وارد میدان نشوند. وی با اشاره به تسهیلات مسکن گفت: در دیماه ۸۴ با اعطای تسهیلات سنگین مسکن، زمینه اولین شوک به بازار مسکن ایجاد و زمینه جهش قیمت مسکن فراهم شد در حالی که از یکمیلیون و ۵۶۰هزار نفر درخواستکننده این تسهیلات تنها ۵۰هزار نفر در ایران موفق به دریافت آن شدند.پورشیرازی به داستان تکراری افزایش قیمت مصالح ساختمانی اشاره کرد و گفت: وقتی مصالح ساختمانی چون آهن و سیمان در مدت زمان کوتاه چند روزه با افزایش قیمت ۲۰درصدی مواجه میشود، در طول سال این افزایش قیمت به چند صددرصد میرسد در حالی که دولتمردان به تورم ۴/۱۵درصدی سالانه اشاره میکنند.
وی افزود: همواره در تاریخ، مسکن به عنوان اهرم سیاسی کشورها مطرح و نیازمند کار کارشناسی بوده است، اما برخی تصمیمات بدون مطالعه و در مدت زمان کوتاهی اتخاذ میشود و ضربه بزرگی بر بازار مسکن وارد میسازد.
ارسال نظر