بلندمرتبه‌سازی در ضوابط، مقررات و بخشنامه‌ها
گروه مسکن- سمیه فراهانی: چندی پیش ضوابط و مقررات حاکم بر تراکم و کاربری که در بخشنامه‌های معاونت معماری و شهرسازی پیش‌بینی شده است، منتشر شد. آنچه در زیر می‌خوانید، بخشنامه‌هایی در خصوص بلندمرتبه‌سازی شهرک‌ها و مجتمع‌های مسکونی است. طرح شهرک‌ها و مجتمع‌های مسکونی که به تصویب شورای طرح و بررسی و کمیسیون ماده پنج شورای‌عالی شهرسازی و معماری رسیده است، مالک را ملزم کرده است در زمان اجرا پروانه آماده‌سازی دریافت کند.
این پروانه، مالک را ملزم می‌دارد تا شبکه راه‌ها، زیرسازی جاده‌ها، احداث یک ساختمان حداکثر به مساحت ۲۰۰ مترمربع به منظور استفاده دفتر، نگهبانی و انبار کارگاه پیش‌بینی کند. بدیهی است ساختمان دفتر، نگهبانی و انبار کارگاه موقت بوده و قبل از صدور پایان ساختمان جمع می‌شود و یا مورد استفاده قرار می‌گیرد.
همچنین مالک باید طرح را قبل از اجرا و اتصال آن به شبکه طرح‌های تفصیلی، تهیه و به تایید حوزه معاونت فنی و عمرانی شهرداری تهران برساند و شهرداری منطقه پس از اخذ تایید نسبت به صدور پروانه آماده‌سازی اقدام کند.
همچنین در ادامه این بخشنامه پیش‌بینی شده است که اخذ عوارض نوسازی براساس مقررات جاری در زمان صدور پروانه آماده‌سازی الزامی است.
به منظور دستیابی به روشی هماهنگ و یکسان و تسریع در تصویب طرح‌های پیشنهادی تفکیکی و شهرسازی جهت مجتمع‌های مسکونی لازم است طرح‌ها با توجه به احراز مالکیت و تایید سازمان زمین شهری، استعلام از شهرداری منطقه از نظر نوع کاربری، تعیین بر و کف از طریق شهرداری مناطق؛ تایید وزارت نیرو مبنی بر تامین آب و برق مجتمع و تهیه طرح تفکیکی و شهرسازی پیش‌بینی شود.
در این بخشنامه سازندگان ملزم به رعایت شیب خیابان‌ها با توجه به جهت شبکه‌های ۳۵ متری حداکثر ۶درصد و خیابان‌های ۲۰متری حداکثر ۷درصد و خیابان‌های ۱۶متری حداکثر ۹درصد شیب در نظر گرفته، هستند و همچنین فضاهای خدماتی باید به گونه‌ای طراحی شود که با استناد فضای سبز و پارک‌ها، در جوار خیابان های ۳۵ متری اصلی و بزرگراه‌های ۴۵ متری و ۷۶ متری به‌طور مستقیم قرار نگیرند.
نحوه احداث ساختمان در اراضی و املاک با مساحت بیش از ده هزار مترمربع که طبق طرح تفصیلی دارای کاربری مسکونی هستند، تابع مقررات مجموعه‌سازی است، لذا محاسبه تراکم ۱۲۰درصدی در این قبیل اراضی و املاک اشتباه بوده و لازم است که تراکم مجاز مطابق مقررات مربوط به مجموعه‌های مسکونی (شهرک‌ها) محاسبه شود.
موارد درخواست پروانه تجاری در کاربری‌های پروژه‌های مصوب و شهرک‌ها، به کمیسیون طرح تفصیلی کمیسیون ماده پنج شورای‌عالی شهرسازی و معماری ارسال می‌شود، تا مورد رسیدگی قرار گیرد. همچنین از احداث بناهای تجاری بدون مجوز به‌صورت خطی در شهرک‌ها باید شدیدا جلوگیری شود.
همچنین میزان تراکم در خیابان‌هایی با عرض ۶ الی ۱۲متر در زمین‌هایی به مساحت کمتر از ۳۰۰مترمربع یک طبقه، زمین‌هایی با مساحت بین ۳۰۰ الی ۶۰۰ مترمربع دو طبقه و در زمین‌هایی به مساحت بیشتر از ۶۰۰ مترمربع سه طبقه در نظر گرفته شده است.
به موجب این مصوبه احداث حداکثر ۵طبقه مسکونی روی زیرزمین و پیلوت مجاز است و در صورتی که پیلوت و زیرزمین توام احداث شوند، حداکثر ارتفاع مجاز پیلوت ۲متر و ۴۰سانتی‌متر خواهد بود.
در مواردی که در اجرای این مصوبه ساختمان به صورت ۵طبقه روی پیلوت و زیرزمین اجرا می‌شود، حداقل میانگین مساحت واحدهای مسکونی در مناطق یک الی ۸، یک‌صد و بیست مترمربع و در مناطق ۹ الی ۲۱، شصت مترمربع پیش‌بینی شده است.
ضوابط احداث ساختمان‌های شش طبقه و بیشتر در شهر تهران
در نقشه ساختمان‌های شش طبقه و بیشتر در شهر تهران فاصله دو ساختمان همجوار، نور و تابش آفتاب، فضای باز و سطح اشغال، عرض معابر و دسترسی‌ها، حفظ زیبایی و منظر شهری و عوامل محدودکننده مکانی و تهدیدکننده دیگر مانند زلزله، آتش‌سوزی، تاسیسات شهری و محیط‌زیست و همچنین تاکید بر رعایت کلیات و چارچوب‌‌های مصوب طرح جامع تهران به ویژه رعایت سقف جمعیتی پیش‌بینی شده در آن، تصویب و رعایت دقیق آن را توسط شهرداری تهران الزامی اعلام می‌کند.
احداث ساختمان‌های مذکور تنها با رعایت فاصله مناسب دو ساختمان، رعایت اصل عدم قطع‌الشعر زمستانی، رعایت فاصله از طرفین برای ساختمان‌های منفصل و پیش‌بینی فضای باز مناسب در هر قطعه بلامانع است.
همچنین در این بخشنامه حداقل نسبت فضای باز به کل مساحت زمین در ساختمان‌های مسکونی ۴۰درصد در نظر گرفته شده است.
مالکان زمین‌هایی که قصد احداث واحدهای مسکونی ۶طبقه و بالاتر را دارند، باید به این نکته توجه داشته باشند که حریم بزرگراه‌های شهری، حریم تاسیسات شهری، طبقه‌بندی مناطق از نظر آلودگی هوا، حریم گسل‌های زلزله‌خیز، حریم واحدهای طبقه‌بندی شده حفاظتی و ابنیه با ارزش معماری و آثار تاریخی و مناطق ممنوعه برای ساخت بلندمرتبه‌سازی است.
همچنین در ادامه این بخشنامه ساختمان‌های با ارتفاع ۳۰طبقه و بالاتر را ملزم به داشتن امکان رفع فاضلاب از طریق شبکه فاضلاب شهری کرده است و در صورت عدم دسترسی به شبکه فاضلاب شهری، متقاضی، موظف است تاسیسات اختصاصی تصفیه فاضلاب ایجاد نماید.
ارسال نظر