وضعیت بازار مسکن در آسیا
نیلوفر قدیری-ده سال بعد از شروع بحران مالی در شرق آسیا، بعضی کارشناسان اقتصادی اکنون نگران آن هستند که منطقه به سوی بحران دیگری برود. دلیل این نگرانی هم نقدینگی فراوان در دست مردم و نرخ پایین بهره است که باعث ترکیدن حباب‌های سهام و بازار مسکن می‌شود. ترکیدن حباب املاک و مسکن در سال ۱۹۹۷ نقش زیادی در بحران اقتصادی و مالی این منطقه داشت. قیمت متوسط مسکن در اکثر کشورهای شرق آسیا در سال‌های ۱۹۹۷ تا ۲۰۰۳ بین ۲۰ تا ۵۰درصد کاهش قیمت داشته است. در هنگ‌کنگ قیمت اسمی مسکن تا دو سوم کاهش یافت.
چین در سال‌های ۱۹۹۷ و ۱۹۹۸ از این مهلکه گریخت. اما امروز کاهش ناگهانی قیمت مسکن تبعات بسیار سنگینی خواهد داشت که بسیار تاثیرگذارتر از ترکیدن حباب بازار سهام است. به همین دلیل است که ۸۰درصد از خانوارهای چینی در شهرها صاحب و مالک خانه هستند. در آمریکا این رقم ۶۹درصد است.
اما با وجود همه حرف‌هایی که درباره وجود حباب در بازار مسکن گفته می‌شود چنین حبابی وجود ندارد.
در چین از سال ۲۰۰۲، متوسط قیمت مسکن ۳۰درصد افزایش یافت. افزایش قیمت در آمریکا در این مدت ۴۶درصد بوده است. قیمت در شانگهای دوبرابر این رقم افزایش یافته است. در اوج روند افزایش قیمت در بازار مسکن در سال ۲۰۰۴، قیمت آپارتمان‌های لوکس در شانگهای سالانه ۵۰درصد افزایش می‌یابد.
اما با تعیین مالیات بر سرمایه برای خانه‌هایی که طی پنج سال دو بار خرید و فروش شود، می‌توان این سیر پرشتاب را کنترل کرد.
در یک اقتصاد پیشرفته، افزایش قیمت سالانه دو رقمی نوعی حباب در آن بازار به شمار می‌آید. اما در چین با اقتصادی که تولید ناخالص داخلی آن رشدی ۱۴درصدی دارد این افزایش قیمت حباب به شمار نمی‌آید.
مطالعات بازار مسکن در سراسر جهان نشان می‌دهد که در دراز مدت عامل اصلی و محرک افزایش قیمت مسکن، درآمد است. نسبت قیمت مسکن به درآمد اکنون در آمریکا، انگلیس، اسپانیا و چند کشور دیگر از کشورهای توسعه یافته جهان به شدت بالا رفته است.
اما در چین برخلاف این کشورها، قیمت مسکن بسیار کندتر از درآمد بالا می‌رود. براساس یکی از گزارش‌های سالانه اقتصادی در چین، نسبت قیمت مسکن به درآمد مردم نسبت‌به سال ۱۹۹۹ در این کشور ۲۵درصد کاهش یافته است.
حتی در شانگهای هم قیمت مسکن به سختی از سطح درآمدی افراد بالا می‌رود. بر اساس مطالعه‌ای که بانک اعتباری کانادا انجام
داده است، بر اساس رابطه بلند مدت میان قیمت مسکن و سرانه تولید ناخالص داخلی، چین یکی از بی‌ارزش‌ترین بازارها در میان کشورهای مطالعه شده است.
یکی دیگر از نشانه‌های وجود حباب در بازار مسکن افزایش سریع و شدید وام‌گیری است. بدهی‌های سنگین همچنین می‌تواند پیامدهای هر گونه کاهش قیمت مسکن را تشدید کند.
در چین بدهی بانکی خانوارها به شدت افزایش یافته است. پیش از سال ۱۹۹۷ میزان بدهی‌های بانکی در این کشور کم بود. امروز هم این بدهی‌ها تنها ۱۰درصد از تولید ناخالص داخلی را تشکیل می‌دهند.
این رقم در آمریکا و انگلیس ۷۰ تا ۸۰درصد است. بیش از نیمی از مالکان خانه در چین، خانه‌های خود را به قیمتی پایین‌تر از نرخ بازار و در زمان خصوصی‌سازی بازار در اواخر دهه ۱۹۹۰ خریده‌اند.
این آپارتمان‌ها به قیمت بالا به فروش رفت زیرا مالکان اندوخته فراوانی داشتند و تنها نیمی از مالکان بدهی بانکی داشتند. از میان کسانی که در سال ۲۰۰۵ با بدهی خانه خریده‌اند، ارزش وام بانکی تنها ۶۳درصد از ارزش خانه بوده است. اما در آمریکا وام‌ها صددرصد قیمت خانه را تشکیل می‌دهند.
در نقاط دیگر آسیا قیمت مسکن در سال‌های گذشته افزایش یافته‌است اما بلافاصله بعد از آن قیمت‌ها فروکش کرد.
اکنون هم قیمت‌ها پایین‌تر از رقم اوج است. بعد از سقوط قیمت‌ها در اواخر دهه ۱۹۹۰، مصرف‌کنندگان تمایل کمتری به تعهد و بدهی مسکن داشتند و بانک‌ها هم تمایلی به وام دادن نداشتند. بازگشت اعتماد مشتریان چند سال طول کشید.
امسال سنگاپور داغ‌ترین بازار مسکن را دارد و قیمت مسکن در آن در ۱۲ ماه گذشته ۱۴درصد افزایش یافته است. قیمت املاک لوکس هم بین ۳۰ تا ۴۰درصد افزایش یافته است. اما در چهار سال گذشته به طور کلی سنگاپور کمترین سود را از نظر ملکی در کل منطقه حاصل کرده است.
تحقیق اخیر صندوق بین‌المللی پول درباره بازار مسکن در آسیا، هیچ نشانه‌ای از وجود حباب در این بازار به دست نیاورده است.
از سال ۱۹۹۹ قیمت مسکن در کره جنوبی بسیار کندتر از سطح درآمدی مردم افزایش یافته است. تایلند، هنگ‌کنگ و چین هم همین شرایط را داشته‌اند. در مقابل در آمریکا قیمت مسکن سه برابر میزان درآمد مردم افزایش یافته است.
تنها کشور آسیایی که از این روند کلی دیگر کشورها پیروی نمی‌کند، کشور هند است. متوسط قیمت مسکن در این کشور در چهار سال گذشته ۱۶درصد افزایش یافته است که این بسیار بیشتر و پرشتاب‌تر از متوسط درآمد مردم است.
هند تنها کشوری است که قیمت مسکن در آن بیشتر از آمریکا رشد داشته است. در بنگلور و بمبئی قیمت مسکن در سال ۲۰۰۵ و ۲۰۰۶ دو برابر شده است. قیمت مسکن درجنوب بمبئی چند برابر قیمت آن در شانگهای است.
این درحالی است که درآمد مردم در این شهر بسیار کمتر از شانگهای است. در نقاط دیگر آسیا این پیش‌بینی وجود دارد که قیمت مسکن در ماه‌ها و سال‌های آینده افزایش خواهد یافت.
ارسال نظر