مدیر آژانس مسکن بزرگ هفت‌تیر در گفت‌وگو با دنیای‌اقتصاد مطرح کرد:
رونق نسبی اجاره آپارتمان با موقعیت اداری
گروه مسکن- علی مقدم: اغلب کسانی که به دنبال خانه، به ویژه خانه‌های اجاره‌ای هستند، این تصور اشتباه را دارند که بنگاه‌های مشاور املاک برای آنکه حق کمیسیون بیشتری دریافت کنند، سعی می‌کنند قیمت‌ها را بالاتر ببرند. در حالی که هر چند این مشاوران در قیمت‌های بالاتر، درآمد بیشتری کسب می‌کنند اما اکثر آنها ترجیح می‌دهند معاملات بیشتری را به نتیجه برسانند تا حق کمیسیون آنها در مجموع بیشتر شود و نه با یک معامله و دو معامله در ماه، رکود و کسادی را در کار خود شاهد باشند.
علاوه بر این، آنها هم از جنس مردم هستند و حتی بسیاری از آنها خود مستاجرند و از کرایه‌های گزاف و قیمت‌های بالا دل پرخونی دارند.
متنی که در پی می‌خوانید گفت‌وگوی ما با علی‌اصغر جوادی، مدیر «آژانس مسکن بزرگ هفت‌تیر» در ضلع شمال‌شرقی این میدان مرکزی شهر تهران است که در سراسر گفت‌وگو، دغدغه او از گرانی قیمت‌ها و فشار بر افراد کم‌درآمد مشهود است به طوری که تنها خواسته‌اش، درخواست از مالکان برای تعدیل و تثبیت اجاره‌‌بها است.
چند سال است که در این حرفه فعالیت می‌کنید؟
بنده از سال ۱۳۷۲ کار در این حرفه را شروع کردم و اکنون مدیر آژانس مسکن بزرگ هفت‌تیر هستم.
کار خود را از کجا شروع کردید؟
در ابتدا به عنوان مشاور املاک فعالیت خود را آغاز کردم، در این مدت تلاش خود را ادامه دادم و به تدریج مستقل شدم و اکنون مدیریت یک آژانس املاک را در اختیار دارم.
حوزه فعالیت کاری شما در چه محدوده‌ای است؟
مناطق ۶ و ۷ شهر تهران حوزه کاری ما است، اما عمده کارهایمان در محدوده میدان هفت تیر و خیابان کریمخان‌زند است.
از سال ۷۲ تا به حال چه تحولاتی را در بازار مسکن شاهد بوده‌اید؟
از سال ۷۲ تا ۷۶ هر سال حدود ۱۰ تا ۱۵درصد به قیمت هر مترمربع ملک اضافه می‌شد، اما در فاصله سال‌های ۷۶ تا ۸۰ این روند سرعت بیشتری گرفت و قیمت‌ها سالانه ۲۰ تا ۳۰درصد بالا رفت، اما از سال ۸۰ به بعد روند قیمت‌ها دیگر الگوی مشخصی نداشت و در همین سال گذشته نسبت به سال‌های قبلی افزایش‌های غیرقابل تصوری را در قیمت‌ها داشتیم.
در‌حال‌حاضر قیمت آپارتمان نوساز در این منطقه چه‌قدر است؟
آپارتمان از مترمربعی یک‌میلیون و ۸۰۰هزار تومان تا دو میلیون و ۲۰۰هزار تومان است.
البته این میانگین قیمت است و قیمت‌های پایین‌تر و بالاتر از این میانگین هم داریم که بستگی به شرایط ملک دارد.آپارتمان‌های نوساز نیز که سند اداری دارند حدودا مترمربعی دو میلیون و ۶۰۰هزار تومان تا دو میلیون و ۸۰۰هزار تومان هستند.موقعیت ملک در قیمت آن خیلی تاثیرگذار است و ممکن است آپارتمانی با موقعیت عالی قیمت بسیار بالاتری از میانگین‌های ذکر شده داشته باشد.در شرایط فعلی، استقبال از آپارتمان‌هایی که موقعیت اداری دارند اما سند اداری ندارند خیلی بیشتر از آپارتمان‌هایی است که سند اداری دارند.آپارتمان‌هایی که سند اداری دارند قیمت بالاتری دارند. به همین علت مردم ترجیح می‌دهند هزینه کمتری پرداخت کنند و فعالیت کاری خود را در آپارتمانی که موقعیت اداری دارد (هر چند سند اداری ندارد) انجام دهند چون خیلی از افراد نوع شغلی که دارند ایجاب نمی‌کند که حتما در یک ساختمان با سند اداری باشند، به همین علت آپارتمان‌هایی که موقعیت اداری دارند، بیشتر مورد استقبال قرار می‌گیرند و نیز تمایل به اجاره واحدهای اداری بیش از تقاضا برای خرید آنها است.
قیمت ساختمان‌های کلنگی در این منطقه چه قدر است؟
واقعیت این است که قیمت کارشناسی وجود ندارد. در چند سال اخیر وضعیت تعیین قیمت ملک کاملا برعکس شده است. در گذشته مالکان به ما مراجعه می‌کردند و از ما می‌خواستند که قیمت ملک را کارشناسی و تعیین کنیم و این موضوع عرف بود و قیمت‌ها نیز تقریبا ثابت بود، اما متاسفانه در چند سال گذشته این روند کاملا تغییر جهت داده و دیگر ما هیچ نقشی در قیمت‌گذاری ملک نداریم و فروشندگان همه، کارشناس شده‌اند و خود قیمت ملکشان را تعیین می‌کنند و به همین علت قیمت‌ها متغیر است و از یک کوچه به کوچه دیگر فرق می‌کند.
این امر یک ذهنیت بد در جامعه ایجاد کرده است که بنگاه‌های املاک قیمت‌ها را گران می‌کنند، در صورتی که این مطلب اصلا واقعیت ندارد.
در رابطه با قیمت ساختمان‌های کلنگی باید گفت که قیمت در این منطقه از مترمربعی دو میلیون تومان تا دو میلیون و هفتصد هزار تومان است و ممکن است در مواردی خاص، به ویژه املاک تجاری، قیمت‌های بالاتر از این ارقام هم وجود داشته باشد.
افزایش قیمت در سال‌جاری نسبت به قیمت‌های سال قبل چه‌قدر بوده است؟
در این چهار ماهی که از سال گذشته حدودا ۱۵ تا ۲۰درصد افزایش نسبت به آخرین قیمت‌های سال گذشته داشته‌ایم.
پیش‌بینی شما از وضع بازار مسکن در سال‌جاری چیست؟
به نظر بنده قابل پیش‌بینی نیست. معمولا جو روانی که وجود دارد یکی از عوامل گرانی است. برای مثال مالکان و سازندگان احساس می‌کنند اگر چند ماه ملک خود را نگه دارند و بعد بفروشند احتمالا می‌توانند با قیمت بالاتری ملک خود را بفروشند و همین امر باعث می‌شود عرضه کم شود و با کاهش عرضه به طور قطع گرانی و افزایش قیمت خواهیم داشت.
سال گذشته در همین موقع از سال قیمت‌ها چگونه بود؟
قیمت آپارتمان در اوایل تابستان سال گذشته از متر مربعی ۹۰۰هزار تومان تا یک میلیون و ۲۰۰هزار‌تومان متغیر بود که امسال می‌توان گفت قیمت‌ها نسبت به پارسال حدود ۶۰ تا ۸۰درصد بیشتر است.
قیمت اجاره یک واحد آپارتمان ۸۵ متر مربعی در این منطقه چقدر است؟
پنج میلیون رهن با ماهی ۴۰۰هزار تومان اجاره.
در‌حال‌حاضر وضعیت رهن و اجاره چگونه است؟
در شرایط فعلی مستاجرها اکثرا تمایل به رهن کردن خانه دارند، اما مالکان تمایلشان به گرفتن اجاره است و متاسفانه قیمت‌ها را پایین نمی‌آورند و اغلب آنها تا جایی که امکان دارد قیمت‌ها را بالا می‌برند. وضع اقتصادی کشور هم به گونه‌ای است که مالکان گرفتن اجاره از مردم را به سرمایه‌گذاری پول حاصل از رهن خانه، در بازارهای دیگر ترجیح می‌دهند.
چه راهی برای ثابت ماندن و بالا نرفتن قیمت مسکن پیشنهاد می‌کنید؟
در ابتدا باید قیمت مصالح ساختمانی را کاهش داد، چون تعیین قیمت مصالح ساختمانی در حیطه اختیارات دولت است و دولت با گرفتن تصمیمات درست می‌تواند از بالا رفتن قیمت مصالح ساختمانی جلوگیری کند و حتی تلاش در جهت کاهش آنها هم داشته باشد تا هزینه‌های ساخت کاهش پیدا کند.البته طرح اجاره ۹۹ ساله زمین هم راه خوبی برای کاهش قیمت‌ها است، اما به نظر بنده درصدی از مشکلات را حل می‌کند چون در این روش مردم احساس می‌کنند مستاجر دولت هستند، در صورتی که دوست دارند مالکیت کامل یک خانه را در اختیار داشته باشند. دولت بهتر است کارها را به صورت ریشه‌ای انجام دهد، یعنی هزینه‌ها را کاهش دهد قیمت تراکم را کاهش دهد. مالیات‌ها را پایین آورد و هزینه‌های انشعاب آب و برق و گاز و ... را کاهش دهد. کارشناسان مجرب در سازمان‌ها بر ساخت و ساز نظارت کامل و دقیق داشته باشند و همچنین تا جایی که امکان دارد شرایط ساخت‌وساز را در داخل شهرها فراهم کنند.
آیا مشاوران املاک در افزایش قیمت‌ها نقش دارند؟
خیر این طور نیست. ما فقط منتقل کننده قیمت‌ها از فروشنده به خریدار هستیم، همان طور که قبلا هم گفتم فروشنده‌ها خود قیمت را تعیین می‌کنند و ما حتی تلاشمان در این جهت است که فروشندگان را راضی کنیم تا قیمت‌های خود را کاهش دهند تا خریداران بتوانند قیمت واقعی ملک را پرداخت کنند.
وضع بازار مسکن در این فصل از سال چگونه است؟
اکنون شرایط به گونه‌ای شده است که معمولا مستاجرین تمایلی به جابه‌جایی ندارند و سعی می‌کنند در جایی که ساکن هستند با تمدید قرارداد به سکونت ادامه دهند. چون می‌دانند که اگر قرارداد محل سکونت فعلی خود را مثلا با ۲۰درصد افزایش قیمت تمدید کنند، بهتر از آن است که به محل جدیدی بروند و ۵۰درصد بیشتر از جای قبلی اجاره پرداخت کنند.
به نظر شما یک مشاور املاک خوب چه ویژگی‌هایی باید داشته باشد؟
مهم‌ترین ویژگی که باید داشته باشد صداقت و درستی است. مشاوران باید کارها را به گونه‌ای انجام دهند که فروشنده و خریدار هر دو از انجام معامله سود ببرند.
مشاوران همچنین باید قیمت‌های واقعی را در اختیار خریداران و فروشندگان قرار دهند و کاری نکنند که مردم به بنگاه‌ها و مشاوران املاک بی‌اعتماد شوند.
در‌حال‌حاضر نیز طرحی به اجرا در آمده است که اگر مشاوری خواست به بنگاه دیگری رفته و در آنجا کار کند باید حتما رضایتنامه‌ای از محل کار قبلی خود بگیرد که این طرح در ساماندهی مشاوران املاک نقش اساسی دارد. همچنین لازم می‌دانم از آقای خسروی، رییس اتحادیه املاک به خاطر ارائه این طرح تشکر و قدردانی کنم.
به نظر شما سهمیه‌بندی بنزین تاثیری بر روی قیمت مسکن خواهد داشت؟
در این مدت تاثیری مشاهده نشده است، اما یک جو روانی حاکم شده است که سازنده‌ها و کسانی که ملکی دارند و می‌خواهند بفروشند چون فکر می‌کنند در ماه‌های آینده قیمت‌ها دوباره افزایش پیدا خواهد کرد دست نگه داشته‌اند و این امر باعث شده که عرضه کم شود و کاهش عرضه تاثیرات منفی در بازار مسکن خواهد داشت.
از طرف دیگر بعضی فروشندگان با این تصور که در ماه‌های آتی گرانی در پیش خواهد بود قیمت بالاتری را به خریداران ارائه می‌کنند. به طور کلی پیش‌بینی شرایط آینده خیلی دشوار است ولی امیدوارم با طرح‌های دولت و حمایت‌های لازم قیمت‌ها کاهش پیدا کند.
چه توصیه‌ای برای خریداران و فروشندگان دارید؟
برای انعقاد قرارداد حتما به بنگاه‌های معتبر مراجعه کنند و خریدار و فروشنده به یکدیگر اعتماد کنند. همچنین فروشندگان اسناد و مدارک را تا زمان محضر در اختیار بنگاه‌ها قرار دهند که خریداران اطمینان خاطر بیشتری داشته باشند.
از خاطرات تلخ وشیرین خود در این مدت فعالیت بگویید.
در هر کاری هم خاطرات شیرین و هم تلخ وجود دارد، اما سعی می‌کنیم خاطرات تلخ را فراموش کنیم و فقط خاطرات شیرین را در ذهن خود نگه داریم.
شیرین‌ترین خاطره مربوط به یک معامله در سال‌های گذشته بود. این ملک برای چند خواهر و برادر بود که همگی با هم قهر بودند و سال‌ها کسی نتوانسته بود این ملک را برای آنها بفروشد و بنده موفق شدم آنها را بدون مبایعه‌نامه در محضر گرد هم آورم و ملکشان را بفروشم و در همان محضر همه آنها سهم خود را گرفتند و جالب‌تر این که با یکدیگر آشتی کردند.
به عنوان کلام آخر اگر صحبتی برای خوانندگان دارید بفرمایید:
من فقط از مالکان درخواست دارم مستاجران را تحت فشار قرار ندهند، چون اکثرا قشر ضعیفی هستند و تمام درآمد خود را صرف پرداخت اجاره بها می‌کنند.
صاحب‌خانه‌ها تا جایی که امکان دارد به مستاجران کمک کنند و کمتر از آنها اجاره بگیرند.
خداوند هر دستی را که به یاری دیگران برخیزد تنها نخواهد گذاشت.
ارسال نظر