مسکن در برنامه‌های دوم و سوم توسعه
تصمیم‌گیری بر اساس اطلاعات غیرواقعی
در این مقاله پس از نگاهی به مبانی برنامه‌ریزی روستایی در تهیه مسکن، برنامه‌های توسعه در تهیه مسکن مورد بررسی و ارزیابی مختصر قرار گرفته و سپس با بررسی برنامه توسعه دوم در تهیه مسکن در استان فارس، به نارسایی‌های این برنامه اشاره شده است.
در این مقاله پس از نگاهی به مبانی برنامه‌ریزی روستایی در تهیه مسکن، برنامه‌های توسعه در تهیه مسکن مورد بررسی و ارزیابی مختصر قرار گرفته و سپس با بررسی برنامه توسعه دوم در تهیه مسکن در استان فارس، به نارسایی‌های این برنامه اشاره شده است.
با توجه به اینکه تا پایان برنامه سوم مقرر شده که سهم دولت در تامین مسکن به‌طور مستقیم به صفر برسد، مولف مقاله با ارائه آمار و ارقام مختلف تلاش می‌نماید که نارسایی‌های برنامه سوم در تهیه مسکن را مشخص نموده و اثبات کند که بخش‌خصوصی قادر به تامین مسکن مورد نیاز در استان فارس تا پایان برنامه سوم توسعه نخواهد بود.
داشتن سرپناه مناسب و در شان انسان، حقی است که قانون‌اساسی جمهوری اسلامی ایران برای هر ایرانی قائل شده است. بازار مسکن در ایران و تقریبا کلیه کشورهای جهان دارای ویژگی‌هایی است که آن را از سایر کالاها متمایز می‌‌کند:
(1) هزینه یک واحد مسکونی معمولا چند برابر درآمد سالانه خانوارها می‌باشد.
(۲) سهم هزینه‌های مسکن مثل اجاره در سبد مصرف خانوارهای شهری سهم بالایی است.
(3) بخش مسکن به طور مستقیم و فعالیت‌های صنعتی و خدمات وابسته به آن به‌طور غیرمستقیم نقش مهمی در ایجاد و حفظ اشتغال موجود دارد.
بازار مسکن ایران به طور سنتی در اختیار بخش‌خصوصی بوده و سهم دولت در سرمایه‌گذاری این بخش قابل ملاحظه نمی‌باشد. دخالت دولت در بازار مسکن کشور در سال‌های دهه ۶۰ به صورت واگذاری زمین به افراد و شرکت‌های تعاونی بوده و در دهه ۷۰ به‌صورت مشارکت در ساخت مسکن با الگوی مصوب مصرف مسکن بوده است. بر اساس برنامه سوم توسعه دخالت در بازار مسکن بسیار محدود بوده و مقرر شده کلیه فعالیت‌های مربوط به ساخت‌وساز مسکن توسط بخش‌خصوصی صورت گیرد.
عدم دخالت دولت در بازار مسکن هم دارای جنبه‌های مثبت و هم دارای جنبه‌های منفی است. از جنبه‌های مثبت می‌توان به کاهش اتلاف منابع ملی و از جنبه‌های منفی می‌توان به بروز طبقه‌ای از شهروندان بدون مسکن در چرخه زندگی‌شان اشاره نمود .
در این مقاله مبانی نظری برنامه‌ریزی مسکن به‌طور خلاصه مورد بحث قرار گرفته و بعد از ذکر ارزیابی عملکرد مسکن در برنامه‌ریزی مسکن و ذکر ارزیابی عملکرد مسکن در برنامه دوم توسعه به بررسی مختصر برنامه سوم توسعه در بخش مسکن و مقایسه ارقام و نتایج آن با برآوردهای انجام گرفته توسط سایرین پرداخته می‌شود. خلاصه، نتیجه‌گیری و پیشنهادها، بخش آخر نوشتار حاضر را تشکیل می‌دهند.
1 - مبانی نظری برنامه‌ریزی در بخش مسکن به طور خلاصه
برنامه‌ریزی را می‌توان مجموعه‌ای از اقدامات یک ارگان مرکزی در جهت هدایت و کنترل فعالیت‌های اقتصادی یک کشور به منظور نیل به اهداف اقتصادی جامعه دانست. هدایت و کنترل فعالیت‌های اقتصادی می‌تواند به طور غیر مستقیم از طریق تعیین شرایط و مقررات حاکم بر فعالیت‌های اقتصادی، به‌کار بردن ابزار سیاست‌های اقتصادی (سیاست‌های پولی، مالی و بازرگانی) صورت گیرد و یا به طور مستقیم از طریق کنترل فعالیت‌های اقتصادی، واحدهای تولیدی مانند تعیین میزان کل سرمایه‌گذاری، تعیین ترکیب سرمایه‌گذاری برحسب رشته‌های مختلف تولیدی، تعیین سطح قیمت‌ها، دستمزد و غیره اعمال شود.
برنامه‌ریزی در مفهوم متداول آن محدود به کنترل و هدایت واحدهای تولیدی که منحصرا در مالکیت دولت باشند نمی‌شود، بلکه در نظام اقتصادی مختلط، فعالیت‌های بخش‌خصوصی نیز می‌تواند در چارچوب یک برنامه‌ریزی جامع برای کل اقتصاد کشور تنظیم شود.
برنامه‌ریزی در بخش مسکن نیز می‌تواند در هر دو قالب برنامه‌ریزی مستقیم و غیرمستقیم قرار گیرد. برای شروع کار باید وضع موجود مسکن شناسایی شده و با توجه به متغیرهای مختلفی از قبیل نرخ رشد اقتصادی کشور، نرخ رشد جمعیت، سلایق مصرف‌کنندگان در ارتباط با نوع مسکن و ... نیاز به مسکن در سال‌های مورد نظر برآورد شود. بعد از برآورد نیاز اگر دولت، خواهان فعالیت گسترده در بخش مسکن باشد به‌صورت مستقیم از طریق سرمایه‌گذاری وارد بازار مسکن می‌شود و اگر اعتقاد بر این باشد که بخش‌خصوصی به تنهایی می‌تواند از عهده کار برآید، دولت به‌طور غیرمستقیم از طریق قوانین و مقررات، بازار مسکن را کنترل کرده و تحت تاثیر قرار می‌دهد.
در ایران، آلترناتیو برنامه‌ریزی به‌صورت غیرمستقیم مبنای کار واقع شده است و دولت در برنامه سوم توسعه سعی دارد با مهیا کردن بستر، زمینه فعالیت بخش‌خصوصی را گسترده‌تر سازد. اما از همین الان آثار نگران‌کننده این سیاست قابل ارزیابی است.
۲ - بررسی برنامه دوم توسعه در بخش مسکن و ارزیابی مختصر آن
جهت‌گیری برنامه دوم توسعه به سمت واگذاری هر چه بیشتر ساخت‌وساز مسکن به بخش‌خصوصی و سیاست پاک (پس‌انداز، انبوه‌سازی و کوچک‌سازی) است. اهداف کمی برنامه دوم توسعه به صورت زیر بوده است:
- تولید ۱۳۰هزار واحد مسکونی توسط بخش دولتی: احداث ۲۲هزار واحد مسکونی از محل بودجه عمومی دولت و مابقی توسط شرکت‌های دولتی.
- ساخت 250هزار واحد مسکونی با متراژ 5/12میلیون مترمربع.
- ساخت ۸۲۷هزار واحد مسکونی آزاد در مناطق شهری.
- احداث و بهسازی 476هزار واحد مسکونی در بافت‌های قدیم.
- ساخت ۱۰۰هزار واحد مسکونی به‌صورت استیجاری توسط بخش‌خصوصی و ... .
براساس ارقام منتشره از طرف بانک مرکزی در طول سال‌های برنامه دوم توسعه به طور کلی 8/958 (1) هزار واحد مسکونی با متراژ متوسط 4/130 مترمربع تولید شده است. درصد موفقیت برنامه در قالب ساخت و ساز در حدود 54درصد می‌باشد. در همین دوره متراژ متوسط ساخت‌وساز واحدهای مسکونی از 155 مترمربع در سال 1365 به 4/130 در پایان سال 78 رسیده است.
بدین‌ترتیب در حدود ۴۶درصد از اهداف ساخت‌وساز برنامه دوم تحقق نیافته است. به نظر می‌رسد اثر این عملکرد ناقص در دهه ۸۰ خود را به شکل افزایش قیمت واحدهای مسکونی و اجاره‌بها نشان خواهد داد.
3 - مسکن در فارس
۳ - الف) کلیات
براساس برنامه سوم توسعه میزان دخالت دولت در تولید مسکن به صورت محدود و در قالب ساخت مسکن استیجاری می‌باشد که قرار است میزان دخالت دولت در سال پایانی برنامه در ساخت‌وساز مسکن به صفر برسد و دولت بیشتر از طریق آماده نمودن بستر و زمینه فعالیت بخش‌خصوصی در تولید مسکن به ایفای نقش می‌پردازد. از جمله مهمترین سیاست‌های راهبردی این برنامه می‌توان به چند نمونه از آن اشاره کرد:
۱ - ایجاد امنیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و جلب همکاری سایر قوا با قوه مجریه برای تضمین امنیت سرمایه‌گذاری مجاز.
2 - تدوین برنامه‌های هماهنگ برای استفاده از ابزار انتشار اوراق مشارکت در بخش مسکن.
۳ - حرکت به سوی کاهش قیمت تمام شده مسکن از طریق تشویق کوچک‌سازی، انبوه‌سازی و ...
4 - ایجاد هماهنگی بین برنامه‌ریزی شهری و برنامه‌های تامین مسکن در زمینه استفاده بهینه از زمین در سطح کلان و خرد (شهری و محلی).
۵ - جذب سرمایه‌گذاری خارجی برای ورود تکنولوژی روز در تولید مسکن از طریق تهاتری.
6 - کاهش تصدیگری دولت و گسترش و توسعه اعمال حاکمیت از طریق کاهش فعالیت‌های اجرایی دستگاه‌های دولتی و ...
دولت در قالب ۸ راهکار اجرایی سعی در نظم بخشیدن و کنترل عملکرد بازار مسکن دارد که می‌توان به تنظیم بازار مسکن، اصلاح ساختار بخش مسکن، تجهیز منابع بخش اعتباری، اصلاح نظام اطلاع‌رسانی، اصلاح بازار زمین‌شهری و ... اشاره نمود. آثار و نتایج این راهکارها در بلندمدت مشخص خواهد شد. بنابراین منطقی است که به فکر کوتاه‌مدت و میان‌مدت نیز باشیم. چون گاهی اوقات سرعت تعدیل و اثرگذاری اصلاحات انجام گرفته ممکن است چنان کند باشد که اهداف اولیه را هم برآورده نسازد.
3 -ب) فرضیات محاسباتی برنامه
مقادیر برآورده شده در برنامه سوم توسعه بر مبنای فرض‌هایی صورت گرفته‌اند که جای تامل دارند.
این فرض‌‌ها عبارتند از:
۱ - تراکم خانوار در واحد مسکونی در هیچ یک از استان‌ها از آنچه هست فراتر نرود و در استان‌هایی که تراکم بیش از میانگین کشوری است این تراکم با آهنگ سریع‌تری کاهش یابد.
2 - نرخ تخریب واحدهای مسکونی با توجه به سیاست‌های با دوام‌سازی، روندی کاهنده داشته باشد.
۳ - کمبود مسکن در همه استان‌ها در یک دوره ۱۵ ساله برطرف گردد.
به نظر می‌رسد این فرض، یک فرض واقع‌بینانه نباشد. تراکم خانوار در واحد مسکونی تحت تاثیر عوامل مختلفی از جمله رشد جمعیت، رشد اقتصادی، در دسترس بودن زمین مناسب برای ساخت و ساز و فرهنگ بومی مناطق قرار داد.
رشد جمعیت: در مناطقی که نرخ رشد جمعیت بالاست، مخصوصا مناطقی که نسبت جمعیت جوان به کل جمعیت افزون است، تعداد خانوارهای شکل گرفته در هر سال ممکن است از تعداد واحدهای مسکونی احداث شده بیشتر باشد، در این صورت تراکم خانوار در واحد مسکونی به جای کاهش، ممکن است افزایش یابد.
رشد اقتصادی: یکی از عوامل موثر در تقاضای مسکن رشد درآمد واقعی خانوار است. در بعضی از مناطق که تراکم خانوار در واحد مسکونی زیاد است شاهد رشد کمی در درآمد واقعی خانوارها هستیم و ... لذا فرض کاهش تراکم خانوار در واحد مسکونی به سطح میانگین ملی فرض درستی نمی‌باشد.
فرض دوم فرض مناسبی است، چون با تشکیل سازمان نظام مهندسی و سایر ارگان‌های مرتبط گرایش عمده در ساخت و سازها، مقاوم‌سازی است.
واقع‌بینانه نبودن فرض سوم را حداقل در مورد استان فارس می‌توان با نگاهی به وضعیت کمبود مسکن در استان فارس در سی سال گذشته ارزیابی کرد.
همان‌طور که ملاحظه می‌شود کمبود مسکن در طول سی سال گذشته پیوسته در حال افزایش بوده است.
3 -ج) برآورد نیاز مسکن در مناطق شهری استان فارس 83-1379
برای برآورد نیاز مسکن در مناطق شهری استان فارس در برنامه سوم، مانند تمام مطالعات دیگر، از یک رابطه ساده نیز استفاده شده است.
NH(t)=AF(t)+DH(t)+SCD(t) (1)
در رابطه شماره (۱)، NH نیاز به مسکن جدید، AF خانوارهای اضافه شده در سال، DH ساختمان‌های مستهلک شده و SCD سهم کمبود انباشته شده مسکن برای هر سال است.
برای محاسبه خانوارهای اضافه شده در هر سال، ابتدا جمعیت شهری استان برای سال‌های مختلف برآورد شده و تعداد خانوارهای هر سال براساس بعد خانوار مشخص می‌شود. از تفاضل تعداد خانوارها در دو دوره پیاپی، تعداد خانوارهای اضافه شده در هر سال مشخص می‌شود. در مورد نرخ رشد جمعیت و بعد خانوار، فرض شده وضعیت 30 سال گذشته ادامه داشته باشد(1).
در پایان سال ۷۸ و ابتدای سال ۷۹ در مناطق شهری استان شاهد کمبود ۶۸۱۲۹واحد مسکونی هستیم. فرض شده است (جای بحث دارد) این کمبود انباشته در ۱۵سال آینده برطرف شود.
حال اگر داده‌های جدول‌های 4، 5، 6 را جمع کنیم، به رقم مربوط به نیاز به مسکن در مناطق شهری فارس در برنامه سوم توسعه می‌رسیم. در جدول 7 این ارقام به همراه نیاز پیش‌بینی شده در برنامه سوم ارائه شده است.
همان‌طور که در جدول ۷ ملاحظه می‌شود تفاوت برآورد نیاز به مسکن ۲۱۱۷۱واحد مسکونی است.
صرف‌نظر از تفاوت در برآوردها، سمت و سوی برنامه سوم نگران‌کننده است. براساس برنامه سوم دخالت دولت در بازار مسکن فقط ساخت محدود مسکن استیجاری می‌باشد که این دخالت نیز در سال آخر برنامه به صفر می‌رسد. سوال اساسی این است که آیا بخش خصوصی قادر است مسکن موردنیاز را در طول برنامه سوم تولید کند. براساس برآوردهای صورت گرفته در مناطق شهری استان فارس به طور متوسط سالانه حداکثر 13500واحد مسکونی قابل ساخت است که در طول 5سال به 67500واحد مسکونی می‌رسد.
مقایسه این رقم با برآوردهای نیاز مسکن در جدول ۷ نشان می‌دهد که کمبود مسکن در پنج سال آینده تشدید خواهد شد. به نظر می‌رسد ارگان برنامه‌ریزی به این مساله توجهی نداشته و یا مساله را قابل اغماض دانسته است. پیش‌بینی می‌شود که کمبود واحدهای مسکونی در مناطق شهری فارس در سال پایانی برنامه (سال ۸۳) به ۹۳۲۶۷ واحد مسکونی برسد .
یکی دیگر از اختلافات در برآوردها، برآورد تراکم خانوار در واحد مسکونی است که در جدول 8 نشان داده شده است.
متراژ متوسط ساخت، از دیگر نارسایی‌های مربوط به برآوردهای برنامه است. در برنامه سوم پیش‌بینی شده است متراژ متوسط ساخت در مناطق شهری فارس ۴/۱۱۶متر مربع باشد. براساس آمار‌های موجود متراژ متوسط ساخت در طول سال‌های ۷۷-۱۳۶۰ معادل ۴/۱۷۶متر مربع بوده است و انتظار نمی‌رود یک‌باره در طول ۵سال ۶۰متر مربع کاهش داشته باشد.
4 - خلاصه، نتیجه‌گیری، پیشنهادها
نظر دولت در بخش مسکن در برنامه دوم توسعه، دخالت در بازار مسکن به صورت جزیی در برنامه سوم توسعه، واگذاری کار‌های اجرایی و تصدیگری به بخش‌خصوصی می‌باشد. به نظر می‌رسد برنامه‌ریزان به نتایج برنامه دوم توسعه توجه جدی نداشته و فرض کرده‌اند، بخش‌خصوصی قادر است تمام مسکن موردنیاز را تولید نماید. در یک منبع نیز از شاخص ۱/۱خانوار در واحد مسکونی به عنوان شاخص مطلوب با توجه به شرایط فرهنگی-اجتماعی سخن به میان آمده است و کمبود مسکن براساس آن محاسبه شده است.
براساس یافته‌های نوشتار حاضر، کل نیاز به مسکن در طول برنامه سوم در مناطق شهری استان فارس 140776واحد مسکونی می‌باشد که بخش‌خصوصی قادر است فقط 67500واحد مسکونی تولید کند و کمبود مسکن نیز در سال 83 به 93267واحد مسکونی خواهد رسید و تراکم خانوار در واحد مسکونی در طول برنامه افزایش پیدا خواهد کرد.
با توجه به اینکه کمبود مسکن در ۵سال آینده در استان تشدید می‌شود دخالت نسبی دولت در بخش مسکن استان ضروری به نظر می‌رسد.
این نوشتار اولین اقدام در نقد آمار و ارقام برنامه سوم می‌باشد، پیشنهاد می‌شود محققان محترم با مطالعات دیگر نقایص موجود در این مطالعه را بررسی و ارائه طریق کنند.
منابع
1 - ذوالنور، سیدحسین، «روش‌های کمی در برنامه‌ریزی اقتصادی، جلد اول: الگو‌های خطی»، شیراز، 1360
۲ - خزاقی، سیدحسن، «نگاهی به برنامه سوم بخش مسکن»، فصلنامه اقتصاد مسکن، شماره ۲۹، زمستان ۱۳۷۸
3 - گزارش‌های مختلف بانک مرکزی
۴ - آمارنامه‌های استان فارس در سال‌های مختلف
1)برای جلوگیری از طولانی شدن نوشتار از ذکر جزئیات خودداری شده است. در صورت درخواست، اصل محاسبات قابل ارائه است.
۲)برای محاسبه تعداد واحد مسکونی مستهلک شده ابتدا باید تعداد واحدهای مسکونی برآورد شوند.
برای این کار از یک الگوی اقتصادسنجی استفاده شده است که برای پرهیز از طولانی شدن نوشتار از ذکر جزئیات مربوط به آن خودداری شده است. فرض شده است نرخ استهلاک واحدهای مسکونی 2درصد باشد.
*سازمان مسکن و شهرسازی استان فارس
ارسال نظر