درآمد سالانه ثروتمندترین دهک جامعه برابر است با نصف پرداخت نقدی مسکن‌ویژه

راهکار تعدیل قیمت مسکن ویژه

گروه مسکن- فرید قدیری: نقاشی ذهنی اجاره‌نشین‌های ساکن تهران از آنچه درباره «طرح دولتی خانه‌دار شدن در پایتخت» تصور می‌شد، اشتباه از آب درآمد. تا پیش از اعلام رسمی شیوه‌نامه ثبت‌نام «مسکن‌ویژه» و در فاصله ۶ ماه گذشته از سال جاری که زمزمه‌های «اقدامی مشابه مسکن‌مهر در داخل پایتخت» در بازار مسکن پیچیده شده بود، مستاجران تصور می‌کردند بتوانند از پس پرداخت هزینه‌ خرید این آپارتمان‌های دولتی‌ساز بربیایند اما از دو روز پیش که «حداقل قیمت» واگذاری مسکن‌ویژه توسط دولت به صورت صریح رونمایی شده، مشتری‌های اصلی این طرح بابت نحوه پرداخت، مبهوت شده‌اند طوری که مسیری که عوامل طرح مسکن‌ویژه جلوی پای متقاضیان قرار داده‌اند اگر چه در مقایسه با نرخ‌های حبابی بازار مسکن، سهل و کوتاه است اما پیمایش آن توسط اجاره‌نشین‌ها، هنوز سخت و نامناسب ارزیابی می‌شود. مطابق شرایطی که برای مسکن‌ویژه اعلام شده، این واحدها فقط به فاقدین مسکن ساکن تهران تعلق می‌گیرد و متقاضیان حائز این شرط باید قدرت پرداخت ۸۰ میلیون تومان در عرض یکسال بابت تسویه حدود نیمی از کل قیمت مسکن‌ویژه را داشته باشند. این در حالی است که درآمد سالانه ثروتمندترین دهک جامعه در شهر تهران ۳۶ میلیون است که به این ترتیب این گروه چنانچه همه درآمد یکسال خود را برای خرید مسکن‌ویژه پس‌انداز کند، فقط قدرت پرداخت نصف مبلغ تعیین شده را در مهلت مقرر خواهد داشت. شاید همین محاسبات باعث شده هم‌اکنون عنوان «مسکن‌ویژه» از روی طرح دولت حذف و این طرح به «مسکن‌تهران» تغییر نام داده شود.

پیش‌تر تصور می‌شد در مسکن‌ویژه متقاضیان می‌توانند همچون مسکن‌مهر با ۲۵ میلیون وام بانکی و ۲۰ میلیون آورده نقدی، صاحب‌خانه شوند اما مدتی بعد، تصمیم دولت به واگذاری عرصه و اعیان در مسکن‌ویژه -به عنوان تفاوت اصلی طرح با مسکن‌مهر که در آن زمین به اجاره ۹۹ساله متقاضیان درمی‌آید- باعث شد متقاضیان مسکن‌ویژه انتظار حداکثر دو برابر شدن قیمت این واحدها در مقایسه با مسکن‌مهر را پیدا کنند، یعنی «حداکثر ۱۰۰ میلیون تومان که نیمی از آن قسطی و مابقی نقدی در فاصله دوسال دریافت شود».

حالا این انتظار، کاملا مردود و غیرواقعی شده و صاحبانش را به فکر چاره‌جویی در پرداخت ارقامی که دولت برای مسکن‌تهران اعلام کرده، واداشته است. آیا وزارت راه‌وشهرسازی در طراحی متن شیوه‌نامه طرح مسکن‌تهران (همان مسکن‌ویژه)، قدرت پرداخت مخاطبان طرح را در نظر نگرفته است؟

مقایسه قیمت مسکن‌ویژه با قدرت خرید

«دنیای‌اقتصاد» برای پاسخ به این پرسش ابتدا منابع اطلاعاتی موجود در مرکز آمار ایران درباره هزینه‌ودرآمد خانوارهای شهری را مورد بررسی قرار داده است. در تهران میانگین درآمد سالانه خانوارها ۱۳ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان است و هزینه سالانه آنها نیز حدود ۱۳ میلیون تومان عنوان شده است. بنابراین در تهران عموم خانوارها (چه اجاره‌نشین و چه صاحبخانه) هر آنچه در ماه کسب می‌کنند را بلافاصله هزینه می‌کنند و امکان پس‌انداز برای تامین هزینه خرید مسکن را تقریبا ندارند.

از طرف دیگر، میانگین درآمد سالانه دهک‌‌های ۴و۵ در تهران که گفته شده مسکن‌ویژه مخصوص این دو دهک (میان‌درآمدها) ساخته می‌شود، حدود ۱۱ میلیون تومان است و میانگین درآمد دهک ۱۰ که پردرآمدترین گروه محسوب می‌شود، سالی ۳۶ میلیون تومان است. با استناد به این آمار، اگر میان‌درآمدها بخواهند برای مسکن‌ویژه ثبت‌نام کنند با فرض پس‌انداز ۱۰۰درصدی، فقط می‌توانند یک‌هفتم مبلغی که باید در فاصله یکسال به دولت بپردازند را تامین و پرداخت کنند. پردرآمدترین گروه نیز از پس نصف ۸۰ میلیون برخواهد آمد. حتی مقامات عالیرتبه و مدیران کشور که مرکز آمار درآمد سالانه آنها را ۲۵ میلیون تومان اعلام کرده هم نمی‌توانند این مبلغ را پرداخت کنند.

بعد از بررسی درآمد خانوارها که حاکی از عدم کفایت برای پرداخت قیمت مسکن‌ویژه است، توان مالی اجاره‌نشین‌ها را باید مورد آزمون قرار داد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در شهر تهران هم‌اکنون میانگین اجاره‌بهای واحدمسکونی مترمربعی ۱۳ هزار تا ۱۵ هزار تومان است به طوری که اجاره‌نشین‌ها به طور متوسط بین ۱۵ تا ۲۵ میلیون تومان تحت عنوان پول‌پیش در رهن صاحبخانه سپرده‌اند و حدود ۲۵۰ هزار تومان ماهانه به موجر پرداخت می‌کنند. بخش کوچکی از این افراد به دلیل سابقه ملکی در گذشته، فاقد شرایط دریافت مسکن‌ویژه هستند اما مابقی به معنای واقعی مستاجر محسوب می‌شوند که موجودی نقدی‌شان با احتساب تبدیل همه اموال غیرنقدی، به غیر از پول‌پیش، شاید حداکثر به مرز ۵۰ میلیون برسد. البته مطالعه‌ای درباره نقدینگی در اختیار اجاره‌نشین‌های ساکن پایتخت تاکنون انجام نشده است اما برای اثبات صحت محاسبه فوق کافی است به این موضوع توجه شود که «اگر خانوارهای مستاجر دنبال مسکن شهر تهران طی سال‌های اخیر قدرت تامین ۸۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان پول نقد در فاصله یکسال را داشتند، به طور قطع و یقین در این مدت از فرصت‌ طلایی در بازار پیش‌فروش مسکن بهره می‌بردند و لااقل نسبت به پیش‌خرید یک آپارتمان ۵۰ متری اقدام می‌کردند.»

حالا با این دو واقعیت از درآمد و قدرت خرید مسکن خانوارهای ساکن تهران، تردید وجود دارد نسبت به اینکه طرح مسکن‌ویژه با شرایطی که برای آن تعریف شده، بتواند همچون مسکن‌مهر که تاکنون بیش از ۱۵۰ هزار خانوار تهرانی را جذب خود کرده، اثرگذار باشد.

راهکار چیست؟

در عین حال، گزارش «دنیای‌اقتصاد» از محدودیت‌هایی که وزارت راه‌وشهرسازی برای تدوین شیوه‌نامه ثبت‌نام مسکن‌تهران (مسکن‌ویژه) با آن روبه‌رو بوده نیز حاکی از این است: این وزارتخانه از سهم خود بابت ارائه زمین دولتی برای ساخت این واحدها، تقریبا گذشته و بنا دارد پول زمین را در قالب اقساط بلندمدت ۱۰ساله از متقاضی دریافت کند. اما برای هزینه ساخت و پرداخت آن به پیمانکاران زمان یکساله را تعریف کرده است و همچنین کمترین قیمت ساخت را برای پیمانکاران در نظر گرفته است. برآورد «دنیای‌اقتصاد» از قیمت نهایی مسکن‌ویژه حکایت از ارزا‌ن‌تر بودن این واحدها -حداقل ۲۵ درصد- در مقایسه با واحدهای نوساز در شهر تهران دارد که این نیز امتیاز محسوب می‌شود با این حال، قیمت‌ تمام‌شده مسکن‌ویژه همچنان از قدرت خرید بالاتر است. پیشنهاد «دنیای‌اقتصاد» برای هماهنگ‌کردن قیمت مسکن‌ویژه با قدرت پرداخت اجاره‌نشین‌ها، تبدیل مهلت یکساله پرداخت مبلغ نقدی به مدت دوساله است. طبق شیوه‌نامه، متقاضیان مسکن‌ویژه باید هر سه ماه یکبار در مدت یکسال، ۲۰ میلیون پرداخت کنند. اگر این مدت به دو سال افزایش یابد، متقاضیان کافی است در هر فصل ۱۰ میلیون تومان جور کنند.

بانک‌مسکن چه امتیازی می‌دهد؟

واریز «۲۰میلیون»ها از امروز

دولت محل جذب آورده نقدی متقاضیان مسکن‌ویژه را بانک‌مسکن انتخاب کرده تا در مقابل ۳۰ هزار میلیاردتومان تسهیلاتی که این بانک -البته با شارژ خط‌اعتباری توسط بانک‌مرکزی- تاکنون به مسکن‌مهر پرداخت کرده، پول‌های مسکن‌ویژه برای مدتی در اختیار این بانک قرار بگیرد. از امروز متقاضیان می‌توانند با پرداخت ۲۰ میلیون تومان به حساب بانک‌مسکن، در مسکن‌ویژه ثبت‌نام کنند و با فرض بدترین حالت، اگر فقط یک درصد جامعه اجاره‌نشین ساکن تهران، وارد این طرح شوند حداقل ۶ هزار نفر در بانک‌مسکن ۱۲۰ میلیارد تومان به عنوان سپرده‌گذاری اولیه خواهند کرد که این رقم در پایان یکسال به مرز ۵۰۰ میلیارد تومان خواهد رسید. البته این ارقام در فواصل معین به حساب پیمانکاران واریز خواهد شد، اما با توجه به این امتیاز ویژه‌ای که دولت به بهانه مسکن‌ویژه، برای بانک‌مسکن درنظر گرفته، آیا بانک‌مسکن در مقابل، تسهیلاتی همچون نرخ سود ویژه یا وام ویژه برای متقاضیان مسکن‌ویژه قائل خواهد شد؟