برای ساخت‌و‌ساز بنای مسکونی در تهران ارقام متفاوتی ارائه می‌شود
قیمت تمام‌شده مسکن، متری چند؟
بنابراین گزارش، در دوره یادشده میانگین هزینه ساخت یک مترمربع آپارتمان در تهران معادل ۱۶۶هزار تومان بوده است که با در نظر گرفتن قیمت زمین، قیمت تمام‌شده هر مترمربع آپارتمان بین ۳۶۰ تا ۳۸۰هزار تومان می‌شود در حالی که قیمت فروش این آپارتمان‌ها دست کم دو برابر این هزینه تمام شده است. البته این قیمت‌ها مربوط به بهار سال ۸۵ و پیش از افزایش قیمت برخی مصالح و دستمزدها و نیز بدون احتساب عوارض شهرداری و هزینه خرید تراکم است، اما بدیهی است که با در نظر گرفتن هزینه‌های یادشده نیز، هزینه تمام‌شده هر مترمربع آپارتمان از نیم میلیون تومان فراتر نمی‌رود.
البته برخی سازندگان و فعالان بخش مسکن
جسته‌و گریخته از قیمت فروش تراکم در تهران تا متری ۳۵۰هزار یا ۴۰۰هزار تومان هم سخن می‌گویند اما این قبیل ارقام مربوط به بناهایی است که هر مترمربع آنها حداقل ۲میلیون تومان فروخته می‌شود، در حالی که ساخت‌و‌ساز با مرغوب‌ترین مصالح ممکن، بهترین طرح‌های معماری و در گران‌ترین زمین‌های شهر بیش از یک میلیون تومان هزینه تمام‌شده ندارد. در حال حاضر میانگین قیمت فروش تراکم در تهران ارقامی در حدود ۱۰۰هزار تومان برای هر مترمربع است و هزینه ساخت‌و‌ساز هم به طور معمول برای هر مترمربع ۲۰۰ تا ۲۳۰هزار تومان و با احتساب سهم قیمت زمین در هر مترمربع در حدود ۲۰۰ تا ۳۰۰هزار تومان به سهولت می‌توان محاسبه کرد که ارقامی که هم‌اکنون برای خرید و فروش آپارتمان در تهران از سوی فروشندگان پیشنهاد می‌شود چه فاصله عظیمی با قیمت تمام‌شده آن آپارتمان‌ها دارد. پورشیرازی، کارشناس اقتصادی در مورد هزینه ساخت‌و‌ساز در ایران گفت: هزینه زمین، مصالح ساختمانی و دستمزدها، هزینه‌هایی آشکار و معلوم هستند که از سوی بانک مرکزی برای محاسبه هزینه تمام شده ساخت و ساز برای هر مترمربع بنای مسکونی جمع‌آوری و ارائه می‌شوند. اما در این محاسبه باید هزینه خواب
سرمایه را نیز در نظر گرفت هزینه خواب سرمایه در سال‌های اخیر از ۶درصد به ۲۰درصد افزایش یافته و با اضافه کردن آن به هزینه‌های ساخت‌و‌ساز به ارقامی بیش از محاسبات بانک مرکزی می‌رسیم. این کارشناس اقتصادی به عوامل افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن اشاره کرد و افزود: وعده‌های دولت در بازار مسکن بیشترین سهم را در افزایش قیمت‌ها دارد زیرا این وعده‌ها قبل از اجرا شدن و حتی آماده شدن بستر اجرایی عنوان می‌شود و متاسفانه به روند رشد قیمت‌ها دامن می‌زند. وی تصریح کرد: افزایش نرخ تورم، کاهش نرخ سود بانکی و افزایش بدون کنترل نرخ مصالح ساختمانی بر روند رشد قیمت‌ها تاثیر می‌گذارد و باعث گرانی‌های اخیر در این بازار شده است. برخی سازمان‌ها نرخ تورم را ۲۳درصد عنوان کرده‌اند و این میزان تورم بر تمام جوانب زندگی مردم تاثیر می‌گذارد و طبیعی است که قیمت‌های مسکن افزایش می‌یابد.
وی افزود: سرو سامان دادن به بازار مسکن عزمی همگانی می‌طلبد. با شکوفایی صنعت ساختمان 342حرفه که به طور مستقیم و غیرمستقیم در کنار این بازار حرکت می‌کنند، رونق می‌یابند که این خود زمینه اشتغال تعداد زیادی را فراهم می‌کند. پورشیرازی با اشاره به انبوه‌سازی در ایران گفت: انبوه‌سازی در ایران فراموش شده است و تعریف درستی از انبوه‌ساز مطرح نیست. انبوه‌ساز کسی نیست که 20واحد آپارتمانی می‌سازد و از رانت‌های انبوه‌سازی استفاده می‌کند، بلکه انبوه‌ساز کسی است که به صورت صنعتی و با کیفیت بالا، قیمت پایین و در کوتاه‌ترین زمان ممکن، تعداد زیادی واحد مسکونی را به متقاضیان تحویل می‌دهد. وی تصریح کرد: یکی از مشکلات اصلی در بخش مسکن شناور بودن و مهاجرت افراد است تا زمانی که تمام امکانات در شهرهای بزرگ متمرکز است، نمی‌‌توان انتظار داشت که رشد مهاجرت مردم به این شهرها متوقف شود، بنابر آمار بانک مرکزی، نیمی از کل ساخت‌وسازهای ساختمانی در 3شهر بزرگ اصفهان، مشهد و تهران است. وی گفت: تا زمانی که 80درصد اقتصاد بر دوش دولت است اوضاع اقتصاد ایران به همین صورت است.
وی در پایان تاکید کرد: چه اصراری داریم که همه مردم صاحبخانه شوند، هرکسی قرار است با پرداخت درصدی از درآمد خود مسکن مناسبی داشته باشد و این خانه می‌تواند اجاره‌ای باشد.
موانع طرح حذف قیمت زمین در داخل تهران
طرح حذف قیمت زمین برای کاهش قیمت مسکن از سوی مسوولان در طول ماه‌های گذشته به طور مکرر مطرح شده است، اما کارشناسان اقتصادی معتقدند که اجرای این طرح با مشکلات فراوانی همراه است. عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان با اشاره به طرح حذف قیمت زمین گفت: طرح‌هایی که از سوی مسوولان مطرح می‌شود مسلما برای تثبیت و یا کاهش قیمت در کلان شهرها است اما اجرای این طرح در شهرهای بزرگ به دلیل نبود زمین مناسب امکان پذیر نیست.
ابوالفضل ابراهیم‌کیا افزود: اجرای این طرح در زمین‌های بایر اطراف شهرها که فاقد امکانات شهری‌اند امکان‌پذیر است. زمین‌هایی که به منظور استفاده و شهرک‌سازی نیازمند صرف هزینه 40 تا 50هزار تومانی برای هر مترمربع هستند.
وی عوامل مختلف را باعث افزایش قیمت در بازار مسکن دانست و گفت: افزایش هزینه‌های خرید زمین، اخذ مجوز ساخت و خدمات شهری، مصالح ساختمانی و دستمزد باعث افزایش قیمت مسکن شده است و اگر خواهان کاهش و یا تثبیت قیمت در این بازار هستیم باید قیمت این ۴عامل را تثبیت کنیم. طبیعی است که با افزایش قیمت این ۴عامل قیمت محصول نیز بالا می‌رود.
وی ادامه داد: کاهش قیمت مسکن معنا ندارد و تنها می‌توان با تثبیت قیمت‌ها در کشوری با چنین تورمی نرخ افزایش مسکن را کنترل کرد.
وی با اشاره به رکود بازار مسکن افزود: رکود بازار مسکن در سال‌جاری قابل پیش‌بینی است زیرا از سویی قدرت خرید خریداران کاهش پیدا کرده و از سوی دیگر ملک به کالایی سرمایه‌ای تبدیل شده است و تنها راه‌حل، ارائه تسهیلات بیشتر بانک‌ها برای جبران شکاف بین قدرت خرید خریداران و قیمت فروش فروشندگان است. البته ارائه وام‌هایی که سهم ۳۰ الی ۵۰درصدی را در قیمت کل آپارتمان داشته باشد.
ارسال نظر