توصیه رییس اتحادیه صنفی مشاورین املاک شهرستان شمیرانات:
سند ملک را قبل از خرید و فروش رویت کنید
گروه مسکن- سمیه فراهانی: اتحادیه صنفی مشاوران املاک شهرستان شمیرانات در سال ۱۳۸۱ فعالیت خود را آغاز کرده و از ابتدا تاکنون محمدحسین جبلی به عنوان رییس اتحادیه مشاوران املاک این شهرستان انتخاب شده است.
او در ابتدای گفت‌وگو تاکید دارد: مشاوران املاک و واحدهای صنفی موظفند، مشروع بودن معامله را در نظر داشته باشند. اما اگر دولت تسهیلاتی جهت استعلام اسناد ملکی در اختیار ما قرار دهد،می توان از طریق شبکه رایانه‌ای اسناد ممنوع‌المعامله را به تمام واحدهای صنفی دارای پروانه کسب اعلام و از سوءاستفاده برخی افراد سودجو جلوگیری کرد.
با رییس اتحادیه صنفی مشاوران املاک شهرستان شمیرانات در مورد بازار مسکن و وظایف این اتحادیه گفت‌وگو کردیم که متن آن در پی می‌آید:
فعالیت اتحادیه مشاوران املاک شمیرانات در چه محدوده‌ای است و چند مشاور املاک در این شهرستان فعالیت می‌کنند؟
اتحادیه مشاوران املاک شمیرانات در محدوده شمیرانات، لواسانات و رودبار قصران فعالیت میکند. در این محدوده ۴۰۰واحد صنفی مشاوره املاک با پروانه کسب و یا در شرف گرفتن پروانه کسب هستند. یکی از افتخارات این اتحادیه عدم اجازه فعالیت هیچ واحد صنفی بدون پروانه کسب در این محدوده است در عین حال اتحادیه هیچ محدودیتی در جهت صدور پروانه کسب واحدهای صنفی ندارد و با استناد به تبصره یک ماده ۱۲واحدهای صنفی، پروانه کسب صادر میکند.
براساس ماده 56 و 57 قانون نظام صنفی قدیم، واحدهای صنفی مستقر در بخش‌های لواسان و رودبار قصران برای دریافت پروانه کسب باید از طریق شهرداری‌ها اقدام می‌کردند که با تصویب قانون جدید و اجرای تبصره یک ماده 12 قانون نظام‌صنفی، واحدهای صنفی مستقر در بخش‌ها باید از طریق اتحادیه‌های خود اقدام به دریافت پروانه کسب کنند و این اتحادیه از تمام کسانی که پروانه کسب دریافت نکرده‌اند تقاضا دارد هر چه سریع‌تر اقدام به دریافت پروانه کسب کنند، در غیر این صورت طبق قانون با آنها برخورد می‌شود.
آیا اتحادیه اختیار برخورد با متخلفان را دارد یا از طریق مراجع قانونی اقدام میکند؟
با استناد به ماده 27 قانون نظام صنفی هر شخص حقیقی یا حقوقی که بدون داشتن پروانه کسب اقدام به ایجاد واحد صنفی نماید، اتحادیه مربوطه می‌تواند با هماهنگی نیروی انتظامی نسبت به تعطیلی واحد صنفی اقدام لازم را انجام دهد. اتحادیه در اولین برخورد با واحدهای صنفی متخلف دو اخطاریه کتبی ارسال میکند و چنانچه به اخطارها توجهی نشد و نماینده واحد صنفی به اتحادیه مراجعه نکرد، اتحادیه از طریق اداره اماکن نیروی انتظامی نسبت به تعطیلی واحد صنفی اقدام میکند.
بیشترین تخلفات واحدهای صنفی شامل چه مواردی هستند؟
طبق تبصره یک ماده 12 نظام صنفی، کلیه کسانی که اقدام به دریافت پروانه کسب می‌کنند در زمان دریافت آن با قوانین و مقررات واحد صنفی آشنا گشته و اگر خلاف آن عمل کنند اتحادیه موظف است با آنها برخورد کند.
نوشتن مبایعه‌نامه‌هایی بر روی برگه‌های فاقد آرم اتحادیه و شماره سریال، فاقد اعتبار است و واحدهای صنفی میتوانند نسبت به انجام قراردادهایی اقدام کنند که برگ آنها با آرم و شماره سریال اتحادیه در اختیار آنها قرار گرفته باشد و اگر برخلاف آن اقدام کنند، طبق بند «د» ماده ۲۸ نظام صنفی با آنها برخورد می‌شود و اتحادیه نسبت به ابطال پروانه کسب آنها اقدام خواهد کرد.
براساس بند یک ماده 12 نظام صنفی، هر کسی که بخواهد واحد صنفی ایجاد کند باید قبل از خرید و یا اجاره ملک نسبت به دریافت پروانه کسب اقدام کند و در غیر این صورت اتحادیه مربوطه می‌تواند نسبت به تعطیلی واحد صنفی اقدام کند.
۹۵درصد تمام شکایات واصله از واحدهای صنفی در کمیسیون حل اختلاف و رسیدگی به شکایات نظام صنفی اتحادیه صنفی مشاوران املاک شهرستان شمیرانات رسیدگی شده است و فقط ۵درصد شکایات مطروحه در کمیسیون حل نشده که احتیاج به حکم قضایی بوده و به مراجع قانونی ارسال گشته است.
99درصد مراجعات به کمیسیون حل اختلاف و رسیدگی به شکایات به دلیل دریافت بیشتر نرخ کمیسیون از سوی واحدهای صنفی است بر طبق ماده 10 قانون مدنی هر قرارداد خصوصی که بین دو نفر منعقد می‌شود و مفاد آن برخلاف قانون نباشد، معتبر است. بنابراین اگر کسانی با میل خود بیشتر از نرخ کمیسیون پرداخت کرده باشند، واحد صنفی برخلاف قانون عمل نکرده است.
شماره تلفن ۲۲۲۱۳۸۵۰ شماره تماس واحد رسیدگی به شکایات اتحادیه است و مردم میتوانند از طریق این شماره شکایات خود را با مسوولان کمیسیون در میان بگذارند.
آیا مشاور املاک واحد صنفی موظف است که سند ملک (آپارتمان) را استعلام کند؟
مشاوران املاک و واحدهای صنفی موظفند، اهلیت طرفین و مشروع بودن معامله را در نظر داشته باشند، اما اگر دولت تسهیلاتی جهت استعلام اسناد ملکی در اختیار ما قرار دهد، ما می‌توانیم از طریق شبکه رایانه‌ای اسناد ممنوع‌المعامله را به تمام واحدهای صنفی دارای پروانه کسب خود اعلام و از سوءاستفاده افراد سودجو جلوگیری کنیم.
آقای جبلی در خصوص موسسات فایلی و فعالیت آنها در این منطقه توضیح دهید.
موسسات فایلی، موسسات غیرقانونی هستند، زیرا این موسسات از سوی هیچ اتحادیه صنفی پروانه کسب ندارند و معمولا در منازل مسکونی فعالیت می‌کنند. در محدوده شمیرانات هیچ موسسه یا شرکت فایلی فعالیت نمی‌کند و در صورت فعالیت این موسسات اتحادیه با آنها برخورد خواهد کرد.
اتحادیه صنفی مشاوران املاک شهرستان شمیرانات برای اعضای خود چه تسهیلاتی در نظر گرفته است؟
اتحادیه صنفی شهرستان شمیرانات از یک‌سال‌ونیم پیش اقدام به برگزاری کلاس‌های آموزشی برای مدیران و مشاوران واحدهای صنفی کرده است، یعنی مراجعه‌کنندگان جهت دریافت پروانه کسب موظف به گذراندن دوره آموزشی اتحادیه هستند. مباحث قانونی نظام صنفی، ساختمان‌شناسی، نقشه‌خوانی، اداره و مدیریت آژانس‌های املاک، قانون تجارت، آشنایی با قوانین بیمه و موازین اداره اماکن از مباحثی است که در این دوره‌ها آموزش داده می‌شود. از ابتدای برگزاری این دوره‌ها تاکنون ۹۰۰نفر آموزش دیده‌اند.
همچنین اتحادیه صنفی در اجرای تبصره یک ماده 17قانون نظام صنفی، مدیران واحدهای صنفی را مکلف کرده است پیش از به کارگیری مشاورانی که برای انجام خدمات به منازل مراجعه می‌کنند، آنها را به اتحادیه برای صدور کارت شناسایی معرفی کنند. بنابراین به تمام همکاران توصیه می‌کنیم که کلیه پرسنل خود را جهت گذراندن دوره آموزشی و صدور کارت شناسایی به اتحادیه صنفی معرفی کنند.
قیمت آپارتمان، خانه ویلایی و کلنگی در شهرستان شمیرانات چقدر است؟
پایین‌ترین قیمت ملک متر مربعی 600تا700هزار تومان و بالاترین آن مترمربعی 3میلیون و 500هزار تومان در این شهرستان عنوان شده است. اما ما مشاوران املاک قیمت گذار نیستیم و در مورد قیمتها نمی‌توانیم اظهار نظر کنیم.
شما به عدم قیمت‌گذاری واحدهای مسکونی توسط مشاوران املاک اشاره کردید، چه کسی تعیین کننده این قیمتها است؟
شما به عنوان یک مالک به آژانس املاک مراجعه می‌کنید تا مشاور املاک، آپارتمان شما را بفروشد، در ابتدا به سوالات مشاور در مورد محدوده، امکانات و مشخصات ملک خود پاسخ می‌دهید و سپس مشاور املاک می‌تواند ارزیابی و قیمت پیشنهادی خود را با توجه به پاسخ شما ارائه دهد.
مشاوران املاک مشاوره‌کننده هستند نه تعیین کننده قیمت. زمانی که برخی از مسوولان، مشاور املاک را تعیین کننده قیمت معرفی می‌کنند، این به معنای شانه خالی کردن آنها از مسوولیت‌شان است.
ما در سال گذشته شاهد رشد قیمت مسکن در کشور بودیم، شما به عنوان رییس اتحادیه صنفی مشاوران املاک شمیرانات چه دلایلی برای رشد این گونه قیمتها مطرح می‌کنید؟
عدم انجام تعهدات وزارت مسکن و شهرسازی، درخصوص واحدهای پیش‌فروش، افزایش ۱۰۰درصدی قیمت مصالح ساختمانی و قیمت فروش تراکم از عوامل گرانی مسکن در ۲سال اخیر است. همچنین عدم وجود نقدینگی در دست مردم و عدم کاربردی بودن وام‌های مسکن از دیگر عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن است.
بازار مسکن در سال جاری را چگونه پیش‌بینی می‌کنید؟
اکنون بازار مسکن با رکود نسبی روبه‌رو است و اگر تمهیداتی از سوی مسوولان اندیشیده نشود، این رکود ادامه خواهد داشت.
انبوه‌سازی بهترین راه‌حل خروج از رکود و پاسخگویی به نیاز مردم است. البته انبوه‌ساز نیاز به حمایت دولت دارد و اگر دولت در کنار انبوه‌ساز قدم بردارد، آپارتمان‌هایی با قیمت مناسب در اختیار مردم قرار می‌گیرد.
عکس: سعید عامری
زمین‌های بایری در منطقه شمیرانات وجود دارد که بدون استفاده است و می‌توان با کمک دولت از آنها در جهت انبوه‌سازی استفاده کرد.
شما به فروش تراکم به عنوان یکی از عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن اشاره کردید. قیمت فروش تراکم در شهرستان شمیرانات چقدر است و آیا با تهران تفاوتی دارد؟
مالکان برای هر متر مربع 300 تا 500هزار تومان هزینه خرید تراکم به شهرداری پرداخت می‌کنند. در مناطق مرغوبی چون زعفرانیه، پاسداران و کامرانیه هزینه خرید تراکم هر متر مربع 500هزار تومان و در مناطق بومی‌نشین و بافت قدیمی شهرستان هزینه خرید تراکم بابت هر متر مربع 300هزار تومان است.
با به وجود آمدن چه شرایطی می‌توان به کاهش قیمت امیدوار بود؟
انبوه‌سازی ارزان قیمت با حمایت دولت، ایجاد تسهیلات مناسب‌تر برای سازندگان، فروش تراکم با قیمت پایین و تک نرخی شدن سود وام از جمله مواردی است که با برنامه‌ریزی زمینه کاهش قیمت مسکن را فراهم میکند.
زمانی که شهرداری برای فروش تراکم از یک آپارتمان با متراژ ۱۰۰ متر مربع، ۳۰میلیون تومان هزینه دریافت نکند، به همین مقدار از هزینه آپارتمان کاسته شده و خریدار دیگر احتیاجی به دریافت وام ندارد.
چه توصیه‌ای به خریداران و یا فروشندگان مسکن دارید؟
به مشاوران املاک توصیه می‌کنم که به دور از هرگونه تبعیض و در چارچوب مقررات اقدام به بستن قرارداد کنند و به خریداران نیز توصیه می‌کنم که به واحدهای صنفی دارای پروانه کسب مراجعه کنند، در غیر این صورت از بستن هرگونه قرارداد در آن واحد صنفی جدا خودداری کنند زیرا آن واحد صنفی، متخلف است.
همیشه اول سند را رویت کنند و سپس اقدام به خرید و یا فروش ملک کنند، زیرا 4 دسته از مردم با مشکل روبه‌رو می‌شوند، کسانی که نخوانده امضا کرده‌اند، خجالت کشیده‌اند، طمع کرده‌اند و یا مشاور و متخصص خوب نداشته‌اند.
ارسال نظر