خرید خانه در آمریکا سرمایه‌گذاری مناسبی نیست

نیلوفر قدیری

در گذشته در آمریکا مردم به جای خرید خانه به عنوان سرمایه‌گذاری و بازگشت پول، سهام شرکت‌ها را خریداری می‌کردند چون سود بیشتری به دنبال می‌آورد و سود حاصل از آن در واقع با نرخ تورم هم سازگار بود و عقب‌تر از نرخ تورم نبود. بازگشت سرمایه حاصل از این سرمایه‌گذاری همواره بیشتر از خرید خانه بوده‌است مردم همواره فکر می‌کنند که خانه و ملک بهترین سرمایه‌گذاری است. اما آمارها نشان می‌دهد که در آمریکا این‌طور نیست. در حال حاضر در آمریکا خانه فقط محلی است برای زندگی کردن نه مسیری به سوی ثروت. کافی است تنها برای یک دقیقه به این موضوع فکر کنید. یک سرمایه‌گذاری بزرگ چه ویژگی‌هایی دارد؟ بازده نقدی بالا، هزینه کم نسبت به سود، هزینه پایین جابه‌جایی و سود بسیار بالا. با نگاهی به این معیارها به راحتی می‌توان دریافت که خانه حداقل اکنون و در حال حاضر چنین ویژگی‌هایی ندارد.

در آمریکا اگر شما یک خانه بخرید، هر سال چقدر پول به جیبتان می‌رود؟ چقدر پول از جیبتان هزینه می‌شود؟ همین محاسبه کافی است تا متوجه شوید این یک موازنه منفی است. میزان بازپرداخت وام، هزینه نگهداری خانه و مالیات آن بسیار بالاتر از سود مالی است که یک خانه دارد. این وضعیت برای مستغلاتی که در طبقه دارایی‌های ملکی به شمار می‌آیند البته صادق نیست. مثلا اگر شما یک پارکینگ، یک واحد آپارتمان یا یک فروشگاه بزرگ خریداری کنید درخواهید یافت که اجاره این املاک بسیار بیشتر از هزینه نگهداری و مالکیت آن است. املاک و مستغلاتی که پول خود را بازگردانند سرمایه‌گذاری بزرگی هستند. محاسبه هزینه نگهداری و مالکیت یک سرمایه‌گذاری به نسبت ارزش آن طی یک سال هم محاسبه مهمی در یک سرمایه‌گذاری است. بهترین نوع این نسبت رقم کمتر از یک‌درصد است. اما این محاسبه را درباره مسکن چگونه می‌توان انجام داد؟ هزینه‌ها درباره مسکن از یک منطقه به منطقه دیگر متفاوت است، اما برای مناطق شهری در آمریکا نرخ سالانه مالیات بر املاک معمولا بین یک‌ تا ۲‌درصد ارزش فعلی ملک است. هزینه سالانه نگهداری هم یک‌درصد دیگر به هزینه‌ها اضافه می‌کند. حق بیمه و اقساط را هم باید به این ارقام اضافه کرد که در این صورت نسبت هزینه به سود در مالکیت یک خانه و ملک در آمریکا به راحتی به بیش از ۳‌درصد می‌رسد.

اما اتفاق وقتی می‌افتد که بخواهید خانه‌ای را بفروشید. بنگاهداران معاملات ملکی و مستغلات در آمریکا ۶‌درصد از قیمت فروش خانه را به عنوان حق کار خود برمی‌دارند. وکلا، بازرسان و بانک‌ها هم حق خود را از این پول طلب می‌کنند. این ارقام در طول چند سال ممکن است ثابت باقی بماند اما حذف نمی‌شود. بنابراین اگر خرید و فروش خانه را با دادوستد سهام مقایسه کنیم باید بگوییم که بیشترین سود را در این میان کارمندان دفاتر معاملات ملکی می‌برند. در همین حال هزینه نقل و انتقال سهام و اوراق صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک در سال‌های اخیر کاهش یافته و به زیر ۱۰‌درصد رسیده‌است. اما برای خانه و ملک چنین نیست. در گذشته در آمریکا مردم به جای خرید خانه به عنوان سرمایه‌گذاری و بازگشت پول، سهام شرکت‌ها را خریداری می‌کردند چون سود بیشتری به دنبال می‌آورد و سود حاصل از آن در واقع با نرخ تورم هم سازگار بود و عقب‌تر از نرخ تورم نبود. بازگشت سرمایه حاصل از این سرمایه‌گذاری همواره بیشتر از خرید خانه بوده‌است.

شاخص ملی قیمت خانه S&P به خوبی روند افزایش یا کاهش قیمت مسکن در آمریکا را نشان می‌دهد. این شاخص همچنین نشان می‌دهد بخش عمده افزایش قیمت خانه و ملک در آمریکا در سال‌های اخیر به دلیل تمایل مردم به خانه‌های بزرگتر و مجلل‌تر و یا بازسازی خانه و وسیع‌تر کردن آن است. این شاخص نشان می‌دهد حتی در شهرهایی مانند سن‌دیه‌گو، لاس‌وگاس و واشنگتن که بیشترین افزایش قیمت خانه را داشته‌اند، بازگشت سرمایه و سود خانه طی یک دوره ۱۹ ساله تنها ۷‌درصد بوده‌است. اگر این میزان سود را با توجه به نرخ تورم با شرایط روز سازگار کنیم نرخ واقعی سود چنین سرمایه‌گذاری بین ۳ تا ۵‌درصد خواهد شد. بعضی گزارش‌های آماری و تحقیقی نشان می‌دهد که این تنها برای آمریکا صادق نیست و مثلا گزارشی آماری از قیمت و بازگشت سود سرمایه‌گذاری مسکن در شهر آمستردام نشان می‌دهد سود سرمایه‌گذاری مسکن در این شهر زیر ۲/۰‌درصد بوده است.

یک خانه تنها برای زندگی کردن مکان خوبی است. شرایط بازار در هر کشوری است که مشخص می‌کند خرید خانه به صرفه‌تر از اجاره کردن آن است. اما در آمریکا که فعلا اجاره خانه به صرفه‌تر است، بازنشستگان آمریکایی با سود سهامشان می‌توانند زندگی راحتی داشته باشند و نیازی به خرید خانه ندارند.