در گفت وگو با مدیر گروه مشاوران املاک «داس» تشریح شد
توصیه‌هایی برای خرید و فروش ملک
عکس: سعید عامری
سعید عبدا...پور مدیر این گروه مشاور املاک که حدود 17سال سابقه فعالیت در این حرفه را دارد، کار مشاوره املاک را یک خدمت خوب عمومی به مردم می‌داند اما بر ضرورت رعایت صداقت تاکید دارد و معتقد است مردم به خوبی قادر به تشخیص اطلاعات صحیح از غلط هستند و هیچ گاه نباید برای بازار گرمی، اطلاعات اغراق شده و قیمت‌های غیرواقعی به آنها ارائه داد. چندی پیش یکی از مشتریان اصرار بر افزایش قیمت آپارتمانی داشت که پیش از عید برای فروش به ما سپرده بود و معتقد بود که به خاطر افزایش دستمزدها و نوسان در قیمت برخی مصالح در فروردین‌ماه باید هر مترمربع ساختمان را 300هزار تومان افزایش قیمت دهد. اما با استدلال‌های ما مبنی‌بر وضع کلی بازار و قیمت املاک مشابه نه تنها قانع شد که قیمت اولیه‌ای که پیشنهاد کرده، مناسب است، بلکه به خاطر صداقت در بیان واقعیت‌ها و ارزیابی ملک از ما تشکر هم کرد.
در ادامه متن گفت‌و‌گوی خبرنگار ما با وی را می‌خوانید:
حدود قیمت ملک در محدوده کاری شما چقدر است؟
واحدهای قدیمی‌ساز از متری حداقل یک میلیون و 200هزار تومان به بالا است. واحدهای نوساز نیز از متری یک میلیون و 700هزار تومان به بالا است که تا متری چهار میلیون تومان هم در بعضی مناطق رسیده است مثل مناطق فرمانیه و الهیه.
این ساختمان‌ها و مجتمع‌های گران‌قیمت از چه امکاناتی برخوردارند؟
غیر از مصالح ساختمانی و مواد مرغوبی که در ساخت آنها به کار گرفته شده از امکاناتی نظیر سالن اجتماعات، استخر، سونا و سرویس‌های خارجی و امثالهم برخوردار هستند.
اصولا چه قشری از افراد جامعه متقاضی خرید این واحدهای گران‌قیمت هستند؟
معمولا تجار، بازرگانان، بازاری‌ها، واردکنندگان، صادرکنندگان و تولیدکنندگان متقاضی خرید این نوع املاک هستند، البته گاه پزشکان و استادان دانشگاهی که شغل‌های آزاد تجاری نیز دارند، برای خرید این واحدهای خاص اقدام می‌کنند.
واحدهای کوچک معمولا چه متراژی دارند؟
واحدهای کوچک حدود 60 متر تا 70 متر مربع زیربنا دارند که البته در این منطقه به ندرت یافت می‌شود. ناگفته نماند که واحدهای کوچک قیمت‌های بالاتری نسبت به واحدهای بزرگ دارند.
به نظر شما در زمستان گذشته خرید و فروش مسکن رونق داشته است یا خیر؟
به تحقیق می‌توان گفت جواب این سوال منفی است. معمولا اوج فعالیت بازار مسکن در اسفند ماه است که مردم نگران افزایش قیمت‌ها در سال آینده‌اند.
به همین دلیل خریدشان را در اسفند ماه انجام می‌دهند ولی متاسفانه در سال گذشته این تحرک در مردم وجود نداشت چون قیمت‌ها قبلا افزایش یافته بود و چون نمی‌شد پیش‌بینی کرد که بعد از عید افزایش قیمت یا رکود داریم به همین دلیل مردم استقبال کمتری از خود نشان دادند.
فصل رونق نقل و انتقالات چه زمانی است؟
در تابستان و تا قبل از مهر ماه بیشترین نقل و انتقالات صورت می‌گیرد.
اجاره بها در این منطقه چقدر است؟
از یک واحد کوچک که مبلغ رهن آن پانزده میلیون تومان است شروع می‌شود و تا صد میلیون رهن در واحدهای بزرگ‌تر می‌رسد.
آیا نسبت مبلغ ودیعه به قیمت کل خانه مبلغ ثابتی است؟
بله. معمولا محاسبه‌ای دارد. به این صورت که قیمت خانه را حساب کرده و یک چهارم و یا یک پنجم آن را به عنوان مبلغ ودیعه در نظر می‌گیرند. البته گاهی اوقات یک ششم آن را هم در نظر می‌گیرند. که البته به موقعیت ملک و شرایط خاص آن نیز بستگی دارد.
آیا تاسیسات شهری مثل پارک‌ها و یا دسترسی به بزرگراه‌ها و موارد اینچنینی تاثیری در قیمت مسکن دارد؟
طبیعتا بله. ساختمان‌هایی که نزدیک پارک‌ها و فضاهای سبز هستند قیمت بالاتری دارند. همچنین دسترسی آسان به بزرگراه‌ها و خیابان‌های اصلی نیز از عوامل تاثیرگذار در افزایش قیمت ملک هستند. البته عوامل تاثیرگذار منفی نیز وجود دارد. برای مثال نزدیکی به مدرسه و یا بیمارستان‌ها باعث افت قیمت ملک می‌شود.
گفته می‌شود بنگاه‌های املاک بایستی از فرم‌های خاصی استفاده کنند و دفاتر املاک، مشاور حقوقی داشته باشند. آیا شما این موارد را رعایت می‌کنید؟
بله، به طور کلی مبایعه‌نامه‌ای وجود دارد که از سوی اداره ثبت صادر شده است و مورد استفاده قرار می‌گیرد. البته ناگفته نماند این مبایعه‌نامه‌ها ضعف‌هایی هم دارند که بیشتر مالکین زیر بار این قضیه نمی‌روند که آن را ملاک قرار دهند و دلیل این موضوع این است که بیشتر ضرر و زیان‌ها برای مالک گذاشته شده است و کمتر خریدار را تحت‌‌شعاع قرار داده است. البته طبق ماده ۱۰ قانون مدنی همه قراردادهایی که بین افراد منعقد می‌شود حتی اگر دستی هم باشند و ناقض قانون نباشند، معتبر هستند ولی هدف این است که به طور کل کاری کرد که مشکلات و دردسرهای احتمالی این کار کمتر شود.
به نظر شما بهترین راه برای جلوگیری از کلاهبرداری‌هایی از قبیل فروختن خانه به چند نفر چیست؟
یکی از راه‌های مناسب این است که قانونی وضع شود که مشاور املاک همه کارها را از ابتدا تا انتها انجام دهد. اسناد را پیش خود نگه دارد و تمامی کارهای اداری را انجام دهد. البته این امر مستلزم حمایت از مشاوران املاک است که متاسفانه در ایران این حمایت‌ها از مشاوران املاک انجام نمی‌گیرد. البته ما با توجه به تجربه‌ای که داریم و شناخت نسبت به افرادی که مراجعه می‌کنند، تشخیص می‌دهیم که گاه باید اسناد را نزد خود نگه داریم، حتی به قیمت فسخ معامله. البته در مبایعه‌نامه‌های جدید این مطلب که سند باید نزد مشاور املاک نگه داشته شود، ذکر شده است. اما این مورد در ارتباط با بعضی از ملک‌ها کارساز نیست چون ممکن است سند مجتمع‌های مسکونی هنوز تفکیک نشده باشد.
در ارتباط با واحدهای پیش‌فروش نیز به نظر بنده بهترین راه، نوشتن اسم و مشخصات خریدار در سر در واحد فروخته شده است.
آیا پیشنهادی برای حل مشکل مسکن دارید؟
به نظر من داشتن مسکن حق همه افراد است هر چند این مشکل در گذشته زیاد نمود نداشته است، اما در حال حاضر با افزایش جمعیت و تقاضا، این مشکل نمود بیشتری پیدا کرده است.
بهترین راه برای حل مشکل مسکن الگوگیری از کشورهایی است که مشکل مسکن ندارند. از جمله دولت وام‌های زیاد حتی در حد قیمت خانه به خریدار پرداخت کند، البته با این شرط که سود وام پرداختی نیز در کمترین حد ممکن باشد. همچنین باید ساخت‌و‌سازهای زیادی توسط دولت انجام شود شهرک‌سازی را در اطراف تهران و شهرستان‌ها باید گسترش داد و به نسبت وام‌های زیاد با شرایط خوب در اختیار خریداران قرار داد.
آیا خاطرات تلخ و شیرین در ارتباط با کارتان دارید؟
بله، خاطرات شیرین رضایتی است که مشتریان از ما دارند و خاطرات تلخ مربوط به ضرر و زیان‌هایی است که گاه هر چند به ندرت برای خریدار یا فروشنده با توجه به شرایط محیطی و به طور ناخواسته ایجاد شده است.
با توجه به همین مشکلاتی که گاه در خرید و فروش مسکن اتفاق می‌افتد، شما چه توصیه‌ای به خریداران و فروشندگان دارید؟
به طور کلی به کسانی که می‌خواهند خرید یا فروشی را انجام دهند توصیه می‌کنم قبل از انجام معامله بررسی و تحقیقات لازم را انجام دهند، مخصوصا خریداران حتما اسناد و مدارک را مشاهده و بررسی کنند: از لحاظ مشکلات شهرداری یا موارد دیگر که ممکن است در آینده به وجود آید تحقیقات لازم را انجام دهند و حتما سعی کنند با مشاوران املاک مشورت کنند حتی اگر از طریق آنها اقدام نکرده‌اند، در هر صورت اطلاعات حقوقی مشاوران املاک در این زمینه بالاتر است چون عملا با مسائل و مشکلات به طور عملی در ارتباط هستند و باید گفت که تجربه در این زمینه از اهمیت بالایی برخوردار است.
ارسال نظر