مدیر آژانس مسکن آریانا:
فروشنده تعیین‌کننده قیمت است
گروه مسکن- سمیه فراهانی: جلال خسرونژاد، از ۱۲ سال پیش فعالیت خود را آغاز کرده و اکنون مدیریت یکی از آژانس‌های بزرگ مسکن را در تهرانپارس بر عهده دارد. وی خود را کارشناس مسکن نمی‌داند بلکه معتقد است در زمینه مسکن سابقه فعالیت دارد. او در عین حال می‌گوید: در برخی آژانس‌های مسکن از بدو تاسیس بر روی تابلو مغازه و کارت ویزیت عبارت «کارشناسان مسکن...» نوشته می‌شود، شاید این دوستان مدارک کارشناسی خود را از دانشگاه یا موسسه‌های آموزش عالی دریافت کرده‌اند!
با جلال خسرونژاد، مدیرآژانس مسکن آریانا در مورد وضعیت بازار مسکن گفت‌وگویی کرده‌ایم که متن آن در پی می‌آید:
مهمترین معامله‌ای که در ۶ ماه اخیر در این بخش داشته‌اید چه بود و ارزش قیمتی آن چقدر بوده است؟
موردهای مشارکتی، مهمترین معاملات ۶ ماه اخیر آژانس بوده‌اند. اما این موارد مشارکتی مشکلات و موانعی چون عدم واگذاری به موقع سازنده به مالک را دارد که از دلایل آن می‌توان به عدم شناخت دو طرف مشارکت کننده از یکدیگر اشاره کرد. زمانی که اعتماد در دو طرف به وجود آید سازنده و مالک با یک توافقنامه محکم مشارکت خود را آغاز می‌کنند و نتیجه آن برای دو طرف مطلوب است. ما در ۶ ماه گذشته دو الی سه مورد ساخت مشارکتی داشتیم که در بازار راکد ۶ ماه گذشته خوب بود و تقریبا معاملات دیگر ما شامل خرید، فروش و رهن و اجاره معمولی بود.
قیمت آپارتمان نوساز، خانه کلنگی و ویلایی در منطقه تهرانپارس چقدر است؟
شما وقتی به منطقه تهرانپارس اشاره می‌کنید، کل محدوده از شرق بلوار سراج شهرک حکیمیه و جنوب شهرک امید تا سه راه تهرانپارس را در بر می‌گیرد. اما اصل محدوده تهرانپارس از فلکه اول تا فلکه چهارم شرقی‌ها و غربی‌ها را در بر می‌گیرد که این مناطق خود به قسمت‌های مختلف با قیمت‌های متفاوت تقسیم می‌شود. مثلا در کوچه ۱۷۴ غربی که وارد می‌شویم، خیابان عادل، خیابان زرین، خیابان رشید و بزرگراه باقری تقاطع‌های این کوچه است که حد فاصل هر کدام یک قیمت دارد. عامل دیگر تعیین‌کننده قیمت ملک ابعاد زمین و متراژ آن است. قیمت زمین ۳۰۰متری با عرض ۱۰متر با قیمت زمین ۳۰۰متری دیگری با عرض ۱۲متر متفاوت است. اما در محدوده اصلی تهرانپارس، بار اصلی قیمت در غربی‌های فلکه اول تهرانپارس است.
این قیمت‌ها را چه کسی تعیین می‌کند؟
مالکان تعیین‌کننده اصلی قیمت هستند. اما عوامل دیگری چون مشاوران املاک مسکن هم در این زمینه تاثیر گذارند. شخص فروشنده با آژانس مسکنی تماس می‌گیرد و آپارتمان، خانه ویلایی و یا کلنگی خود را برای فروش کارشناسی می‌کند و مشاور نیز با توجه به منطقه و مزایای ملک و عرف بازار قیمت آن را مترمربعی ۲میلیون تومان تخمین می‌زند. فروشنده با املاک دیگری تماس می‌گیرد و آژانس‌های مختلف، قیمت‌های متفاوتی می‌دهد و درنتیجه قیمت ملک از ۲میلیون تومان به ۲میلیون و ۵۰۰هزار تومان می‌رسد.
پیش‌بینی شما از بازار مسکن در سال‌جاری چیست؟
فعلا مشخص نیست، یکی از عوامل موثر در تعیین قیمت‌ها، شهرداری‌ها هستند. سازنده مسکن برای ساخت ملک خود به شهرداری مراجعه و اقدام به خرید تراکم می‌کند. این که در مصوبات امسال شهرداری منطقه، تراکم به چه میزان و چه قیمتی به فروش برسد، بسیار تعیین‌کننده است.
سازنده ملک با افزایش قیمت خرید تراکم و یا کاهش میزان تراکم، قیمت ساختمان خود را افزایش می‌دهد. از سوی دیگر دولت طرح‌های مختلفی را برای کاهش قیمت مسکن مطرح می‌کند که همه این طرح‌ها بستگی به نحوه اجرا دارد.
بازار مسکن در سال گذشته به چه صورتی بود؟
در یک دوره زمانی معاملات خوب بود اما افزایش قیمت‌ها بر بازار مسکن تاثیر گذاشت و از حدود ۴۵روز قبل از عید معامله‌ای نبود. این به معنای نبود مشتری نیست بلکه مشتری‌های زیادی می‌آمدند اما قدرت خرید آنها کمتر از قیمت فروش مالکان بود و شکافی بین قدرت خرید و قیمت فروش به وجود آمد.
به نظر شما چه کسی با چه کاری می‌تواند قیمت‌ها را ثابت نگه دارد؟
دولت باید بر این بازار نظارت داشته باشد و قیمت‌ها کارشناسی شود، نه اینکه فروشنده تعیین‌کننده قیمت‌ها باشد.
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران چندی پیش فعالیت بنگاه‌هایی که با نام «...فایل» در نقاط مختلف کشور شعبه دارد، غیرقانونی اعلام کرد و از برخورد اتحادیه با این دفاتر خبر داد. شما با این دفاتر همکاری داشتید؟
فروشنده، مشخصات آپارتمان فروشی خود را در اختیار این موسسات قرار می‌دهد و مشاوران در آژانس‌های مشاوران املاک اقدام به فروش، رهن و اجاره موردهای فایل‌ها می‌کنند ولی نصف حق کمیسیون به موسسات «...فایل» پرداخت می‌شود و این به معنای نشستن آنها در دفاتر و گرفتن پول است.
در پایان چه توصیه‌ای به خریداران و فروشندگان خانه دارید؟
متاسفانه بسیاری از خریداران با چشم بسته و بدون بررسی اقدام به خرید ملک می‌کنند و در زمان فروش با مشکلاتی مواجه می‌شوند. مانند خریداری که آپارتمانی با مستاجر خریداری کرده بود و نمی‌توانست خانه تخلیه کند.بهتر است همه قبل از خرید، مشورت کنند و بررسی‌های لازم را انجام دهند.
ارسال نظر