فرصت های کسب و کار برای ساختمانی‌ها

دنیای اقتصاد- بازار مسکن در سال ۸۶ چگونه خواهد بود؟ یک چیز مشخص است و آن اینکه شرایط بازارهای مرتبط با بازار مسکن قیمت‌های جدید را مشخص خواهد کرد. گروه مسکن دنیای اقتصاد بررسی می‌کند

نقش سه متغیر مهم در معادله قیمت مسکن

گروه مسکن: بازار مسکن در سال ۸۶ چگونه خواهد بود؟

فعالان صنعت ساخت و ساز و کارشناسان مسکن در طول چند روز گذشته از سال جدید هر کدام اظهارنظرهای متفاوتی را درباره این پرسش ارائه کرده‌اند که به طور کلی از دو حالت خارج نبوده است.

حالت اول که البته اغلب، آن را به عنوان پاسخ برگزیده‌اند ثبات قیمت‌ها و حالت دوم پیش‌بینی افزایش قیمت مسکن بوده است. البته گروهی به ویژه مسوولان دولتی هم معتقد به کاهش قیمت مسکن در سال‌جاری هستند.

گروه مسکن دنیای اقتصاد بر این عقیده است که تنها پاسخ منطقی و روشنی که می‌شود به پرسش فوق داد این است: «شرایط بازارهای مرتبط با بازار مسکن قیمت ملک را مشخص می‌کند».

به بیان روشن‌تر بعید است بتوان قیمت‌ها در بازار مسکن در ایران را حتی برای یک فصل بعد پیش‌بینی کرد.

آیا می‌دانید چرا در کشور ما همواره با آغاز سال جدید عموم مردم منتظر افزایش قیمت کالا، خدمات و مسکن هستند؟

یک دلیل روشن برای این پرسش تصمیم‌ها و سیاست‌های جدید دولت‌ها است که همواره در ابتدای هر سال برای اجرا در همان سال تصویب و ابلاغ می‌شود که این مصوبات بسته به کارساز بودن یا نبودن می‌تواند قیمت‌ها را افزایش یا کاهش دهد.

به عنوان مثال دولت در بودجه ۸۶ با اختصاص یک تبصره جداگانه تحت عنوان تبصره ۶ به بخش مسکن سعی دارد بازار مسکن را در سال‌جاری کنترل کند.

این تبصره که از آن به عنوان بسته حمایتی دولت در بخش مسکن نام برده می‌شود، به اعتقاد اغلب کارشناسان این حوزه، بسته‌ای کارساز برای کنترل قیمت مسکن است.

اما همه چیز به این بسته حمایتی ختم نمی‌شود.

از یکسو شنیده می‌شود شرایط جدید اعطای وام ۱۸میلیون تومانی توسط بانک مسکن، احتمال دارد آنچنان که انتظار می‌رود در بین متقاضیان خرید مسکن مقبولیت نداشته باشد. زیرا شرایط ثبت‌نام و سپرده‌گذاری سخت‌تر از سال قبل شده است. از سوی دیگر گویا قرار است تصمیم چندین باره دولت به خروج سیمان از سبد حمایتی این بار به مرحله عمل برسد و از این پس، این محصول معدنی- کارخانه‌‌ای پرمصرف در ساختمان‌سازی به صورت کالایی که قیمت آن توسط بازار تعیین می‌شود، عرضه شود.

خروج سیمان از سبد حمایتی دولت اگرچه به نفع تولیدکنندگان صنعت سیمان است، اما این احتمال وجود دارد که به یکباره خارج شدن آن از سبد حمایتی دولت آن هم در شروع فصل رونق ساخت و ساز تاثیرات مقطعی منفی بر بازار مسکن بگذارد، به طوری که قیمت سیمان به حدی افزایش یابد که به ناچار سازندگان ساختمان هم مجبور شوند قیمت را بالا ببرند. هرچند که در میان مدت و بلندمدت این تصمیم به نفع همه از جمله بخش مسکن خواهد بود.

سیمان و قیمت مسکن

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان کشور معتقد است: خروج سیمان از سبد حمایتی آن هم در آغاز فصل ساخت‌وساز موجب افزایش ۵۰ تا ۶۰درصدی قیمت فرآورده‌های ساختمانی خواهد شد.

مجتبی بیگدلی در گفت‌وگو با خبرگزاری مهر درباره خروج سیمان از سبد حمایتی که در کمیسیون فرعی شورای اقتصاد به تصویب رسیده، ‌افزود:‌ در صورت تصویب خروج سیمان از سبد حمایتی در شورای اقتصاد و آن هم در آغاز فصل ساخت‌وساز، موجب افزایش ۵۰ تا ۶۰درصدی بسیاری از فرآورده‌های ساختمانی و افزایش ۲۰ تا ۳۰درصدی قیمت مسکن خواهد شد.

بیگدلی تصریح کرد: به‌رغم گفته‌های برخی کارشناسان در مورد عدم تاثیر سیمان در ساخت‌وسازها، اما اتخاذ کوچک‌ترین تصمیم در زمینه آهن و سیمان تاثیر زیادی را در ۱۲۰ گروه شغلی که با صنعت ساخت‌وساز مرتبط هستند، دارد.

وی با اشاره به شرایط مناسب صنعت سیمان در کشور، افزود:‌ در حال حاضر کارخانه‌های سیمان شرایط خوبی را دارند به گونه‌ای که کارخانه‌ها بابت فروش هر تن سیمان ۷۰ تا ۸۰درصد سود می‌برند،‌ از این رو نیازی به خروج این محصول از سبد حمایتی نیست.

بیگدلی با تاکید بر اینکه خروج سیمان از سبد حمایتی در زمان فعلی مناسب نیست، گفت:‌ با توجه به آغاز فصل ساخت‌وساز، ‌اتخاذ این تصمیم در بدترین زمان صورت می‌گیرد ومتاسفانه برخی اطلاع‌رسانی‌ها درزمان‌های نامناسب موجب بحران دراقتصاد کشورخواهد شد.

وی از سوی دیگر با اشاره به عملیاتی نشدن تصمیم دولت در زمینه وارد کردن آهن‌آلات برای طرح‌های دولتی توسط شرکت‌های دولتی، ‌گفت:‌ این تصمیم به دلیل نداشتن ضمانت اجرایی تاکنون عملیاتی نشده واین امر موجب وارد آمدن فشار به تولید داخلی شده است.

قیمت مصالح ساختمانی نظارت جدی می‌طلبد

بحرکاظمی کارشناس عمران و شهرسازی نیز معتقد است: دولت به جای حذف قیمت زمین از بهای تمام شده مسکن بهتر است بر روی قیمت مصالح ساختمانی نظیر آهن، گچ، سیمان و سرامیک نظارت بیشتری داشته باشد.

کارشناس عمران و شهرسازی، در گفت‌و‌گو با ایلنا، با بیان این مطلب گفت: حذف قیمت زمین از بهای تمام شده مسکن در تهران نمی‌‏تواند چندان کارساز باشد، چرا که این موضوع می‌‏تواند تنها برای پروژه‌‏های انبوه‌‏سازی مفید واقع شود که این طرح‌ها نیز قطعا در خارج از شهر تهران قابل اجراست.

وی افزود: انبوه‌‏سازان به شرطی که بتوانند واحدهایی را به صورت مجتمع در خارج از تهران احداث کرده و موفق به جذب و سوق دادن جمعیت به آنجا شوند، می‌‏توانند نقطه اتکای طرح حذف قیمت زمین از بهای تمام شده مسکن باشند.

کاظمی ادامه داد: زمین‌‏های داخل شهر تهران عمدتا متعلق به اشخاص حقیقی بوده و تنها در قسمت‌‏های حاشیه‌‏نشین شهر متعلق به دولت است. بنابراین، با این طرح شاید دست دولت نیز در کاهش قیمت واحدهای مسکونی حومه شهر بازتر شود.

وی تاکید کرد: شاید حذف قیمت زمین از بهای تمام شده مسکن تنها بتواند بهانه را از انبوه‌‏سازانی بگیرد که قیمت زمین را برای قیمت بالای فروش واحدهای خود عنوان می‌‏‌‏کنند.

وی معتقد است که نظارت بر سیستم قیمت‌‏گذاری مصالح ساختمانی اثر بیشتری از حذف قیمت زمین از بهای تمام شده مسکن دارد، چرا که در مجتمع‌‏های مسکونی با تعداد طبقات بالا قطعا بهای زمین به هر واحد جداگانه تعلق نمی‌‏گیرد.

کاظمی گفت: اگر دولت بخواهد قیمت مسکن را کاهش داده و کنترل کند باید قیمت مصالح را پایین آورد. این در حالی است که در دو هفته امسال قیمت هر کیلو آهن ۱۰۰تومان و اجناس دیگر نیز ۱۵درصد افزایش یافته است هر چند که در هفته گذشته قیمت آهن‌آلات رو به کاهش گذاشت.

وی تصریح کرد: وقتی قیمت هر متر آپارتمان در نقاط معمولی شهر تهران یک میلیون تومان است و حداکثر وام که به مسکن تعلق می‌‏‌‏گیرد، ۱۸میلیون تومان است، عملا نمی‌‏توان تاثیر خاصی برای پرداخت وام‌‏های مسکن به خریداران در نظر گرفت.

کارشناس عمران و شهر سازی، گفت: پرداخت وام زمانی موثر است که دولت بتواند قیمت را کنترل کند، در غیر این‌‏صورت هرچه قیمت توسط بخش خصوصی بالا رود و دولت نیز وام را ارتقا دهد، این مشکلی را حل نمی‌‏کند، چرا که مردم کشش، بازپرداخت وام را ندارند.

وی اظهار داشت: بالا بردن وام مسکن در آرامش بازار موثر نیست و دولت باید قیمت مصالح را پایین آورده و بر روند قیمت‌‏گذاری مصالح مورد نیاز مسکن نظارت صحیح داشته باشد تا ساختمان ساخته شده با سود مناسبی به فروش برسد، نه این‌‏که ساختمان ساخته شده امروز ۲۰درصد و دو روز دیگر ۸۰درصد سود عاید فروشنده کند.

کاظمی افزود: بیش از رقم فعلی وام مسکن نیز نه دولت توانایی ارائه وام دارد، نه مردم کشش بازپرداخت آن را دارند.

وام‌، مصالح و اجرای تبصره ۶

با توجه به آنچه گفته شد ملاحظه می‌شود بازار مسکن همواره تحت‌تاثیر عوامل بیرونی است که تغییر در هر کدام از این عوامل تاثیر مستقیم بر این بازار خواهد داشت. در این میان مصالح ساختمانی، وام‌های مسکن و نحوه اجرای تبصره۶ بودجه ۸۶ به عنوان متغیرهای پرتاثیر در معادله قیمت مسکن به حساب می‌آیند که به طور قطع دولت اگر بخواهد برای هر کدام از این سه متغیر شرایطی جدید تعیین کند یا شرایط قبلی آنها را تغییر دهد چنانچه به دو متغیر دیگر دست نزند، معادله قیمت مسکن نتایج جدیدی خواهد داد. آیا مراجع تاثیرگذار بر بازار مسکن از این معادله سه متغیری اطلاعی دارند؟

ناگفته پیدا است چنانچه برای متغیر مصالح ساختمانی شرایطی تعیین شود که منجر به افزایش قیمت آنها گردد جواب معادله نتیجه‌ای جز افزایش قمیت‌ها را نخواهد داد و یا اگر متغیر وام‌های مسکن با استقبال مردم روبه‌رو نشود باز جواب معادله افزایشی خواهد بود. به هر حال این امیدواری در بین تمام اقشار مردم، اعم از مردم عادی، سرمایه‌داران، فعالان اقتصادی، کارمندان، کارگران، مدیران و حتی فعالان ساختمانی وجود دارد که همه متغیرهای معادله قیمت مسکن به گونه‌ای تعریف شوند که جواب معادله لااقل مشابه جوابی باشد که سال گذشته در بازار به دست آمد. یعنی قیمت‌ها اگر کم نمی‌شود حداقل ثابت بماند.