بخش پایانی
بحران مسکن در کلانشهر تهران - ۱۶ فروردین ۸۶
در کلانشهر بانکوک در کشور تایلند (جهانی شدن و شهرنشینی توسعه نیافته در همین سایت) با وجود اینکه از اواسط دهه هشتاد تا اواسط دهه نود میلادی، بهسبب ترتیبات و تسهیلات فراهم شده برای سرمایه خارجی، سالانه بیش از پنجمیلیارد دلار در ساختمانسازی سرمایهگذاری شد، صدها برج مسکونی با مدرنترین تجهیزات ممکنه از نظر حجم عملیات چندین برابر سیرک سوداگران ساختمانی دبی در امارات و یا نهضت برجسازی خودمان، ساخته شد.
مهدی کاظمی
در کلانشهر بانکوک در کشور تایلند (جهانی شدن و شهرنشینی توسعه نیافته در همین سایت) با وجود اینکه از اواسط دهه هشتاد تا اواسط دهه نود میلادی، بهسبب ترتیبات و تسهیلات فراهم شده برای سرمایه خارجی، سالانه بیش از پنجمیلیارد دلار در ساختمانسازی سرمایهگذاری شد، صدها برج مسکونی با مدرنترین تجهیزات ممکنه از نظر حجم عملیات چندین برابر سیرک سوداگران ساختمانی دبی در امارات و یا نهضت برجسازی خودمان، ساخته شد. معهذا از آنجا که معرکهگردان صحنه در بانکوک سوداگران خارجی وشرکای داخلیشان بودند، شرایط مسکونی، برای طبقات کم درآمد و یا اکثریت جمعیت شهر بانکوک، به مراتب بدتر از قبل شد. بهطور محسوسی بر تعداد آلونکنشینها افزوده شده و تعدادشان در سال ۱۹۹۸درشهر به بیش از ۲۷۵ هزار خانوار رسید. مگر فرضا نهضت برجسازی خودمان گرهای از مشکل مسکن گشوده؟ ویا موجب تسهیل دسترسی به مسکن شده؟ و یا اینکه معضل مسکن را در واقع بحرانیتر هم کرده است!در شرایط حاضر نمیباید نابسامانی حاکم برعرضه مسکن و یا شتاب در افزایش بهای آن را که بهمراتب بیش از افزایش متوسط سایر مایحتاج مردم است، متوجه مخارج ساخت وساز آن کرد. در وضعیت کنونی درغالب مناطق مسکونیای که تراکمی کم و یا متوسط جهت ساختن بنا دارند، باز هم بهای زمین بیشترین سهم را در قیمت تمام شده مسکن دارد. بنابراین نخستین گامی که برای جستوجو و ارائه راهکار برای مهار و یا تعدیل بحران ضروری است، بررسی علل پرشتابی افزایش بهای زمینهای مسکونی است. شکی نیست که افزایش بهای زمینهای مسکونی در وهله اول ناشی از کمبود زیرساختها، تجهیزات و سهولتهای شهری و یا بهطور کلی عدم تحقق توسعه است. حال با پذیرش علت فوق، نکته بسیار مهمیکه قبل از هر چیز میباید در آن تامل کرد این است که: چرا همواره به جای اینکه مساله «عدم تحقق توسعه» بهعنوان علت اصلی برجسته شود، علت را نخست به افزایش جمعیت و سپس به جابهجایی آن (مهاجرت) نسبت میدهیم؟ آن هم با علم بهاینکه هم رشد گیاهی جمعیت و هم رشد اجتماعی و یا جابهجایی آن در شرایط کنونی (شرایط اضطرار برای جمعیت در حال جابهجایی) هر دو معلول عدم توسعهاند! چرا همواره معلول را بهجای علت مطرح میکنید!؟ برای روشن شدن این مساله با پوزش از تکرار مطالب، یادآوری مجدد چند نکته ضروری است: نخست اینکه، افزایش جمعیت (رشد گیاهیآن) که سالها است بهعنوان مقصر اصلی همه مشکلات مطرح شده است، بدون اینکه بخواهیم در مطلوب و یا غیر مطلوب بودن افزایش آن نظر خاصی را مطرح نماییم، اگر از نگرشهای معمول متاثر از نو مالتوسیها فاصله گرفته، بیطرفی را حفظ کرده و واقعگرایانهتر به مساله بنگریم، مگرافزایش جمعیت، فرضا در این هفتاد ویا هشتاد سال گذشته، در ایران در مقایسه باسایر کشورهای در حال توسعه تفاوت داشته است؟ مثلا افزایش جمعیت در ایران، در چند دهه گذشته، از کشورهای درحال توسعه دیگری نظیر مصر، ترکیه، الجزایر، برزیل، مکزیک، اندونزی و امثالهم بیشتر بوده است؟ یا اینکه با توجه به شرایط اقتصادی، اجتماعی و بهویژه سیاسیای که این کشورها در دهههای گذشته و حتی اغلب هم اکنون با آن مواجهند، افزایش جمعیت که نتیجه مسلم کندی توسعه بوده، میتوانسته صورت دیگری داشته باشد؟ بنابراین، درمقایسه با سایر جوامع توسعهنیافته، افزایش جمعیت در ایران روندی مشابه داشته و یا اینکه غیرمعمولتر از آنها نبوده است.
موضوع دیگر جابهجایی جمعیت است که باز هم مرتبا علت اصلی همه مشکلات مطرح میشود. در این مورد هم بدون لزوم ارائه ادله بیشتر روشن است که مهاجرت آن هم بهصورت «استقرار متمرکز» در کلانشهرها از ویژگیهای ساختاری همین مرحله از روند اجتماعی ما است! مسالهای که کمتر آن را بهصورت نتیجه طبیعی این مرحله از تاریخ معاصرمان، مورد توجه قرار میدهیم. یعنی مگر میتوان توسعه نیافته بود ولی مهاجرت وسیع به مرکز را نداشت؟! بنابراین باز هم برون رفت از این وضعیت همانند رشد شتابان جمعیت مشروط به تحقق توسعه است.
توسعه آنچنان که باید تحقق نیافت، ولی عواقب عدم تحقق آن، در واقع کار خود را انجام داد. جابهجایی وسیع جمعیتی، مهاجرت بهسمت مراکز بزرگ جمعیتی بهویژه تهران، آن هم در شرایط ناکافی بودن توسعه، یعنی در شرایط «اضطرار» و «اجبار» و از روی ناچاری و نه آنگونه که برخی میگویند «بیرویه بودن !» بهوقوع پیوست. مهاجرتها بهوقوع پیوستند، مسائل و مشکلات بسیاری ظهور کردند. در نتیجه، مسوولان، دستاندرکاران و مشاورانشان، در واقع از همان آغاز غافلگیر شدند! عدم تحقق توسعه، اجبار و ناچاری مهاجران به جابهجایی، غافلگیری ناکارآمدی و عدم موفقیت سیاستگذاران را به همراه داشت. بعد چه شد؟ وچه میتوانست بشود؟ میبایست جلوی این روند بیرویه! را گرفت. بنابراین طبیعی است که هنگام غافلگیری و درماندگی، ممانعت و جلوگیری راهکار است و نه رفع علت؟! درماندگی فرصتی برای رفع علت باقی نمیگذارد ؟! بنابراین انواع جلوگیریها مطرح شدند، جلوگیری از مهاجرت! جلوگیری از گسترش شهر! آن هم با پسوند رایج «بیرویه» حال تا چه حد این جلوگیری و محدویت موفق بودهاست و کدام بحران را از میان برده؟! بماند. روند در جریان، کار خود را میکرد و مدیران در حال جلوگیریهای مختلف بودند! حتی رویای انتقال مرکزرا پیش کشیدند! همه اینها بدون توجه به این واقعیت مهم بود که: بخش شهری ما و یا سیستم شهرهای ما، فعلا وبا میزان توسعه کنونی، به علل مشخص اقتصادی، اجتماعی وسیاسی قادر به استقرار توزیع شده جمعیت وفعالیتها درشبکه شهرها و در گستره جغرافیای ملی نیست! وضعیت بهگونهای نیست که گرایش به توزیع گسترده در پهنه سرزمین مطرح باشد، بلکه برعکس، استقرارها گرایش شدید به تمرکز در مرکز را دارند. حال در مقابل این واقعیت محرز، سادهگرایانه آمایش سرزمین واستقرار عقلایی وتوزیع شده استقرارها را مطرح میکنیم!؟
با غافلگیری سیاستگذاران، برنامهریزی، بهخصوص برنامهریزیهای فضایی مانند برنامهریزیهای منطقهای، ناحیهای و بهویژه دررابطه با این بحث، طرحهای جامع شهری، از همان آغاز بهصورت کاملا کلیشهای و بهقصد تحقق جلوگیری و محدودیتهای مورد بحث و نه هدایت روند گسترش شهر هماهنگ با مشروطکنندهها و نیازهای واقعی مرحله گذر از وضعیت توسعهنیافتگی، بهمیدان آمدند. اکنون اگر چنین طرحهایی موفق نشوند باید متعجب بود؟!هرچند بحث درمورد علل ناکارایی طرحهای جامع شهری را باید به فرصت دیگری موکول کرد، ولی برای روشن شدن آنچه به مشکلتر نمودن عرضه مسکن (و یا مزید بر علت شدن طرحهای جامع کنونی) مربوط میشود، لازم است مختصر توجهی به طرح جامع تهران، که در واقع خطدهنده و مادر همه طرحهای جامع شهری در ایران هم هست! داشته باشیم.
طرح جامع تهران
طرح جامع تهران که کپی وکلیشه طرحهای رایج در غرب میباشد، بدون اینکه مهمترین مساله شهری ما یعنی وجود تفاوتهای عمده ساختاری با شهر جوامع پیشرفته، در این مرحله انتقالی جامعه ما را درحداقل خود مورد توجه داشته باشد، تهیه شد. نخست چون میبایست از گسترش بیش ازحد!؟ بیرویه!؟ غیراصولی!؟ بدون ضابطه!؟ و سایر برداشتهای تکنوکراتیک جلوگیری نماید، از همان آغاز بدون کوچکترین مشارکت مردمی (فرضا ارائه اهداف قابل دفاع آن برای افکار عمومی) از مرحله طرح مساله گرفته تا ارائه پیشنهادها، کار خود را انجام میداد! نحوه کار و چگونگی پیشنهادها از قبل برای طراحان معلوم بود، مطالعات و جمعآوری اطلاعات هم در عمل برای تعیین کمیتهای اهداف بهاصطلاح از پیش تعیین شده بود.از آن پس طرح جامع میآمد که به شهر رویه، اصول و ضابطه بدهد. بسیار خوب، اما براساس کدام نگرش و تحلیلی؟ روشن است، براساس ضوابط و روشهای شهرسازی!؟ یعنی در واقع طرح عبارت است: از مشتی ضابطه و آییننامه اقتباسی که در واقع جامعه شهری باید از این پس خود را با آن مطابقت دهد! این ضوابط چه مبنایی داشتند؟ نرمها و هنجارهای شهرسازی (در عمل آنچه در کشورهای غربی رایج است!). بدین صورت، با داشتن آمار و سناریوسازی و حدس و گمان جمعیت شهر در آینده ویا سقف جمعیتی آن تعیین میشد. سپس به تصویب مقامات رسیده و یا اینکه مقامات با آن «موافقت!» میکردند. پس از اینکه سقف جمعیتی تصویب شد نیازهای آینده شهر در کاربردها، زیرساختها و غیره مطابق با نرمهای شهرسازی با کمی کم و زیاد کردن تخمین زده و برآورد میشد، اگر در جریان کار محدودیت و مشکلی پیش میآمد درصدهارا کمی افزایش داده و یا اینکه محدوده شهری را کمی گشادتر میکردند!؟ و بدین صورت بود که شهرها دارای طرح جامع میشدند. طرح جامعی که در واقع، هرچند سرهمبندی شده، ابزار و وسیلهای برای کنترل و جلوگیریها بود. ولی واقعیت این بود که روند درجریان در خلاف جهت این اهداف و مصوبات ره میپیمود، و در واقع کارخود را میکرد! بالاخره چه میشد ؟ مشاور و مسوول درمانده از نبود «مدیریت اجرایی کارآمد!!» و بهانههای دیگری نظیر آن، به شکوه مینشستند. نتیجه این ناهماهنگی و بیتوجهی به واقعیتهای موجود و مشروطکنندههای ساختاری آن در واقع بهترکستان رفتن سیاستگذاران و مشاورانشان شده و به تشدید بحران در همه ابعاد زندگی شهری از جمله بحران مسکن انجامید. براساس چنین استدلالی است که طرح جامع و مصوبات آن را بهصورت «مزید برعلت» و تشدیدکننده بحران مسکن مطرح میکنیم.
تقاضای مسکن
عرضه مسکن در شرایط کنونی، متاثر از وضعیت اجتماعی اقتصادی از سالهای قبل از انقلاب است. ویژگیهای خود را دارد و در وضعیتی است که بخش مهمیاز نیازمندان مسکن، خاصه اقشار کمدرآمدی را که همواره ساکن تهران بوده اند، از خود رانده و آنها را روانه حاشیه میکند. به گونهای که شرایط حاکم بر تقاضای مسکن و یا بهطور کلی ترکیب متقاضیان بالفعل، در بازار مسکن، چنان است که هماکنون بهصورت یکی از عوامل اصلی تشدید حاشیه نشینی، قطبی شدن، از هم گسیختگی، چندپارگی و جدانشینی بخشهای مختلف جامعه شهری تهران درآمده است. مساله بسیار مهمیکه در جای خود بررسی و مطالعات عمیقتری را طلب میکند.
بنا براین، شرایط حاکم بر تقاضا و تحولات بعدیاش، که حاصلش قطبی شدن روزافزون جامعه شهری بود، موجب « تشدید»ایجاد زمینه برای ورود هر زمان بیشتر سرمایههای سوداگر سرگردان به حوزه تقاضای مسکن شد. در واقع بقای شرایط موجود است که صحنه بهصورت جولانگاه سوداگران در میآید. بنابراین، فرضا خالی نگهداشتن بیش از ۲۰۰ هزار واحد مسکونی و یا به قولی احتکار آنها علت نیست، بلکه معلول شرایط حاکم بر تقاضا است. البته باید اذعان داشت که در چنین وضعیتی روند علیت به صورتی شکل میگیرد که در عمل خالی نگهداشتن واحدهای مسکونی بهصورت یکی از علل تشدید کننده بحران مسکن درآید. این روند بدین صورت واقع میشود که با قطبی شدن ترکیب تقاضا، متقاضیان کمدرآمد به تدریج مجبور به ترک صحنه شده و میدان را به سرمایههای سوداگر واگذار میکنند. (جالب است که با وجود چنین وضعیتی، باز هم کل مشکل را به مهاجرتهای به اصطلاح بیرویه نسبت میدهیم!؟) بدین ترتیب، بیش از پیش اقشار بیشتری از طبقات کمدرآمد، توان ماندگاری در محل سکونتشان را از دست داده به حاشیه رانده میشوند یا اینکه به مسکن ارزانتری نسبت به قبل بسنده کنند، از مناطقی که فرضا مرغوبتر است بهجای دیگری که در شرایط حاضر با امکاناتشان همخوانتر است تغییر مکان دهند.
در رابطه با چارهجویی و اتخاذ سیاستهایی که منجر به از میان بردن و یا در واقع تعدیل تدریجی بحران مسکن شده، علاوه بر توجه به محدودیتها و شرایطی که هماکنون بر حوزه عرضه و تقاضای مسکن حاکم است، برخی مسائل با اهمیت دیگر را نیز باید در نظر داشت. نخست اینکه: تولید مسکن بخش عمدهای از فعالیت رشته ساختمانسازی و یا صنایع ساختمانی و همینطور صنایع مصالح ساختمانی و حتی بسیاری از رشتههای دیگر بخش صنعت و خدمات را به خود اختصاص میدهد. خصلتیابی و پرداختن به ویژگیهای حاکم برعوامل تولیداین رشتهها، اعم از نیروی کار، به کارگیری سرمایه و غیره میتواند ابعاد اهمیت و پویایی این رشتهها در شرایط کنونی اقتصاد کشور و بهخصوص بازار کار را آشکار کند. صنایع ساختمانی و صنایع مصالح ساختمانی تواما امروزه سهم عمدهای را در فعالیتهای اقتصاد شهری دارند. از آنجایی که صنایع ساختمانی و برخی رشتههای وابسته به آن در مقایسه با سایر رشتههای صنعتی، باتوجه به ساختار کنونی اشتغال، بیشتر به فوق ذخیره نیروی کار (نیروی کاری که از نظر موقعیت کاری، تثبیت اشتغال و غیره در شرایط ناپایداری قرار دارند و اغلب بهصورت روز مزد بهکار گرفته میشوند)، متکی است. این بخش با توجه به شرایط مذکور، با ناپایداری فعالیت روبهرو است. به بیانی دیگر نوسانات میان رکود و رونق آن بیشتر از رشتههای صنعتی دیگر که از نظر نحوه فعالیت، سازمانیافته و تثبیت شدهترند، است. بنابراین، سیاستگذاری و برنامهریزیها در بخش مسکن باید بهگونهای باشند که در عوض تشدید ناپایداری که اغلب شاهد آنیم، به ثبات و سازمانیابی رشتههای مختلف این بخش یاری رساند.مساله بسیار مهم دیگری که باید با دقت و تامل بسیار به آن پرداخت، مساله چگونگی روند کلانشهرشدن شهرهای بزرگ کشور بهویژه کلانشهرشدن (متروپولیزاسیون) تهران است. چون پویایی خاص و نیروی محرکهای که امروزه شهرهای بزرگ و قطب اصلی کشور را گسترش داده آنها را بهسوی کلانشهر شدن سوق میدهند، کاملا مربوط بهاین مرحله از توسعه جامعه ما است. یعنی ویژگیهای آن متفاوت باروند کلاسیک در جوامع صنعتی است. در واقع نیتاین نیست، که کلانشهر بودن قطبهای اصلی کشور را دستکم بگیریم. ولی آنچنان که بر حسب معمول، عملکرد کلانشهری آنها را همطراز با اندازه جمعیت شان در نظر میگیریم، کلا دور از واقعیت است. نیروی محرکه گسترش شهرهای بزرگ باید، با توجه بهاین مهم که گسترش و بزرگ شدن آنها همواره برابر با افزایش عملکرد کلانشهری شان نیست، مورد تبیین وشناسایی قرار گیرد. چون کلانشهر بودن و یا در واقع عملکرد کلانشهری شهر فقط به میزان و یا بزرگی جمعیت آن محدود نمیشود، هرچند انتخاب پیشوند «کلان» بیشتر متوجه بزرگی شهر است تا بیان نوعی سازمانیابی و عملکرد مضاعف آن. شاید منطقیتر بود بهجای استفاده از عنوان «کلانشهر» از عنوانی که سابقا گفته میشد « مادر شهر» و یا واژه دیگری نظیر آن استفاده میشد، تا واژه موردنظر صرفا به تداعی بزرگی آن محدود نمیشد.
در جستوجوی راهکار:
سعی در جستوجوی راهکارهایی که منجر به تعدیل بحران شوند.
هدف: رفع یا تعدیل بحران مسکن
واقعیت این است که، در شرایط کنونی متاسفانه، بحران مسکن بهصورت یک معضل ملی در آمده است. علاوه بر اینکه مشکلات فراوانی را برای شهروندان ایجاد کرده، در همه ابعاد دیگر برای کشور مساله ساز شده است. تاثیر منفی آن در جامعه به حدی است که میباید گفت: آنچه در اثرکوشش همگانی به دستاوردهایی میانجامد، در اثر تاثیر منفی مشکلاتی چون بحران مسکن، تا حد زیادی به فراموشی سپرده میشود! گویی آنچه رشته میشود، بهعلت اینگونه تاثیرات منفی پنبه میشود.
قبل از ادامه بحث ضروری است، مقدمتا پیش فرضهایی که بررسی حاضر مبتنی بر آنها ادامه خواهد یافت، بهطور خلاصه مطرح شود.
بر این باوریم که بحران مسکن همچون معضل تمرکز، گسترش حاشیهنشینی، تشدید قطبی شدن جامعه شهری و سایر مشکلات پیش رو، در اساس همگی بهعلت کندی وناکافی بودن میزان توسعه از یک طرف و عدم هماهنگی سیاستگذاریها با مشروط کنندههای روند در جریان و یا روندی که تحرک اجتماعی در قالب جابهجاییهای وسیع جمعیتی حاصل آن هستند. کندی تحقق توسعه دارای علل مختلف اقتصادی، اجتماعی، سیاسی ـ نهادی، فیزیکی ـ فضایی است که قبلا به اختصار مطرح شد. ولی عدم همخوانی سیاستگذاریها با ضروریات مشخص روند در جریان، که در واقع در عمل حاصل همین توسعه کند را هم در سالهای گذشته بیاثر کرد، چه علتی میتواند داشته باشد ؟ تنها پاسخ قانع کنندهای که میتوان متصور بود، عدم مشارکت همگانی و غیبت جمع در روند تصمیمگیریها، بوده است. غیبت جمع در تصمیمگیریها و در نتیجه پاسخگو نبودن مسوولان و مشاورانشان در مقابل سیاستهایی که به اجرا در میاوردند، صحنه را در واقع جولانگاه بوروکراتها و مشاورینشان کرد. ائتلاف تکنوبوروکراتیک و منافع حاکم در جامعه زمینه را برای سیاستگذاری و برنامهریزیهای تقلیدی و کلیشهای و مهندس مشاورگونه و نهایتا به بیراهه رفتن فراهم کرد. بنا براین از همان آغاز کار، سالهای میانی دهه سی با شروع طرح جامع بهعنوان وسیله « کنترل» و وسیله جلوگیری از گسترش شهر، مساله مسکن بهتدریج در حال تبدیل شدن به معضل و نهایتا بحران حاضر بود.
اعمال سیاستهایی که گسترش شهر را بیش از اندازه میدید ( متاسفانه هنوز هم بسیاری چنین میپندارند! ) حتی اگر در آن سالها محدویتهایی بسیار کمتر از آنچه در آن زمان وضع کردند، اعمال میکردند، باز هم با تقابل و مغایرت این محدویتها با روند تحولات اقتصادی اجتماعی در جریان، به بحران کنونی ختم میشد. سلطه سوداگران بر بازار مسکن، خالی نگهداشتن بیش از دویستهزار واحد مسکونی در شهر، نهضت برجسازی و اخیرا تحت عنوان فریبنده انبوهسازی، همگی معلول سیاستگذاریهایی است که با روند در جریان در تقابل بودند. یعنی بدون توجه به ویژگیهای ساختاری روند در جریان (گرایش شدید به تمرکز جمعیت و فعالیتها به استقرار در مرکز) در واقع در را بستند و... را آزاد کردند!! از کی؟ از بیش از چهل سال پیش. یعنی وضع مسکن رفته رفته بالاجبار ساختاری گرفت، کلاف سر درگمی شد، که واقعا مشکل بتوان برای آن راهکاری یافت !
در ادامه جستوجوی راهکار و شناسایی اجزای متشکله آن، علاوه بر مساله مزید برعلت بودن برنامهریزیهایی که دراین زمینه تاکنون انجام شدهاند، مانند طرحهای جامع شهری، توجه به زیر بخش اقتصادی که تولیدکننده مسکن هستند، صنایع ساختمانی و رشتههای وابسته به آن حائز اهمیت بسیار است. بنابراین، توجه به شرایط حاکم براین بخش نیز، جزیی از راهکار تعدیل بحران خواهد بود.
با توجه به وضع بحرانی مسکن در شرایط کنونی، طبیعی است که پیشنهادهای بسیاری در سطح جامعه مطرح و رایج شود. از آن جمله: افزایش زمین برای احداث واحدهای جدید، حال بهصورت ایجاد تسهیلات برای گسترش بیشتر افقی و یا عمودی شهر. ایجاد تسهیلات اعتباری برای متقاضیان ابتیاع مسکن، افزایش تعاونیهای مسکن و یا چاره رفع بحران را در انبوهسازی دیدن، سرانجام سایر پیشنهادهایی که هماکنون مطرح است. در رابطه با کارایی و مفید بودن و یا نبودن پیشنهادهای رایج، میباید همواره دو نکته اساسی را در نظر داشت: نخست اینکه هر پیشنهاد و یا راهکاری فقط با توجه به همه جوانب پیش گفته قابل طرح است. دوم اینکه پیشنهادهای معمولا یک جانبه هنگامی که دقیقا در قالب یک استراتژی مشخص، ممکن و قابل دفاع از همه جهات، مطرح نشوند، نه تنها کاری از پیش نخواهند برد، بلکه بحران را نه «احتمالا» بلکه یقینا تشدید خواهد نمود!
ارسال نظر