«نیاز‌روز» نوسازی بافت‌های‌فرسوده اعلام شد
چالش پولی در بافتفرسوده تهران
گروه مسکن- هاجر شادمانی: در تهران اگر چه از ابتدای امسال تحت تاثیر اجرای طرح تفصیلی جدید، یکسری تسهیلات غیرریالی برای ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده در نظر گرفته شده، اما آن‌طور که یک مقام مسوول بافت‌های فرسوده در وزارت راه‌وشهرسازی می‌گوید: در وضعیت کنونی، نوسازی املاک‌فرسوده تهران به دو ابزار تشویقی نیاز دارد که اگر در اختیار انبوه‌سازان قرار گیرد، تمایل به نوسازی قوت می‌گیرد.
مقام مسوول در وزارت راه‌وشهرسازی: در بافتفرسوده مصالح ارزان‌قیمت و تسهیلات بانکی قدرت‌زا در اختیار سازنده‌ها قرار گیرد
گروه مسکن- هاجر شادمانی: در تهران اگر چه از ابتدای امسال تحت تاثیر اجرای طرح تفصیلی جدید، یکسری تسهیلات غیرریالی برای ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده در نظر گرفته شده، اما آن‌طور که یک مقام مسوول بافت‌های فرسوده در وزارت راه‌وشهرسازی می‌گوید: در وضعیت کنونی، نوسازی املاک‌فرسوده تهران به دو ابزار تشویقی نیاز دارد که اگر در اختیار انبوه‌سازان قرار گیرد، تمایل به نوسازی قوت می‌گیرد. عضو هیات مدیره شرکت عمران و نوسازی شهری ایران در گفتوگو با «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: هم‌اکنون سرمایه‌گذاران ساختمانی فعال در بافتفرسوده به نوعی از تسهیلات بانکی نیاز دارند که بتواند قدرت مالی نوسازی را برایشان چند برابر کند و در عین حال برای تامین مصالح‌ساختمانی به مسیری احتیاج دارند که از طریق آن مصالح ارزان‌قیمت در اختیارشان قرار بگیرد.
آنچه به عنوان ضوابط اجرایی طرح تفصیلی از ابتدای سال جاری مبنای کلیه ساخت و سازهای شهر تهران قرار گرفت گذشته از ماهیت فنی و اجرایی خود، از ویژگی‌های مدیریتی و قابلیت‌های منعطفی برای دستگاه‌های مجری و تصمیم ساز در حوزه شهری و عمرانی برخوردار است که به اذعان برخی کارشناسان تنها درصدهای اندکی از این اختیارات از سوی این نهادها و در متن این طرح پیش‌بینی شده است. تاکنون نهادهای کلیدی تصمیم‌ساز، بررسی کننده و تصویب کننده طرح تفصیلی برای ساخت و سازهای واقع در محدوده بافت فرسوده شهر تهران با درنظر گرفتن ضوابط تشویقی همچون درنظر گرفتن تراکم تشویقی یک تا سه طبقه در نتیجه تجمیع چند پلاک ثبتی با متراژ عرصه بنا و معبر تعیین شده و معافیت از تامین بخشی از پارکینگ، عنوان کرده‌اند که با اعطای این امتیازات سعی در تسهیل روند نوسازی در بافت فرسوده داشته اند؛ اما اینکه آیا تاکید‌های موجود در این زمینه، آن‌طور که مسوولان امر بارها تکرار کرده اند، واقعا برای بافتفرسوده و تسهیل روند نوسازی امتیازی خاص محسوب می‌شود یا خیر در قالب گفت‌و‌گویی با محمد آیینی عضو هیات مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران به آن پرداخته‌ایم. متن گفتوگو با آیینی را در زیر بخوانید:
برای ارزیابی و بررسی مجدد طرح تفصیلی با یک نگاه کارشناسی از جهت همخوانی با طرح‌های کلان و اسناد بالادست، توجه به چه عواملی در حوزه بافتفرسوده را ضروری می‌دانید؟
ببینید لازم می‌دانم که بحث را از این زاویه مطرح کنم که در بحث طرح تفصیلی باید به اسناد بالادست هم توجه کرد و تحلیل جامعی از ابتدای کار تا انتهای کار ارائه داد. طرح تفصیلی یک طرح بالادست دارد به نام طرح جامع یا سند توسعه شهر تهران.
اگر ضوابط طرح تفصیلی برای نوسازی بافت‌های فرسوده از اعطای یک تا سه طبقه تشویقی می‌گوید باید دید که در سند توسعه چه تدابیری اندیشیده شده است و آیا این طرح با سند توسعه همخوانی دارد؟
در سند توسعه شهر تهران آمده است تهران شهری است امن و مقاوم در برابر سوانح.
اما آیا این آرمانی که در سند توسعه دیده شده در طرح‌های پایین دست نیز متناسب با آن تدبیر شده است؟ همچنین بحث اراضی ذخیره که در طرح تفصیلی، دو مطلب برای آن دیده شده است؛ یکی برای بهسازی و نوسازی بافت فرسوده که در این بحث تاکید شده زمین‌های بالای یک هکتار برای بازسازی و نوسازی شهر تهران به عنوان اراضی ذخیره توسعه هستند؛ به استثنای آن زمین‌های بالای یک هکتار که فضای سبز هستند یا برای کاربری‌های خدماتی و عمومی می‌توان از آن‌ها استفاده کرد.
این تشویق خیلی بزرگی است اما هیچ جا آن را ارائه نکرده ایم. باید ببینید که این اراضی ذخیره چه جایگاهی دارند.
این‌ها باید مشخص شود؛ می‌توان با ساخت و ساز بر این اراضی ، ساکنان بافت‌های فرسوده را در حین نوسازی به این واحدهای احداث شده در اراضی ذخیره توسعه، منتقل کرد و پس از نوسازی به خانه‌های خود بازگرداند؛ این چرخه می‌تواند تا نوسازی کامل بافت فرسوده شهر تهران ادامه یابد.
یا بحث دیگر اینکه، مجموعه تشویق‌هایی که برای نوسازی بافت فرسوده دیده شده چیست؟ این تشویق‌ها تنها محدود به چند موردی که الان در قالب تخفیف در عوارض یا اعطای تراکم تشویقی به آن اشاره می‌شود، نیست؛ در طرح‌های دیگر هم می‌توان مشوق‌های دیگری پیدا کرد؛ در طرح تفصیلی در بخش مربوط به نوسازی بافت‌های فرسوده آمده که ضوابط تشویقی با تایید شورای شهر قابل تعیین است. الان شورای شهر تنها مصوب کرده که ۱۰۰ درصد عوارض نوسازی را تخفیف دهند؛ آیا این کافی است؟
واقعیت آن است که شورای شهر می‌تواند مشوق‌های دیگری را اتخاذ کند و از این تشویق‌ها که بر مبنای طرح‌های بالادستی مجاز شمرده می‌شود، برای تسریع و تسهیل در روند نوسازی استفاده کند.
شما در این زمینه چه پیشنهادی می‌کنید؟ شورای شهر به طور مشخص چه تشویق‌های دیگری می‌تواند داشته باشد؟
ببینید، سرمایه‌گذار شاید چندان برایش اهمیتی نداشته باشد که مشمول تخفیف ۱۰۰ درصدی عوارض ساخت شود؛ شاید برای سرمایه گذار مهم این باشد که اگر قرار است به عنوان مثال a واحد پولی سرمایه‌گذاری کند سیستم بانکی کشور نیز با a واحد پولی بیاید و توان مالی وی را دو برابر کند؛ سود سرمایه گذار هم در همین فرآیند گردش مالی حاصل می‌شود؛ یا اینکه موانع سرمایه گذاری و بوروکراسی اداری پیش روی وی کم شود یا اینکه بتواند مجوز نوسازی را در اسرع وقت دریافت کند.
از طرف دیگر سازنده هم ممکن است به جای اینکه خواهان تخفیف در عوارض پروانه باشد بخواهد که به وی مصالح ارزا‌ن‌تر داده شود؛ الان ضوابط نوسازی بافت فرسوده را در طرح تفصیلی با ساخت و سازهای معمولی مقایسه کنید؛ در طرح تفصیلی برای نوسازی در بافت فرسوده مواردی در نظر گرفته شده که برای غیربافت در نظر گرفته نشده است؛ اما اینکه این موارد واقعا امتیاز است یا نه؟! جای تامل وجود دارد.
برای مثال، اینکه گفته می‌شود در بافت تامین نیمی از پارکینگ برای نوسازی کافی است اما در غیر بافت باید پارکینگ به صورت کامل برای هر واحد تامین شود، در ظاهر نوعی امتیاز برای ساخت و ساز در بافت فرسوده محسوب می‌شود؛ اما اینکه این امر واقعا امتیاز است یا خیر نیاز به کار کارشناسی و بررسی‌های دقیق‌تری دارد.
در طرح تفصیلی تاکید بسیاری به تجمیع پلاک‌های ریزدانه برای از بین بردن ریزدانه سازی شده است؛ در مقابل، به رغم اینکه در حال حاضر متراژهای زیر ۵۰ متر در پایتخت مجوز ساخت ندارند اما طرح تفصیلی برای نوسازی در محدوده بافت فرسوده این اجازه را به متراژهای زیر ۵۰ متر نیز داده است؛ فکر نمی‌کنید که این دو مورد در تعارض با یکدیگر و به خصوص در تعارض با یکی از مهم‌ترین اهداف نوسازی یعنی مقابله با ریزدانه‌سازی است؟
ببینید باید توجه داشته باشید که هیچ گاه نمی توان مقابله با ریزدانه‌سازی در محدوه بافت فرسوده را به ۱۰۰درصد رساند؛ ممکن است در محدوده بافت فرسوده پلاکی ریزدانه باشد که املاک دو طرف آن نوسازی شده‌اند و این پلاک کماکان فرسوده باقی مانده و از طرفی هم زیر ۵۰ متر مساحت دارد. آنچه مهم است اینکه باید ضوابط وسیاست‌ها طوری فراهم شود که انگیزه تجمیع برای پلاک‌های ریزدانه فراهم شود که به نظر می‌رسد طرح تفصیلی نیز به این مساله نگاهی داشته است.
شما گفتید که برای ارزیابی طرح تفصیلی باید به اسناد بالادست توجه داشت؛ از خود شما می‌پرسم آیا اساسا طرح تفصیلی با آرمان‌های شهر تهران در اسناد بالادست مطابقت دارد؟
گفتیم که یکی از اهداف اصلی یا تعریف اصلی موجود در طرح‌های بالادستی یا راهبرد توسعه شهر تهران این است که تهران شهری است امن؛ وقتی قرار است ظرف مدت زمان معینی این مفهوم در معنای واقعی خود تحقق پیدا کند تنها با تشویق نمی توان به این هدف دست یافت؛ در برخی موارد هم باید الزام وجود داشته باشد؛ تاکید می‌کنم زمانی برنامه نوسازی موفق می‌شود که واجد سه فاکتور اعتماد سازی، انگیزه و الزام باشد؛ اما الان می‌بینیم که برای این منظور در طرح تفصیلی شهر تهران در زمینه نوسازی بافت‌های فرسوده، تنها در بخش انگیزه برخی فعالیت‌ها صورت گرفته است اما در بخش اعتماد سازی و الزام هنوز کاری انجام نشده است.
ارسال نظر