سپیده ریاضی *

چند ماهی است طرح مسکن ویژه، تیتر برخی روزنامه‌ها را به خود اختصاص می‌دهد. آن‌طور که از اخبار مربوطه برمی‌آید مسکن ویژه برای تهرانی‌های بدون خانه، با درآمد متوسط در نظر گرفته شده و در اراضی دولتی واقع در چند منطقه شهری تهران احداث خواهد شد. سیاست‌گذاران عرصه مسکن در طول سالیان متمادی، انتظار داشته و دارند که طرح‌هایی چون مسکن ویژه، پاسخگوی نیاز فاقدین مسکن و متقاضیان خرید واحدهای مسکونی بوده و منجر به کنترل قیمت مسکن شود، اما آیا اینگونه طرح‌ها، چنین انتظاری را برآورده می‌سازد؟

از آنجایی که پاسخ به سوال فوق مستلزم گونه‌بندی انواع متقاضیان خرید مسکن می‌باشد و به‌رغم آنکه برای دستیابی به این گونه‌بندی، آمارگیری‌های دقیق مورد نیاز است، لکن با استفاده از برخی شواهد موجود، می‌توان بر مبنای میزان پس‌انداز خانوار (درآمد منهای هزینه)، فاقدین مسکن و متقاضیان خرید واحدهای مسکونی در شهر تهران را مطابق زیر دسته‌بندی و بررسی کرد که هرکدام از گروه‌های زیر، چگونه و تا چه حد از این طرح منتفع می‌شوند:

دسته اول خانوارهایی هستند که میزان درآمد ماهانه آنها از هزینه‌هایشان کمتر بوده و چنانچه فاقد مسکن باشند، درآمد ایشان جوابگوی هزینه‌های جاری از جمله اجاره خانه نمی‌باشد. افراد این گروه اغلب پس‌انداز ناچیزی دارند که در اختیار موجر است؛ بنابراین حتی اگر هزینه‌های تملک مسکن ویژه با پس‌انداز ناچیز و اجاره‌بهای ماهانه آنها برابر باشد، این افراد به سختی توانایی پرداخت هزینه‌های مربوطه را خواهند داشت.

دسته دوم خانوارهایی هستند که میزان درآمد ماهانه‌شان تقریبا برابر با هزینه‌های ماهانه‌شان می‌باشد. این دسته چنانچه فاقد مسکن باشند، اغلب همه پس‌انداز سالانه خود را در اختیار موجران قرار می‌دهند. الگوی درآمد و هزینه اینگونه خانوارها محدودیت‌هایی برای ایشان به وجود می‌آورد به‌گونه‌ای که این گروه تنها زمانی قادر به پرداخت هزینه طرح‌هایی چون مسکن ویژه هستند که قرارداد خود را با موجر به پایان رسانده، از پرداخت اجاره‌بها فارغ شده، پس‌انداز خود را از موجر دریافت کرده و از مسکن استیجاری به مسکن ویژه نقل مکان کنند. همچنین سقف پرداخت‌های ایشان اعم از پرداخت نقدی و اقساط تقریبا برابر با میزان ودیعه و اجاره‌بهای منزل استیجاری قبلی است؛ بنابراین چنانچه روش اخذ هزینه‌های مربوط به مسکن ویژه با الگوی درآمد و هزینه این گروه مطابقت داشته باشد، این افراد به مشارکت در طرح مسکن ویژه ترغیب خواهند شد.

دسته سوم خانوارهایی هستند که میزان درآمد ماهانه آنها بیشتر از هزینه‌هایشان است. همان‌طور که ذیل مشخصات گروه دوم ذکر شد چنانچه افراد این گروه فاقد مسکن ملکی باشند و روش اخذ هزینه‌های‌ مربوط به مسکن ویژه با الگوی درآمد و هزینه‌هایشان مطابقت داشته باشد، این گروه در طرح مسکن ویژه مشارکت خواهند داشت.

اما برخی افراد این گروه به‌رغم آنکه دارای مسکن ملکی می‌باشند، همچنان از متقاضیان خرید مسکن به شمار می‌روند. این افراد معمولا، قبلا اقدام به خرید واحد مسکونی کرده‌اند لکن واحد مسکونی مذکور به علت دورافتادگی، کوچکی، قدیمی بودن و... جهت زندگی ایشان، مطلوب نمی‌باشد. چنانچه این افراد تمایل به سکونت در واحد مسکونی خریداری شده نداشته باشند، اغلب واحد مسکونی نامطلوب را برای مدتی اجاره داده و خود نیز در منزل استیجاری مطلوب سکونت می‌کنند تا پس از فراهم شدن امکان بیشتر، واحد مناسب‌تری تهیه کرده و در آن ساکن شوند. شاید بتوان گفت بخش قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن در شهر تهران، جزو این دسته می‌باشند: افرادی که تمایل دارند واحد مسکونی خود را تبدیل به احسن کنند. این گروه معمولا پس از سال‌ها تلاش و با استفاده از وام و پس‌انداز، در موقعیتی قرار گرفته‌اند که می‌توانند مسکن مناسبت‌تری تهیه کنند، اما با توجه به این مهم که مسکن کالایی سرمایه بر است، با گذشت زمان ارزش نقدینگی این گروه در برابر ارزش مسکن کاهش یافته و این امر منجر به نگرانی و تلاش وافر آنها برای خرید واحد مسکونی مناسب می‌شود. از آنجایی که این گروه از متقاضیان مسکن، دارای منزل مسکونی بوده و مسکن ویژه به افراد فاقد خانه تعلق می‌گیرد، این افراد مخاطب طرح مسکن ویژه نمی‌باشند.

دسته چهارم افرادی هستند که میزان درآمد ماهانه‌شان به طرز قابل ملاحظه‌ای افزون بر هزینه‌ها است. اینگونه افراد چنانچه فاقد مسکن بوده و واقعا قصد خرید منزل مسکونی را داشته باشند، اغلب تمایل دارند با پرداخت مستقیم هزینه‌های مسکن، در مناطق مورد نظرشان اقدام به خرید منزل مسکونی کنند. بنابراین ممکن است اقبال کمتری نسبت به طرح مسکن ویژه از خود نشان دهند.

اما در این گروه افرادی هستند که به‌رغم داشتن مسکن ملکی، همچنان از متقاضیان خرید مسکن به شمار می‌روند، این افراد سرمایه‌گذاران خرد وکلانی هستند که بازار مسکن را امن‌ترین و مناسب‌ترین بستر برای سرمایه‌گذاری می‌دانند و سرمایه‌های خود را به این بازار گسیل داشته‌اند. شاید یکی از مهم‌ترین دلایل گرانی مسکن، حضور اینگونه متقاضیان در بازار مسکن باشد. متذکر می‌شود، از آنجایی که این گروه از متقاضیان خرید مسکن، دارای مسکن ملکی بوده و مسکن ویژه به افراد فاقد خانه تعلق می‌گیرد، ایشان مخاطب طرح مذکور نیستند.

بنابر موارد فوق، تنها افرادی که به صورت مشروط مخاطب اصلی طرح مسکن ویژه به حساب می‌آیند دسته دوم و گروهی از دسته سوم هستند. در نتیجه چنانچه طرح مسکن ویژه با فرآیند تبیین شده کنونی به اجرا درآید، به بخش عمده‌ای از بازار پاسخگو نبوده؛ بنابراین در کنترل قیمت مسکن به صورت ۱۰۰ درصد تاثیرگذار نخواهد بود.

*کارشناس شهرسازی و معماری

وزارت راه و شهرسازی