ارزان شدن وام مسکن در فرابورس
دنیای اقتصاد- در بازار غیررسمی وام مسکن - به عنوان نمای بیرونی از تحولات درونی بازار مسکن - تقاضا برای خرید تسهیلات خرد کاهش پیدا کرده و در مقابل استقبال از وام‌های بالای ۱۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است، دلالان وام از اینکه در فصل تابستان انبوه تسهیلات ۲۰ میلیونی خرید مسکن بدون مشتری مانده غافلگیر شده‌‌اند، اما کارشناسان علت را در «رشد قیمت مسکن و بی‌ارزش شدن وام ۲۰ میلیونی» می‌دانند. در عین حال فروشندگان وام‌های سه رقمی خرید مسکن، عمده متقاضیان این نوع تسهیلات را جزو خریداران سرمایه‌ای ملک عنوان می‌کنند و می‌گویند: بازپرداخت «وام درشت» در بازار مسکن از توان دهک‌های کم‌درآمد خارج است.

توازن در بازار غیررسمی خریدوفروش وام مسکن به هم خورد
وام‌مسکن «درشت» پرطرفدار شد
بیشترین تقاضا برای وام 150 میلیون تومانی؛ پایان خواب تقاضای سرمایه‌ای مسکن؟
افت شدید تقاضا برای اوراق ۲۰میلیونی
گروه مسکن- بهشاد بهرامی: در بازار غیررسمی وام مسکن توازن بین عرضه و تقاضا به هم خورده و برعکس تابستان هر سال، به جای تجمع تقاضای خرید، صف تقاضای‌فروش برای وام‌های پرمصرف -تسهیلات زیر 50 میلیون تومان- تشکیل شده است. در این بازار که هر نوع تغییر و تحول در آن نتیجه فعل‌وانفعالات بازار مسکن ارزیابی می‌شود، مدتی است استقبال برای خرید «اوراق 20 میلیونی خریدمسکن» کاهش پیدا کرده اما در مقابل، اشتیاق به خرید تسهیلات درشت بالای 100 میلیون تومان زیاد شده است.
دلالان وام مسکن در این باره معتقدند: تقاضای مصرفی در بازار مسکن کم شده و به واسطه آن، خریدار تسهیلات ۲۰ میلیون تومانی نایاب شده است.
اما تحلیلگران اقتصادی علت رکود در بازار وام‌های خرد مسکن را ناشی از افزایش قیمت مسکن و بی‌اثر شدن این وام‌ها در تجهیز قدرت خرید متقاضیان عنوان می‌کنند.
شرکت‌های مشاوره خرید و فروش وام مسکن در بازار غیررسمی، با اشاره به اینکه اخیرا تسهیلات سه‌رقمی برای عده‌ای جذاب شده است، عمده مشتریان وام‌های بالای ۱۰۰ میلیون تومان را جزو گروه «تقاضای سرمایه‌ای» می‌‌دانند که با کمک این تسهیلات، نه برای سکونت که برای سرمایه‌گذاری ملکی، اقدام به خرید آپارتمان می‌کنند.
به گفته دلالان وام، اقساط تسهیلات 150 میلیون تومانی که فعلا بیشترین تقاضا را دارد به قدری سنگین است -ماهانه 4 میلیون تومان- که توان بازپرداخت آن فقط از عهده دهک‌های پردرآمد برمی‌آید.
در این میان شرکت‌های مشاوره وام در بازار غیررسمی خرید و فروش فقط از رونق معامله یک نوع وام خبر می‌دهند وام‌هایی که به نام «وام‌های درشت با سودهای کلان» خوانده می‌شوند.
به گزارش «دنیای اقتصاد» بازار تابستانی خرید و فروش وام امسال، شاهد رشد عرضه وام و کاهش تقاضای خرید وام نسبت به تابستان سال گذشته شده است.
طوری که به گفته مشاوران املاک بسیاری از مشتریان مصرفی که تا سال گذشته به علت ثبات قیمت مسکن برای خرید خانه‌های با قیمت متوسط ۱۰۰ میلیون تومان به بازار دلالی خرید وام وارد می‌شدند امسال با رشد قیمت مسکن، از بازار خرید و فروش وام خارج شده‌اند. به این ترتیب با وجود عرضه متعادل وام برای فروش در بازار تقاضای چندانی برای خرید آن وجود ندارد. با این وجود رونق معاملات وام‌های درشت همچون گذشته برای خریداران با نرخ سود افزون تر از سایر وام ها و اقساط سنگین ماهانه به قوت خود باقی است.
وام از ملک رنگ گرفت
شرکت‌های مشاوره در خرید و فروش انواع وام مسکن در بازار غیررسمی وضعیت نامساعد اقتصادی و به دنبال آن افت معاملات خرید و فروش مسکن را دو عامل عمده در کاهش تقاضای خرید وام عنوان می‌کنند.
به گفته یکی از واسطه‌های خرید و فروش وام، در تابستان امسال به علت وضعیت نامناسب اقتصادی و رشد قیمت مسکن نسبت به سال گذشته خرید و فروش ملک با افت مواجه شده به همین دلیل خرید و فروش وام مسکن نیز 100 درصد تحت تاثیر آن قرار گرفته و با وجود عرضه وام، تقاضا برای خرید آن کاهش یافت. اما عرضه وام برای فروش همچون سال گذشته زیاد است.
او اضافه کرد: قیمت خرید و فروش وام نسبت به تابستان سال گذشته تغییر چندانی نکرده است و همچنان متقاضیان به دنبال وام ۲۰ میلیون تومانی هستند.
هر نوع وام بخواهید داریم
گشت در میان تعداد محدود تبلیغات بازار غیر رسمی خرید و فروش وام نشان می‌دهد گرچه تعداد خریداران و فروشندگان بازار دلالی وام در مقایسه با سال گذشته کمتر شده است، اما همچنان انواع وام‌های متعلق به بانک‌های دولتی و خصوصی در این بازار موجود است. کمترین وام مورد معامله در این بازار وام ۲۰ میلیون تومانی بانک مسکن است که با قیمت بین ۲ میلیون و ۳۰۰ تا ۲ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان معامله می‌شود.
وام تا 70 درصد ارزش ملک
در میان انواع وامی که در بازار غیر رسمی معامله می‌شود وام‌هایی با مبالغ زیاد به دلیل پر طرفدار بودن از سوی سرمایه‌گذاران با رونق بیشتری معامله می‌شود. وام‌های برخی بانک‌های خصوصی با تامین ۷۰ درصد ارزش ملک (بیش از ۱۰۰ میلیون تومان)، با اقساط ۳ تا ۵ ساله(ماهانه ۴ میلیون تومان) و با سود بین ۲۰ تا ۲۸ درصد با قیمت ۱۵ میلیون تومان به فروش می‌رسند.
اقساط وام‌های درشت
فعالان بازار غیررسمی خرید و فروش وام معتقدند وام‌های درشت تنها به سرمایه‌گذاران این بخش تعلق دارد که توانایی پرداخت اقساط ماهانه بیش از دو میلیون تومان را داشته باشند.
برخی از موسسات پولی که غالبا وام‌های درشت به متقاضی می‌دهند کف وام پرداختی به متقاضی را 100 میلیون تومان تعریف کرده‌اند که در بازار غیر رسمی با قیمتی بین 23 تا 24 میلیون به فروش می‌رسند.
به عنوان مثال وام ۱۰۰ میلیون تومانی یکی از موسسات خصوصی با اقساط ماهانه ۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان به قیمت ۲۴ میلیون تومان در بازار غیرسمی معامله می‌شود.
وام دولتی و خصوصی تعمیرات
با کاهش تمایل برخی از متقاضیان به خرید وام‌های مسکن به دلیل افزایش قیمت و کاهش توان مالی خریداران برخی از شرکت‌های مشاوره اخذ وام مسکن به ارائه وام تعمیرات دولتی(۲۰ میلیون تومان) و وام خصوصی(۵۰ میلیون تومان) روی آورده‌اند.
به گزارش «دنیای اقتصاد» این وام‌ها بدون لحاظ عمر خانه و با ارائه مدارک شغلی به متقاضیان به قیمت دو میلیون و 500 هزار تومان با اقساط 48 ماهه برای وام‌های دولتی و 8 میلیون تومان با اقساط 60 ماهه برای وام‌های خصوصی تعلق می‌گیرد.
خرید از شما، ضامن از ما در حالی که ارائه مدارک شغلی و اثبات کسب درآمد ماهانه ۳ میلیون تومان برای دریافت وام تعمیرات بانک‌های خصوصی شرط لازم دریافت این نوع وام است برای دریافت وام‌های درشت علاوه بر ارائه سند،ارائه چک از سوی متقاضی با سابقه گردش مالی خوب شرط دریافت این نوع وام‌ها است.
البته بر مبنای ادعای برخی از شرکت‌های مشاوره در صورتی که متقاضی قادر نباشد ضامن معتبر برای وام‌های دولتی همچون وام 20 میلیون تومانی مسکن را تامین کند شرکت‌های مشاوره می‌توانند با دریافت تنها 200 تا 300 هزار تومان ضامنی معتبر و مورد قبول بانک برای او ارائه کنند.
اوراق مسکن در بازار دلالی
«گران نخرید» این جمله شعار دلالان خرید و فروش اوراق مسکن است که این روزها با کاهش تمایل متقاضیان به انتظار در صف دریافت وام مسکن تمرکز بیشتری بر خرید و فروش اوراق مسکن گذاشته‌اند.
این فروشندگان تنها تفاوت بین اوراق مسکن در بازار غیررسمی و فرابورس را در قیمت آن عنوان می‌کنند که حدودا ۷۰ تا ۸۰ هزار تومان ارزان‌تر از اوراق ارائه شده در فرابورس به دست مصرف کننده می‌رسند.
براساس گفته برخی از این مشاوران این اوراق که بیشتر متقاضیان مصرفی به آن گرایش دارند با قیمتی بین دو میلیون و 700 هزار تومان تا 3 میلیون تومان و با اقساط ماهانه 250 هزار تومان به فروش می‌رسند.

از سوی کارشناسان بررسی شد
دلایل ارزان شدن وام مسکن در فرابورس
در شرایطی که تیرماه سال گذشته وام 20 میلیون تومانی مسکن مبلغ 3 میلیون و 400 هزار تومان در فرابورس قیمت داشت، اما در حال حاضر قیمت وام مسکن با کاهش یک میلیون تومانی به کمتر از 5/2 میلیون تومان رسیده است
گروه بورس- هدیه لطفی: هرچند بازار ملک رقیبی غیرقابل مقایسه و قدرتمند برای بازار سهام به شمار می‌رود، اما وضعیت هر دو بازار به طور کلی از فضای عمومی اقتصاد کشور تبعیت می‌کند.
مسوولان بازار سرمایه ایران دو سالی است برای شفاف شدن معاملات وام مسکن، اوراقی را در فرابورس ایران طراحی و عرضه کرده‌اند که در پی آن متقاضیان خرید وام مسکن به دور از دغدغه‌هایی همچون کلاهبرداری، گران‌فروشی و... بتوانند وام خود را از طریق اوراق تسهیلات مسکن فرابورسی در شرایطی شفاف خریداری کنند.
اوراقی که هر برگه آن ارزش ۵۰۰ هزار تومان وام مسکن را دارد و از زمان حضور در فرابورس نوسان قیمتی ۵۰ تا ۸۵ هزار تومانی را تجربه کرده ‌است.
اما بررسی معاملات روزهای اخیر این اوراق از نشانه‌های رکود در بازار مسکن حکایت دارد، رکودی عجین شده با وضعیت عمومی اقتصاد که البته همه بازارهای سرمایه‌گذاری را درگیر خود کرده است.
معاملات روزها و هفته‌های اخیر اوراق تسهیلات مسکن حاکی از آن است، اوراق فرابورسی مسکن که زمانی نرخ‌های بالای ۸۵ هزارتومانی (تیرماه سال ۹۰) را شاهد بود، این روزها در نرخ‌هایی بین ۵۵ تا ۶۱ هزار تومان نوسان می‌کند، یعنی حدود ۲۵ درصد پایین‌تر از بالاترین قیمت معامله شده در فرابورس؛ شرایطی که سبب شده وام حدود ۳ میلیون و چهارصد هزار تومانی مسکن در تیرماه سال گذشته در حال حاضر ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان قیمت داشته باشد.
اتفاقی که به طور قطع بی‌ارتباط با کاهش تقاضای خرید مسکن در بازار ملک و املاک نیست. در گفت‌وگو با مدیران و کارشناسان فرابورس و بازار املاک به بررسی آخرین وضعیت معاملات اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس پرداخته‌ایم.
کاهش سفته‌بازی، افزایش نرخ سود بانکی و رکود در معاملات ملک از جمله دلایلی است که مدیران فرابورس، کارشناسان بازار سرمایه و برخی فعالان بازار مسکن درخصوص کاهش قیمت و حجم معاملات اوراق تسهیلات مسکن فرابورسی بیان می‌کنند.
حال آنکه یکی از فعالان بازار مسکن معتقد است: رونق و رشدهای نجومی قیمت مسکن در راه است، اتفاقی که البته می‌تواند بازار مبادلات اوراق تسهیلات مسکن فرابورس را دوباره پررونق کند.
این گزارش را در ادامه بخوانید:
قیمت‌ها منصفانه می‌شود
مدیر بازار فرابورس در گفت‌وگو با خبرنگار ما، با اشاره به حجم معاملات بالای امتیاز تسهیلات بانک مسکن اظهار کرد: در حال حاضر تعداد سپرده‌گذاران در بانک مسکن با رشد ۶ برابری در مقایسه با ابتدای ورود تسهیلات مسکن به بازار فرابورس روبه‌رو شده‌اند، به طوری که در ابتدا تنها ۵ تا ۶ هزار نفر سپرده‌گذار در این بانک اقدام به استفاده از تسهیلات کرده بودند که اکنون این تعداد به ۳۲ هزار نفر رسیده است. این در حالی است که هر ماه با گشایش یک اوراق جدید تعداد سپرده‌گذاران بیشتر می‌شود که علت عمده این امر تسهیل در خرید و فروش اوراق و دستیابی آسان‌تر به این امتیازات است.
امیر هامونی در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد ادامه داد: در واقع می‌توان گفت در حال حاضر به دلیل راحت‌‌تر شدن معاملات و افزایش تعداد سهامداران، عرضه‌ها بالا رفته و در نتیجه قیمت منصفانه‌تر شده است، نه اینکه کاهش یافته باشد.
وی در ادامه افزود: به این ترتیب چون حجم معاملات اوراق مزبور همچنان بالاست و از طرفی این اوراق نتوانسته در قیمت مسکن تاثیرگذار باشد، می‌توان گفت هم بازار مسکن و هم بازار اوراق پرمعامله‌ و بارونق روبه‌رو است.
مدیر بازار فرابورس در ادامه سخنانش اظهار کرد: همچنین پیش‌بینی می‌شود به دلیل جابه‌جایی‌های مسکن در فصل تابستان رونق بیشتری به این بازار برگردد.
دلایل کاهش تقاضای واقعی اوراق
عضو هیات‌مدیره شرکت مشاور سرمایه‌گذاری آوای آگاه نیز در گفت‌وگو‌ با خبرنگار ما نوسان قیمت اوراق مزبور را تحت تاثیر فاکتورهای مختلفی دانست و اظهار کرد: عوامل گوناگونی از جمله عرضه و تقاضای اوراق با رویکرد سفته‌بازی، سیاست‌های بانک مسکن و تقاضای واقعی برای این اوراق باعث افت قیمت اوراق مزبور تا سطح 65 هزار تومان شده است.
مهدی گودرزی در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد افزود: طی ماه‌های گذشته به نظر می‌رسد عمده دلیل کاهش قیمت این اوراق سیاست‌های اتخاذ شده بانک مسکن و کاهش تقاضای واقعی برای اوراق با وجود رشد قابل ملاحظه قیمت‌ها در بازار مسکن باشد. همچنین بخشی از کاهش قیمت این اوراق ناشی از کاهش تقاضای سفته‌بازی این اوراق در نتیجه سیاست‌های بانک مرکزی در حوزه نرخ سپرده‌های بانکی است.
گودرزی در ادامه تصریح کرد: از آنجا که در ماه‌های پایانی سال با افزایش نرخ سپرده‌های بانکی تا حدودی جذابیت سپرده‌گذاری در بانک مسکن با هدف دریافت سود سپرده همزمان با دریافت منافع ناشی از فروش اوراق کاهش پیدا کرد، لذا این گونه وام‌ها به تعداد کمتری از مردم تعلق گرفت.
این کارشناس بازار سرمایه در ادامه بیان کرد: در ماه‌های اخیر به‌رغم افزایش قیمت مسکن، معاملات مسکن تقریبا راکد بوده است؛ لذا با توجه به کاهش تاثیر‌گذاری وام‌های ۲۰ میلیون تومانی در خرید مسکن، تا حدودی تقاضای واقعی برای این اوراق نیز کاهش داشته است.
نوسانات قیمتی را هم دریابید
گودرزی در ادامه اظهاراتش به افت معاملات در بازار سرمایه اشاره کرد و گفت: در حال حاضر بورس با وجود افت قابل توجه با رکود مواجه نیست.
وی ادامه داد: در بازار طلا نیز معاملات و تغییرات قیمتی صرفنظر از هفته‌های اخیر که به دلیل وجود هیجانات افزایش داشته است، تحت تاثیر افزایش وجه تضمین در معاملات آتی طلا متعادل بوده و نوسان قابل توجهی نداشته است. لذا در این بازار هم با رکود مواجه نبوده‌ایم.
او در ادامه افزود: بازار ارز هم نوسانات خاص خودش را داشته است، اما به نظر نمی‌رسد با رکود مواجه باشد و به طور ویژه تحت تاثیر مسائل جهانی با نوسانات مواجه خواهد بود.
عضو هیات‌مدیره شرکت مشاور سرمایه‌گذاری آوای آگاه در ادامه بیان کرد: با توجه به موارد یادشده کاهش تقاضا برای این اوراق خیلی تحت تاثیر رفتار بازارهای دیگر نیست؛ هر چند سطح انتظارات عموم از بازدهی سرمایه‌گذاری در بازارهای رقیب، نرخ ارز، تعداد واحدهای ساخته شده و ثبات وضعیت سیاسی کشور از جمله عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن است.
رشد قیمت و عدم رکود
این کارشناس بازار سرمایه در ادامه اظهاراتش به افزایش قیمت مسکن اشاره کرد و گفت: به نظر می‌رسد در 6 ماه گذشته افزایش قیمت مسکن در حدود 20 تا 30 درصد وجود داشته است، اما افزایش قابل توجه قیمت مسکن همزمان با کاهش قدرت خرید تا حدی منجر به کاهش معاملات در این بازار شده است.
گودرزی ادامه داد: با توجه به ساخت و سازهای قابل توجه در سال‌های اخیر، میانگین سنی متقاضیان مسکن و طرح‌های دولتی در این حوزه تا چند سال آتی انتظار نمی‌رود در این بازار با رکود مواجه باشیم.
نبود جذابیت برای خرید پیش از موعد
وی در پاسخ به سوال خبرنگار ما مبنی بر اینکه با افت قیمت اوراق مسکن تا ۶۵ هزار تومان در هر برگه ارزش خرید ۲۰ میلیون تومان وام مسکن به کمتر از ۵/۲ میلیون تومان رسیده است و آیا این اتفاق فرصت مناسبی برای خرید این اوراق و استفاده از آن در زمان آینده نیست؟ گفت: خرید زود‌تر از موعد برای استفاده‌کننده واقعی این اوراق جذابیتی ندارد چون با وجود نمادهای متعدد و آشنا شدن بازار با رفتار این اوراق و عرضه‌های اوراق در ماه‌های بعد از این حیث جذابیت خاصی برای خرید پیش از موعد وجود ندارد.
کاهش قیمت بیشتری در کار نیست
عضو هیات‌مدیره شرکت مشاور سرمایه‌گذاری آوای آگاه در ادامه اظهاراتش آینده اوراق مسکن فرابورسی را مثبت فرض کرد و گفت: با توجه به عوامل مختلف تاثیر گذار بر قیمت اوراق و افق پیش روی بازار مسکن و کاهش تقاضای سفته‌بازی برای این اوراق، کاهش شدید قیمتی برای این اوراق وجود نخواهد داشت.
گودرزی در پاسخ به سوال خبرنگار ما مبنی بر اینکه آیا با ورود به فصل تابستان رونق به معاملات این اوراق برمی‌گردد؟ گفت: از آنجا که قیمت این اوراق لزوما تابعی از قیمت مسکن و معاملات آن نیست و همچنین سایر عوامل تاثیرگذار بر این اوراق نیز نمی‌تواند بیانگر افزایش قابل توجه قیمت آن باشد، بنابراین به نظر نمی‌رسد تحت تاثیر شروع فصل تابستان قیمت این اوراق با افزایش مواجه شود.
وی در ادامه نوسان‌گیری از این اوراق را صحیح ندانست و گفت: با توجه به تعدد نمادهای این اوراق و یکسان بودن تقریبی قیمت نمادهای مختلف ماهانه و عدم انتظار رشد قابل توجه در قیمت این اوراق توصیه به نوسان‌گیری نمی‌شود؛ هر چند ممکن است در مقاطع زمانی خاص تحت تاثیر برخی معامله گران، بازار به لحاظ روانی به این اوراق توجه کند.
گودرزی همچنین خرید گسترده این اوراق با هدف سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در بازار مسکن را بدون توجیه دانست و اظهار کرد: همانطور که اشاره شد قیمت این اوراق لزوما تحت تاثیر قیمت مسکن نیست؛ همانطور که با مقایسه روند قیمت این اوراق طی 6 ماه گذشته و قیمت مسکن طی همین دوره رابطه مستقیم و متناسب بین این دو وجود نداشته است. در چند ماه گذشته قیمت مسکن روند کاهشی نداشته است، اما قیمت اوراق تسهیلات مسکن با کاهش قیمت مواجه بوده است.
قیمت مسکن صعودی است
یکی از مشاوران املاک نیز در گفت‌وگو با خبرنگار ما با اشاره به رشد قیمت مسکن در 3 ماهه اخیر گفت: از ابتدای سال جاری و به خصوص در دو ماهه اخیر قیمت مسکن حدود 30 درصد و در برخی مناطق حتی تا 40 درصد نیز رشد کرده است که با توجه به روال هر ساله با آغاز فصل تابستان موج افزایشی دیگری از راه می‌رسد.
ریاحی ادامه داد: از طرفی دیگر افزایش نرخ سود سپرده‌ها به ۲۰ درصد باعث شده تا اکثر سرمایه‌گذاران در بخش مسکن برای جبران ضرر و زیان خود اجاره‌بها را بیشتر از گذشته افزایش دهند که در نتیجه فشار اصلی به مستاجران وارد می‌شود.
وی در ادامه افزود: با چنین شرایطی پیش‌بینی می‌شود با گذشت زمان وضعیت ملک نابسامان‌تر شود و نرخ‌ها نجومی‌تر شود.
وی در عین حال، نشانه‌های رکود در بازار مسکن را رد کرد و گفت: هرچند حجم معاملات کاهش پیدا کرده، اما رکودی در کار نیست و خرید و فروش‌ها در جریان است و کاهش حجم معاملات هم تنها به دلیل وضعیت کلی اقتصاد و لزوم احتیاط است.