اعمال قانون بر رفتار مالکان و مشاوران‌املاک از طریق مالیات بر درآمد

محمدرضا فارسیان*

ورود به بحث اجاره‌بها می‌تواند از دو جنبه ارزش مادی و ارزش معنوی مدنظر قرار گیرد. در برخی کشورها از جمله کانادا، ارزش مادی اجاره‌بها درصد معینی از ارزش بهای ملک را تشکیل می‌دهد. البته ملک موردنظر باید از یکسری شرایط کیفی از جمله پارکینگ و انباری برخوردار باشد و این میزان اجاره‌بها در صورتی قابل تغییر است که ارزش واقعی و نه ارزش حبابی ملک تغییر یافته باشد که غالبا با توجه به افزایش مدت زمان ساخت (عمر ساختمان) ارزش واقعی آن ملک سال به سال کاهش می‌یابد. بررسی‌ها نشان می‌دهد که این نرخ اجاره‌بها از ۲ الی حداکثر ۴ درصد ارزش ملک با توجه به موقعیت منطقه‌ای ملک تغییر می‌کند.

این در حالی است که تعیین اجاره‌بها در مناطق جمعیتی از جمله کلانشهرهای ایران تابع روش و معیار خاصی نیست و هر گونه رویکرد و اظهارات اشخاص می‌تواند بر افزایش غیرمنتظره آن اثرگذار باشد. به عنوان مثال وعده پرداخت ودیعه مسکن در چند سال اخیر و طرح مباحثی از جمله دو سالانه‌ شدن زمان قراردادهای اجاره (که محاسبه و تحمیل نرخ تورم مورد انتظار سال دوم را از سوی مالک در سال اول به همراه داشته است) و از جمله تعیین درصد خاصی از نوسانات قیمتی حاصل از اعمال قانون هدفمندی یارانه‌ها که به نوعی کمتر از حد مورد انتظار بوده است و... همگی از جمله مواردی است که در عمل موجبات تعیین اجاره‌بهای سلیقه‌ای مالکان را به همراه داشته است. البته ناگفته نماند که نقش مشاورین املاک در بسیاری از تعاملات فی‌مابین مالک و مشاور املاک می‌تواند اثرات خاص خود را داشته باشد. به عبارت دیگر، میزان افزایش نرخ اجاره‌بها در برخی مواقع می‌تواند نشات گرفته از نوع مشاوره افراد به مالکان باشد و بالعکس، یعنی مشاور املاک می‌تواند حداقل، در ثبات درصد اجاره‌بها نسبت به ارزش ملک اثرات مطلوبی داشته باشد. درصد نرخ اجاره‌بها در ایران در حال حاضر غالبا بین ۶ الی ۱۱ درصد قیمت مسکن است. (درصد اجاره عبارت است از نسبت اجاره‌بهای سالانه به قیمت مسکن).

با عنایت به مطالب فوق می‌توان سیاست‌گذاری در خصوص ثبات اجاره‌بها را تابعی از اعمال حاکمیت در قبال مالک و مشاور املاک دانست به عبارت دیگر اگر نرخ اجاره‌بها را تابعی از قیمت مسکن بدانیم، می‌توان هر گونه افزایش درصدی آن را مشمول مالیات‌های تصاعدی بر کل درآمد حاصل از اجاره در قبال مالک و کل در‌آمد مشاور املاک قائل شد. به عنوان مثال، افزایش ۱۵ الی ۳۰ درصدی مالیات بر هر گونه درصدهای افزایش یافته نرخ اجاره‌بهای مسکونی نسبت به ارزش واقعی یا منطقه‌ای املاک بر کل اجاره‌بها و درآمد مشاورین املاک می‌تواند راهگشای حل معضل رفتاری آنان باشد. همچنین انطباق نرخ جهانی درصد اجاره‌بها به ارزش ملک نیز یکی دیگر از الزامات قانونی است که باید در تصویب قانون یا دستورالعمل حاکمیتی ضرورت داشته باشد. ضمن اینکه جرایم درنظر گرفته شده می‌تواند در سابقه عملکردی مشاورین املاک درج شود.

از دیدگاه معنوی می‌توان به بسیاری از ضروریات اخلاقی و دستگیری از هموطنان و کمک به ازدواج‌ها دانست که همگی ما در قبال آن مسول و پاسخگوی تکالیف و نعمت‌های خداوندی هستیم. فارغ از این رویکرد می‌توان به رویکردهای دیگر مردمان سرزمین‌های دیگر از جمله آلمان توجه کرد که همه مردمان آن خود را مسوول خوشبختی نسل آینده می‌دانند و در همه زمینه‌ها از جمله زمینه‌های اقتصادی و اجتماعی از نسل جوان و آینده خود حمایت و خود را ملزم به آن می‌دانند. در پایان ذکر این نکته لازم است که یکی دیگر از رویکردهای بایسته، افزایش تولید و عرضه مسکن در پهنه گسترده بافت‌های قدیمی و فرسوده شهری است. همان‌طور که تجارب برخی از کشورها از جمله چین در بازسازی شهر پکن نشان می‌دهد، می‌توان از ظرفیت‌های موجود در بافت‌های مذکور به منظور تولید مسکن حداکثر براساس اسلوب و معیارهای شهرسازی مدرن (برقراری طرحی جامع و برخوردار از برج‌های بلندمرتبه با جانمایی کلیه خدمات رفاهی، عمومی و ارتباطی با توجه به ظرفیت‌های کالبدی و ساختاری جدید) ایجاد و زمینه بیشترین بهره‌برداری را فراهم کرد، اما رویکردهای اتخاذ شده حکایت از آن دارد که تاکنون و به منظور نوسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده (که معیارها و تعاریف به کار رفته در آن قابل اصلاح می‌باشد) تنها به ارائه تسهیلات و حمایت‌های تعرفه‌ای بسنده شده است. چنین رویکردی که در همان ساختار و کالبد قدیمی شهری موجبات اسکان و افزایش جمعیت چند برابری را به همراه می‌آورد، می‌تواند معضلات متعدد اجتماعی، خدماتی، رفاهی و... را در قبال ظرفیت‌های پاسخگوی ناکافی متولیان ذی‌ربط ایجاد کند و مشکلات موجود شهری را به چندین برابر افزایش دهد.

* پژوهشگر حوزه زیربنایی