دنیای اقتصاد - بسته سیاستی برای ساماندهی بازار اجاره مسکن که هفته گذشته رونمایی شد با استقبال کارشناسان اقتصادی این حوزه روبه‌رو شده و در عین حال پیشنهادهایی از طرف آنها برای نتیجه‌گیری درست از اجرای برخی مفاد بسته، مطرح شده است. از نگاه کارشناسان، «تغییر زمان اعتبار قراردادهای اجاره از یک سال به دو سال یا بیشتر»، مهم‌ترین قسمت از بسته ساماندهی اجاره است که یکسری هزینه‌های پنهان برای مستاجران را می‌تواند کاهش دهد، اما اجرای آن در گام نخست نیازمند تشویق مالیاتی موجران است.همچنین ارائه تسهیلات به واحدهای مسکونی نیمه‌تمام نیز راهکار دیگری در بسته اجاره است که کارشناسان پیشنهاد کرده‌اند.شرط پرداخت این تسهیلات، دریافت تضمین اجاره واحدها از سازنده باشد. محورهای طرح ساماندهی بازار اجاره‌مسکن با تامل کارشناسان روبه‌رو شد

استقبال از قرارداد بلند‌مدت اجاره مسکن‌

جای خالی یارانه در بسته‌ اجاره‌

گروه مسکن- لیلا درخشان: کارشناسان اقتصادی بازار مسکن با مطالعه جزئیات بسته ساماندهی اجاره‌بها که هفته گذشته منتشر شد، برای اجرای بهتر برخی از بندهای آن پیشنهادهایی را ارائه کرده و در عین حال جای خالی یارانه برای مستاجران را به عنوان یکی از نقاط ضعف بسته، مطرح کرده‌اند.

تنظیم قرارداد اجاره به صورت «دوساله» راهکار اصلی بسته، برای کنترل نرخ اجاره است که به گفته کارشناسان یکسری هزینه‌های پنهان از جمله هزینه جست‌وجوی آپارتمان، هزینه جابه‌جایی و حق‌کمیسیون مشاور‌املاک را برای مستاجر به نصف کاهش می‌دهد، اما این تغییر در مهلت قرارداد، در گام اول نیازمند اجرای داوطلبانه از سوی مالکان است که برای آن مالکان باید تشویق شوند. کارشناسان همچنین درباره طرح پرداخت تسهیلات ساخت به واحدهای نیمه‌کاره با هدف عرضه آنها به بازار اجاره، پیشنهاد کردند: شرط پرداخت تسهیلات، تضمین سازنده -مالک- به اجاره حداقل ۲ سال واحدها باشد.

بکارگیری تسهیلات یارانه‌ای برای تقویت بنیه مالی مستاجران همزمان با کنترل نرخ‌های اجاره نیز پیشنهاد دیگر کارشناسان است که به موجب آن، وام ارزان‌قیمت از محل درآمد حاصل از هدفمندی یارانه‌ها می‌تواند به مستاجران کم‌درآمد اختصاص یابد.

فردین یزدانی کارشناس و نویسنده طرح جامع مسکن در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» اظهار کرد: مهلت دوساله برای قراردادهای اجاره صرفه‌جویی موثری برای مستاجران به دنبال خواهد داشت ضمن اینکه تبعات روانی چنین قراردادی به نفع مستاجر است. وی افزود: در حال حاضر بستر حقوقی برای تنظیم دو ساله قرارداد اجاره فراهم نیست و به همین خاطر باید مشوق‌های موثر مالیاتی برای آن در نظر گرفت.

یزدانی همچنین قرارداد دوساله را در صورت عدم کنترل روی نرخ‌های اجاره، عاملی برای ورود تورم انتظاری به بازار اجاره مسکن دانست و گفت: احتمال دارد برخی موجران با این تصور که در سال دوم قرارداد قیمت‌ها افزایش می‌یابد، تورم ذهنی خود را در همان سال اول در قرارداد اعمال کنند.

وی همچنین ارائه تسهیلات تشویقی برای ساخت واحدهای نیمه تمام را از جمله بهترین راهکارها برای متعادل کردن نرخ اجاره ارزیابی کرد و گفت: در همه جای دنیا این رویه برای فعال کردن صنعت اجاره داری مرسوم است اما باید دولت شرایطی ایجاد کند که حتما واحدها به بازار اجاره عرضه شوند.

یزدانی در عین حال ضمن اینکه محتویات بسته حمایتی بازار اجاره بها را مثبت ارزیابی کرد، اما در عین حال ارائه یارانه به مستاجران کم درآمد را بهترین گزینه برای ساماندهی بازار اجاره توصیف و عنوان کرد: با توجه به درآمدی که دولت از طریق آزادسازی حامل‌های انرژی کسب کرده است، می‌تواند با شناسایی مستاجران کم‌درآمد و ارائه تسهیلات یارانه‌ای به آنها در جهت ساماندهی بازار اجاره گام بردارد.

در همین حال محمد رضا اعوانی، مسوول پیشین سامانه رهگیری در وزارت بازرگانی نیز به «دنیای‌اقتصاد» گفت: اصولا ساماندهی بازار اجاره بها بیش از هرچیز منوط به ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن است و با توجه به اینکه تعادل بین عرضه و تقاضا باعث می‌شود که از ایجاد حباب قیمت در بازار اجاره جلوگیری شود از این رو اگر بر مبنای بسته حمایتی تسهیلات تشویقی به مالکان واحدهای نیمه کاره پرداخت شود در این صورت قطعا از بروز نوسانات قیمتی در این بازار ممانعت ایجاد خواهد شد.

موانع حقوقی قراردادهای دوساله

وی اظهار کرد: باتوجه به اینکه بر مبنای قانون اساسی، مالکیت در اسلام محترم است؛ از این رو نمی‌توان با روش‌های دستوری مالکان را وادار کرد که اقدام به انعقاد قرارداد دوساله با مستاجران کنند مگر اینکه شرایط تشویقی مهیا شود که مالکان خود به خود به این سمت حرکت کنند و داوطلبانه برای انعقاد قرارداد دوساله اقدام کنند.

به گفته وی با توجه به راه‌اندازی سامانه رهگیری معاملات مسکن در وزارت بازرگانی که امکان رصد نرخ اجاره در آن فراهم شده، این امکان برای دولت ایجاد شده است که با بررسی رفتار نرخ اجاره درصدد کنترل آن برآید و از افزایش بی‌رویه آن جلوگیری کند.

مینو رفیعی، کارشناس مسکن نیز لغو معافیت مالیات اجاره را سیاست تنبیهی دانست که به گفته وی ممکن است اثر معکوس بر بازار اجاره‌بها بگذارد و باعث شود که علاقه موجران برای عرضه واحدهای اجاره‌ای کم شود.

به گفته این کارشناس مسکن، لغو مالیات اجاره پیش از این به عنوان یک سیاست تشویقی برای رونق بازار اجاره اتخاذ شده بود.