پیامد تحول بانکی در بازار مسکن

عکس:‌احسان سلطانی

امید انبوه‌سازان به استفاده آسان از تسهیلات ساخت

بیم مستاجران از آثار منفی کاهش نرخ سود سپرده گروه مسکن- لیلا درخشان: طرح تحول نظام بانکی که شاه‌ بیت آن کاهش ۵/۱ تا ۳ درصدی نرخ سود سپرده‌گذاری و تعیین چارچوب برای نرخ سود عقود مشارکتی عنوان شده، می‌تواند حاوی دو پیامد خوب و بد برای بازار مسکن باشد.

گروهی که در بازار مسکن از تغییر نرخ سود بانکی نفع خواهند برد تولیدکننده‌ها یا همان انبوه‌سازان هستند که به‌واسطه کاهش یک درصدی نرخ سود تسهیلات عقود مبادله‌ای و همچنین تعیین سود علی‌الحساب حداکثر ۱۷ درصدی برای تسهیلات عقود مشارکتی می‌توانند با هزینه‌ کمتری به منابع بانکی دسترسی پیدا کنند که در نتیجه انگیزه ساخت‌وساز در بین سرمایه‌گذاران از این طریق بیشتر خواهد شد.

اما اثر نامطلوب تحول بانکی متوجه طرف تقاضا در بازار مسکن خواهد بود که با کاهش نرخ سود سپرده‌گذاری در بانک‌ها، از دو ناحیه تهدید خواهد شد. با کاهش دستوری نرخ سود سپرده‌ها در شرایطی که چشم‌انداز نوسان نرخ تورم در بهترین حالت، «تثبیت» خواهد بود، نقدینگی به جای اینکه به بانک‌ها برود به سمت بازارهای جذاب حرکت می‌کند در این حالت چنانچه تلنگری به قیمت مسکن وارد شود، مسیر ورود نقدینگی به بازار مسکن مهیا می‌شود که در این حالت افزایش قیمت مسکن دور از تصور نخواهد بود.

اما آنچه از هم‌اکنون به عنوان پیامد منفی کاهش نرخ سود سپرده‌گذاری به صورت قطعی قابل تصور است، فشار اجاره‌بها و سنگین‌تر شدن سهم اجاره‌بهای ماهانه در سبد رهن و اجاره است.

آنچه تابستان سال گذشته باعث تورم اجاره‌بها شد میل موجران به دریافت اجاره ماهانه به جای پول‌پیش -رهن- بود که به دلیل سود پایین بانکی اتفاق افتاد. حال چنانچه قرار باشد نرخ سود جدید ۵/۱درصد دیگر پایین بیاید-نرخ سود سپرده‌گذاری یک‌ساله برای سال ۹۰ از ۱۴ درصد به ۵/۱۲ درصد کاهش یافته است- در این صورت دریافت اجاره ماهانه در بازار مسکن گسترش می‌یابد و مستاجران که اغلب توان پرداخت اجاره ماهانه را ندارند فشار بیشتری را باید تحمل کنند.

به گزارش دنیای‌اقتصاد، هم‌اکنون انبوه‌سازان در عین حالی‌که از تعیین سود علی‌الحساب ۱۴ تا ۱۷ درصدی برای عقود مشارکتی اظهار رضایت می‌کنند درخواست دارند که نرخ سود تسهیلات طبق وعده‌های قبلی دولت، تک‌رقمی شود.

سازنده‌های مسکن همچنین تاکید دارند نرخ سود عقود مشارکتی که تاکنون بانک‌ها در قالب آن تسهیلات پرداخت کرده‌اند بین ۲۴ تا ۲۵ درصد بوده و نباید سود قطعی این عقود در سال۹۰ به این رقم برسد.

نرخ سود عقود متعادل‌تر شود

ایرج رهبر، رییس هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان کشور در این باره با اشاره به اینکه کاهش نرخ سود بانکی به نفع تولیدکننده و مردم است، اظهار داشت: سیاستگذاران و متولیان باید به دنبال آن باشند که نرخ سود عقود مبادله‌ای و مشارکتی را متعادل کنند؛ چرا که این تعادل باعث خواهد شد که انبوه‌سازان به سمت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تشویق شوند این درحالی است که اگر این امر محقق نشود سرمایه‌های سرگردان به عرصه‌های دیگری گرایش پیدا می‌کنند.

وی به «دنیای‌اقتصاد» گفت: هرچقدر که نرخ سود عقود مبادله‌ای کاهش پیدا کند به همان نسبت هزینه تولید کالا و از جمله مسکن نیز کاهش پیدا خواهد کرد که به دنبال آن شرایطی ایجاد خواهد شد که مصرف‌کننده‌ها هزینه کمتری برای تامین مسکن پرداخت کنند.

رهبر گفت: با توجه به اینکه سهم بخش مسکن در اشتغالزایی بسیار بالا است باید در یک حرکت جهادی شرایطی فراهم شود که به موجب آن موتور محرکه تولید مسکن به بهترین شکل ممکن روشن شود که لازمه این امر تخصیص تسهیلات کم بهره به تولیدکنندگان مسکن است.

نرخ سود عقود مشارکتی ۲۵درصد بالاتر است؟

حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان نیز به دنیای‌اقتصاد گفت: اگر بر مبنای آنچه که در بسته سیاستی پولی و مالی بانک مرکزی اعلام شده نرخ سود عقود مشارکتی بین ۱۴ تا ۱۷ درصد محاسبه شود قطعا اتفاق خوشایندی خواهد بود که سبب رونق تولید خواهد شد، اما تجربه ثابت کرده است با توجه به اینکه بانک‌ها سود چندانی از محل سپرده‌های مردمی اخذ نمی‌کنند بنابراین مجبور می‌شوند که نرخ سود تسهیلات را افزایش دهند؛ به طوری که پیش‌بینی می‌شود این رقم در سال جاری از ۲۵ درصد نیز فراتر رود. وی اظهار داشت: هرچقدر که انبوه‌سازان به تسهیلات ارزان قیمت‌تری دسترسی داشته باشند قطعا توان بیشتری برای تولید مسکن پیدا خواهند کرد. عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان کشور در عین حال با اشاره به نام‌گذاری سال‌جاری به عنوان «جهاد اقتصادی» گفت: با توجه به این امر انتظار می‌رود که دولت در حوزه مسکن بخصوص در بخش تامین مالی اقدامات جهادی انجام دهد و براین اساس همچنان که انبوه‌سازان در سال گذشته پیشنهاد دادند، حمایت از مصرف‌کننده‌ها در قالب تخصیص وام‌های قابل انتقال به خریدار به انبوه‌سازان، بهترین اقدام جهادی است که می‌تواند به رونق مسکن و فعال شدن این صنعت منجر شود. براین اساس چنانچه در سال جاری وام‌های کلان به ارزش حدود ۱۰۰ میلیون تومان در قالب وام ساخت به انبوه‌سازان تخصیص داده شود قطعا شاهد رونق در تولید و معاملات مسکن خواهیم بود. وی گفت: برخلاف تصور رایج این وام به هیچ وجه تورم‌زا نخواهد بود؛ چرا که در قالب وام ساخت مورد استفاده قرار می‌گیرد.

محتشم همچنین اظهار داشت: با توجه به اینکه نرخ عوارض و تراکم نقش تعیین‌کننده‌ای در قیمت تمام شده مسکن دارد در حال حاضر انبوه سازان از بابت افزایش این نرخ به شدت نگران هستند و امیدوارند که مسوولان با تدابیری مانع از افزایش نرخ تراکم شوند.

اجحاف به کارآفرینان مسکن؟

در این بین مجتبی بیگدلی، نایب رییس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور نرخ سود تعیین شده برای عقود مبادله‌ای و مشارکتی را یک نوع اجحاف برای کارآفرینان توصیف کرد و گفت: در کشورهای پیشرفته با هدف تقویت بنیه مالی کارآفرینان به منظور حمایت از تولید، نرخ سود عقود مشارکتی نزدیک به صفر شده است، اما در کشور ما عکس این اتفاق رخ داده است به طوری که نرخ سود عقود مشارکتی به هیچ وجه تامین‌کننده نظر کارآفرینان نیست و در نهایت سبب کاهش انگیزه آنها برای حرکت در عرصه تولید می‌شود.

رییس کمیسیون صدور خدمات مهندسی کانون سراسری انبوه‌سازان همچنین نرخ سود عقود مشارکتی را مغایر با نظر رییس‌جمهوری خواند و به دنیای اقتصاد گفت: با توجه به اینکه شعار انتخاباتی رییس جمهوری تک رقمی شدن نرخ بهره بانکی بوده است انتظار می‌رود که سیستم بانکی نیز در جهت تحقق این هدف حرکت کند. بیگدلی با اشاره به اجرای طرح تحول اقتصادی و نیز کنترل تورم از سوی دولت، زمان فعلی را بهترین زمان ممکن برای تک رقمی شدن نرخ سود بانکی اعلام و اظهار داشت: کاهش نرخ سود بانکی در افزایش تولید مسکن به شدت موثر است و باعث می‌شود که انگیزه کارآفرینان به منظور سرمایه‌گذاری در این عرصه افزایش پیدا کند که این امر باعث رونق تولید مسکن به صورت سریع‌سازی، ارزان‌سازی و مقاوم‌سازی خواهد شد.

وی گفت: در سال ۸۹ نرخ سود عقود مشارکتی بین ۲۴ تا ۲۵ درصد بوده است که این رقم در مورد نرخ سود عقود مبادله‌ای حدود ۱۴درصد بوده است.

موانع بوروکراسی رفع شود

وی همچنین با اشاره به نامگذاری سال ۹۰ به نام سال «جهاد اقتصادی» اظهار داشت: با توجه به نیاز به تولید مسکن در کشور، اقدامات جهادی به منظور رفع مشکلات بر سر راه تولید مسکن به شدت ضروری است. بر این اساس بوروکراسی، وجود قوانین مختلف و مغایر با هم، اخذ بالاترین نرخ عوارض ساخت از سوی سازمان تامین اجتماعی از انبوه‌سازان و... از جمله مشکلاتی است که به نوعی ظلم به صنعت ساختمان محسوب می‌شود که با توجه به نامگذاری سال جدید به نام سال جهاد اقتصادی انتظار می‌رود که دست‌اندرکاران در قالب یک حرکت جهادی در جهت رفع این موانع اقدام کنند تا مسیر تولید مسکن بیش از پیش هموار شود.

وی گفت: انبوه‌سازان متعهد شده اند که دوشادوش دولت برای حل معضل مسکن اقدام کنند این درحالی است که اگر شرایطی فراهم شود که مشکلات سد راه تولید مسکن از بین رود این قشر قادر خواهند بود که به تعهد خود جامه عمل بپوشانند.

نرخ سود بانکی دستوری نیست

دکتر بیت‌الله ستاریان، عضو هیات علمی دانشگاه تهران و کارشناس برجسته مسکن نیز به دنیای‌اقتصاد گفت: کاهش نرخ سود یک ساله سپرده‌گذاری از ۱۴ درصد به ۵/۱۲ درصد باعث می‌شود که انگیزه مردم برای سرمایه‌گذاری نزد بانک‌ها کاهش پیدا کند که به دنبال آن سرمایه‌های سرگردان یا به سمت بازار ربوی سوق پیدا خواهد کرد یا اینکه به سمت بازار مسکن حرکت کنند. وی اظهار کرد: هجوم سرمایه‌ها به سمت بازار ربوی با تبعات خاص خود همراه خواهد بود، اما در بخش مسکن سبب افزایش قیمت مسکن خواهد شد.

وی افزود: علاوه بر این کاهش دستوری نرخ سود بانکی باعث می‌شود که بازار اجاره نیز دستخوش نوسان شود. براین اساس انگیزه موجران برای اخذ ودیعه به شدت کاهش پیدا می‌کند و این عده به سمت دریافت مبلغ اجاره ماهانه راغب می‌شوند که همین امر سبب افزایش نرخ اجاره بها خواهد شد.

وی گفت: کاهش نرخ سود بانکی زمانی توجیه دارد که به همان میزان نیز دولت در کنترل تورم موفق شود. این درحالی است که وقتی دولت این عمل را به صورت دستوری انجام می‌دهد نتیجه آن بروز مشکلاتی خواهد بود که برای رفع آن نمی‌توان اقدامی انجام داد.