تحلیل رسمی از بازار مسکن در سال ۹۰
«دنیای‌اقتصاد» برای سال جدید بررسی می‌کند
قیمت‌مسکن آرام می‌ماند؟
تازه‌ترین آمار بانک‌مرکزی: بار وزنی مسکن در سبد هزینه خانوار نصف شد
امسال 8 هزار میلیارد تومان نقدینگی خانوارها جذب ساخت‌وساز می‌شود
مدیر دفتر اقتصادی وزارت مسکن: تسهیلات‌ساخت بهترین ابزار برای کنترل قیمت‌مسکن است
گروه مسکن- فرید قدیری: ناظران بازار مسکن معتقدند وضعیت قابل‌قبولی که سال89 در دو بخش خرید‌وفروش ملک و ساخت‌وساز به‌وجود آمد، در صورت فراهم شدن شرایط تکرار، می‌تواند در سال90 نیز با ابعاد گسترده‌تر، در بازار مسکن حاکم شود.
براساس تازه‌ترین آمار دریافتی از بانک‌مرکزی، سهم مسکن در سبد هزینه خانوار -سهم شاخص قیمت مسکن از تورم- طی ۱۲ماه منتهی به دی‌ماه ۸۹ با یک افت شدید و منحصر به فرد، به رقم ۲/۱۶ درصد رسید، درحالی‌که این شاخص در مدت مشابه سال قبل از آن، ۹/۳۵ درصد بوده است. در جدول گروه کالاهایی که در تورم نقش دارند، مسکن رتبه اول کاهش سهم را به خود اختصاص داده است.
پارسال همچنین برای نزدیک به یک‌میلیون واحد مسکونی پروانه ساخت صادر شده که با این حساب، رکورد سال86 در صدور پروانه، طی سال گذشته شکسته شد.
بررسی‌های کارشناسی دفتر اقتصادی وزارت‌مسکن در این باره حاکی است عمده دلیل کاهش شدید شاخص قیمت مسکن در سال گذشته، ناشی از حمایت مستقیم بانک‌مرکزی -ایجاد خط‌اعتباری مسکن‌مهر- از سازنده‌ها بوده که موجب شده نقدینگی‌ها به جای سرازیر شدن به بازار سفته‌بازی ملک، در مسیر عرضه مسکن، صرف شود. هم‌اکنون توصیه دفتر اقتصادی، تعریض مسیر ارائه وام ارزان‌قیمت به سازنده‌هاست.
دفتر اقتصادی وزارت مسکن همچنین برای ترسیم چشم‌اندازی مشخص از بازار مسکن در سال90، عملکرد سیستم بانکی در سال 89 را مورد بررسی قرار داده است که جزئیات آن نشان می‌دهد پرداخت بیش از 6 هزار میلیارد تومان تسهیلات به بازار ساخت‌وساز از طریق خط‌اعتباری، اگرچه شائبه تزریق پول پرقدرت و افزایش سطح قیمت‌ها را به همراه داشت، اما آثار آن در اواخر سال -دی ماه 89- به‌صورت کاهش 4/1 درصدی نرخ تورم و افت 7/19 درصدی سهم کالاهای گروه مسکن، آب، برق و سایر سوخت‌ها از تورم، بروز کرد که این یک موفقیت در کارنامه بانکی به حساب می‌آید.
اکنون آنچه باعث شده مسوولان بخش مسکن نسبت به شارژ خط‌اعتباری مسکن‌مهر در سال ۹۰ تاکید کنند، نیاز گسترده پروژه‌های ساختمانی در حال تکمیل، به تسهیلات بانکی است، طوری که پیش‌بینی می‌شود در سال جدید، حداقل ۱۵ هزار میلیارد تومان اعتبار مورد نیاز باشد.
علی چگینی مدیر کل برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت مسکن در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: در شرایط کنونی تخصیص خط‌اعتباری برای ساخت‌وسازهای مسکونی، می‌تواند به عنوان تنها عامل قابل ملاحظه برای رشد اقتصادی، محسوب شود. وی در عین حال افزود: تخصیص منابع از محل خط‌اعتباری به ساخت‌وسازها به‌صورت تدریجی و طی فرآیند یکساله و به صورت بطئی اتفاق می‌افتد و تفاوت ماهوی با تزریق یکباره پول و پیامدهای آن بر نقدینگی و تورم دارد.
این مقام وزارت مسکن همچنین تصریح کرد: در سال ۹۰ از آنجا که عمده پروژه‌های مسکن‌مهر وارد مرحله تکمیل و جذب آورده نقدی متقاضیان می‌شود، انتظار می‌رود حدود ۸ هزار میلیارد تومان از نقدینگی خانوارها، جذب ساخت‌وساز و عرضه مسکن شود که این روند باعث کنترل قیمت و اجاره‌بها در بازار مسکن خواهد شد.
چگینی با اشاره به اینکه تخصیص خط‌اعتباری از طریق افزایش پایه پولی و ایجاد پول پرقدرت می‌تواند شبهه افزایش سطح قیمت‌ها و بروز تورم را ایجاد کند، افزود: باید در نظر داشت در ادبیات نظری اقتصاد، عمده‌‌ترین دلایل رشد نقدینگی عبارت از تبدیل دلارهای نفتی به ریال و تزریق آن به اقتصاد کشور، سیاست‌های انبساطی بودجه‌ای بدون درنظر گرفتن ظرفیت‌ها و بسترهای رشد اقتصادی، اعطای دستوری تسهیلات بانکی به‌ویژه به بخش دولتی برای جبران نقدینگی آنها، کسری بودجه پنهان دولت و افزایش هزینه‌های جاری، ناتمام ماندن طرح‌های عمرانی و سنگین‌شدن تقاضا در برابر عرضه است، اما اگر افزایش نقدینگی نسبت مستقیمی با رشد تولید ناخالص ملی داشته باشد، در این صورت این افزایش عامل رشد اقتصادی می‌شود و مذموم نخواهد بود.
مدیر کل برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت مسکن در عین حال تاکید کرد: نقدینگی سرگردان که با ورود و خروج خود به بازارهای سودآور منجر به عدم تعادل در آن بازارها می‌شود، نامناسب بوده و سیاست‌گذاران را ترغیب به کنترل و جمع‌آوری آن می‌کند. بررسی روند رشد نقدینگی در اقتصاد کشور نیز نشان می‌دهد که تبدیل دلارهای نفتی جهت رفع نیازهای جاری دولت، همواره افزایش نقدینگی را به سمت بروز نرخ تورم بالاتر هدایت کرده و در بسیاری از موارد حاوی آثار مخرب‌تری از نظر ایجاد نوسان در نرخ تورم، بر اقتصاد بوده است.
چگینی گفت: گذشته از پیامدهای نامناسب اجتماعی تورم و از آنجا که این عامل یعنی نوسانی بودن نرخ تورم، سیاست‌‌گذار را در انتخاب اهداف و برنامه‌ریزی‌های مناسب برای رسیدن آنها، ناتوان می‌سازد، همواره مقامات پولی را بر آن داشته است که از اتخاذ سیاست‌هایی که بروز تورم را محتمل می‌سازد، دوری کنند.
مدیر کل دفتر اقتصادی وزارت مسکن در ادامه به تشریح نحوه اثرگذاری سیاست تخصیص خط‌اعتباری مسکن‌مهر بر نقدینگی و تورم طی دوره‌های زمانی سال۸۸ و سال۸۹ پرداخت و گفت: آمار مربوط به تغییرات سطح عمومی قیمت‌ها (نرخ تورم) نشان می‌دهد نرخ تورم در ۱۲ ماه منتهی به دی‌ماه ۸۸ نسبت به دوره مشابه سال ۸۷ معادل ۲/۱۲ درصد بوده در شرایطی که طی این دوره، ۱۴۰۰ میلیارد تومان تسهیلات بانکی به ساخت‌وسازهای مسکونی‌مهر اعطا شد، اما با پرداخت حدود ۶ هزار و ۷۰۰ میلیارد تومان از محل این خط طی سال ۸۸ تا دی ۸۹، شاهد کاهش نرخ تورم در ۱۲ ماه منتهی به دی ماه ۸۹ و رسیدن آن به عدد ۸/۱۰ درصد بودیم.
چگینی تصریح کرد: روشن است که با وجود فرض افزایش نقدینگی حاصل از تخصیص خط‌اعتباری به بخش مسکن، نه تنها نرخ تورم افزایش نیافته، بلکه کاهش قابل توجهی نیز در آن اتفاق افتاده است.
وی افزود: در ۱۲ ماه منتهی به دی‌ماه سال ۸۹، تحت تاثیر ارائه تسهیلات بانکی ارزان‌قیمت به ساخت‌وسازهای مسکونی، سهم کالاهای گروه مسکن، آب، برق و سایر سوخت‌ها از تورم، به ۲/۱۶ درصد رسید؛ این در حالی است که این سهم در مدت مشابه سال ۸۸، ۹/۳۵ درصد بوده است. همچنین کاهش نرخ تورم از ۲/۱۲ درصد به ۸/۱۰ درصد طی این مدت موید آن است که با کنترل قیمت مسکن از طریق مسکن‌مهر می‌توان بر ارزش اجاری خانه‌های مسکونی نیز موثر واقع شد و در نتیجه تورم را کنترل کرد.
کنترل قیمت مسکن با مسکن‌مهر
مدیر کل اقتصادی وزارت مسکن در ادامه گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» با بیان اینکه برنامه تولید مسکن‌مهر به دلیل زمینه لازم برای جذب نقدینگی، جایگاه ویژه‌ای در کنترل سطح عمومی قیمت‌ها دارد، تصریح کرد: براساس برنامه‌ریزی صورت گرفته، سهم آورده نقدی هر خانوار متقاضی مسکن‌مهر، تقریبا ۶تا۸ میلیون تومان است که به ازای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در دست اقدام، پیش‌بینی می‌شود حداقل حدود ۶تا۸ هزار میلیارد تومان از نقدینگی خانوارها، جذب تولید و عرضه مسکن شود. همچنین تسهیلات بانکی در نظر گرفته شده برای هر واحد حداقل ۲۰ میلیون تومان است که در مجموع با احتساب سهم آورده متقاضی و تسهیلات بانکی، برنامه مسکن‌مهر زمینه جذب حدود ۳۰ هزار میلیارد تومان نقدینگی را فراهم خواهد کرد.
چگینی افزود: در سال جدید با تکمیل و عرضه واحدهای مسکونی‌مهر و سکونت متقاضیان در آن، شاهد آزادشدن و عرضه حجم عظیمی از واحدهای اجاره‌ای خواهیم بود که باعث کنترل قیمت و اجاره‌بها در بازار مسکن می‌شود. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، تحقیقات انجام شده درباره نیاز بازار مسکن به تسهیلات بانکی در سال 90 حاکی است تخصیص خط‌اعتباری جهت به اتمام رساندن پروژه‌های ساخت مسکن در قالب مسکن‌مهر، در شرایط کنونی، با وجود بازار سرمایه ناقص و ناکارآمد و فقدان سایر ابزارهای تامین مالی مسکن مبتنی بر بازار سرمایه، تنها راه حل موجود است؛ در غیر این‌صورت، بخش زیادی از کلیه سرمایه‌گذاری‌های انجام شده در این پروژه، مستهلک شده و افزایش عرضه مسکن اتفاق نمی‌افتد. ضمن اینکه در صورت عدم پرداخت تسهیلات ساخت مسکن، مهم‌ترین هدف دولت که اشتغالزایی است نیز با مشکل مواجه می‌شود.
این تحقیق در پاسخ به برخی اظهارنظرها درباره اینکه بهتر است به جای شارژ خط‌اعتباری، تامین تسهیلات مورد نیاز ساخت مسکن از راه‌های دیگری همچون ابزارهای موجود در بازار سرمایه انجام شود، اعلام می‌کند: استفاده از ظرفیت‌های قابل توجه بازار سرمایه، نیازمند معرفی ابزارها، تدوین قوانین و نهادسازی اقتصادی و اجتماعی است که همگی فرآیندهای بسیار زمان‌بر و بعضا نامحتمل هستند. لذا با توجه به احتمال استهلاک قابل ملاحظه این سرمایه‌های ملی طی زمان، از دست رفتن زمان به امید فرضیه کارآمد شدن بازار سرمایه، کاملا مردود بوده و صرفا تخصیص منابع جهت اتمام این طرح در قالب خط‌اعتباری ضروری است.
ارسال نظر