شرایط جدید زمین‌ در تهران

زمین‌های بالای یک هکتار مساحت فقط با اجازه شهرداری‌ قابل ساخت‌وساز است

مینا یوسفی- مدیریت شهری تهران برنامه‌ای برای بازار زمین در نظر گرفته که به موجب آن، زمین‌های با مساحت یک‌هکتار و بیشتر در گروه «زمین‌های ذخیره» قرار می‌گیرند و مالکان آنها قبل از هر نوع اقدام روی زمین باید با شهرداری هماهنگی و مجوز‌های لازم را اخذ کنند. زمین‌های ذخیره اگرچه مالک دارد اما براساس طرح تفصیلی پایتخت، استفاده از این زمین‌ها متناسب با موقعیت و استقرار در مناطق مختلف شهر، فقط در قالب نوسازی بافت‌های فرسوده یا برای احداث مجموعه‌ای از کاربری‌های چندمنظوره شهری شامل مراکز تجاری و اداری و حتی مسکونی مجاز خواهد بود. به این ترتیب مالکان قطعات بالای یک هکتار زمین در پایتخت با تصویب نهایی طرح تفصیلی، از سال آینده برای تعیین کاربری زمین یا فروش آن، باید ابتدا از معاونت شهرسازی شهرداری مجوز مربوطه را کسب و بعد از آن اقدام به

ساخت‌وساز کنند.

برآورد شهرداری تهران حاکی از این است که در تهران حدود ۵ هزار هکتار زمین بالای یک‌ هکتار وجود دارد که اگر قرار باشد همه این زمین‌ها برای کاربری مسکونی اختصاص یابد، امکان ساخت حدود نیم میلیون واحد مسکونی در آنها وجود دارد.

به گزارش دنیای‌اقتصاد، براساس طرح تفصیلی تهران که مراحل پایانی خود را طی می‌کند، برای اراضی ذخیره برنامه‌ای جداگانه تدوین شده و قرار است از این زمین‌ها از سال آینده در پروژه‌های شهرداری استفاده شود.

در این طرح که تمام شهر را در قالب چهار پهنه مسکونی، تجاری، مختلط (مسکونی و تجاری) و خدماتی تقسیم کرده است، اراضی بالای یک هکتار شناسایی شده و ساخت و ساز در آنها محدود به ضوابط خاص شده است. به این ترتیب در نقشه پهنه‌بندی تهران نحوه استفاده از اراضی طرح تفصیلی، متمایز شده است و استفاده از این اراضی متناسب با موقعیت جاگیری آنها در نقاط مختلف شهر به بازسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده تهران یا احداث فضاهای خدماتی از جمله خدمات شهری، ساختمان‌های تجاری و اماکن تفریحی اختصاص داده شده‌اند. همچنین براساس طرح تفصیلی تهران از این زمین‌ها قرار است در مواقع لازم و متناسب با نیاز جمعیتی منطقه برای احداث ساختمان‌های مسکونی نیز استفاده شود.

براساس این طرح، ساخت‌وساز در زمین‌های ذخیره‌ای که بخشی از آنها در اختیار شهروندان است، بخشی به دستگاه‌های دولتی تعلق دارد و بخشی دیگر نیز تحت مالکیت شهرداری تهران است، باید براساس طرح مورد تایید معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران و همچنین کمیسیون عالی راهبردی و اجرای طرح تفصیلی انجام شود. این دستورالعمل به این معنا است که حتی اگر فردی مالک زمین‌های بالای یک هکتار است دیگر نمی‌تواند براساس سلیقه و نظر شخصی خود اقدام به استفاده از آن کند، بلکه کاربری این زمین‌ها از این پس فقط باید براساس طرح تفصیلی منطقه و با توجه به نیازهای شهرسازی منطقه و همچنین اسناد توسعه و عمران محله انجام شود.

تدوین طرح جامع برای استفاده از اراضی ذخیره تهران یا در واقع زمین‌هایی که تاکنون بدون استفاده بوده‌اند، در حالی است که به گفته اعضای شورای شهر پایتخت، شهرداری تهران تاکنون نتوانسته از این زمین‌ها بهره‌برداری مناسب کند. پیش از این بارها برنامه‌هایی برای به کارگیری این زمین‌ها در نوسازی بافت‌های فرسوده از سوی شورا و شهرداری تهران مطرح شده بود که به خاطر مشکلات ناشی از توجیه نبودن شهرداران مناطق یا همکاری نکردن مالکان به خاطر نبود قانون، تمام این طرح‌ها بی‌نتیجه ماندند.

کنترل بازار مسکن با زمین‌های ذخیره

به گفته رسول خادم، رییس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر در صورت استفاده از زمین‌های ذخیره کنترل قیمت‌ها و در نتیجه مدیریت بازار مسکن برای مسوولان امکان‌پذیرتر می‌شود.

این تحلیل از آنجا مطرح است که با استفاده از زمین‌های ذخیره می‌توان از یک‌سو به نیاز انباشته مسکن در پایتخت پاسخ داد و از سوی دیگر در مواردی که بافت‌های فرسوده دچار فرسودگی زیرساخت‌ها هستند، می‌توان از زمین‌های ذخیره به عنوان جایگزین استفاده کرد.

خسرو دانشجو نیز در این مورد با اشاره به مشکلات موجود در بافت‌های فرسوده که اغلب به نبود زمین جایگزین برای نوسازی و انتقال ساکنان به آنجا برمی‌گردد، به دنیای‌اقتصاد گفت: در صورت استفاده از زمین‌های ذخیره، نوسازی بافت های فرسوده از حالت ساخت تک آپارتمان به نوسازی تجمیعی تبدیل و به این ترتیب نوسازی این مناطق با سرعت بیشتری انجام می‌شود.

به گفته این عضو شورای شهر، اگرچه نوسازی بافت‌های فرسوده به عوامل متعددی بستگی دارد، اما اگر شهرداری از این زمین‌ها استفاده کند، می‌تواند فعالانه‌تر نوسازی بافت‌های فرسوده را عملی کند.

وی همچنین در این مورد به طرح شورای شهر برای این زمین‌ها اشاره و اعلام کرد، شورا در نظر دارد تا برای سال ۹۰ ساماندهی و نحوه استفاده از زمین‌های ذخیره را در قالب مصوبه‌ای به شهرداری ابلاغ کند. دانشجو گفت: متاسفانه در حال حاضر شهرداری تهران از این زمین‌ها به خوبی بهره نمی‌برد.

۲۵ درصد زمین‌های ذخیره به بافت‌ فرسوده می‌رسد

آخرین برآوردهای شهرداری تهران از وضعیت زمین‌های ذخیره در شهر نشان می‌دهد که در حال حاضر ۵ هزار و ۵۷ هکتار زمین بالاتر از یک هکتار در تهران وجود دارد که از این میزان بیشترین مساحت در منطقه ۲۱ و ۲۲ وجود دارد. این دو منطقه با دارا بودن به ترتیب ۲ هزار و ۶۶۳ هکتار قرار است برای انتقال موسسات فن‌آوری و صنایع استفاده شوند. در منطقه ۲۲، ۱۳۶ قطعه زمین ذخیره شناسایی شده است که از این نظر این منطقه رتبه اول زمین‌های ذخیره را در تهران دارد.

همچنین مناطق ۱۷، ۳، ۱۰ و ۷ نیز کمترین زمین‌های ذخیره را به خود اختصاص داده‌اند که در منطقه ۱۷ فقط ۵ هکتار از این زمین‌ها شناسایی شده است.

شهرداری تهران در نظر دارد تا ۲۵ درصد از این زمین‌ها را به نوسازی بافت‌های فرسوده اختصاص دهد. به این ترتیب قرار است بخش اعظمی از نوسازی بافت‌های فرسوده که بیشتر در جنوب و مرکز پایتخت قرار دارند، با استفاده از این زمین‌ها نوسازی شوند.