کاهش «ریسک نوسازی» در بافت‌های فرسوده؟

کاهش ۵۰ درصدی خط اعتباری بافت‌های فرسوده و افزایش هزینه خدمات زیربنایی

کسب «اجازه شرعی» برای نوسازی درصورت «استنکاف مالک» الزامی شد

مالکان بافت‌های فرسوده از ارزش‌افزوده طرح نوسازی بهره‌مند می‌شوند گروه مسکن- لیلا درخشان: اصلاحاتی که نمایندگان مجلس در محتوای طرح حمایت از نوسازی بافت‌های فرسوده برای جلب نظر شورای‌ نگهبان انجام داده‌اند، اگرچه «مسیر تبدیل طرح به قانون» را هموار کرده، اما «ریسک ساخت‌وساز» در بافت‌های قدیمی شهرها را نیز تغییر داده است؛ به‌طوری‌که در مواردی درجه ریسک بالا رفته و در بخش‌هایی، این میزان کاهش پیدا کرده است.

به موجب متن اصلاحی، از یک سو تهدید مالکان به نوسازی اجباری، خنثی شده و در صورت رضایت، مزایای اقتصادی نوسازی نصیب مالک زمین می‌شود. اما از سوی دیگر خط اعتباری برای کمک مالی به سازنده‌ها، ۵۰ درصد کاهش پیدا کرده و هزینه برقراری آب و برق و گاز و تلفن بعد از نوسازی، افزایش یافته است.

طرح حمایت از نوسازی بافت‌های فرسوده که دو هفته پیش و در مرحله تایید نهایی از سوی شورای نگهبان با ایراداتی مواجه شد، روز گذشته توسط نمایندگان مجلس مورد بازنگری و اصلاح قرار گرفت و براساس پیشنهاد ۱۰ بندی کمیسیون عمران و موافقت نمایندگان در صحن، برای بار دوم آماده ارسال به شورای نگهبان شد.

آنچه به عنوان «نقطه قوت» در طرح اصلاحی مطرح است به «نفع مالی» مالکان مربوط می‌شود؛ به‌طوری‌که مجری نوسازی بافت‌ فرسوده موظف شده است در صورت «استنکاف» مالکان خانه‌های قدیمی، حتما اجازه شرعی برای خرید یا تملک املاک آنها را اخذ کند. همچنین مالکان در بافت‌های فرسوده در زمان ارزیابی و تعیین قیمت روز اراضی، از مزایای نوسازی به‌واسطه تاثیر طرح در قیمت ملک بهره‌مند می‌شوند.

شورای نگهبان دو هفته پیش در جریان بررسی این طرح نسبت به موضوع «بدون درنظر گرفتن تاثیر طرح در قیمت زمین» ایراد گرفته بود که اکنون نمایندگان مجلس آن را برای جلب نظر شورا اصلاح کرده‌اند.

بخش‌های دیگری از اصلاحات انجام شده بر روی طرح نوسازی بافت‌های فرسوده به هزینه‌ها و مسوولیت‌های دولت برمی‌گردد که در این قسمت ظاهرا مسیر پرداخت تسهیلات اندکی سخت شده است. نمایندگان مجلس برای جلب نظر شورای نگهبان، خط اعتباری دو هزار میلیارد تومانی را که پیش‌بینی کرده‌ بودند دولت و شهرداری‌ها به اندازه یکسان آن را برای پرداخت تسهیلات به بافت‌های فرسوده تامین کنند، به یک هزار میلیارد تومان کاهش دادند. به‌طوری‌که در شکل جدید طرح، شهرداری‌ها هیچ تکلیف و وظیفه‌ای برای تامین اعتبار ندارند.

همچنین حق‌الامتیاز آب و برق و گاز و تلفن املاک فرسوده پس از نوسازی باید در صورت پرداخت هزینه نگهداری و انتقال، برقرار شود. این در حالی است که مجلس در شکل اولیه طرح، برقراری این خدمات را رایگان دانسته بود.

دو بند اصلاحی فوق می‌تواند بار نوسازی در بافت‌های فرسوده را تا حدی سنگین کند.

متن اصلاحات مجلس بر روی طرح برگشت داده شده از سوی شورای نگهبان که به طرح حمایت از نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده مربوط می‌شود، به شرح زیر است:

ماده ۳- طرح‌های یاد شده در بند (ج) ماده (۲) توسط وزارت مسکن و شهرسازی (سازمان عمران و بهسازی شهری ایران) یا شهرداری‌ها تهیه و خارج از نوبت به تصویب کمیسیون‌های موضوع ماده (۵) قانون تاسیس شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران می‌رسد.

تبصره- ضوابط احیا، بهسازی و نوسازی آن قسمت از بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری که براساس قانون به‌عنوان بافت تاریخی محسوب می‌گردند با رعایت هویت تاریخی آنها به موجب آیین‌نامه‌ای است که توسط شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران تدوین می‌شود و به تصویب هیات وزیران می‌رسد.

تبصره ماده (۳) به شرح زیر اصلاح گردید:

تبصره- آیین‌نامه احیا، بهسازی و نوسازی آن قسمت از بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری که براساس قانون به‌عنوان بافت تاریخی محسوب می‌گردند با رعایت هویت تاریخی آنها توسط شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تهیه و به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.

ماده ۴- مجریان طرح‌های احیا، بهسازی و نوسازی، (وزارت مسکن و شهرسازی و شهرداری‌ها) می‌توانند قسمتی از اختیارات خود را به شرکت‌ها یا سازمان‌های وابسته به خود یا اشخاص حقیقی و حقوقی غیردولتی صاحب صلاحیت واگذار نمایند. صلاحیت اشخاص حقیقی و حقوقی را وزارت مسکن و شهرسازی (سازمان عمران و بهسازی شهری ایران) تعیین می‌نماید.

در سطر سوم ماده (۴) بعد از عبارت «صاحب صلاحیت» عبارت «فنی، مالی و اجرایی» اضافه گردید.

ماده ۶- به منظور جذب مشارکت حداکثری مالکان و ساکنان محدوده طرح‌های احیا، بهسازی و نوسازی، حسب مورد از سوی مجری طرح، محدوده اجرایی طرح‌های مصوب به نحو مطلوب و مناسب به ساکنان و مالکان اطلاع‌رسانی می‌شود و با همکاری آنها برای حصول توافق نسبت به ارزیابی و تعیین قیمت روز اراضی، ابنیه و دیگر حقوق قانونی افراد بدون در نظر گرفتن تاثیر طرح در قیمت آن به علاوه پانزده درصد (۱۵ درصد) از طریق هیات سه نفره کارشناسان رسمی دادگستری (یک نفر به انتخاب مالک یا صاحب حق،‌یک نفر به انتخاب مجری طرح و یک نفر مرضی الطرفین) اقدام می‌گردد. هزینه‌های ارزیابی به عنوان جزئی از هزینه‌های اجرای پروژه محسوب شده و به عهده مجری طرح است.

در سطر پنجم ماده (۶) عبارت «بدون در نظر گرفتن تاثیر طرح در قیمت آن» حذف و عبارت «در وضعیت موجود» جایگزین آن گردید.

ماده ۷- در صورتی که تعدادی از مالکان املاک واقع در پروژه‌های اجرایی مصوب تمایلی به مشارکت نداشته باشند و ملک آنها مانع اجرای طرح باشد، سهم آنها براساس ارزش تقویم شده به عنوان قیمت پایه از طریق مزایده به فروش رسیده و به آنان پرداخت می‌شود. برنده مزایده به نسبت سهام مالک در مشارکت با مجری طرح جایگزین مالک اول می‌گردد. در صورت استنکاف مالکان املاک مذکور از مشارکت یا عدم واگذاری سهام به هر دلیل از طریق مزایده مجری طرح باید راسا یا از طریق جلب سرمایه‌های سرمایه‌گذاران متقاضی مشارکت، نسبت به خرید یا تملک املاک مزبور اقدام نماید. در صورت مجهول‌المالک بودن بعضی از املاک واقع در پروژه‌های اجرایی فوق، وجوه حاصل در اختیار ولی‌فقیه قرار می‌گیرد تا مطابق نظر ایشان عمل شود.

در سطر سوم ماده (۷) بعد از عبارت «قیمت پایه» عبارت «در صورت وجود وجه ملزم شرعی» اضافه و در سطر نهم بعد از عبارت «اجرایی فوق» عبارت «با اذن ولی‌فقیه از طریق مزایده اقدام و» اضافه گردید.

تبصره ۱- اقدامات مربوط به تملک املاک موضوع این ماده صرفا از طریق مجری طرح و وفق احکام این قانون و همچنین احکام غیرمغایر در لایحه قانونی نحوه خرید املاک و اراضی برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ شورای انقلاب و قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب ۲۸/۸/۱۳۷۰ و اصلاحات بعدی صورت می‌پذیرد.

در انتهای تبصره (۱) عبارت «این اقدام مانع از مراجعه ذی‌نفع حداکثر ظرف مدت بیست روز از ابلاغ واقعی به مراجع قضایی و مانع اجرای عملیات نخواهد بود» اضافه گردید.

ماده ۱۰- ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند در محدوده طرح‌های احیا، بهسازی و نوسازی با رعایت حقوق مالکانه اشخاص، عملیات ثبتی لازم را جهت حذف معابر موجود، تجمیع، تفکیک و افراز اراضی و املاک و مستحدثات واقع در طرح‌های احیا، بهسازی و نوسازی مصوب با اولویت و حداکثر ظرف مدت دوماه پس از درخواست مجری به انجام رسانند.

تبصره ۱- نقشه‌ها و ضوابط تفکیک در طرح‌های احیا، بهسازی و نوسازی موضوع این قانون که وفق مصوبات کمیسیون‌های موضوع ماده (۵) قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران با رعایت ماده (۱۰۱) قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ و اصلاحات بعدی تهیه می‌شود برای ادارات ثبت اسناد و املاک، ملاک عمل است.

عبارت «با رعایت ماده (۱۰۱) قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ و اصلاحات بعدی» از سطر سوم تبصره (۱) حذف گردید.

ماده ۱۱- به منظور تامین سرانه‌ها و زیرساخت‌های لازم در طرح‌های مصوب احیا، بهسازی و نوسازی حق الامتیاز آب، برق، گاز، تلفن و نظایر آن در این محدوده‌ها پس از نوسازی و بدون دریافت حق نگهداری و هزینه جابه‌جایی، محفوظ است و دستگاه‌های ذی‌ربط موظفند نسبت به برقراری و تامین خدمات مورد نیاز اقدام نمایند.

در سطر سوم ماده (۱۱) عبارت «و بدون دریافت حق نگهداری و هزینه جابه‌جایی» حذف گردید.

تبصره - هزینه مربوط به اجرای حکم این ماده از منابع داخلی شرکت‌های خدمات‌دهنده مربوط تامین می‌شود.

تبصره ماده (۱۱) حذف گردید.

ماده ۱۲- هزینه‌های بخش‌های غیردولتی به منظور تامین خدمات و فضاهای عمومی، فرهنگی، گردشگری، آموزشی، مذهبی و ورزشی در مناطق یاد شده هزینه‌های قابل قبول مالیاتی مودیان محسوب می‌شود.

در ابتدای سطر اول ماده (۱۲) عبارت «دولت می‌تواند» اضافه شود و در سطر دوم بعد از عبارت «یادشده» عبارت «راجزء» اضافه و در انتهای پاراگراف کلمه «می‌شود» حذف و کلمه «نماید» جایگزین آن شود.

ماده ۱۳- دولت مجاز است سالانه ده هزار میلیارد ریال جهت احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری در بودجه سنواتی کل کشور پیش‌بینی و درج نماید. شهرداری‌ها نیز موظفند معادل اعتبار تخصیصی دولت به این امر اختصاص دهند.

در سطر آخر ماده (۱۳) عبارت «شهرداری‌ها نیز موظفند معادل اعتبار تخصیصی دولت به این امر اختصاص دهند» حذف گردید.

ماده (۱۷) به شرح زیر الحاق گردید:

ماده ۱۷- در اجرای کلیه مفاد این قانون رعایت اجرای اصل (۸۳) قانون اساسی و موازین شرعی مربوط به وقف الزامی است.