احتمال برگشت رکود مسکن

افت محسوس معاملات در دو ماه اخیر

مشاوران املاک: خرید انجام نمی‌شود

گروه مسکن- مهدیس فرقانی: مسیر در حال صعود معاملات مسکن که از سه ماه اول سال جاری آغاز شده بود، اخیرا با تغییراتی روبه‌رو شده؛ طوری‌که تحلیلگران اقتصاد مسکن این اتفاق را نشانه‌ای از احتمال برگشت رکود معاملاتی به بازار مسکن می‌دانند. میزان عقد قراردادهای خرید و فروش در بنگاه‌های املاک در تابستان امسال نسبت به فصل قبل، به شدت افت کرده و در برابر تعداد زیاد واحدهای مسکونی آماده فروش، خریدار به شدت کاهش پیدا کرده است. در بنگاه‌های بزرگ، تعداد قراردادهای خرید مسکن از متوسط ۱۰ فقره در هفته طی بهار امسال به حدود ۲ تا ۳ فقره رسیده است.آنچه باعث شده رونق بهاری در بازار مسکن با اختلال روبه‌رو شود خروج سرمایه‌گذاران از این بازار به‌خاطر تیرگی چشم‌انداز سود حاصل از فروش ملک در آینده است.

مشاوران املاک در این باره می‌گویند خریداران کنونی همه از جنس «متقاضی مصرفی» هستند، اما چون توان مالی خرید ندارند، واحدها فروش نمی‌رود. در مقابل وقفه معاملاتی در بازار خرید مسکن، بازار اجاره نیز مسیر عادی را طی نمی‌کند. در بازار اجاره مسکن، تعداد واحدهای اجاره‌ای تحت تاثیر بی‌میلی به خرید سرمایه‌ای ملک، کاهش پیدا کرده، اما میزان تقاضا از جانب گروه مستاجران نه تنها کم نشده بلکه زیاد هم شده است. این نابرابری از یک سو باعث رشد نرخ اجاره‌بها و از سوی دیگر باعث کاهش معاملات اجاره‌ای و در نتیجه اجبار مستاجران به تمدید قراردادهایشان شده است.بنگاه‌های مسکن در مناطق مختلف تهران افت محسوس معاملات طی دو ماه اخیر را تایید می‌کنند.

رشد ۳۰ درصدی اجاره بها در شرق تهران

یک مشاور املاک واقع در شرق تهران - منطقه خاوران - شرح حال بازار مسکن در این محدوده را این چنین توصیف کرد: با اینکه مالکان قیمت پیشنهادی فروش واحدهای خود را در مقایسه با سال گذشته ۲۰ درصد کاهش داده‌اند، اما همچنان میزان مراجعه برای خرید بسیار ضعیف است و علت آن را می‌توان کمبود نقدینگی در دست خریداران عنوان کرد. حمید عزیزی افزود: افت قیمت فروش به اندازه‌ای بوده که حتی آن دسته از افرادی که سال گذشته اقدام به خرید یا پیش خرید کرده‌اند با زیان مواجه شده‌اند.

همچنین وی در ادامه گفت: بازار اجاره هم از رونق خوبی برخوردار نیست، زیرا با افزایش چشمگیر نرخ اجاره اکثر مستاجران ترجیح داده‌اند قرارداد سال گذشته خود را دوباره تمدید کنند تا حداقل از هزینه‌های جانبی (هزینه نقل و انتقال به مکانی دیگر، هزینه محضر برای تنظیم قرارداد جدید) پرهیز کنند؛ به همین خاطر بازار اجاره در منطقه خاوران با استقبال رو به رو نیست.

این مشاور املاک تاکید کرد: همان طور که گفته شد به علت پیشنهاد نرخ‌های بالای اجاره، مستاجران تمایلی به جابه‌جایی ندارند؛ زیرا رهن کامل اکثر واحدها به طور نجومی افزایش پیدا کرده که مستاجر با پرداخت چنین قیمتی به عنوان شریک مالک محسوب می‌شود!

عزیزی خاطرنشان کرد: نرخ اجاره در مقایسه با سال گذشته ۳۰ درصد رشد داشته است که یکی از دلایل این رشد قیمت، از بین رفتن ارزش افزوده ملک است؛ بنابراین مالک در نظر دارد از طریق اجاره ملک این کاستی را جبران کند.

کاهش ۱۵ درصدی قیمت در جنوب

رضا احمدی، بنگاهداری در خیابان راه‌آهن نیز درباره اوضاع معاملات به «دنیای‌اقتصاد» اظهار کرد: در حال حاضر نزدیک به ۵ ماه است که بازار خرید و فروش کاملا راکد شده و به همین علت میزان ساخت‌وساز هم افت زیادی داشته است. وی تصریح کرد: واحدهای مسکونی در محله‌های جنوب تهران معمولا از کمترین قیمت نسبت به سایر مناطق بهره‌مند هستند؛ به همین خاطر در زمان رکود بازار که نرخ مسکن با افت روبه‌رو می‌شود، املاک در مناطق جنوب تهران دستخوش کمترین تغییر در جهت کاهش قرار می‌گیرد. این مشاور املاک به این مساله اشاره کرد که از قیمت فروش واحدهای مسکونی در منطقه راه آهن حدود ۱۵ درصد کاسته شده و از سوی دیگر نرخ اجاره به دلیل فصل جابه‌جایی ۱۰ درصد افزایش یافته است.

سرگردانی مستاجران به علت اختلاف سلیقه

در همین حال یکی از فعالان بازار مسکن در منطقه نازی‌آباد در رابطه با وضعیت بازار اجاره اظهار کرد: این روزها سلیقه مستاجران با سلیقه موجران کاملا متفاوت از یکدیگر شده است؛ چراکه افزایش نرخ اجاره باعث شده تا اکثر متقاضیان به دنبال خواسته خود در بازار سرگردان شوند و از طرف دیگر واحدهایی که مورد پسند مستاجران است در بازار به سختی پیدا شود.

محمود حسنی تاکید کرد: معمولا بازار اجاره در تیر و همچنین مرداد بسیار رونق دارد که در حال حاضر مشاوران املاک روزانه شاهد مراجعه تعداد زیادی از مستاجران هستند. اما نکته حائز اهمیت این است که تعداد ثبت قراردادها کمتر از میزان مراجعات است. این بنگاهدار در ادامه گفت: حجم معاملات خرید و فروش نسبت به ۴ ماه گذشته به صفر رسیده است؛ زیرا بحث اجرای هدفمند کردن یارانه‌ها، شروع ماه رمضان و غیره باعث یکسری حدس و گمان‌ها در بازار مسکن شده که علتی برای توقف معاملات شده است.

از طرف دیگر قیمت پیشنهادی فعلی برای فروش واحدهای مسکونی در منطقه نازی آباد تغییر محسوسی نداشته، اما نرخ اجاره رشد داشته است، زیرا رهن یک واحد ۵۰ متری در سال قبل اگر ۱۰ میلیون تومان بود، امسال این مبلغ به ۱۵ میلیون تومان رسیده است.

افزایش واحد فروشی کاهش واحدهای استیجاری

بازار مسکن در محدوده عبدل‌آباد مملو از واحدهای فروشی و از سوی دیگر با کمبود واحد استیجاری مواجه است.

علی جاهدی یک مشاور املاک فعال در منطقه عبدل‌آباد درباره این مساله به دنیای‌اقتصاد گفت: هم‌اکنون در فایل فروش، ۵۰ واحد فروشی در دست داریم، اما در مقابل این تعداد واحد عرضه شده تنها ۲ خریدار با مراجعه به بنگاه به دنبال واحد مورد نظر خود هستند، اما از سوی دیگر همچنان مستاجران زیادی در بازار اجاره رفت و آمد دارند که تعداد واحدهای ارائه شده به بازار به عنوان اجاره در مقابل این میزان تقاضا ناچیز است.

وی افزود: در سال گذشته قیمت پیشنهادی واحد مسکونی نوساز در عبدل‌آباد حدود یک میلیون تومان بود که حال این نرخ به متری ۹۰۰ هزار تومان نزول کرده است و در همین حال نرخ اجاره نزدیک به ۲۰ درصد در مقایسه با زمان مشابه در سال پیش افزایش یافته است.

ثبات قیمت و افت معاملات در شمال

مجید توکلی به عنوان یک بنگاهدار سابقه دار در خیابان ولیعصر محدوده چهارراه پارک وی درباره وضعیت کنونی بازار اجاره این منطقه اظهار کرد: در حال حاضر نرخ اجاره اکثر واحدهای استیجاری در بازار، کارشناسی شده و متناسب با ارزش واقعی نیست، زیرا اجاره بها در مقایسه با سال گذشته با ۲۰ درصد رشد همراه شده و از طرف دیگر مشکلی که جالب توجه است اختلاف بر نحوه پرداخت اجاره بین مستاجر و موجر است. این روزها اکثر موجران قصد دارند به عنوان منبع درآمد اجاره ماهانه دریافت کنند، اما مستاجران به دلیل کمبود نقدینگی و دست‌تنگی اصرار به پرداخت رهن کامل دارند.

۴۰ درصد مستاجران هنوز جابه‌جا نشده‌اند

رضا جوانرویی یک بنگاهدار با سابقه در محدوده میرداماد معتقد است: بازار اجاره از واحدهای استیجاری تکمیل است اما به شرط اینکه مستاجران بتوانند شرایط پرداخت اجاره را قبول کنند؛ زیرا سال گذشته اکثر مالکان از مستاجران فقط مبلغ ودیعه را دریافت می‌کردند؛ اما این درحالی است که اکنون موجران خواهان ودیعه کم و اجاره ماهانه سنگین از مستاجران هستند. این مشاور املاک تاکید کرد: بنا به تعداد واحدهای اجاره ای سپرده شده و استقبال هر ساله حدس زده می‌شود که حدود ۴۰ درصد از مستاجران هنوز جابه‌جا نشده‌اند و این موضوع بیانگر ادامه جست‌وجوی آنها برای ملک مورد نظر است یا اینکه به صورت توافقی بین خود و موجر قرارداد را تمدید کرده‌اند. وی افزود: در بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی همچنان یک ماه است که در رکود به سر می‌برد و قیمت‌ها نسبت به سال قبل ۵ درصد رشد داشته است.

ریشه رکود جدید مسکن کجاست؟

کمال اطهاری کارشناس و صاحب‌نظر در حوزه مسکن که سابقه همکاری با گروه نویسندگان طرح جامع مسکن را در کارنامه کاری خود دارد، روند اخیر در بازار مسکن را تایید می‌کند و درباره ریشه‌های افت معاملات می‌گوید: در حال حاضر سرمایه‌گذاران چون امیدی به کسب سود در کوتاه مدت از بازار مسکن ندارند به سمت بازارهای جذابی چون طلا و ارز حرکت کرده‌اند. پالایش اجباری بازار مسکن از سرمایه‌دارها اگرچه از نگاه مسوولان نقطه قوت بازار و حذف سوداگری تلقی می‌شود، اما در مقابل باعث کاهش مالکان واحدهای اجاره‌ای می‌شود که در حال حاضر تاثیر این رویداد به التهاب نرخ‌های اجاره منجر شده است. اطهاری تاکید می‌کند؛ وضعیت موجود در اقتصاد و برخی تنش‌ها، سرمایه‌گذاری بلندمدت در بازار مسکن را سلب می‌کند که نتیجه آن فشار تقاضا در بازار اجاره است. این کارشناس می‌افزاید: دولت هم‌اکنون برنامه خاصی برای بازار اجاره ندارد، اما لازم است طرح مسکن استیجاری که در دولت‌های قبل اجرا شد و ناقص رها شد مجددا در دستور کار قرار بگیرد. در طرح مسکن استیجاری دولت از ساخت خانه‌هایی که با هدف اجاره احداث می‌شود حمایت می‌کند.