بسته سیاستی جدید برای بازار مسکن
طرح: احسان سلطانی مقدم
اخذ مالیات سنگین از مالکان چند‌خانه‌ای
وظایف جدید بانک‌های دولتی و غیردولتی در پرداخت تسهیلات ساخت
تخفیف ۱۰۰ درصدی عوارض صدور پروانه

فرید قدیری
مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت که چند سالی است به عنوان بازوی مشاوره‌ای دولت در تصمیم‌گیری‌های حوزه مسکن فعالیت می‌کند، در جدیدترین اقدام، متن لایحه برنامه پنجم را مورد بررسی قرار داده و با توجه به شرایط موجود کشور، اجرای دو سیاست راهبردی شامل «افزایش تولید و عرضه پایدار مسکن» و «کنترل سوداگری در بازار مسکن» را ضروری تشخیص داده است.
در متن بسته سیاستی جدید که توسط گروه سیاست‌گذاری مسکن مرکز مطالعات دانشگاه علم و صنعت، تهیه و به دولت پیشنهاد شده، بانک‌های غیردولتی موظف هستند ۲۰ درصد از منابع خود را به پرداخت تسهیلات ساخت اختصاص دهند. همچنین بانک مسکن نیز باید با افزایش سرمایه سالانه به میزان ۵۰۰ میلیارد تومان، ۸۰ درصد از هزینه احداث واحدهای مسکونی را در قالب وام تامین کند.
در حوزه کنترل سوداگری نیز پیشنهاد شده است، افزایش ارزش املاک دوم و بیشتر هر فرد - در زمان فروش‌ - مشمول 25 درصد مالیات شود. همچنین برای ساماندهی بازار زمین و کنترل قیمت آن، شهرداری‌ها موظف هستند معادل یک درصد از ارزش روز زمین متناسب با کاربری را به عنوان عوارض سالانه دریافت کنند و از این محل برای صدور پروانه ساختمانی تخفیف 100 درصدی در نظر بگیرند.
مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم‌ و صنعت با اشاره به غفلت لایحه برنامه پنجم از اهداف کمی اقتصاد مسکن، معتقد است، چنانچه برای جبران ضعف‌ها، اجرای «بسته‌پیشنهادی» در دستور کار قرار بگیرد، به ترتیب تحقق ۵/۲ درصد از رشد ۸ درصدی تولید ناخالص داخلی و ۷ درصد از نرخ کاهش بیکاری، از طریق ساخت و تولید مسکن، محقق خواهد شد.
به گزارش دنیای‌اقتصاد، در مطالعات کارشناسی نهاد وابسته به دانشگاه علم و صنعت، تنها ماده‌ای از لایحه برنامه پنجم -ماده 149‌- که بر حوزه تولید مسکن تمرکز دارد نیز مورد نقد قرار گرفته است. این ماده که دولت را به حمایت از احداث واحدهای مسکونی کوچک استیجاری موظف کرده، از نگاه مرکز مطالعات، به سرنوشت «شکست» منتهی خواهد شد. این مرکز معتقد است ضعف اساسی در بازار اجاره مسکن عدم امکان کنترل قیمت در این بازار است.
گزارش تحلیلی مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت تحت عنوان محورهای پیشنهادی بخش مسکن در برنامه پنجم توسعه کشور به شرح زیر است:
مطابق با اصول 3، 31 و 43 از قانون اساسی، هدف از سیاست‌گذاری در بخش مسکن، «تامین مسکن متناسب با نیاز برای همه محرومان از مسکن» جامعه است. برای دستیابی به این هدف در بخش مسکن ضروری است سه شاخص اصلی اقتصاد مسکن شامل «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار»، «هزینه دسترسی به مسکن» و «تراکم خانوار در واحد مسکونی» مطابق با استانداردهای مورد نظر اصلاح شوند. از سوی دیگر برنامه‌های پنج ساله توسعه کشور، تبیین کننده سیاست‌های کلان جهت بهبود شرایط اقتصادی، سیاسی و فرهنگی طی دوره‌های پنج ساله است که از این رو توجه به محورهای مرتبط با بخش مسکن به عنوان یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد کشور
می‌تواند مسیر توسعه را به صورت قابل ملاحظه‌ای هموار سازد. دولت دهم نیز در همین ارتباط، اقدام به ارائه لایحه برنامه پنجم توسعه شامل محورهای مرتبط با بخش مسکن به مجلس کرده است. مواد متعددی از لایحه برنامه پنجم توسعه کشور به موضوع مسکن پرداخته است؛ اما از این میان تنها ماده ۱۴۹ این لایحه بر حوزه اقتصاد مسکن تمرکز کرده است و مواد ۱۵۱، ۱۵۲، ۱۵۳ و ۱۵۴ این لایحه به موضوعات شهرسازی و معماری پرداخته است.
در ماده 149 به منظور حمایت از تولید مسکن دو محور ارائه شده است که نخست تدوین و ابلاغ ضوابط طراحی الگوی مسکن ایرانی و دیگری حمایت از تولید واحدهای مسکونی کوچک استیجاری توسط بخش غیردولتی است. نکته اول؛ غفلت این لایحه از مفهوم «مسکن متناسب با نیاز» است که صراحتا در قانون اساسی به‌ آن اشاره شده است. «مسکن متناسب با نیاز» مفهومی دو بعدی است که در آن به‌رغم توجه به شرایط فیزیکی مناسب جهت زیست، تناسب قیمت تمام شده با قدرت خرید گروه‌های هدف نیز مورد توجه است. غفلت از این مفهوم دو بعدی، هم در تدوین متن ماده 149 هم در محتوای این ماده مشهود است، چه آنکه نه تنها در هیچ کجای لایحه به این مفهوم اشاره نشده، بلکه مهمتر از آن با ارائه پیشنهاد تولید و عرضه واحدهای مسکونی کوچک استیجاری عملا تفسیری تک بعدی از مسکن متناسب با نیاز را ارائه داده است.
چالش‌های تشکیل بازار اجاره‌داری مسکن
وجود تورم بالا در بخش مسکن نسبت به تورم عمومی باعث شده است تا جهت‌گیری تقاضا از نظر اقتصادی به سمت تامین مسکن ملکی باشد. چنین شرایطی، بستر اقتصادی
مورد نیاز جهت اتخاذ سیاست‌های سمت تولید و عرضه مسکن استیجاری را از بین برده و باعث می‌شود چنین سیاست‌هایی به دلیل وجود بازار خرید و فروش مسکن ملکی به عنوان یک بازار رقیب با شکست مواجه شوند. در واقع نرخ بازگشت سرمایه گذاری از احداث و فروش مسکن‌های ساخته شده بسیار بیشتر از احداث و بهره‌برداری به‌صورت استیجاری بوده است. علاوه بر آن، مشکلات اجرایی (مدیریت واحدهای استیجاری) باعث می‌شود تا سرمایه‌گذاری برای طرح‌های سمت عرضه مسکن استیجاری ناچیز باشد. سیاست شکست خورده عرضه واحدهای استیجاری با حمایت دولت طی سال‌های اخیر نمود بارز نتایج انتخاب این گزینه است. علاوه بر این با فرض امکان تولید مسکن استیجاری با حمایت دولت، به دلیل عدم امکان کنترل قیمت و نیز تورم عمومی کشور، این واحدها با قیمت بازار عرضه شده و سالانه منجر به از دست رفتن توان اقتصادی خانوار می‌شود که به همین دلیل شرایط برای تامین مسکن متناسب با نیاز برای خانوارهای متقاضی مسکن استیجاری فراهم نخواهد شد.
اجاره‌داری تجربه شکست‌‌خورده دنیا
توجه به این نکته ضروری است که هرچند برخی از کشورهای دنیا در تجربیات خود به دنبال تولید واحدهای مسکونی کوچک استیجاری برای گروه‌های هدف خود بوده‌اند، اما این سیاست در بستر اقتصادی خاص خود به اجرا در آمده است.
پایین بودن نرخ تورم بازار مسکن و ثبات این بازار از جمله این بسترها بوده است که به متقاضیان این اجازه را می داده است که پس از مدتی سکونت در این واحدها، واحد مسکونی خود را ارتقا بخشند.
صرف‌نظر از این نکته، بروز اثرات فرهنگی نامطلوب خانوادگی و اجتماعی ناشی از تولید خانه‌های کوچک استیجاری و ایجاد محله‌های بدنام، بسیاری از کشورهای اجرا کننده این سیاست را به سمت تجدید نظر جدی در این سیاست کشانده است.
شاخص‌های اقتصاد مسکن چگونه باشد؟
نکته حائزاهمیت دیگر غفلت لایحه پیشنهادی از ارائه اهداف کمی در بخش اقتصاد مسکن است. با توجه به شرایط کشور ضروری است تا سه شاخص «هزینه دسترسی به مسکن» معادل ۸، «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار» در محدوده ۲۷ درصد و «تراکم خانوار در واحد مسکونی» برابر ۰۲/۱ به عنوان شاخص‌های کمی در جهت دستیابی به هدف کلان اقتصاد مسکن مدنظر قرار گیرند. برای رسیدن به این هدف از وضعیت موجود فعلی کشور ضروری است سیاست‌های راهبردی مشخصی اتخاذ شود.
راهبردهای حمایت از تولید و کنترل سوداگری مسکن
با توجه به شرایط موجود کشور و پیش‌بینی‌های صورت گرفته و با در نظر گرفتن ویژگی‌های بازار زمین و مسکن و مطالعه تجربیات جهانی، اتخاذ دو سیاست راهبردی ذیل به منظور دستیابی به شاخص‌های هدف ضروری است:
• افزایش تولید و عرضه پایدار مسکن
• کنترل سوداگری در بازار مسکن
دستیابی به سیاست‌های راهبردی فوق نیازمند طراحی سیاست‌های اجرایی است که به منظور افزایش تولید و عرضه پایدار مسکن، چهار سیاست ذیل پیشنهاد شده است:
• کاهش سهم هزینه زمین در قیمت تمام شده مسکن
• تامین مالی هزینه ساخت مسکن
• تبدیل واسطه مالکیتی در فرآیند تولید به واسطه مدیریتی
• جذب سرمایه‌گذاری.
همچنین با هدف کنترل سوداگری در بازار مسکن، دو سیاست اجرایی ذیل پیشنهاد می‌شود:
• اخذ مالیات
• ایجاد بانک اطلاعات بخش مسکن
کاهش سهم هزینه زمین
در قیمت تمام‌شده مسکن
سیاست‌های پیشنهادی مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت برای بخش مسکن برنامه پنجم در حوزه «افزایش تولید و عرضه پایدار مسکن» به 4 بخش منتهی می‌شود. بخش اول که کاهش سهم هزینه
زمین در قیمت تمام شده مسکن است، شامل احکام زیر است:
• دولت موظف است کلیه زمین‌های تحت مالکیت خود را صرفا به صورت اجاره‌ای برای ساخت مسکن و سایر تاسیسات و خدمات شهری (تجاری، بهداشتی و آموزشی و ...) واگذار کند. بدیهی است فروش زمین پس از اتمام ساخت بلا مانع است.
• وزارت مسکن و شهرسازی موظف است، منابع حاصل از فروش زمین را پس از پرداخت بدهی‌های قبلی خود صرفا صرف خرید زمین در مناطقی که نیاز به زمین دولتی برای ساخت مسکن و تاسیسات و خدمات شهری است، نماید.
• پس از موافقت و تایید فرماندهی کل قوا، دولت موظف است، جهت خروج پادگان‌ها از محدوده قانونی شهرها و تملک زمین‌های مربوطه، اقدام به تامین زمین مورد نیاز پادگان‌ها با توجه به طرح توسعه آن بدون دریافت هیچ‌گونه هزینه‌ای کند. همچنین دولت موظف به پرداخت 3/1 برابر هزینه کلیه مستحدثات و اعیان پادگان موجود بر اساس قیمت کارشناسی روز است.
• دولت موظف است، به منظور افزایش بهره‌وری از استحصال زمین تا پایان سال اول برنامه، لایحه جامع احیای بافت‌های فرسوده و با ارزش تاریخی شهری و روستایی را تدوین و به مجلس شورای اسلامی ارائه کند.
تامین مالی هزینه ساخت مسکن
بخش دوم پیشنهاد، تامین مالی هزینه ساخت مسکن است که احکام آن عبارت است از:
• بانک مسکن به عنوان بانک توسعه‌ای بخش مسکن است که موظف به تامین 80 درصد هزینه ساخت واحدهای مسکونی برنامه‌های دولت است. این تسهیلات باید قابلیت تبدیل به فروش اقساطی حداقل 12 ساله را داشته باشند. همچنین رییس مجمع بانک مسکن، وزیر مسکن و شهرسازی خواهد بود.
• دولت موظف به تجهیز منابع بانک مسکن از طرق ذیل خواهد بود:
ـ افزایش سرمایه بانک مسکن از طریق بودجه سنواتی به میزان سالانه 500 میلیارد تومان
ـ تخصیص کلیه درآمدهای سالانه بانک مسکن جهت افزایش سرمایه بانک
• کلیه بانک‌های غیردولتی موظفند 20 درصد منابع خود را به تسهیلات ساخت مسکن اختصاص دهند.
• برای تامین مالی بافت‌های فرسوده شهری، صندوق حمایت از احیای بافت‌های فرسوده شهری تشکیل شود.
• دولت موظف به ایجاد و حمایت و توسعه صندوق مسکن محرومین جهت افزایش سرمایه‌های مردمی در فرآیند تولید مسکن است.
تبدیل واسطه مالکیتی به واسطه مدیریتی
در بخش تبدیل واسطه مالکیتی به واسطه مدیریتی، پیشنهاد شده است که دولت موظف است در طول برنامه پنجم تمهیدات لازم برای حضور توسعه‌گرهای (Developer) غیردولتی به عنوان واسطه‌های صرفا مدیریتی در بخش تولید مسکن و شهرسازی را فراهم کند.
جذب سرمایه‌گذاری
یکی دیگر از بخش‌های وابسته به راهبرد افزایش تولید و عرضه مسکن، جذب سرمایه‌گذاری غیردولتی است به‌گونه‌ای که دولت می‌تواند برای جذب سرمایه‌گذاری غیردولتی اعم از داخلی و خارجی، اقدام به خرید تضمینی اعیان واحدهای مسکونی از تولیدکنندگان مسکن نماید.
خرید تضمینی دولت منوط به استفاده از روش‌های تولید صنعتی و استفاده از فن‌آوری‌های نوین ساختمانی مورد تایید وزارت مسکن و شهرسازی است.
راهکاری مالیاتی برای کنترل سوداگری و حمایت از رونق ساختمانی
در حوزه کنترل سوداگری مسکن، مرکز مطالعات تکنولوژی چند پیشنهاد ارائه داده که در عین حالی‌که، راه‌های کسب سود بیشتر از خرید و فروش مکرر ملک مسدود می‌شود، از محل اخذ این مالیات، تخفیف ۱۰۰ درصدی در عوارض صدور پروانه به سازنده‌ها داده خواهد شد. در متن این پیشنهاد آمده است: دولت مکلف است در جهت ارتقای کارآیی سیاست‌های مالیاتی و ساماندهی آن نسبت به اصلاح نظام مالیاتی بخش زمین و مسکن و برقراری مالیات‌های تصاعدی مرتبط با تقاضاهای سرمایه‌ای و سودگرانه اقدام کند؛ به گونه‌ای که افزایش ارزش املاک دوم و بیشتر هر فرد مشمول ۲۵ درصد مالیات شود.
همچنین شهرداری‌ها موظفند تا یک درصد ارزش روز زمین متناسب با کاربری را به عنوان عوارض سالانه دریافت کنند و این درآمد را جایگزین کلیه وجوه دریافتی برای صدور پروانه‌های ساختمانی جدیدالاحداث کنند. از سال دوم برنامه، شهرداری‌ها نمی‌توانند هیچ‌گونه وجهی را برای پروانه ساختمانی اعم از مسکونی و غیرمسکونی دریافت کنند.
بانک اطلاعات بخش مسکن
برای اعمال بهتر تدابیر مالیاتی پیشنهاد شده است دولت مکلف شود به منظور پشتیبانی از نظام تصمیم‌سازی و تصمیم‌گیری در بخش ساختمان و مسکن از طریق یکپارچه‌سازی و ساماندهی اطلاعات تا سال دوم برنامه بانک جامع اطلاعات مسکن را ایجاد و قابل بهره برداری کند و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است کلیه عملیات ثبتی مرتبط با املاک را در اختیار این بانک اطلاعاتی قرار دهد.