دنیای اقتصاد- مجلس همین روزها بررسی طرحی را آغاز می‌کند که تصویب یا رد آن می‌تواند در نحوه انجام معاملات و میزان رسمیت مبایعه‌نامه‌ها در بازار مسکن تاثیر مستقیم داشته باشد؛ رییس اتحادیه مشاوران املاک از ورود یک پیشنهاد به مجلس تحت عنوان «منع بنگاه‌های مسکن از تنظیم قراردادهای خرید و فروش ملک» خبر داده و گفته است گروهی با طراحی یک سناریو در تلاش هستند با به حاشیه بردن مسیر رهگیری معاملات مسکن (که عمده مسوولیت آن با حکم دولت به مشاوران املاک سپرده شده) دلالان ملکی را از صحنه بازار مسکن حذف کنند. در ماده ۱۸۸ از فصل هشتم لایحه برنامه پنجم، صلاحیت مشاوران املاک صرفا در حدود دلالی تعریف شده و تاثیر کلیه عقود راجع به اموال‌ غیرمنقول، موکول به ثبت سند آنها در دفاتر اسناد رسمی شده‌است. این درحالی‌است که به اعتقاد بنگاه‌ها، دلال کسی‌است که طرفین معامله را به یکدیگر نزدیک و سپس با تنظیم عقد قرارداد، سند (مبایعه‌نامه) صادر می‌کند که این سند باید کماکان از اعتبار قانونی برخوردار باشد. «دنیای‌اقتصاد» از جزئیات یک پیشنهاد مطرح شده در لایحه برنامه پنجم گزارش می‌دهد

منع بنگاه‌های مسکن از ثبت معاملات؟

استناد خسروی به قانون دلالی در انگلیس و آمریکا: وظیفه تجاری دلال، انعقاد قرارداد خرید و فروش ملک است

قلی خسروی: عده‌ای دنبال حذف مشاوران املاک هستند

متن پیشنهاد لایحه: ازاین پس صلاحیت مشاوران املاک در انجام معاملات در حد واسطه‌گری تعیین می‌شود و کلیه مراحل عقد قرارداد باید در محضرخانه انجام شود

فرید قدیری

لیلا درخشان

درحالی‌که دولت از طریق راه‌اندازی سامانه رهگیری معاملات مسکن، به فعالیت آژانس‌های املاک رسمیت داده و مسوولیت اصلی ثبت قراردادهای ملکی -مبایعه‌نامه- را عملا به این صنف سپرده است، اخیرا پیشنهادی به مجلس داده شده که درصورت تصویب، بنگاه‌های مسکن از میدان معاملات حذف خواهند شد. ماده ۱۸۸ از فصل هشتم برنامه پنجم که از چند روز دیگر جزئیات آن در مجلس بررسی خواهد شد، صلاحیت مشاوران املاک را فقط در حد دلالی تعریف کرده و کلیه عملیات عقد قرارداد را به دفاتر اسناد رسمی واگذار کرده است.

هر چند گفته می‌شود رگه‌های طرح این پیشنهاد به اختلاف نظر قدیمی محضرخانه‌ها و بنگاه‌های مسکن در نحوه رهگیری معاملات مربوط می‌شود، اما ظاهرا دفاعی که از ماده ۱۸۸ برنامه پنجم شده، استحکام‌بخشیدن به معاملات مسکن و کاهش دعاوی حقوقی در قوه قضائیه است.

طرح ممنوعیت بنگا‌ه‌های مسکن از تنظیم مبایعه‌نامه با واکنش شدید رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک روبه‌رو شده است. مصطفی قلی‌خسروی در این باره به دنیای‌اقتصاد گفت: این اقدام غیرقانونی است و انگیزه چنین رفتارهایی فراهم‌ کردن زمینه برای حذف بنگاه‌های مسکن و مختومه کردن پرونده رهگیری معاملات است.

رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک تصریح کرد: طبق قانون، وظیفه تنظیم سند عادی - مبایعه‌نامه- انتقال مالکیت اموال غیرمنقول برعهده مشاوران املاک است که تنها وسیله اثبات این نقل و انتقال، سندی است که بنگاه‌ها به دست طرفین -خریدار و فروشنده- می‌دهند.

خسروی افزود: پیشنهادی که اخیرا به مجلس آورده شده با سوال بزرگی روبه‌رو است تحت این عنوان که با ممنوع شدن فعالیت مشاوران املاک در تنظیم قراردادها، چه هدفی دنبال می‌شود؟

مقام ارشد صنف بنگاه‌های مسکن همچنین گفت: اگر طرفین بر انتقال مالکیت توافق کنند، اما فرآیند تشریفات ثبت ملک نیازمند طی مراحل دشوار قضایی و دادگستری باشد، چه تضمینی برای طرفین وجود دارد که بدون تنظیم سند، خود را متعهد بر عقد قرارداد بدانند؟

به گزارش دنیای‌اقتصاد، طرحی که قلی‌خسروی از ارائه آن به مجلس خبر داده به ماده ۱۸۸ از فصل هشتم لایحه برنامه پنجم مربوط می‌شود. در این ماده به صراحت قیده شده صلاحیت مشاوران املاک صرفا در حدود دلالی تعریف و تاثیر کلیه عقود راجع‌ به اموال غیرمنقول ثبت شده، موکول به ثبت سند آنها در دفاتر اسناد رسمی است.

وظیفه دلال به روایت خسروی

مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک با اشاره به قانون دلالی در کشور و تشریح جزئیات این قانون در انگلیس و آمریکا گفت: دلال کسی است که در جریان نزدیک کردن طرفین معامله به یکدیگر زمینه انجام معامله را فراهم کرده و با تطبیق منافع طرفین، معامله را انجام و تنظیم سند عادی می‌کند.

وی افزود: در کشور انگلستان دلال کسی است که وظیفه انعقاد قرارداد خرید و فروش کالا و ملک را برعهده دارد. در آمریکا نیز دلالان مجاز به انعقاد قرارداد هستند و صلاحیت انشای قرارداد را دارند. خسروی همچنین با استناد به ماده ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت و ماده ۱۳۸ قانون مدنی گفت: طبق قانون هرگاه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد به امر نمایند و مورد قبول واقع شود، عقد انجام شده است و بار حقوقی عقد شکل گرفته است که این کار توسط افراد صنفی مشاوران املاک صورت می‌گیرد و آثار عقدی که توسط مشاوران املاک نگارش می‌شود، طبق بند یک ماده ۳۶۲ به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن خواهد شد.

وی تصریح کرد: با این تعاریف دلالان عقد را انجام می‌دهند و سردفتران اسناد رسمی نیز از باب نظم عمومی و نظامات دولتی ثبت رسمی انجام می‌دهند. کما اینکه بسیاری از اسناد عادی که توسط دلالان تنظیم شده است، برای ثبت رسمی به دفاتر اسناد رسمی برده می‌شود و در آن مکان ثبت رسمی می‌شود و تعداد معدودی از این قراردادهای عادی که توسط مشاوران املاک نگارش شده - که البته قراردادهای تیپی است که توسط افراد حقوقی اداره ثبت اسناد و با همکاری وزارت بازرگانی و اتحادیه نگارش شده- با خواسته الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه‌ها مطرح و قضات براساس همین اسناد (اسناد عادی نگارش شده توسط مشاوران املاک) ملک تحویل و حکم به تنظیم سند رسمی حتی بدون حضور فروشنده را می‌دهند که این اهمیت نگارش سند عادی را نشان می‌دهد.

خسروی در ادامه گفت‌وگو با دنیای‌اقتصاد تاکید کرد: آنچه طبق قانون باید رعایت شود این است که به محض وقوع عقد بیع خریدار صاحب مبیع است و از سوی دیگر با توجه به اینکه در شهرستان‌های ایران اکثر اسناد عادی است، این اسناد توسط مشاوران املاک نگارش می‌شود و بعضا توسط شورای‌ روستا مهر و امضا می‌شود.

متاسفانه برخی دلالان را عامل تجارت سیاه می‌دانند

رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک با اشاره به اینکه متاسفانه برخی، دلالان را در بحث‌های تجارت سیاه و آنهایی که کالایی را به مبلغ اندک خریده و به بهای گزاف می‌فروشد، تعبیر می‌کنند، گفت: طبق تعریف قانونی، دلال خود اقدام به خرید و فروش نمی‌کند، بلکه طرف معامله قرارداد را پیدا کرده و در مقابل اجرت، آنها را به هم نزدیک می‌کند.

تضییع حقوق مشاوران در تنظیم لایحه برنامه

خسروی تصریح کرد: با توجه به اینکه کانون سردفتران و اتحادیه مشاوران املاک هر دو از نهادهای خصوصی و صنفی هستند، اما متاسفانه در تنظیم لایحه برنامه پنجم، نامه عده‌ای از سردفتران مورد توجه قرار گرفته و در مقابل حقوق مشاوران املاک در نظر گرفته نشده است. وی افزود: در حال حاضر ۶۸ هزار مشاور املاک در سراسر کشور وجود دارد که این پویایی شغل مشاوران را می‌رساند. این در حالی است که هم‌اکنون ۸ هزار دفترخانه فعال در سراسر کشور وجود دارد.

خسروی تاکید کرد: با گذشت دو سال از به کارگیری سامانه املاک و کد رهگیری و مشخص شدن مزایای آن برای تمامی مردم همچنان برخی از ادارات و سازمان‌ها از همکاری با اتحادیه در به ثمر رسیدن اهداف کامل آن ممانعت می‌کنند که به نظر می‌رسد، این سازمان‌ها به جای در نظر گرفتن منافع جمعی به منافع خود فقط می‌اندیشند.

مخالفت با رهگیری، چرا؟

به تعبیر قلی خسروی سازمان ثبت اسناد با وجود مزایای بی‌شمار سامانه کد رهگیری در ممانعت از بروز تخلف درامر خرید و فروش حوزه املاک به دلایل مبهم با استفاده از راهکارهای مختلف به دنبال حذف این سامانه است.

این در شرایطی است که با گذشت حدود دو سال از افتتاح سامانه املاک و مستغلات، اما هنوز سازمان ثبت اسناد به عنوان شاخص‌ترین سازمان در بهینه‌سازی رهگیری معاملات مسکن به سامانه اتصال پیدا نکرده است.

رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران در این زمینه به دنیای‌اقتصاد گفت: کانون سردفتران با ارائه این لایحه به مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی به دنبال آن است که کارکرد مشاوران املاک به دلالی ختم شود و کلیه امور مربوط به تنظیم مبایعه‌نامه به سازمان ثبت اسناد منتقل شود. به گفته وی این فرآیند در صورت تحقق بدان معنا است که اختیار احراز صلاحیت متعاملین از مشاوران املاک گرفته می‌شود.

نمی‌توان مشاوران املاک را نادیده گرفت

وی تصریح کرد: ارائه این لایحه به مرکز پژوهش‌های مجلس در حالی صورت گرفته است که اساسا امر دلالی پروسه‌ای به هم پیوسته است و نمی‌توان بخشی از اجرای این فرآیند را به سازمان ثبت اسناد واگذار کرد. در همه جای دنیا نیز مشاوران املاک بستر نهایی ثبت معاملات املاک را به عهده دارند و نمی‌توان بنگاه‌داران را در این زمینه نادیده گرفت.

پارسال همین روزها!

پارسال همین روزها، رییس‌جمهور -کاندیدای ریاست‌جمهوری دوره دهم- به میان مشاوران املاک در سالن همایش‌های وزارت کشور آمد و از برنامه حمایت مالیاتی و صنفی از بنگاه‌های مسکن گفت.

مشاوران املاک از سراسر کشور که در این همایش حضور داشتند، به وعده‌ها امید بستند. پارسال حتی گفته شد مسکن‌مهر باید به مشاوران املاک سپرده شود.

همایشی که خرداد سال گذشته برای اولین بار همه مشاوران املاک را دور هم جمع کرد، جمعه گذشته نیز برای دومین بار برگزار شد با این تفاوت که امسال رییس‌جمهور و وزیر بازرگانی مشاوران املاک را همراهی نکردند! مشاوران املاک جمعه گذشته بیانیه‌ای مکتوب برای رویت مقامات ارشد دولت تنظیم کرده‌ بودند تا با ارائه آن، از دولت بخواهند جلوی تصویب احتمالی پیشنهاد جدید را بگیرند. مصطفی قلی خسروی در این باره به دنیای‌اقتصاد گفت: ما درخواست عاجزانه از دولت داریم که نسبت به حفظ امنیت کاری و شغلی مشاوران املاک، همه راه‌های قانونی طی شود.

عکس: دنیای اقتصاد - آکو سالمی