مسیر قیمت مسکن در سال 89

فرید قدیری

کدام در سال جدید نفع بیشتری می‌برند: «مالکان» یا «متقاضیان مسکن»؟

دور تازه فعالیت اقتصادی در بازار مسکن بعد از ۱۵ روز وقفه ناشی از تحویل سال ۸۹، رسما از امروز آغاز می‌شود و عوامل این فعالیت در گام اول به سراغ «تعیین قیمت‌ مسکن» خواهند رفت، اما برای این اقدام با سه گزینه «افزایش، کاهش، تثبیت» روبه‌رو هستند. هرچند نگاه خوش‌بینانه به آنچه که قرار است در سال جدید مبنای محاسبه ارزش معاملاتی املاک باشد، معطوف به «تداوم تعدیل‌قیمت‌» است، اما اگر در زاویه محاسبه دورنمای بازار مسکن، وقایع سال‌های ۸۶ تا ۸۸ دیده شود، در این صورت مشاهده می‌شود که منحنی قیمت مسکن برای کاهش بیشتر، برخلاف سال گذشته باید مسیر سخت و دشواری را در سال جدید طی کند.

طبق آمارهای اولیه‌ای که سامانه ثبت معاملات املاک از میزان کل خرید‌وفروش مسکن در سال ۸۸ منتشر کرده، پارسال از هر ۱۰ نفر متقاضی مصرفی، فقط ۳ نفر موفق به خرید مسکن شدند و مابقی - حدود یک میلیون و ۶۰۰ هزار نفر - به‌خاطر ناتوانی مالی یا انتظار افت دوباره قیمت، به صف جدید تقاضا در سال ۸۹ منتقل شده‌اند؛ بنابراین بازار مسکن در شروع سال جدید قبل از اینکه با تقاضای جدید روبه‌رو شود با موجی از انتظارات قبلی روبه‌رو است.

از سوی دیگر در پایان سال گذشته نرخ معاملاتی واحدهای مسکونی بعد از چندین بار کاهش پی‌در‌پی بالاخره به نرخ‌های قبل‌از گرانی بی‌سابقه سال ۸۶ نزدیک شد و برگشت قیمت مسکن به سطح واقعی‌ موجب شد در هفته‌های پایانی سال ۸۸، تعداد خرید و فروش‌ها رشد کند.

سال گذشته بازار مسکن سنگین‌ترین دوره رکودی را هم به لحاظ ساخت‌وساز و هم به لحاظ معاملات پشت‌سر گذاشت. قیمت مسکن نیز در این سال تحت‌تاثیر وضعیت رکود، به مسیر کاهشی که از نیمه سال ۸۷ شروع شده بود، ادامه داد؛ اما در هفته‌های پایانی سال ۸۸، شرایط به گونه‌ای شد که برخی کارشناسان مسکن آن را برگشت رونق و پایان رکود تحلیل کردند. اواخر سال گذشته حجم صدور پروانه‌های ساختمانی در مقایسه با اوایل همان سال با رشد ۱۳ درصدی همراه شد و در بازار معاملات ملک مسکونی نیز حجم خرید و فروش نسبت به اواسط سال با افزایش ۷۵ درصدی همراه شد.

قیمت مسکن در آخرین روزهای سال ۸۸، با نرخ‌های قبل‌از گرانی سال ۸۶، انطباق پیدا کرد و هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت به‌طور متوسط متری یک میلیون و ۴۰۰ هزار تومان معامله شد. بهار سال ۸۶ - قبل از جهش بی‌سابقه قیمت - نیز هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به‌طور متوسط یک میلیون و ۳۵۰ هزار تومان معامله شده بود، اما چند ماه بعد و در نیمه سال ۸۶، قیمت مسکن جهش شدید کرد و با رشد بی‌سابقه ۸۰ درصدی به متری دو میلیون تومان رسید. اکنون و در ابتدای سال جدید شرایط بازار مسکن تفاوت‌ اساسی با زمان مشابه سال گذشته دارد و تجربه کاهش ۲۵ درصدی قیمت مسکن که در بهار ۸۸ ثبت شد به دلایلی که مهمترین آن واقعی شدن سطح عمومی قیمت مسکن عنوان شده، بعید است دوباره تکرار شود.

هر چند در این میان برخی معتقدند، در ماه‌های ابتدایی سال جدید، نوسان جزئی قیمت مسکن مجددا شرایط خرید را سهل‌تر خواهد کرد، اما در دراز مدت انتظار ثابت ماندن ارزش معاملاتی املاک وجود دارد. بر طبق آنچه طی دوره‌های قبلی رکود و رونق مسکن اتفاق افتاده، معمولا در پایان دوره رکود که حدود دو سال به طول می‌انجامد، ارزش معاملاتی ملک بدون تغییر می‌ماند، اما حجم معاملات افزایش پیدا می‌کند.رکود اخیر مسکن از تابستان سال ۸۷ آغاز شده و انتظار این است که تا اوایل تابستان امسال به‌طور کامل از بازار خارج شود.

در این صورت به دلیل برگشت قیمت‌ها به شرایط قبل از حباب بی‌سابقه - سال ۸۶ - به احتمال خیلی زیاد معاملات بدون تغییر قیمت رونق خواهد گرفت.از سوی دیگر، میزان تقاضای جدیدی که امسال به بازار مسکن اضافه می‌شود حدود یک میلیون خانوار پیش‌بینی شده است که با احتساب یک میلیون و ۶۰۰هزار نفری که از سال ۸۸ و سال‌های قبل‌از آن در صف تقاضای خرید مسکن قرار دارند، موج بزرگی از تقاضا در حاشیه بازار مسکن قرار دارد.

این موج چنانچه نسبت به نوسان جزیی قیمت- که می‌تواند زمینه تثبیت قیمت مسکن باشد- اعتماد پیدا کند تصمیم به مراجعه به بازار را خواهد گرفت. در این وضعیت احتمال نوسان بیشتر قیمت وجود دارد به‌خصوص اینکه آمارهای غیر رسمی از کاهش ۵۰ درصدی تولید مسکن در سال ۸۸ حکایت دارد و در صورت مراجعه ناگهانی تقاضای انباشت به بازار، کمبود واحد مسکونی احساس خواهد شد.

هرچند هم‌اکنون تعداد زیادی واحد مسکونی نوساز - حدود ۴۰۰ هزار واحد - روی دست انبوه‌سازان مانده که درصورت تثبیت وضعیت بازار مالکان این واحدها مجبور هستند برای ادامه فعالیت ساختمانی آنها را با قیمت دلخواه بازار عرضه کنند، اما با احتساب این واحدهای فروش نرفته، همچنان کاهش عرضه در مقابل موج تقاضا احساس می‌شود.

برخی مسوولان سابق بخش مسکن با دسترسی به اطلاعات و آمارهای تایید نشده می‌گویند در سال ۸۸ حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است. این درحالی است که در سال ۸۶ که قیمت‌ مسکن جهش کرد و ساخت‌وساز در رونق بود بالای یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شد. سال ۸۷ نیز این رقم به حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی رسید.

در سال جدید برای ایجاد تعادل در نظام عرضه و تقاضای مسکن و پاسخگویی به موج بزرگ تقاضا باید حداقل یک میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته شود. از این رقم در خوش‌بینانه‌ترین حالت ممکن، حدود ۲۵۰ هزار واحد از طریق مسکن‌مهر ساخته خواهد شد. همچنین حدود ۱۰۰ هزار واحد نیز در قالب مسکن روستایی تولید می‌شود، اما مابقی بسته به شرایط بازار مسکن و رونق ساختمانی است که اگر مناسب باشد باید بخش قابل توجهی از نیاز مسکن در سال جدید در تعهد انبوه‌سازان قرار بگیرد.در سال ۸۹ چنانچه رکود ساختمانی همچون اواخر سال قبل روند خروج از بازار مسکن را ادامه دهد، می‌توان امیدوار بود ساخت مسکن نسبت به سال قبل رشد کند.

برخی کارشناسان مسکن اواخر سال گذشته زمانی که معاملات مسکن رونق گرفت و ساخت‌وساز نیز از رخوت مطلق خارج شد، اعلام کردند این تحولات فصلی است و نمی‌توان آن را نشانه برگشت رونق دانست.

اما برخی دیگر با اشاره به اینکه رکود مسکن بیشتر از دو سال نباید ادامه پیدا کند، تحولات آخر سال ۸۸ را به نوعی تغییر فاز بازار مسکن تحلیل کردند.

پارسال ۳۰۰ هزار معامله ملکی انجام شد

به گزارش «دنیای اقتصاد» ‌در سال ۸۸ فقط ۳۰ درصد از تقاضای جدید موفق به خرید مسکن شدند.

براساس اطلاعات دریافتی از سامانه ثبت هوشمند معاملات مسکن در سال گذشته ۳۸۶ هزار و ۵۰۰ فقره مبایعه‌نامه مربوط به خرید مسکن در ۳۰ استان کشور به امضای طرفین معامله رسیده است. اما در این سال حدود ۸۰۰ هزار ازدواج انجام شده که به همین میزان تقاضای جدید به بازار مسکن اضافه شد. بر طبق اطلاعات سامانه رهگیری معاملات مسکن، بیشترین میزان خرید‌وفروش مسکن در سال ۸۸ مربوط به استان تهران با ثبت ۱۳۹ هزار فقره مبایعه‌نامه بوده است.

آن طور که سامانه رهگیری معاملات مسکن گزارش داده عمده معاملات در اواخر نیمه دوم سال گذشته انجام شده است. از سوی دیگر حجم زیادی از قراردادهای خرید و فروش ملک به لحاظ ارزش قرارداد تغییر قابل ملاحظه‌ای نسبت به ماه‌های نیمه اول نداشته است. هرچند در تهران و برخی مناطق دیگر متوسط قیمت مسکن در نیمه دوم سال ۸۸ نسبت به نیمه اول متری ۱۵۰ تا ۲۰۰ هزار تومان کاهش نشان می‌دهد.

پیش‌بینی بهاری از اوضاع بازار

نمایی از آنچه طی سال گذشته و حتی سال قبل از آن در بازار مسکن اتفاق افتاده تشریح شد تا به‌واسطه آن بتوان مسیر آینده تحولات در این بازار را تا حدودی پیش‌بینی کرد.

اما فارغ از این محاسبات، از امروز این پرسش در ذهن فعالان بخش مسکن و به‌خصوص متقاضیان خرید ملک ایجاد می‌شود که «قیمت مسکن در شروع سال جدید چگونه خواهد بود؟»

برای پاسخ به این پرسش بهتر است رفتار قیمت مسکن در بهار ۴ سال گذشته مورد بررسی قرار بگیرد.در بهار سال ۸۵ وضعیت مسکن در تهران تقریبا مناسب و مورد قبول خریدار قرار داشت. هرچند در آن سال، بازار مسکن در وضعیت رونق قرار داشت، اما هنوز قیمت‌ها به اوج نرسیده و هیچ حبابی تشکیل نشده بود. در ماه‌های ابتدایی سال ۸۵، هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران حدود ۷۲۱ هزار تومان خرید و فروش ‌شد.

در بهار سال ۸۶ قیمت مسکن در تهران ۸۷ درصد رشد کرد و به متری یک میلیون و ۳۵۰ هزار تومان رسید. سال ۸۶ زمان اوج رونق مسکن بود که البته در شروع سال هنوز جهش قیمت کامل نشده بود.

در بهار سال ۸۷ تقریبا منحنی حرکت رشد قیمت مسکن در تهران به بالاترین سطح در طول ۱۵ سال گذشته رسید و متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت رکورد ۲ میلیون تومان را ثبت کرد.

حباب قیمتی که در بهار دو سال پیش تشکیل شد به مدت حدود ۶ ماه ادامه پیدا کرد و از نیمه دوم سال ۸۷ روند نوسان قیمت مسکن شروع به افت کرد.

در بهار سال ۸۸ قیمت مسکن ۲۵ درصد کاهش پیدا کرد و به سطح هر مترمربع یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسید.در طول سال ۸۸ نیز قیمت حدود متری ۱۵۰ هزار تومان دیگر کاهش پیدا کرد.

اکنون و در بهار سال ۸۹ به دلیل آنکه از یک سو بازار مسکن با موجی از تقاضای انباشت آماده خرید و همچنین تقاضای جدید روبه‌رو می‌شود و از سوی دیگر سطح عمومی قیمت مسکن به وضعیت قبل‌از تشکیل حباب برگشته است، پیش‌بینی می‌شود حداقل تا یکی دو ماه آینده تغییر محسوسی در نرخ‌های معاملاتی ایجاد نشود.

از سوی دیگر انتظار می‌رود روند معاملات مسکن نسبت به اوایل سال گذشته از بهبود قابل توجهی برخوردار باشد؛ چراکه از یک سو مالکان بیشتر از این نمی‌توانند برای فروش صبر کنند و از سوی دیگر توقع کاهش بیشتر قیمت مسکن به دلیل واقعی شدن قیمت‌ها در گروه تقاضا کمرنگ شده است.

پیش‌بینی ثبات وضعیت در بازار مسکن به نوعی در محاسبات و اظهار نظرهای مسوولان نیز وجود دارد.عمده مسوولان بخش مسکن در گفت‌وگویی که در شماره آخر سال ۸۸ در این صفحه منتشر شد، درباره پیش‌بینی سال آینده اعلام کرده‌اند بازار مسکن در سال جدید آرام و بدون تغییر خواهد بود.

انتظار سال ۸۹ از مسکن‌مهر

«مسکن‌مهر» با شروع سال ۸۹، وارد چهارمین سال اجرا می‌شود در شرایطی که طی این مدت کمتر از ۳۰ هزار واحد مسکونی در قالب مسکن‌مهر در کشور به بهره‌برداری واقعی رسیده است.ابعاد مسکن‌مهر بزرگ تعریف شده به گونه‌ای که قرار است نزدیک به یک میلیون متقاضی ثبت‌نام شده از طریق واگذاری زمین‌های دولتی بدون دریافت ارزش ریالی آن صاحب‌خانه شوند. در ابتدای شروع طرح که عملا مسوولان نمی‌دانستند باید چگونه مسکن‌مهر را مدیریت کنند، گفته شد حدود دو سال زمان لازم است تا این طرح ملی به سرانجام برسد، اما الان بیش‌از دو سال وقت سپری شده در حالی که هنوز نتیجه نهایی حاصل نشده است.آخرین اطلاعاتی که از پیشرفت مسکن‌مهر در کشور به ثبت رسیده از عبور بخش قابل توجهی از پروژه‌ها از مرحله صدور پروانه ساخت است، اما همین پروژه‌ها تا تکمیل کامل عملیات ساخت‌وساز پروسه طولانی در پیش دارد.

وزارت مسکن مسوول مستقیم طرح مسکن‌مهر است که در سال گذشته بعد از تغییر و تحولات مدیریتی در این وزارتخانه، این مسوولیت به‌صورت کامل پذیرفته شد تا جایی که سازمان‌های مسکن استان‌ها موظف شدند از انبوه‌سازان بخواهند پروژه‌های ۹۹ساله را با قیمت مناسب ساخته و تحویل متقاضیان دهند.پذیرش مسوولیت ساخت مسکن‌مهر از سوی دولت اگرچه خیلی دیر انجام شد، اما به‌واسطه همین اتفاق، هم‌اکنون امیدهای زیادی بین مردم بابت سرنوشت بزرگ‌ترین طرح تامین مسکن در کشور وجود دارد که در سال جدید باید به آنها پاسخ مناسبی داده شود.انتظار طبیعی این است که از حدود ۹۴۰ هزار متقاضی مسکن‌مهر لااقل نیمی از آنها امسال صاحب‌خانه شوند.برای رسیدن به این خواسته منطقی، لازم است دستگاه متولی بخش مسکن بعد از اقدام درست و ارزشمندی که در حمایت از تعاونی‌های مسکن بابت معرفی انبوه‌ساز انجام داد، حالا نظارت مستمر بر روند کار داشته باشد.توصیه می‌شود وزارت مسکن به‌صورت نامحسوس سازمان‌های مسکن استان‌ها را کنترل کند و آنچه که این سازمان‌ها موظف به اجرا شده‌اند را از این طریق پیگیری کند.متاسفانه غفلت بزرگی که در دوره گذشته شد عدم نظارت جدی و مستمر بر روند پیشرفت مسکن‌مهر در برخی استان‌ها بود که باعث شد در برخی از شهرهای کشور تا پاییز سال گذشته عملا هیچ اتفاق خاصی روی زمین‌های ۹۹ ساله نشود.

در اقدامی دیگر لازم است وزارت مسکن به‌صورت مرتب از انبوه‌سازان گزارش پیشرفت فیزیکی بخواهد؛ چراکه افزایش تسهیلات ساخت مسکن‌مهر می‌تواند زمینه فرار از کار توسط سازنده‌ها را فراهم کند.ماجرای همکاری سیستم بانکی با مسکن‌مهر نیز اگرچه طی ماه‌های اخیر در مسیر درست قرار گرفته، اما نباید از آن غفلت شود. بد نیست یادآوری شود که در سال ۸۷، تبانی بانک‌ها برای عدم پرداخت تسهیلات مسکن‌مهر باعث شد اوضاع مسکن در کشور در شرایط حاد قرار بگیرد و عملا هرگونه ساخت‌وساز متوقف شد. بانک‌ها آن زمان موفق شدند با این اقدام، بانک مرکزی و دولت را به اختصاص خط اعتباری جداگانه برای پرداخت وام‌های ۱۵ میلیونی مسکن‌مهر مجبور کنند.سال گذشته ۳ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان خط اعتباری برای مسکن‌مهر اختصاص پیدا کرد که البته همه آن جذب نشد.برای سال جاری انتظار می‌رود حداقل معادل سال گذشته، بانک مرکزی برای مسکن‌مهر اعتبار در نظر بگیرد.در سال جدید انتظار می‌رود طرح مسکن‌مهر بدون توقف‌های سه سال گذشته، با سرعت پیش‌ برود.این را هم نباید فراموش کرد که سر و ته این طرح به قدری نیست که همه تمرکز و توان دولت روی آن متمرکز شود. با فرض اینکه در سال ۸۹، همه ۹۴۰ هزار واحد مسکونی در تعهد دولت ساخته شود، باز به ساخت حدود ۵۰۰ هزار واحد مسکونی دیگر نیاز است تا از این طریق تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن ایجاد شود.توصیه می‌شود مسوولان بخش مسکن در سال جدید از طریق ایجاد شرایط جذب سرمایه‌گذاری خارجی، زمینه احداث شهرک‌های مسکونی بالای چند هزار واحد را فراهم کنند تا در مناطقی نظیر اطراف تهران به موازات مسکن‌مهر، طرح‌های دیگر تامین مسکن به اجرا گذاشته شود.