نتیجه‌گیری محمود بهمنی: مردم در انتظار کاهش بیشتر قیمت در بازار مسکن هستند. دنیای اقتصاد بررسی می‌کند

ناکامی درفروش املاک دولتی

مقاومت دستگاه‌ها در برابر مصوبه دولت یا انتظار مردم برای کاهش بیشتر قیمت؟

مقام مسوول در فروش املاک مازاد بانک‌ها: قیمت پایه فروش در مزایده ها بالا است

فرید قدیری

عرضه املاک مازاد دستگاه‌های دولتی که قرار بود بازار مسکن را مملو از ملک کند و تعدیل بیشتر قیمت‌ها را به همراه داشته باشد، به دلیل عدم‌استقبال از سوی خریداران به چالشی پیچیده برای دولت تبدیل شده است. برخی دستگاه‌ها برای اجرای مصوبه سال ۸۷ هیات دولت، چند ماهی است که برنامه فروش املاک مازاد خود را در دستور کار قرار داده‌اند. در بین این دستگاه‌ها، ۱۰ بانک بزرگ کشور پیشرو هستند و تاکنون چهار دوره مزایده برای فروش املاک مازادشان که عمدتا واحد مسکونی، خانه ویلایی و ملک تجاری است، برگزار کرده‌اند، اما نتایجی که تاکنون از این عرضه به دست آمده، رضایت‌بخش نبوده است.

کلیه بانک‌های دولتی تا کنون بیش از ۶۵۰ فقره انواع ملک مازادشان را در قالب مزایده سراسری به بازار مسکن عرضه کرده‌اند که از این تعداد، ۱۰۰ فقره ملک فروش رفته است.

آنچه از کارنامه فروش املاک مازاد دولتی طی چند ماه اخیر بیرون آمده، استقبال سرد مردم و سرمایه‌دار‌ها از این املاک است، اما اینکه چرا دولت در فروش املاک مازاد ناکام مانده، تحلیل‌های مختلفی برای آن وجود دارد.

رییس کل بانک مرکزی، در این باره معتقد است: شرایط بازار مسکن برای خرید با تنزل مواجه شده است و مردم در انتظار کاهش بیشتر قیمت‌ مسکن هستند.

محمود بهمنی با اشاره به اینکه املاک مازاد بانک‌ها در چند مرحله برگزاری مزایده، فروش نرفته است، گفته بازار اموال غیرمنقول شرایط جذب مشتری را ندارد.

هرچند گفته‌های رییس کل، به دلیل رکود معاملاتی در بازار مسکن تا حدی به واقعیت نزدیک است، اما به نظر می‌رسد طلسم فروش اموال مازاد بانک‌ها دلایل دیگری دارد.

موثرترین دلیل این ناکامی را می‌توان در قیمت‌های پایه مزایده عنوان کرد که در برخی موارد این قیمت‌ها حتی از عرف بازار بیشتر بوده است.

ذکریا متحمل، مدیرعامل شرکت فروش اموال مازاد بانک‌ها در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: عمده املاکی که در مزایده‌های اخیر عرضه شده خاصیت مصرفی نداشته، بلکه بیشتر برای فعالیت‌های تجاری یا سرمایه‌گذاری‌های درازمدت مناسب بوده است و لذا خریداران این املاک رفتاری شبیه به سرمایه‌گذاران را دارند که با تحقیق کافی نسبت به قیمت‌ها، اقدام به خرید می‌کنند.

متحمل افزود: خرید و فروش املاک بانک‌ها تابع رفتار مصرف‌کننده نهایی و تقاضای مصرفی نیست و نباید عدم‌فروش آن را به پای عدم تمایل مردم عادی به خرید مسکن گذاشت و بازار مسکن را با این قضیه تحلیل کرد.

مسوول ارشد فروش املاک بانک‌ها تصریح کرد: اگر بانک‌ها واقعا قصد فروش املاک مازادشان را داشته باشند می‌توانند زمینه خرید را با کاهش قیمت پایه فراهم کنند.

وی با اشاره به قیمت کارشناسی که کارشناس دادگستری آن را تعیین می‌کند، گفت: برخی بانک‌ها قیمت پایه را بیشتر از قیمت کارشناسی تعیین می‌کنند.

ذکریا متحمل در ادامه تصریح کرد: عامل دیگری که باعث شده استقبال سردی از فروش املاک بانک‌ها به عمل بیاید، مشکلاتی است که این املاک دارند؛ به‌طور مثال برخی از این املاک هم‌اکنون دارای مستاجر هستند که وظیفه تسویه حساب با مستاجر و تخلیه ملک بر عهده خریدار گذاشته شده است.

مدیرعامل شرکت فروش اموال مازاد بانک‌ها نوع قیمت‌گذاری، خاصیت غیرمصرفی املاک بانک‌ها و پیچیدگی در فروش برخی از این املاک را از جمله دلایل موثر در عدم‌استقبال خریداران دانست.

برخی دیگر از تحلیلگران، معتقدند دستگاه‌های دولتی از یک سو با برگزاری مزایده‌ قصد دارند نشان دهند به مصوبات دولت پایبند هستند؛ اما از سوی دیگر شرایط فروش املاک مازاد در مزایده را به نوعی تعریف می‌کنند که عملا امکان خرید آن وجود نداشته باشد.

بانک‌ها برای فروش املاک مازادشان، به‌تازگی دور پنجم مزایده را آغاز کرده‌اند در این دوره از ۲۶۷ واحد، حدود ۵۰ تا ۶۰ درصد املاک، تکراری است و در واقع املاکی است که در دوره‌های پیشین فروش نرفته است. در این دوره از مزایده، قیمت پایه املاک تکراری بعضا متر مربعی ۱۰۰ تا ۲۰۰ هزار تومان کاهش پیدا کرده است. این درحالی است که مصوبه هیات دولت درباره فروش املاک مازاد بانک‌ها تاکید می‌کند: «کمیسیون معاملات بانک‌ها می‌تواند در صورت عدم فروش املاک در مزایده اول با کاهش حداکثر ۱۰ درصد در قیمت پایه مزایده اولیه، مجددا نسبت به فروش دارایی‌ غیرضرور از طریق مزایده اقدام کند و در صورت عدم فروش مجدد، می‌تواند مورد معامله را تا ۲۰ درصد زیر قیمت پایه اولیه و در نهایت تا ۳۰ درصد زیر قیمت پایه به فروش برساند.»

به گزارش دنیای اقتصاد، در مزایده‌هایی که تاکنون برای فروش املاک بانک‌ها برگزار شده، شرایط پرداخت ثمن معامله اغلب به‌صورت پرداخت نیمی نقد و نیمی دیگر قسطی بوده است. در دوره پنجم نیز که به‌تازگی شرایط مزایده آن اعلام شده، شرایط پرداخت تسهیل شده است.

در دوره‌های پیشین این مزایده معمولا ارزش کل فروش املاک حدود ۶ تا ۷ میلیارد تومان بوده است که البته در دوره چهارم این رقم به ۱۳ میلیارد تومان افزایش یافت.

اولین مزایده بزرگ اموال مازاد بانک‌ها در دهه فجر سال گذشته، دومین مزایده در اردیبهشت‌ماه سال‌جاری، سومین مرحله آن در مردادماه امسال و چهارمین مرحله نیز در مهرماه سال جاری برگزار شد.

همچنین مجموع فروش املاک مازاد بانک‌ها طی سه مرحله اول برگزاری مزایده املاک بانک‌ها ۷۸ ملک با ارزش بیش از ۲۲۰ میلیارد ریال بود. در مرحله اول مزایده اموال بانک‌ها ۲۲ نفر، در مرحله دوم ۹۱ نفر و در مرحله سوم نیز ۵۸ نفر شرکت کردند.

عکس: احسان سلطانی مقدم