شگردهای جدید گران فروشی مسکن

شگرد اول: پارکینگ فروشی، شگرد دوم: وام کلان با اقساط سنگین، شگرد سوم: ...

قیمت‌های بالاتر از عرف منطقه به بهانه امکانات استثنایی

هشدار به مشتریان بازار مسکن: قبل از خرید تحقیق کنید

خریداران به جای محاسبه متری قیمت کل را محاسبه کنند. گروه مسکن- مهدیس فرقانی: در حالی‌که برخی سازنده‌ها در شرایط کنونی رکود مسکن سعی دارند امکان خرید را برای مردم در حد امکان تسهیل کنند و نحوه معامله را در حالت «پرداخت نیمی از ارزش ملک به‌صورت نقد و نیمی دیگر به‌صورت چک» تنظیم کنند، برخی دیگر از سازنده‌ها به شگردهای جدیدی روآورده‌اند که ظاهرا کمک حال مشتری است، اما در باطن جز تحریک قیمت مسکن نفع دیگری برای مردم ندارد. شاخص‌ترین این شگردها تقسیط ۵۰درصدی ارزش ملک است که بهره بالای ۱۶‌درصدی و اقساط ماهانه ۲‌میلیون تومانی آن، عاقبت ناخوشایندی برای مشتری تصویر می‌کند.

این روزها همچنین برخی از سازنده‌های مجتمع‌های مسکونی تازه تحویل، قیمت فوق‌العاده بالاتر از عرف منطقه را برای فروش پیشنهاد می‌کنند با این توجیه که واحدهای مسکونی آنها تجهیزات خاص دارد، محکم ساخته شده و سازنده آن معتبر و شناخته شده است. برخی دیگر از این مجتمع‌ها به ظاهر با قیمت‌های مناسب برای فروش عرضه می‌شود، اما خریدار در نهایت مجبور می‌شود برای خرید یک واحد مسکونی با حداقل امکانات نظیر پارکینگ، هزینه سنگینی را متحمل شود.

راه‌های جدیدی که اکنون در بازار مسکن برای فروش راحت تعریف شده ممکن است به لحاظ قانونی تخلف به حساب نیاید، اما قطعا با آنچه دولت تحت عنوان ساماندهی بازار مسکن و کنترل قیمت‌ها در دستور کار دارد در تضاد است.

یکی از شگردهایی که برای فروش آپارتمان‌های نوساز باب شده اعلام قیمت مناسب برای هر متر مربع است، اما بعد از محاسبه قیمت کل، ارزش ملک به مراتب افزایش خواهد یافت. به عنوان مثال، در یک مجتمع مسکونی که سازنده از ابتدای ساخت، معادل تعداد واحدها، پارکینگ خودرو در نظر گرفته، در زمان فروش اعلام می‌شود قیمت هر متر مربع، بدون محاسبه پارکینگ است! در واقع، فروشنده با این اقدام، قیمت کمتری برای هر متر مربع اعلام می‌کند، اما خریدار مجبور می‌شود برای تامین پارکینگ نیز مبلغی به فروشنده پرداخت کند که مجموع آنها، ارزش ملک را به‌صورت کاذب بالا می‌برد.

شگرد دیگری که برای فروش واحدهای نوساز استفاده می‌شود تا بلکه ضرر و زیان سازنده از شرایط رکود مسکن از این طریق جبران شود، پیشنهاد قیمت بالا به بهانه کیفیت بالای مجتمع است.

شگردهای جدید از آنجایی باب شده که ساختمان‌های تازه تحویل درست در اوج گرانی زمین، مسکن و مصالح ساختمانی (در سال‌های ۸۶ و ۸۷)، احداث شده و حالا سازنده‌ها انتظار دارند از فروش این واحدها لااقل جلوی ضررشان را بگیرند.

در این میان خریداران در بازار باید آگاه باشند تا ملک دلخواهشان را با قیمت مناسب و نزدیک به عرف منطقه خرید کنند. البته شاید برای گروهی از خریداران پرداخت اقساط سنگین سخت نباشد، اما عمده متقاضیان مسکن با این موضوع مشکل دارند.

غفلت از کاهش قیمت مسکن

به گزارش دنیای‌اقتصاد، برخی از پروژه‌های مسکونی که ساخت آنها در ۲ سال گذشته آغاز شده در سال جاری آماده تحویل شده است. اغلب این پروژه‌ها در زمان رونق بازار مسکن ساخته شده‌اند، اما حال که زمان تحویل است بازار در رکود به سر می‌برد. این مساله باعث شده تا این دسته از سازنده‌ها روش‌هایی برای سریع به فروش رساندن واحدها در نظر بگیرند که محور اصلی آنها، انتخاب راه‌های چگونگی پرداخت مبلغ و حتی استفاده از وام‌های کلان (معادل نصف قیمت ملک) و همچنین پرداخت به روش اقساط چند ماهه است.

این گروه از سازنده‌ها تصورشان این است که از این طریق می‌توانند پروژه‌های چند ۱۰۰ واحدی خود را عرضه کنند، اما این تیپ فروشندگان واحدهای مسکونی نوساز، از مهمترین موضوع روز بازار مسکن یا غافل شده‌اند یا اینکه آگاهانه قصد دارند با گذاشتن شرایط ویژه فروش، افکار عمومی را از «کاهش قمیت مسکن» دور کنند!

به عنوان مثال در مناطق غرب تهران که متوسط قیمت مسکن به یک میلیون و ۴۰۰هزار تومان رسیده است یک سازنده برای مجتمع چند ۱۰۰ واحدی خود قیمت فروش بالای ۲میلیون تومان به ازای هر مترمربع پیشنهاد کرده است. این در حالی است که در همان منطقه قیمت واحدهای مسکونی نوساز در ساختمان‌های کم واحد به ۲میلیون تومان هم نمی‌رسد، مگر اینکه ویژگی‌های ساخت و امکانات یک واحد از هر لحاظ بسیار خاص باشد تا به متری ۲میلیون تومان برسد.

به گزارش دنیای‌اقتصاد، در یک مجتمع مسکونی دیگر واقع در شمال‌غرب تهران فروش واحدهای نوساز شروع شده است. این مجتمع مسکونی ۱۲۲ واحدی در متراژهای متفاوت با قیمت متری ۲میلیون تا ۲میلیون و ۲۵۰هزار تومان آماده تحویل به خریداران است.

مشخصات و ویژگی‌های این برج مسکونی بدین شرح است: متراژ واحدها از ۵۰ تا ۱۷۰ مترمربع است. این برج شامل ۱۰ طبقه است که ۸ طبقه آن برای واحدهای مسکونی و ۲ طبقه دیگر برای پارکینگ، انباری و امکانات رفاهی در نظر گرفته شده است.

در هر طبقه ۱۵ واحد مسکونی به جز طبقه همکف که به علت بهره‌مند بودن از لابی تنها ۱۰ واحد مسکونی طراحی شده است.

در طبقات زیر همکف امکاناتی مانند: سونا، جکوزی، سالن اجتماعات و فضای سبز در نظر گرفته شده است.

سازنده این پروژه، شرایط و تسهیلات ویژه ای را برای خریداران واحدهای این مجتمع در نظر گرفته که بدین صورت است:

خریداران، ۱۰‌درصد از کل مبلغ در ابتدای کار حین تنظیم قرارداد و مابقی مبلغ را به‌ صورت نقدی یا با استفاده از وام‌های بلندمدت یا کوتاه‌مدت پرداخت خواهند کرد.

هر یک از واحدها از یک پارکینگ بهره‌مند هستند که البته قیمت پارکینگ از قیمت فروش واحدها جدا است و قیمت تعیین شده برای هر پارکینگ ۱۳‌میلیون تومان تعیین شده است.

۱۲میلیون تومان هزینه ساخت پارکینگ

یک کارشناس مسکن درباره فروش پارکینگ جدا از واحد مسکونی به دنیای‌اقتصاد گفت: با توجه به اینکه تمامی واحدهای ساخته شده بعضا دارای پارکینگ نیستند در نتیجه اگر واحدی دارای پارکینگ باشد گویی دارای مزیت خاصی است و همین امر باعث می‌شود که سازنده به خود اجازه دهد برای فروش، آن را از ملک تفکیک کند و به فروش برساند.

محمدمهدی مافی تصریح کرد: در حال حاضر با توجه به مقررات شهرداری برخی از واحدها دارای ۳ الی ۴ پارکینگ و برخی نیز فاقد پارکینگ هستند. با توجه به این مساله تولیدکنندگان مسکن نیز دست به چنین اقداماتی در مرحله فروش واحدهای مسکونی خود می‌زنند.

وی ادامه داد: در حال حاضر ساخت هر واحد پارکینگ در حدود ۱۲ مترمربع فضا لازم دارد و با احتساب اینکه این فضا گردشی است، چراکه وسیله نقلیه باید در آن بتوانند به راحتی رفت‌وآمد کند فضای مورد نیاز برای ساخت پارکینگ از ۱۲ متر به ۱۸ الی ۲۰ مترمربع افزایش پیدا می‌کند و در نتیجه هر انبوه‌ساز در حدود ۳۰ متر فضا باید به ساخت پارکینگ اختصاص دهد.

به گفته این عضو انجمن انبوه‌سازان استان تهران اگر متوسط هزینه ساخت هر واحد مسکونی را ۴۰۰هزار تومان در نظر بگیریم برای ساخت هر واحد پارکینگ هزینه‌ای بالغ بر ۸ الی ۱۲میلیون تومان به سازنده مسکن تحمیل خواهد شد و از این رو لحاظ کردن این هزینه در زمان فروش واحدهای مسکونی به طور مجزا فاقد اشکال است.