سیر نزولی قیمت مسکن لوکس
رکود مسکن به املاک لوکس در تهران آسیب زده است؟
پنت‌هاوس 25درصد ارزان شد
متوسط قیمت هر مترمربع پنت‌هاوس بین ۸ تا ۱۶ میلیون تومان است. این رقم ۴ برابر قیمت واحد مسکونی در تهران است
تعداد پنت‌هاوس‌های واقعی در تهران بین 70 تا 100 واحد است
اجاره ماهانه پنت‌هاوس معادل رهن کامل یک واحد مسکونی ۵۰ متری در محله نیاوران است
مهدیس فرقانی
بزرگترین و مجهز‌ترین املاک مسکونی در تهران که به پنت‌هاوس شهرت دارد، هنوز طعم واقعی رکود را نچشیده است. پنت‌هاوس‌ها به لحاظ تعداد، سهم اندکی در بازار مسکن دارند، اما ارزش نجومی این املاک لوکس به قدری است که رکود مسکن با قدرتی که از سال قبل در بازار اعمال کرده، هنوز نتوانسته به پنت‌هاوس‌ها سرایت کند.
قیمت مسکن سال گذشته ۳۰ تا ۳۵درصد و اوایل امسال نیز ۱۰ تا ۱۵درصد در تهران کاهش یافت. این درحالی است که ارزش معاملاتی پنت‌هاوس در حال حاضر نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود ۲۵درصد افت کرده است که البته واسطه‌های خرید و فروش پنت‌هاوس افت قیمت این نوع املاک را نه بخاطر رکود مسکن، بلکه به علت منع پرداخت وام خرید مسکن می‌دانند.
بانک‌های خصوصی تا دوسال پیش قادر بودند با پرداخت وام‌های کلان کمک زیادی به خریداران پنت‌هاوس ارائه دهند، اما اکنون تامین میلیاردها تومان پول نقد برای خرید این املاک کار سهل و آسانی نیست.
مشاوران املاک مستقر در شمال تهران درباره بازار پنت‌هاوس‌ها می‌گویند: تعداد تقاضا برای خرید یا فروش این نوع املاک همیشه کم است و این موضوع ارتباطی به رکود یا رونق مسکن ندارد.
نرخ اجاره پنت‌هاوس معادل رهن کامل یک واحد مسکونی در شمال تهران است. اجاره ماهانه پنت‌هاوس‌ها معمولا بین 5 تا 15میلیون و در موارد استثنایی حتی تا 20 میلیون تومان است. برای اینکه به ارزش واقعی اجاره پنت‌هاوس پی‌ببرید کافی است بدانید در حال حاضر رهن کامل یک واحد مسکونی با متراژ 50 متر مربع در نیاوران 15میلیون تومان است.
رییس اتحادیه مشاوران املاک با اطلاعاتی که از کمیت ساختمان‌های مسکونی در تهران دارد، تعداد پنت‌هاوس‌های واقعی را بین ۷۰ تا ۱۰۰ دستگاه اعلام می‌کند. این درحالی است که برخی مشاوران املاک معتقدند حدود ۵۰۰ دستگاه پنت‌هاوس در مناطق مختلف در شمال تهران موجود است.
پنت‌هاوس‌ها، واحد‌های مسکونی با متراژ بالای 300 مترمربع هستند که همه آنها در بالاترین نقطه از برج‌های مسکونی قرار دارند. ویژگی منحصر به فرد پنت‌هاوس دید وسیع به محیط بیرونی است که بسته به زاویه دید، درجه لوکس بودن آنها تعیین می‌شود.
در حال حاضر متوسط قیمت هرمتر مربع پنت‌هاوس بین ۸ تا ۱۶ میلیون تومان است. این رقم بیش‌از ۴ برابر متوسط قیمت یک واحد مسکونی در تهران است.
مهمترین فاکتور در تعیین ارزش ریالی پنت‌هاوس، میزان زاویه دید بیرونی است. در تعدادی از پنت‌هاوس‌ها دید آسمان و مناظر بیرونی 360 درجه است، یعنی از داخل سالن می‌توان دور تا دور برج را مشاهده کرد. زاویه دید سایر پنت‌هاوس‌ها نیز عمدتا 180 تا 270 درجه است.
عامل بعدی در تعیین قیمت پنت‌هاوس، تعداد پارکینگ و آسانسور است. هرکدام از این املاک لوکس حداقل ۳ تا ۵ پارکینگ اختصاصی دارند که تعدادی یا همه آنها از طریق آسانسور به بالای برج قابل انتقال خواهد بود. این تعداد پارکینگ به غیر از پارکینگ‌هایی است که در زیرزمین برج همچون سایر همسایه‌ها نصیب مالک پنت‌هاوس می‌شود.
استخر و سونا اختصاصی، چند صد متر مربع سالن ورزشی، باغ پرندگان و تراس گلکاری شده ویژگی‌های عمومی پنت‌هاوس است.
فرمانیه، نیاوران، الهیه، فرشته و زعفرانیه محل استقرار پنت‌هاوس‌های تهران است.
یک مشاور املاک در محله تجریش درباره نحوه قیمت گذاری پنت‌هاوس به خبرنگار دنیای اقتصاد گفت: این نوع از املاک لوکس چون تعدادشان زیاد نیست، لذا قیمت آنها نیز تحت ضابطه و روش مشخصی تعیین نمی‌شود. وی تصریح کرد: قیمت پنت‌هاوس را معمولا صاحب ملک مشخص می‌کند.
وی همچنین افزود: برای خرید و فروش این نوع املاک هر بنگاهی فعالیت نمی‌کند و فقط یکسری بنگاه‌های مسکن بزرگ در این حوزه فعالیت دارند.
اگر بخواهید پنت هاوس را تعریف کنید با چه جمله‌ای آن‌را معرفی می‌کنید؟
یک واحد مسکونی بزرگ بر فراز آسمان، یک ملک مسکونی مستقل، برج دیده‌بانی شهر! یا شاید هم یک واحد ویلایی در بین ابرها.
معمولا تعریف قابل قبولی که می‌توان از پنت هاوس داشت این است که پنت هاوس به طبقه فوقانی یک برج گفته می‌شود که این واحد می‌تواند هم کاربری مسکونی و هم کاربری اداری داشته باشد. از ویژگی‌های اصلی پنت هاوس‌ها نوع سازه درون واحد و امکانات به کار گرفته شده را می‌توان در نظر گرفت.
گاهی اوقات پنت هاوس می‌تواند تنها یک واحد مسکونی در منطقه فوقانی برج و گاهی اوقات هم پنت هاوس ممکن است دوبلکس یا تریبلکس باشد که ارتباط این طبقات توسط آسانسور اختصاصی تامین می‌شود.
در اکثر مواقع سازنده برج برای پنت هاوس یک آسانسور مجزا یا بهتر است گفته شود، آسانسور اختصاصی در نظر می‌گیرد و آسانسورهای اختصاصی در نظر گرفته شده به علت زیاد بودن فاصله بین طبقه همکف و پنت هاوس با سرعتی بالا برای جابه‌جایی کاربران طراحی می‌شود.
پنت هاوس‌ها معمولا نسبت به سایر طبقات دیگر برج از تعداد پارکینگ زیادی بهره‌مند هستند و برخی اوقات می‌توان شاهد اختصاص یک طبقه پارکینگ به ساکنان پنت هاوس بود.
یکی از معرفه‌های اصلی پنت هاوس‌ها زاویه دید شهر است که اگر این زاویه دید 360 درجه باشد، چشم انداز همه شهر را در بر‌می‌گیرد و برخی مواقع هم ممکن است زاویه دید به 270 یا 180 درجه برسد و این مساله بستگی به موقعیت قرارگیری برج مذکور دارد که چشم‌انداز کدام جهت را تامین کند.
متراژ پنت هاوس‌ها می‌تواند متفاوت باشد. تقریبا کمترین متراژ را می‌توان حدود ۳۰۰ متر عنوان کرد، اما پنت هاوس‌ها از بابت بزرگی بیشتر مورد توجه هستند.
مسلما هر چقدر متراژ پنت هاوس بیشتر باشد از امکانات بهتری بهره‌مند خواهد بود. تعداد اتاق خواب و سرویس‌های بهداشتی و سالن نشیمن و همچنین افزایش متراژ آشپزخانه همگی بستگی به مساحت کلی پنت‌هاوس دارد.
از سوی دیگر، اگر چه در تمامی برج‌های مسکونی برای رفاه ساکنان برج امکانات تفریحی مانند: سونا، جکوزی، استخر و وسایل بازی‌های گروهی مانند بیلیارد را در نظر می‌گیرد، اما در پنت هاوس این امکانات تفریحی برای ساکنان به‌طور اختصاصی در واحد طراحی شده است.
تراس هم یکی از امتیازات قابل توجه به حساب می‌آید بخصوص که اغلب مواقع تراس‌ها گل کاری شده با نصب آب نما‌های فوق‌العاده زیبا طراحی می‌شوند؛ از سوی دیگر باید این مساله را خاطر نشان کرد که پشت بام پنت هاوس‌ها مکان مناسبی برای ایجاد باغ کوچک است و در تهران می‌توان شاهد چنین پنت هاوس‌هایی با چنین طراحی‌هایی بود، به‌طوری که حتی یک سازنده در این محوطه از پنت هاوس، یک باغ پرنده را طراحی کرده است.
در مورد موقعیت مکانی پنت هاوس‌ها باید گفت که اکثر پنت هاوس‌ها در تهران در قسمت شمال شهر واقع شده‌اند و مشاوران املاک علت اینکه اکثر پنت هاوس‌ها در این محله‌ها خودنمایی می‌کنند را وجود کوهستان و دید زیبای آن عنوان می‌کنند و علت دیگر اینکه محله‌های شمال شهر روی سربالایی قرار گرفته‌اند، در این صورت محله‌های شمال شهر می‌توانند مکانی مناسب برای چشم‌انداز شهر باشند.
در اکثر پنت هاوس‌ها از سیستم‌های کنترل هوشمند مانند: اطفای حریق، دزدگیر، روشنایی، شیرآلات استفاده می‌شود.
البته نوع و کیفیت همه تجهیزات در نظر گرفته شده بستگی به سلیقه و انتخاب متریال از سوی سازنده دارد.
قیمت پنت هاوس نسبت به سایر طبقات پایینی بیشتر خواهد بود، چشم انداز و نوع امکانات رفاهی در نظر گرفته شده که مطمئنا این مشخصات تنها شامل حال پنت هاوس برج می‌شود و این دلایل علتی برای متمایز ساختن این واحد با دیگر واحد‌های برج محسوب می‌شود.
قیمت هر متر مربع از پنت هاوس بستگی به موقعیت مکانی و عوامل ذکر شده در متن دارد. قیمت پنت هاوس‌ها با قیمت آپارتمان‌های واقع در یک محله متفاوت است، طبق اظهارات مشاوران املاک پنت هاوس‌ها هم حدود قیمت جدا برای خود دارند.
اکثر سازنده‌های بزرگ در قسمت‌های شمالی شهر به ساخت‌وساز برج می‌پردازند. درگذشته تعداد کمی از افراد خواهان زندگی در پنت هاوس‌ها بودند، اما با گذشت زمان تا به امروز تعداد افرادی که مایل به خرید پنت هاوس هستند افزایش یافته است، اما هنوز با این تفاسیر تعداد موردهای فروشی پنت هاوس یا تعداد اجاره آنها بسیار کم و در مقایسه با فایل فروش یا اجاره آپارتمان‌های مسکونی بسیار ناچیز است و دلایل کمی آن تقاضای کم و بالا بودن قیمت است.مشاوران املاکی که در امر خرید و‌فروش پنت هاوس‌ها فعالیت می‌کنند، می‌گویند: افرادی که برای خرید پنت هاوس مراجعه می‌کنند قشر مرفه جامعه هستند، اما این افراد برای خرید چنین کالایی تخفیف می‌خواهند، شاید در ذهن هر فردی این فکر خطور کند که خریداران پنت هاوس حتما از گرفتن تخفیف بی‌نیاز هستند، اما اصلا اینطور نیست و شاید نزدیک به 98درصد خریداران خواهان تخفیف هستند. با توجه به رکودی که از اواسط سال گذشته گریبان بازار مسکن را گرفته طبق اظهارات اکثر مشاوران املاکی که در امر خرید و فروش پنت هاوس فعالیت می‌کنند، تاثیر به سزایی در معاملات مربوط به پنت هاوس‌ها صورت گرفت و به‌طور تقریبی بر اساس گفته‌های
مشاوران املاک قیمت پنت هاوس حدود 20 تا 25درصد نسبت به اوایل سال 87 کاهش پیدا کرده است، اما در این بین مشاورانی هم هستند که اینطور می‌گویند: مقوله پنت هاوس از آپارتمان جدا است و از سوی دیگر به علت اینکه تعداد پنت هاوس‌ها در حد یا حتی نصف تعداد آپارتمان‌ها نیست و از طرفی دیگر چون پنت هاوس‌ها مشتریان خاص خود را دارند وضعیت قیمت پنت‌هاوس‌ها به طور جدی تحت نوسانات بازار مسکن قرار نمی‌گیرد و اکثر مواقع در حالت تعریف شده باقی می‌ماند.
اما تحقیقات میدانی روزنامه دنیای‌اقتصاد در خصوص این پرسش که رکود سبب چه میزان کاهش قیمت پنت هاوس نسبت به اوایل سال ۸۷ شده است، آمار به‌دست آمده حاکی از همان ۲۵درصد کاهش قیمت است.
ارسال نظر