نقدی بر طرح واگذاری زمین‌های 99ساله

بابک حاجیان

طرح حمایت از تامین مسکن در شهرهای کوچک زیر ۱۰۰۰۰۰نفر در قالب الزام وزارت جهاد و کشاورزی و... به واگذاری زمین‌های متصل و منفصل که عمدتا دارای کاربری‌های غیرمسکونی به صورت رایگان به وزارت مسکن و شهرسازی و واگذاری مجدد آن به صورت اجاره ۹۹ساله به متقاضیان، اگرچه به دلیل عدم وجود پدیده بحران مسکن در شهرهای کمتر از ۱۰۰۰۰۰نفر جمعیت، ذاتا کان‌لم‌یکن بوده است؛ لیکن ...

طرح حمایت از تامین مسکن در شهرهای کوچک زیر ۱۰۰۰۰۰نفر در قالب الزام وزارت جهاد و کشاورزی و... به واگذاری زمین‌های متصل و منفصل که عمدتا دارای کاربری‌های غیرمسکونی به صورت رایگان به وزارت مسکن و شهرسازی و واگذاری مجدد آن به صورت اجاره ۹۹ساله به متقاضیان، اگرچه به دلیل عدم وجود پدیده بحران مسکن در شهرهای کمتر از ۱۰۰۰۰۰نفر جمعیت، ذاتا کان‌لم‌یکن بوده است؛ لیکن تفاوت آشکار مصوبه مذکور و همچنین موارد پیشنهادی در تبصره ۶ قانون بودجه کل کشور با ماموریت وزارت مسکن و شهرسازی در شان نزول مصوبه هیات‌وزیران می‌باشد؛ زیرا که محدوده شهر تابعی از حد کالبدی موجود شهر و توسعه آتی در دوره طرح جامع می‌باشد؛ بنابراین حریم شهر عبارت است از قسمتی از اراضی بلافصل پیرامون محدوده شهر که ضرورت دارد از مرز تقسیمات کشوری شهرستان تجاوز نکرده و به منظور حفظ اراضی لازم و مناسب برای توسعه موزون شهرها با رعایت اولویت حفظ اراضی کشاورزی، باغات و جنگل‌ها، هرگونه استفاده برای احداث ساختمان و تاسیسات در داخل حریم شهر تنها در چارچوب ضوابط و مقررات مصوب طرح‌های جامع و هادی امکان‌پذیر نماید.

آنچه از قانون تعاریف محدوده حریم شهرها مستفاد می‌شود، نظم در طرح‌های توسعه شهری تابع یکسری فرآیند کارشناسی، توسعه‌ای و استانی در قالب مبانی تعریف شده می‌باشد. حال اینکه مصوبه هیات‌وزیران دارای شان رفع نیاز پدیده مشکل مسکن آن هم کاملا به صورت روزمرگی بدون تدوین برنامه بلندمدت و به رغم پیش‌بینی در دستورالعمل‌های اجرایی تبصره ۶ قانون بودجه کل کشور در سال ۱۳۸۶، عدم هماهنگی پیش‌بینی شده در قانون در خصوص تعامل با شوراهای اسلامی شهر و همچنین شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در کنار هماهنگی‌های سازمان‌های درگیر در امر احداث مسکن در تاریخ این گزارش کاملا مشهود می‌باشد.

لذا اولین بازتاب مصوبه مذکور گسترش بی‌رویه شهرها، حذف کاربری‌های زمین کشاورزی که حفظ آن از اولویت‌های اقتصادی است، افزایش هزینه‌های زیربنای شهری، افزایش هزینه‌های شهری ناشی از گسترش طولی شهرها، انتقال زمین‌های انفال که برابر نص صریح قانون اساسی متعلق به کلیه نسل‌ها می‌باشد به نسل موجود و... خواهد بود.

تبعا کاملا مشهود است این توسعه تابعی است از حجم تقاضای انبوه بالقوه مسکن موجود، فلذا اقدامات و تمهیدات طرح‌های فنی در بخش تاسیسات زیربنایی و آماده‌سازی تابعی مقطعی از نیاز مقطعی است.

اگرچه مصوبه مذکور در تبصره ۶ بودجه سال ۱۳۸۶ تغییراتی از جمله انتقال مصوبه به شهرهایی با ۱۰۰۰۰۰۰نفر جمعیت افزایش یافت، لیکن پیامدهای ذیل براساس اضافه نمودن تعهدات ترسیمی غیرکارشناسی همچنان پابرجا است.

الف) در کلانشهرها واگذاری زمین‌ در محدوده شهرهای جدید پیش‌بینی شده است و این مهم به دلیل ساخت‌و‌سازهای ساکنین قبلی از یک‌سو و ادامه واگذاری‌های غیراجاره‌ای ۹۹ساله نوعی تبعیض را با خود یدک می‌کشد.

ب) در بسیاری از شهرهای غیرکلانشهر و به ویژه زیر یک‌صد هزار نفر اساسا اثرگذاری مقوله بهای زمین در قیمت تمام شده مستحدثات منتفی است.

ج) زمین‌های تخصیصی بعضا دور از مناطق شهری و دارای هزینه‌های دسترسی و آماده‌سازی سنگین می‌باشند.

د) به‌‌رغم طی تدوین قوانین مختلف در جهت استفاده از خدمات حرفه‌ای مهندسین در قالب دستورالعمل‌های انبوه‌سازی و ... لیکن مجددا واگذاری عرصه‌های مذکور به شرکت‌های تعاونی مسکن تحقق یافته است.

ه) به استناد نص صریح بند (د) و از آنجا که هیات‌مدیره تعاونی‌های مسکن که عمدتا افرادی غیرحرفه‌ای در بخش مسکن می‌باشند، منتج به عدم جذابیت حضور انبوه‌سازان و مشاوران در این گونه پروژه‌ها می‌باشند.

و) مغایرت رفتاری شهرداری‌ها با مصوبات دولت ناشی از جبر اعمال تخفیفات هزینه‌های صدور پروانه ساخت

ز) به استناد بند ۲-۸ تبصره ۶ بودجه سال ۱۳۸۶ مبنی بر «دستگاه‌های اجرایی موضوع ماده (۱۶۰) قانون برنامه چهارم توسعه دولت موظفند با اولویت نسبت به برنامه‌ریزی و اجرای طرح‌های تامین مسجد، مراکز فرهنگی،‌ آب، فاضلاب، برق، گاز و تلفن‌ واحدهای آموزشی، بهداشتی و انتظامی واقع در طرح‌ها اقدام نماید. شورای برنامه‌ریزی و توسعه استان نسبت به تامین منابع لازم اقدام خواهد کرد» واین مهم در حالی است که پوشش پیش‌بینی هزینه‌های مصوب مترتب بر بند مذکور در بودجه‌های استانی مبهم بوده و از سوی دیگر بعضا تناقض آشکار با موارد مشابه همانند ماده ۱۸ قانون تشکیل شوراهای آموزش و پرورش استان‌ها و شهرستان‌ها و مناطق کشور درخصوص احداث فضای آموزشی در مجتمع‌های با حداقل ۲۰۰واحد مسکونی مبنی بر الزام به تامین فضاهای آموزشی می‌باشند، در حالی که واگذاری در قالب اجاره ۹۹ساله که همانا حکم انبوه‌سازی را دارند، از این مهم مستثنا شده‌اند.

ح) الزام بانک‌مرکزی در تامین تسهیلات تا سقف ۸۰درصد هزینه‌های اجرایی (۱۴۰میلیون ریال سال جاری) در کنار اطلاع‌رسانی وسیع دولت مبنی بر تعهد مستاجران در پرداخت ۷۰میلیون ریال ابهامات ذیل را دربرداشته است.

ابتدا آنکه تسهیلات پیش‌بینی سقف ریالی می‌باشد که بر اساس نرخ‌های مصوب شبکه بانکی و نوع اجرا، پیش‌بینی ۱۴۰میلیون ریال امکان‌پذیر نبوده و همچنین جمع اعداد فوق که بالغ بر ۲۱۰میلیون ریال می‌باشد، هیچ گونه همسویی با هزینه‌های اجرایی احداث مسکن ونرخ‌های اجرایی روز نخواهد داشت. مضافا آنکه از آنجا که تاکنون اقدام اجرایی آغاز نشده تبعا افزایش نرخ‌های احداث مسکن در سال آتی به رویکرد مذکور اضافه خواهد شد.

ط) ماده ۹ آیین‌نامه تبصره شش بودجه کل کشور در سال ۱۳۸۶ تمهیدات لازم وزارت مسکن و شهرسازی با همکاری وزارت تعاون و شهرداری‌ها برای اجرای آماده‌سازی قبل از شروع به احداث مسکن‌ها توسط بهره‌برداران را پیش‌بینی کرده است که این مهم نیز ابهامات ذیل را با خود یدک می‌کشد.

ابتدا آنکه برابر ماده ۲۲ آیین‌نامه مذکور هزینه‌های مترتب بر آماده‌سازی را بین دستگاه‌های اجرایی موضوع ماده ۱۶۰قانون و نیز بهره‌بردار تسهیم نموده است و تبعا بخشی از وظایف دستگاه‌ اجرایی با حضور بهره‌بردار مبهم خواهد شد و همچنین فرض قانون‌گذار و شان حضور بهره‌بردار بعد از فرآیند اجرایی آماده‌سازی می‌باشد، بنابراین ابهام در ماده مذکور، همچنان جاری می‌باشد و مضافا شرایط جغرافیایی و توپوگراف زمین‌های واگذاری به تعاونی‌ها در مقوله آماده‌سازی اعم از زمین‌های مسطح و غیرمسطح (توپوگراف بالا)، منفصل دور از حریم‌ شهر و نزدیک به حریم شهر، نوع جنس زمین، تبیین مصالح و نوع اجرای تاسیسات زیربنایی، بسترهای لازم جهت اجرای تاسیسات روبنایی، هزینه‌های طراحی و اجرایی آماده‌سازی و ... همگی بر بهای تمام‌شده هزینه‌های آماده‌سازی موثر می‌باشند و تبعا سیاست تعیین بهای یکسان آماده‌سازی و تسهیلات ثابت و مدت‌زمان هماهنگی بین نهادهای متولی امر در هر سایت دور از واقعیت‌های اجرایی می‌باشد.

استاد دانشگاه