تسهیلات ویژه برای بهسازی بافت‌های فرسوده شهری

گروه مسکن- معاون برنامه‌ریزی و توسعه سازمان عمران و بهسازی شهری وزارت مسکن و شهرسازی، تسهیلات ویژه دولت را برای بهسازی بافت‌های فرسوده شهری تشریح کرد. محمد آیینی در کنفرانس مطبوعاتی با عنوان «حمایت‌های دولت و شهرداری از بافت فرسوده» گفت: حدود ۱۰درصد از سطح شهرها و ۱۰درصد جمعیت شهری دچار معضل فرسودگی و ناپایداری و در معرض خطر بافت‌های فرسوده قرار دارند.

وی با بیان این که تعبیرهای مختلفی از بافت فرسوده شهری همچون محدودیت امکانات، توان مالی پایین افراد، سطح نازل کیفیت زندگی، مشکلات زیست‌محیطی در این بافت‌ها مطرح است، گفت: اما دیدگاه شورای‌عالی معماری و شهرداری ایران، بخش‌هایی از شهر را فرسوده تلقی می‌کند که از سه ویژگی برخوردار باشند: اول این که ۵۰درصد بناها ناپایدار باشند. شاخص دوم ریزدانگی است، به این معنا که بیش از ۵۰درصد بناها عرصه کمتر از ۲۰۰متر داشته باشند و ویژگی سوم، نفوذناپذیری است که بر اساس آن بیش از ۵۰درصد معابر و شبکه‌های دسترسی این محدوده‌ها عرض کمتر از ۶متر داشته باشند.

وی افزود: بر اساس تعریف بافت فرسوده شهری حدود ۴۳هزار هکتار از محدوده‌های شهری را که بیش از ۱۸۰شهر را در بر می‌گیرد، شامل می‌شود و می‌توانند از حمایت‌ها و تسهیلاتی که برای بهسازی بافت‌های فرسوده شهری در نظر گرفته شده است، بهره‌مند شوند. وی افزود: با توجه به سه شاخص بالا، ‌در شهر تهران سه‌هزار و ۲۶۸هکتار بافت فرسوده دیده شده است.

لزوم حمایت ۴طیف

معاون برنامه‌ریزی و توسعه سازمان عمران و بهسازی شهری وزارت مسکن و شهرسازی با اشاره به این که بهسازی کامل بافت‌های فرسوده شهری طی دو برنامه ۵ساله پیش‌بینی شده است، گفت: تحقق این امر نیازمند گردش چهار حلقه است.

وی با تشریح این حلقه‌ها گفت: دولت به عنوان حلقه بیرون نقش حمایت و بسترسازی را دارد. حلقه بعدی ما شهرداری‌ها هستند که آنها هم نقش حمایت و بسترسازی را بر عهده دارند اما نقش آنها در این زمینه قوی‌تر است؛ چرا که مجری طرح‌های شهری هستند.

با توجه به گستردگی بسیار بالای بافت فرسوده شهری، این امر از توان شهرداری یا دولت به تنهایی خارج است و نیازمند ورود عناصر دیگر به این چرخه است. آیینی افزود: حلقه دیگر، سیستم اقتصادی و بانکی کشور است که می‌توانند با پرداخت تسهیلات لازم برای ساخت‌وساز و مقاوم‌سازی بافت‌های فرسوده گام مهمی بردارند و علاوه بر این حلقه‌ها، مردم به عنوان حلقه مرکزی هستند که شامل ساکن و مالک بافت فرسوده، سازنده (اعم از انفرادی و انبوه‌سازی) و سرمایه‌گذاری (داخلی و خارجی) هستند.

دفاتر خدمات نوسازی محلات

آیینی با بیان این که بحث بافت‌های فرسوده تا محلات گسترش یافته است، گفت: از این رو به نظر می‌رسد، حلقه مفقوده‌ای وجود دارد تا این امر را به سرانجام برساند و ایده راه‌اندازی دفاتر خدمات نوسازی محلات برای این هدف است.

وی گفت: با توجه به گستردگی بافت‌های فرسوده که حدود ۲هزار محله است، چنانچه حلقه‌ای از جنس مردم و بخش‌خصوصی ایجاد شود تا چهار حلقه ذکر شده را به هم وصل کند، می‌توان انتظار داشت تحول بزرگی ایجاد شود؛ چرا که با اجرای این طرح، هر محله پی‌گیر نوسازی محدوده خود خواهد شد و مردم یک مدعی رسمی پیدا خواهند کرد تا بتوانند از دولت، شهرداری و سیستم بانکی حمایت‌ها، امتیازات و تسهیلات مورد نظر را دریافت کنند.

آیینی همچنین گفت: به عنوان بخشی از دولت وظیفه داریم، شهرداری را توانمند سازیم تا بتواند وظیفه خود را به انجام رساند. برای سیستم بانکی نیز دولت جایگاه حمایتی خاصی دیده است.

حمایت‌های پیش‌بینی شده

معاون برنامه‌ریزی و توسعه سازمان عمران و بهسازی شهری وزارت مسکن و شهرسازی با اشاره به جزء ۴ بند «د» تبصره ۶ قانون بودجه سال ۱۳۸۶، حمایت‌های پیش‌بینی شده را برای بهسازی بافت‌های فرسوده شهری برشمرد و گفت: چنانچه سازندگان بخش غیردولتی با اولویت بخش تعاون، در محدوده بافت فرسوده نسبت به احداث واحدهای اجاره‌ای برای ۵ سال اقدام کنند، به ازای هر واحد، ۱۴میلیون وام که ۶۰درصد سود آن در قالب یارانه است، پرداخت می‌شود. دولت همچنین برای مسکن کم‌درآمدها، کمک‌هزینه پرداخت مهندسی، نظارت و نقشه‌کشی را با اولویت بافت‌های فرسوده پرداخت می‌کند.

وی افزود: مهم‌ترین حمایتی که می‌تواند اثرگذار باشد، بحث تامین و پرداخت تسهیلات بانکی برای ساخت واحدهای مسکونی در بافت‌های فرسوده است. قانون‌گذار پیش‌بینی کرده است تا ۸۰درصد هزینه‌های احداث را به سازندگان بخش غیردولتی با اولویت بخش تعاون پرداخت کند.

آیینی با اشاره به سود مصوب بانک به عنوان حمایت سوم گفت: دولت بخش عمده‌ای از این سود را در قالب یارانه تقلیل سود این تسهیلات پرداخت می‌کند.

وی با اشاره به کمک هزینه بیمه ساختمان مسکونی و جدیدالاحداث به عنوان حمایت دیگر دولت از بافت‌های فرسوده اظهار کرد: برای ترویج فرهنگ بیمه، بخشی از هزینه‌های بیمه را با اولویت بخش بافت‌های فرسوده پرداخت می‌کند.

معاون برنامه‌ریزی و توسعه سازمان عمران و بهسازی شهری وزارت مسکن و شهرسازی تصریح کرد: حمایت دیگر، تبدیل تسهیلات ساخت به تسهیلات خرید است؛ به معنای دیگر، قابلیت تبدیل تسهیلات در قالب مشارکت مدنی به فروش اقساطی است.

وی ادامه داد: حمایت ششم اجازه بازپرداخت پلکانی تسهیلات در یک محدوده ۲ تا ۱۷ سال است؛ به این معنا که دوره مشارکت مدنی ۲ سال و دوره فروش اقساطی ۱۵ سال دیده شده است.

حمایت دیگری که برای سرمایه‌گذار مهم است، بحث معافیت از پرداخت اولین مالیات نقل وانتقال است؛ به طوری که اولین نقل و انتقال پس از ساخت واحد مسکونی در بافت فرسوده، از معافیت مالیاتی برخوردار شود. حمایت هشتم که نشان دهنده حمایت ویژه شهرداری‌ها از بافت فرسوده است، بر این اصل استوار است که قانونگذار شهرداری‌ها را مکلف کرده است تا حداقل ۵۰درصد هزینه پروانه و عوارض تراکم پایه و مازاد را تا سقف ۳۰۰درصد تخفیف دهند، بقیه را نیز دولت پرداخت می‌کند.

آیینی با اشاره به بحث افزایش تراکم پایه گفت: قانونگذار شورای عالی شهرسازی و معماری ایران را مکلف کرده تا ۶۰درصد تراکم پایه بافت‌های فرسوده را افزایش دهد. بحث دیگر، مجموعه حق‌الامتیاز خدمات زیربنایی، از جمله حق انشعابات آب، برق، گاز و حتی تلفن است که پس از نوسازی بدون دریافت حق‌الامتیاز جدید محفوظ خواهد بود؛ به طوری که هزینه جدید دیگری نباید گرفته شود. دولت هم گفته است تا ۳۰۰درصد انشعابات جدید، هزینه‌ای از مردم دریافت نشود.

وی افزود: برای مرمت و بازسازی واحدهای باارزش معماری و فرهنگی در بافت‌های فرسوده، وامی به مبلغ ۱۰میلیون تومانی پرداخت می‌شود. حمایت دیگر، اجازه فاینانس ۴۴۵میلیارد تومانی برای وزارت مسکن و وزارت کشور برای ساخت پروژه‌های بزرگ در بافت فرسوده است. همچنین اجازه ۶۰۰میلیارد تومان وام مشارکت برای وزارت مسکن و ۵۰۰میلیارد تومان برای شهرداری‌ها است.

مردم چه کار کنند؟

آیینی با بیان اینکه گام اول برای مردم، اطمینان از واقع شدن ملک مورد نظر در محدوده بافت فرسوده است که با مراجعه به سازمان‌هایی همچون شهرداری، شرکت‌های عمران و مسکن‌سازان، سازمان‌های مسکن و شهرسازی استان‌ها و سایت عمران و بهسازی شهری (WWW.UDRO.ORG.IR) می‌توانند در این زمینه اطلاعات کسب کنند.

وی ادامه داد: هنگام نوسازی، چنانچه مردم تجمیع کنند از یارانه‌های بیشتری (۲درصد بیشتر) از سوی دولت و شهرداری برخوردار می‌شوند؛ بنابراین در گام دوم به مردم توصیه می‌شود با مشارکت همدیگر تصمیم به نوسازی بگیرند.

گام سوم، مراجعه به شهرداری محله برای دریافت پروانه است. مردم در این مرحله باید اطمینان حاصل کنند که شهرداری‌ ۵۰درصد تخفیف را اعمال کرده است. در این صورت مدارک لازم را برای سازمان مسکن و شهرسازی استان‌ها یا شرکت عمران و مسکن‌سازان استان‌های ارسال کنند تا برای پرداخت مازاد ۵۰درصد اقدام کنیم.

معاون برنامه‌ریزی و توسعه سازمان عمران و بهسازی شهری وزارت مسکن و شهرسازی تصریح کرد: گام چهارم، مراجعه به بانک است. وزارت مسکن و شهرسازی با ۶ بانک عامل (مسکن، تجارت، ملت، ملی، صادرات و رفاه) تفاهم‌نامه امضا کرده است و آنها نیز به تمام شعب خود در استان‌ها ابلاغ کرده‌اند. از این‌رو، این بانک‌ها آمادگی دریافت تقاضای تسهیلات را دارند. مردم باید پس از پیشرفت فیزیکی واحد مسکونی خود تا ۵درصد با تایید مهندس ناظر، به سازمان مسکن و شهرسازی استان مراجعه و فرم درخواست تسهیلات را تکمیل کنند. وزارت مسکن نیز این فرم‌ها را به بانک عامل معرفی می‌کنند.

وی ادامه داد: از این‌رو مردم می‌توانند با تکمیل عملیات پی و فونداسیون، ۳۰درصد تسهیلات را دریافت کنند. ۳۰درصد دیگر تسهیلات پس از تکمیل سقف و ۳۰درصد بقیه پس از انجام تاسیسات و سفت‌کاری پرداخت می‌شود.

آیینی افزود: صدور بیمه ساختمان نیز توسط بانک انجام می‌شود. گام بعدی نیز، دریافت انشعابات گاز، آب، برق و تلفن است که دستگاه‌های متولی در سطح استان در اختیار آنها می‌گذارند.

وی گفت: چنانچه مردم در طول انجام کار با مشکلاتی مواجه شدند با شرکت عمران و مسکن‌سازان و سازمان مسکن و شهرسازی استان‌ها در میان بگذارند تا دولت پیگیری کند.