ایجاد رقابت در فروش کارآمدترین ابزار برای مهار تورم در بازار مسکن
حال اگر عرضه زیاد شود و تقاضا کمتر بازار آرامتر خواهد شد و در واقع در این حالت رقابت در فروش پیش خواهد آمد نه رقابت در خرید. وقتی رقابت در فروش باشد سازنده ملک را بهتر می‌سازد، زیباتر می‌سازد و به قیمت رقابتی می‌فروشد. اما اگر این روند برعکس باشد رقابت در خرید پیش می‌آید، یعنی فروشنده با حجم وسیعی از تقاضا روبه‌رو خواهدشد و در این صورت می‌تواند ملکش را به هر قیمتی که می‌خواهد بفروشد و این باعث ایجاد تورم در بازار خواهدشد. مطلب فوق به نقل از حاج‌مهندس رحمت، مدیریت آژانس املاک ۱۱۰ واقع در صادقیه، محدوده آیت‌ا... کاشانی عنوان شده که حدود ۶سال است فعالیت خود را در این زمینه دنبال کرده است. متن گفت‌و‌گوی دنیای اقتصاد با وی را در زیر بخوانید:
وضعیت مسکن از آغاز فعالیتتان تاکنون چه تغییراتی داشته است؟
در مدت ۶سالی که به این کار اشتغال داشته‌ام، قیمتها در سال ۸۱-۸۰ یک جهش کلی داشت، بعد برای مدتی یک رکود و بعد هم بازار دچار تورم شد. در مورد پارسال هم که همه اشراف دارند تورم زیادی وجود داشت و سیر صعودی قیمت در بازار زیاد بود.
پیش‌بینی شما از بازار مسکن در سال جاری چیست؟
وقتی مسکن به رکود بالایی دچار می‌شود سپس با یک خواب چندساله مواجه خواهد شد، ممکن است تا عید حتی بعد از عید هم این سکوت در بازار حکمفرما باشد. بعد از آن هم بیشتر به سیاست‌های دولت در بخش مسکن بستگی دارد و اگر دولت بتواند با راهکارهایی بازار را مهار کند ممکن است قیمتها با رشد بیشتری مواجه نشوند یا حداقل رشد خیلی کمی داشته باشند.
به نظر شما به عنوان فعال بازار مسکن چه راه‌حلی وجود دارد تا قیمت مسکن کاهش یابد یا به ثبات برسد؟
اگر دولت بتواند تسهیلات بیشتری برای سازندگان در نظر بگیرد و ساختوساز با مشکلات کمتری صورت گیرد مسلما در قیمت مسکن بسیار تاثیرگذار خواهد بود؛ مثلا تسهیلاتی برای جواز گرفتن و یا وام‌هایی با بهره‌های کمتر به سازندگان بدهد و از آن طرف هم روی قیمت تمام‌شده نظارت کامل داشته باشد.
از طرف دیگر هم می‌تواند از طریق نظارت در آهن و سیمان قیمت و وضعیت بازار را کاملا در دست بگیرد. اگر بتواند در این بخش سیاست‌گذاری کند، می‌تواند به راحتی قیمتها را مهار کند. دولت در مورد آپارتمان‌های اجاره به شرط تملیک سرمایه‌گذاری کرده و این مساله بسیار خوب است، اما در کلان‌شهرها نمی‌تواند جوابگو باشد. در تهران حتی اگر کسی نتواند خرید ملک انجام دهد باز هم ترجیح می‌دهد در تهران بماند تا اینکه به شهرک‌های اقماری نزدیک تهران برود.
سال گذشته در آخرین فصل از سال میزان خرید و فروش در آژانس شما به چه میزان بوده است؟
سال پیش بیشترین میزان فروش را داشته‌ایم (زمستان 85).
اما در مورد امسال بازار با رکود همراه بوده است، چرا که امسال عرضه آپارتمان زیاد است. طبق گزارش شهرداری، پروانه ساختی که پارسال داده ۴ برابر سال پیش بوده و طبیعی است این ساخت‌وسازها امسال به بهره‌برداری می‌رسد و آماده فروش می‌شود در نتیجه عرضه زیاد می‌شود و با این وضعیت در بازار هم که تقاضا نسبت به پارسال کمتر است طبیعتا رکود به وجود خواهد آمد.
آیا در زمینه پیش‌فروش و یا مشارکت در ساخت هم فعالیت دارید؟
در سطح وسیعی خیر، در مورد پیش‌فروش یک مقداری دید مردم بد است، از این لحاظ که مواردی را که به طور خاص می‌خواهند در ساختمان رعایت شود و یا ساختمان شامل آنها باشد از سازنده‌ها تحویل نمی‌گیرند و مشکل دیگری هم که وجود دارد تغییر قیمت مصالح است که با این تغییر قیمت بازار در مورد آهن، سیمان و... سازنده‌ها هم با مشکل روبه‌رو می‌شوند و نمی‌توانند با هزینه‌ای که در نظر گرفته‌اند ساختمان را تمام کنند و از طرف دیگر این افزایش قیمت مصالح بر خریدار هم فشار وارد می‌کند و هر دو طرف با مشکل روبه‌رو می‌شوند و از سوی دیگر هم عده‌ای سودجو وجود دارند که ساختمان را به چند نفر پیش‌فروش می‌کنند، در مورد پیش‌سند هم کم و بیش وجود دارد؛ اما در منطقه ما خیلی رایج نیست اگر رایج شود هم برای خریداران بهتر است هم برای فروشندگان و مردم با امنیت خاطر بیشتری به این مساله نگاه می‌کنند.
چه توصیه‌ای به خریداران و فروشندگان خانه دارید؟
مردم در خرید عجله نکنند، این عجله در خرید فروشنده را مستاصل می‌کند چرا که می‌بیند برای ملکش متقاضی زیاد شده و سعی می‌کند قیمت را بالاتر ببرد. در خریدشان بیشتر دقت کنند مثلا یکسری شاخص‌های خاصی در ذهنشان است، اما وقتی با عجله خرید می‌کنند متوجه می‌شوند آنچه در نظرشان بوده محقق نشده است. هزینه‌ای را که می‌خواهند برای خرید در نظر بگیرند ببینند آیا واقعا قادر به تهیه این هزینه هستند و بعدا اقدام کنند، خیلی روی احتمالات حساب نکنند.
محدوده فعالیتتان چه مناطقی است؟
منطقه ۵ بیشتر شمال آیت‌ا... کاشانی و تا حدودی هم محدوده مرزداران، چون خودمان بومی این منطقه هستیم و برای خودمان راحت‌تر است و اکثر مالک‌ها را می‌شناسیم و احتیاج به استعلام آنچنانی ندارد.
آیا سهمیه‌بندی بنزین بر روی قیمتها تاثیرگذار بوده است؟
کل بازار یک مقدار دچار آشفتگی شد، هر چند که طبیعی بود بعد از این تورم یکساله مقداری سکوت و رکود در بازار حاکم باشد و نمی‌شود گفت، این تنها تاثیر سهمیه‌بندی بوده است. سهمیه‌بندی بیشتر در قیمت ساختوساز و در حقیقت در قیمت مصالح تاثیرگذار بوده است و همچنین در قیمت حمل‌ونقل مصالح تاثیر بسزایی داشته است و باعث می‌شود به‌طور غیرمستقیم قیمت ساختمان بالا برود.
در منطقه شما قیمت ملک را بیشتر چه کسی تعیین می‌کند؟
اگر تقاضا زیاد باشد، فروشنده و اگر تقاضا کم باشد خریدار؛ اما در صورت کلی چون اکثر مردم با ملک سروکار دارند و حتی در بحث‌های شب‌نشینی نیز در مورد قیمت ملک و آپارتمان بحث می‌کنند از قیمتها اطلاع دارند و ضمیمه شما هم تا چندی پیش که قیمتها را درج می‌کردید خود به منبع معتبری برای اطلاع رسانی تبدیل شده بود که این مساله اگر ادامه داشت خیلی بهتر بود چرا که از سوءاستفاده برخی سودجویان در مورد افزایش قیمت ملک جلوگیری می‌کرد.
آیا گرانی و ارزانی خانه در درآمد شما تاثیرگذار است؟
بله تاثیر دارد. هر چه ملک و قیمت زمین ارزان‌تر باشد بهتر است و به نفع است؛ چرا که هر چه قیمت پایین‌تر باشد مردم راحت‌تر و بیشتر معامله می‌کنند سازنده بیشتر می‌سازد و خریدار بیشتر خرید می‌کند و این افزایش تعداد معامله‌ها به مبلغ بنگاه‌های معاملات املاک نیز هست.
برای مثال اجاره امسال خیلی بالا رفت، همه مجبور شدند سرجای خودشان بمانند و مقداری به کرایه‌شان اضافه کنند و در نتیجه تعداد معاملات اجاره‌ای بسیار اندک بود و در مورد فروش هم همین طور است، اگر ملک (زمین) قیمتش افزوده نشود، بهتر است چرا که مثلا در منطقه ما سازنده بهترین آپارتمان را نهایتا مترمربعی 2میلیون و 500هزار تومان می‌فروشد و دوباره باید زمین (خانه کلنگی) خریداری کند. با مبلغ 3 تا 3میلیون و 500هزار تومان، باز سازنده از گران شدن قیمتها ضرر می‌کند.
گرانی به نفع هیچ قشری نیست؛ چرا که همه زنجیروار به هم متصل هستند. عده‌ای علت‌گرانی مسکن را در وام‌هایی که بانک‌های خصوصی می‌دهند می‌دانند و عده‌ای هم علتش را در گرانی مصالح می‌دانند و عده‌ای هم این مساله را در مطمئن نبودن بازار برای سرمایه‌گذاری و خروج سرمایه‌های آزاد از بورس می‌دانند اما به هر علت که باشد این گرانی به نفع هیچ کس نیست.
میزان بیشترین و کمترین اجاره در منطقه شما چقدر است؟
کمترین آن رهن به مبلغ ۱۶میلیون تومان بوده و حداکثر آن ۱۱۰میلیون تومان بوده است که البته در اکثر موارد این مبلغ تبدیل می‌شود که این مقدار رهن در مورد یک خانه ۲۷۰ متر مربعی نوساز با تمامی امکانات رفاهی بوده است. استخر، سونا، جکوزی، ۳ فقره پارکینگ و ... با امکانات لوکس.
بیشتر در منطقه شما به امکانات رفاهی توجه می‌کنند یا به قیمت خانه؟
وقتی گران است به قیمت توجه می‌کنند، مایلند خانه ارزان‌تری بخرند که متراژ بیشتری داشته باشد، اما وقتی ارزان‌تر می‌شود به آیتم‌های دیگری هم توجه می‌کنند حتی به رسیدن خط اتوبوس شرکت واحد و یا نزدیک بودن به بازار و یا خدمات رفاهی دیگر اما در بازار، گرانی همه چیز را به جان می‌خرند که بتوانند فقط صاحب خانه شوند.
بازار وام در منطقه شما به چه صورت است؟
در منطقه ما به نسبت شرق تهران از وام بانک مسکن کمتر استفاده می‌کنند؛ اما از وام بانک‌های خصوصی استفاده بیشتری می‌کنند، چرا که در این ناحیه قیمت ملک کمی بالا است و وام مسکن خیلی تاثیرگذار نخواهد بود. دولت در این مساله می‌تواند با مردم مشارکت داشته باشد، یعنی وام برای ساخت بدهند نه برای خرید چرا که وام خرید تعداد متقاضی خرید را بیشتر می‌کند و نقشی در عرضه نخواهد داشت و باعث گران‌تر شدن قیمت ملک می‌شود، در حالی که وام ساخت باعث افزایش عرضه می‌شود و در نتیجه کاهش تقاضا را به دنبال خواهد داشت و قیمت قابل مهارتر می‌شود. وقتی دولت به سازنده وام بدهد، می‌تواند روی قیمت ملکش هم تاثیر مستقیم بگذارد و از افزایش آن جلوگیری کند.
قیمت آپارتمان نوساز و خانه کلنگی در این منطقه به چه میزان است؟
آپارتمان نوساز مترمربعی ۲ تا ۲میلیون و ۵۰۰هزار تومان، خانه کلنگی (زمین) از مترمربعی ۳ تا ۳میلیون و ۵۰۰هزار تومان است. آپارتمان‌های قدیمی تقریبا مترمربعی یک‌میلیون و ۵۰۰هزار تومان است. در محدوده ما نوسان قیمت تقریبا یک‌میلیون تومان است. در آپارتمان‌ها از یک‌میلیون و نیم تا ۲میلیون و نیم و در کلنگی از ۲میلیون و ۵۰۰ تا ۳میلیون و ۵۰۰هزار تومان است.
به عنوان یک مشاور املاک که قصد خدمت به مردم را دارید، چه مسائل و مشکلاتی در کارتان وجود دارد؟
دید و تفکر مردم در اکثر مواقع دید مثبتی به مشاوران املاک نیست. ما برای رفع این مشکل بسیار تلاش کرده‌ایم و با ایجاد راهکارهایی سعی در حل این مساله داریم، از جمله این کارها می‌توان به گرفتن حق‌الزحمه در دفترخانه که تعهدات ما نسبت به آنها (خریدار-فروشنده) عمل شده است، اشاره کرد. یکی دیگر از مشکلات در مورد مسائل مربوط به سند است و یا ترافیک کاری قبل محضر و معامله، چرا که یک فروشنده و یا خریدار ۱۰بار معامله نکرده‌اند که به روند کار آشنایی داشته باشند و این باعث سردرگمی و مشکلاتی برای آنان خواهد شد. ما برای اینکه از این مشکلات هم جلوگیری کنیم، یک نفر مسوول حقوقی داریم که بازنشسته شهرداری است و کارهای مربوط به ثبت، دارایی، شهرداری و... را خودمان انجام می‌دهیم و با گرفتن یک وکالت کاری از دو طرف بدون نیاز به حضور دائمی آنان، تمامی این موارد را حل می‌کنیم و این باعث می‌شود از حجم ترافیک کاری قبل از معامله برای فروشنده و خریدار کاسته شود. یکی دیگر از مشکلات هم محکم نبودن معامله‌ها است. اگر هم مردم و هم همکاران ما سعی کنند خرید و فروش‌هایشان محکم‌تر و مستندتر انجام پذیرد، این مشکلات هم حل می‌شود، چرا که چندین خانواده
درگیر این مساله می‌شوند.
مشاور املاک خوب باید چه ویژگی‌هایی داشته باشد؟
مشاور املاک خوب باید به خریدار مشاوره خوب بدهد. مشاوران املاک می‌توانند مشاوران خود را به کلاس‌هایی که در اتحادیه تشکیل می‌شود و مربوط به این کار است بفرستند تا بتوانند کارشان را بهتر انجام دهند. مشاوران باید بتوانند خریدار و فروشنده را خوب تحلیل کنند و ببینند خواسته دو طرف چیست. باید با صداقت و کارشناسانه رفتار کنند نه طرف خریدار را بگیرند و نه طرف فروشنده را. مدیریت آژانس هم باید به طور مستقیم روی کار مشاورانش نظارت داشته باشد. مثلا در آژانس ما هر ۳ماه یکبار به طور اتفاقی بعضی از فروشنده‌ها و خریداران را انتخاب می‌کنیم، با آنها تماس می‌گیریم و در مورد رفتار مشاورمان و یا مورد معامله از آنها سوالاتی می‌کنیم که ببینیم آیا از کار ما راضی بوده‌اند یا نه و در صدد رفع مشکلات برمی‌آییم.
مشاور املاک خوب باید قراردادهایش را محکم و اصولی ببندد، یعنی زیر نظر مشاوران حقوقی تا بعدها با فروشندگان و یا خریداران دچار مشکل نشود.
ارسال نظر