وام‌های مسکن در آمریکا بیمه می‌شوند

نیلوفر قدیری

در پی بروز بحران اخیر در بازار وام مسکن در آمریکا که برای نهادهای مالی و اعتباری این کشور و سراسر دنیا بسیار گران تمام شد، متخصصان و تحلیلگران بازار وام و اعتبار در این کشور، برای یافتن راه‌هایی برای مقابله با وقوع بحران‌های بعدی تحقیق خود را آغاز کردند. یکی از این راه‌ها که به تازگی به بازار وام مسکن معرفی شده و بیشتر برای کسانی مناسب است که اندوخته و اعتبار چندان قابل اطمینانی ندارند، استفاده از شیوه FHA است. در این سیستم که به نوعی می‌توان آن را بیمه وام هم نامید و البته تا چند سال آینده به مرحله عمل و استفاده مردم می‌رسد، خریدار وام مسکن هر ماه مقدار کمی به صندوق تعیین شده این سیستم می‌پردازد تا در صورتی که زمانی از بازپرداخت وام خود ناتوان شد، خانه‌اش به حراج بانک درنیاید.

این بخشی از پیشنهادهایی بود که به تازگی در نشست سالانه انجمن وام‌های مسکن در بوستون بررسی شد. از میان پیشنهادهای مطرح شده این پیشنهاد مورد توجه کارشناسان قرار گرفت و اکنون برای وارد شدن به مرحله عملیاتی در دستور کار عوامل بازار قرار دارد. اساس پیشنهاد ارائه‌شده این بود که بانکداران و استفاده‌کنندگان از وام مسکن تنها روزهای خوب را می‌شناسند و برای روزهای بحرانی آموزش کافی ندیده‌اند. در سیستم جدید وام مسکن، مشتریان و وام‌دهندگان از ابتدا برای روزهای سخت آینده آماده می‌شوند.نام این سیستم و حتی استفاده از بیمه وام مسکن را تا کنون بسیاری از وام گیرندگان و حتی شرکت‌های بزرگ اعتباری در آمریکا و حتی در اروپا نشنیده بودند و اکنون که ۱۰ شرکت و بنگاه اول صنعت وام مسکن با این مفهوم آشنا شده‌اند، از بهره‌ نبردن این راهکار پیش از بحران اخیر از این شیوه استفاده نکرده‌اند، حسرت می‌خورند. یکی از این مدیران می‌گوید، دلیل بروز بحران وام مسکن در حقیقت عدم آموزش صحیح اصول اولیه به عوامل وام دهنده و وام گیرنده بود. اکنون بازار آمریکا همه تلاش خود را می‌کند تا از بروز اتفاقات غیرمنتظره دیگر جلوگیری کند. نام این سیستم یعنی FHA از حروف اول وزارت مسکن فدرال Federal Housing Aministration گرفته شده‌است. دلیل آن هم این است که اداره مسکن فدرال قرار است این وام‌های مسکن را بیمه کند و وام‌گیرندگان و خریداران مسکن هر ماه مبلغ اندک بیمه وام را به این وزارتخانه واریز ‌کنند. البته در این سیستم، بیمه خصوصی وام مسکن هم پیش‌بینی شده است و برای کسانی در نظر گرفته می‌شود که می‌توانند هر ماه پول بیشتری را برای بیمه وام خود هزینه کنند. به این ترتیب نهاد بیمه‌کننده وام مسکن مسوولیت دارد تا در صورت وقوع بحران و نیاز به حراج خانه از این کار جلوگیری کند. چند سال پیش سیستم بیمه وام مسکن در آمریکا وجود داشته، اما تنها ۱۲‌درصد از وام‌ها را شامل می‌شده است. اکنون مسوولان و عوامل بازار تصمیم گرفته‌اند که اصول اولیه را برای بازار اجرا کنند و تا چند سال آینده حداقل ۳۰‌درصد وام‌ها شامل این بیمه شوند. کارشناسان بازار مسکن در آمریکا پیش‌بینی می‌کنند که قیمت‌ مسکن امسال و سال آینده هم روند نزولی خود را طی و بعد از مدتی بهبود نسبی پیدا کند. به گفته این کارشناسان در بعضی ایالات آمریکا مانند آریزونا و نوادا، بهبود قیمت‌ها ممکن است تا سال ۲۰۰۹ و حتی ۲۰۱۰ طول بکشد. قانون‌گذاران آمریکایی در حال بررسی روند‌هایی برای اصلاح سیستم بیمه و به روز کردن استانداردهای آن هستند. این اصلاحات با هدف وارد کردن تغییرات ۳۰ سال گذشته در بازار مسکن به نظام بیمه وام مسکن صورت گرفته است. از جمله تغییراتی که قرار است در قوانین صورت بگیرد موارد زیر است:

۱) افزایش سقف بیمه وام‌ مسکن. تا کنون وزارت مسکن فدرال آمریکا وام‌های بالای ۳۶۲هزار و ۷۹۰ دلار را برای خانه‌های تک خانواده‌ای بیمه نمی‌کرد. قانون‌گذاران آمریکایی در حال بررسی افزایش این سقف هستند.

۲) حذف سپرده. پیش از این برای بیمه وام، گیرنده باید حداقل ۳‌درصد وام را پرداخت می‌کرد، اما این میزان سپرده هم حذف شود.

۳) کاهش پیچیدگی‌ها. وام‌گیرندگان همواره از روند پیچیده امور اداری و بروکراسی دریافت وام گلایه دارند. قرار است وام‌گیرندگان این پیچیدگی‌ها را برطرف کنند.