نظر نعمت ‌احمدی درباره فعالیت بنگاه‌های مسکن

نعمت احمدی - وکیل دادگستری و استاد دانشگاه- درباره اختلاف‌نظری که این روزها برای بار چندم بین سردفتران و مشاوران‌املاک برسر نوع فعالیت بنگاه‌ها و قراردادی که در بنگاه‌های مسکن برای متعاملین ملکی تنظیم می‌شود، به وجود آمده است، اظهارنظر کرده و به صورت غیرمستقیم پاسخ هر دو جناح در این دعوای فکری را داده است. نعمت احمدی در گفت‌وگو با «ایسنا» از یک‌‌سو تاکید کرده است: الحاق بنگاه‌های املاک به زیرمجموعه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیاز به قانون دارد و در حال حاضر چنین چیزی امکان پذیر نیست؛ چون که دفاتر اسناد رسمی شرح وظایف دارند، اما دفاتر املاک ندارند و برابر قانون ثبت امکان اینکه برای این دفاتر وظایفی تعریف شود، وجود ندارد.

احمدی از سوی دیگر درباره مشاوران‌املاک گفته است: اگر قانون که «ما هو حق» است، اجرا می‌شد ما نیازی به دفاتر املاک نداشتیم؛ بنابراین معتقدم نقض در اجرای قانون باعث شده است که بنگاه‌های املاک در هر خیابان و کوچه‌ای رشد کنند.

متن گفت‌وگوی این وکیل دادگستری با «ایسنا» به شرح زیر است:

نعمت احمدی در ارزیابی‌اش از نقش و جایگاه مشاوران املاک در قانون گفت: اگر قانون که «ما هو حق» است، اجرا می‌شد ما نیازی به دفاتر املاک نداشتیم لذا معتقدم نقص در اجرای قانون باعث شده است که بنگاه‌های املاک در هر خیابان و کوچه‌ای رشد کنند.

این وکیل دادگستری تصریح کرد: در حال حاضر اکثر پرونده‌هایی که در زمینه نقل‌و‌انتقال عادی اسناد در محاکم وجود دارد، مربوط به قراردادهایی است که در بنگاه‌های املاک تنظیم شده‌اند لذا اگر قانون درست اجرا و زینت‌المجالس نمی‌شد، نیازی به بنگاه‌های املاک نداشتیم.

وی با اشاره به ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک ادامه داد: طبق این ماده، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت برسد، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، مالک می‌شناسد.

احمدی با اشاره به ماده ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک تصریح کرد:‌ طبق این مواد از قانون ثبت اسناد و املاک، هر نوع نقل و انتقال املاک که در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد، باید با سند رسمی باشد، اما امروزه در دفاتر املاک مبایعه‌نامه تنظیم می‌شود و بر این اساس باور دارم که اگر درست قانون اجرا می‌شد و قرار نبود که این مبایعه‌نامه‌ها معتبر باشد، به نتیجه مطلوب می‌رسیدیم، در واقع باید کلیه نقل و انتقالات در دفاتر اسناد رسمی صورت بگیرد؛ اما متاسفانه هم‌اکنون این رویه از بین رفته است.

فارغ‌التحصیل حقوق در دفاتر املاک استفاده شود

این حقوقدان با تاکید بر اینکه باید دامنه فعالیت بنگاه‌های املاک را با اجرای قانون ثبت اسناد و املاک محدود کنیم، گفت: بهتر است که از حضور فارغ‌التحصیلان حقوق در دفاتر املاک بهره‌مند شویم تا بر اجرای تنظیم اسناد و مبایعه‌نامه‌ها نظارت داشته باشند.

این وکیل دادگستری درباره نگاه قانون به حق کمیسیونی که بنگاه‌های املاک از طرفین معامله دریافت می‌کنند نیز گفت: حق کمیسیونی که در این دفاتر از طرفین معامله دریافت می‌شود، از حق ثبت در دفاتر اسناد رسمی بیشتر است و مبنای قانونی ندارد، لذا بهتر است که برای هر معامله‌ای حق کمیسیون معینی گذاشته شود.

وی درباره اینکه آیا امکان دارد که دفاتر املاک همانند دفاتر اسناد رسمی زیر مجموعه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار گیرند، با بیان اینکه «این امر نیاز به قانون دارد» گفت: ما می توانیم با قانون‌گذاری، قانونی را لحاظ و شرایطی را برای تشکیل دفاتر املاک درست کنیم تا این دفاتر زیر مجموعه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار گیرند، ولی در حال حاضر چنین امکانی نیست زیرا نه قانونی وجود دارد و نه اصولا امکان این هست که برابر قانون ثبت برای این دفاتر وظایفی را تعریف کنیم.

ادغام بنگاه و محضر درست نیست چونکه ...

احمدی درباره‌ امکان ادغام بنگاه‌های املاک و دفاتر اسناد رسمی نیز گفت: چنین ادغامی درست نیست؛ زیرا دفاتر اسناد رسمی شرح وظایفی دارد حال آنکه دفاتر املاک شرح وظایفی خاص ندارند. در واقع افرادی که در دفاتر املاک مشغول به فعالیت هستند تخصص خاصی ندارند؛ ولی افرادی که در دفاتر اسناد رسمی مشغول به فعالیت هستند دارای تشریفاتی خاص و نیز تحصیلاتی حداقل با مقطع لیسانس می‌باشند.

این حقوقدان در پایان با اشاره به اینکه اکثر پرونده‌های حقوقی که در محاکم وجود دارد مربوط به دعاوی ملکی است که بین اصحاب دعوی در انعقاد معاملات در بنگاه‌های املاک بسته می‌شود، اظهار کرد: باید قانون ثبت اسناد و املاک را در این دفاتر اجرا کنیم و با اجرای درست این قانون، قطعا بسیاری از دعاوی ملکی که در محاکم وجود دارد، کاهش می‌یابد.