علل رونق پاییزی معاملات مسکن

همسویی خریدار‌و‌فروشنده معاملات را بدون جهش‌قیمت رونق داده است

پای سفته‌بازهای ارزی هنوز به بازار مسکن باز نشده است

نرخ منفی بازدهی مسکن تا پایان سال مثبت خواهد شد گروه مسکن- هاجر شادمانی: بعد از آنکه حرارت معاملات مسکن در نیمه‌‌اول پاییز با درجه فوق‌العاده بالایی رو به افزایش گذاشت، گروهی از ناظران بازار با استناد به رخوتی که طی ۶ماه اول سال بازار خرید و فروش ملک را فراگرفته بود، رونق ابتدای پاییز را زودگذر و ناشی از تغییر‌فصل تفسیر کردند و در عین حال بر بازگشت دوباره رکودانتظاری یا همان ایستایی‌معاملات -که در تابستان حاکم شده بود- تاکید داشتند.

اما بررسی‌های کارشناسان حوزه اقتصادمسکن نشان می‌دهد: منشأ جنب‌وجوش‌های پاییزی در بازار مسکن تحولاتی است که تقریبا از اواخر شهریور تاکنون در بخش‌هایی از اقتصاد کشور رخ داده طوری که پیش‌بینی‌ می‌شود با تداوم آثار این تحولات، دامنه تحرک معاملات مسکن لااقل تا پایان امسال باز هم افزایش پیدا کند.

نتایج این بررسی حاکی است: آنچه هم‌اکنون بازار خرید و فروش مسکن در تهران و برخی دیگر از شهرهای بزرگ را گرم کرده، همسویی بین خواسته طرف‌‌های عرضه و تقاضا است.

طرف عرضه برای آنکه بتواند مصالح‌ساختمانی و سایر تجهیزات مربوط به ساخت‌و‌سازهای جدید خود را زودتر از رشد دوباره قیمت مصالح، خریداری کند از ماه گذشته به فروش سریع واحدهای ساخته‌شده‌ای که پیش‌تر تمایلی به فروش آنها نبود، رو آورده است.

طرف تقاضا نیز هم‌اکنون با چشم‌اندازی که برای بازار مسکن در نتیجه رام‌شدن قیمت ارز و طلا متصور شده به دنبال این است که تا پیش از آنکه تغییر جهت نقدینگی به تحریک قیمت واحدهای مسکونی منجر شود، از این بازار خرید کند.

این تمایل مشترک خریدار و فروشنده برای انجام معامله هم‌اکنون بازار مسکن را در ماه‌های سرد سال گرم کرده و در عین حال مانع رشد ناموزون قیمت آپارتمان شده است.

هر چند قیمت مسکن در ماه‌های اخیر افزایش پیدا کرده؛ اما پیش‌بینی کارشناسان درباره نحوه رشد قیمت مسکن تا پایان سال جاری حاکی است: نرخ تورم و نرخ رشد قیمت مسکن به یک اندازه تغییر خواهد کرد، چون خریدار و فروشنده برای تحقق خواسته‌هایشان از یکدیگر پشتیبانی می‌کنند.

کارشناسان می‌گویند: با برقراری ثبات نسبی در قیمت ارز و سکه، ارزش دارایی سرمایه‌گذاران این دو بازار نسبت به سال گذشته حداقل بین ۱۸۰ تا ۲۰۰ درصد افزایش پیدا کرده و به زودی این سرمایه‌ها به محل امن‌تری هدایت خواهد شد؛ اما در حال حاضر سفته‌بازهای این دو بازار، سهم محسوسی در معاملات مسکن ندارند و فعلا خریدهای ملکی جنبه مصرفی دارد.

در بررسی کارشناسان اقتصاد‌مسکن همچنین سناریویی که برخی تحلیلگران با استناد به تحولات سیاسی همچون «انتخاب اوباما در آمریکا و احتمال مذاکره یا تنش در منطقه» برای آینده بازار مسکن ترسیم کرده‌اند، مردود عنوان شده است.

بازگشت سرمایه‌ها به بازار مسکن

معاملات پاییزی خرید و فروش مسکن که از ابتدای این فصل با تغییر جهتی معنادار نسبت به نیمه اول سال مواجه شده است، کماکان با همان جهت متفاوت ادامه دارد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، به دنبال انتشار آخرین اطلاعات از معاملات پاییزی بازار مسکن در سامانه مدیریت املاک، در حالی که شش ماه اول امسال تنها ۷ درصد افزایش حجم معاملات خرید و فروش گزارش شده بود، افزایش ۳۶ درصدی حجم معاملات ظرف ۴۵ روز اول پاییز، انتظارات متفاوتی را برای بازار مسکن در روزهای پایانی سال در پیش‌بینی‌های کارشناسان و فعالان اقتصادی این حوزه رقم زده است.

بروز نوسانات هیجانی در بازار ارز ظرف شش ماه اول امسال که در شهریور ماه به اوج خود رسید از ابتدای سال حجم قابل ملاحظه‌ای از تقاضای سرمایه‌ای و بعضا مصرفی مسکن را به خود جلب کرد طوری که فعالان بازار مسکن اعلام کردند دوره رونق و رکود در این بازار برخلاف سیر طبیعی دوره قبل به هم خورده است و بازار مسکن ۹۱ وارد دوره‌ای از رکود انتظاری از نظر حجم و تعداد معاملات خرید و فروش شده است.

بازدهی مسکن سربه‌سر می‌شود

فردین یزدانی، کارشناس مسکن در خصوص افزایش قابل توجه حجم معاملات خرید و فروش در فصل پاییز در مقایسه با شش ماهه اول سال جاری به «دنیای اقتصاد» گفت:‌ در فصل پاییز به چند دلیل معاملات خرید و فروش مسکن رونق گرفته است.

وی ادامه داد: هم اکنون خریداران در بازار مسکن خرید خود را جلو انداخته اند، چرا که در نتیجه افزایش هزینه‌های ساخت که روز به روز قیمت مسکن را تحت تاثیر خود قرار می‌دهد، نمی‌خواهند به گرانی‌های بیشتر در ماه‌های آینده برخورد کنند.

از سوی دیگر، برخی انبوه سازان و تولیدکنندگان مسکن که واحدهای مسکونی ساخته شده خود را تا روشن شدن شرایط بازار نگه داشته بودند و معامله نمی‌کردند، هم اکنون برای شروع فعالیت‌های جدید ساخت و ساز که مقدمات آن هر سال از پاییز آغاز می‌شود نیاز به تامین منابع مالی دارند.

یزدانی با بیان اینکه رشد کمتر قیمت مسکن در مقایسه با نرخ تورم سالانه موجب شده است که این بازار به بازاری با بازدهی منفی برای سرمایه گذاری تبدیل شود، تصریح کرد: آنچه برای بازار مسکن در ماه‌های پایانی سال پیش‌بینی می‌شود آن است که رشد قیمت مسکن بالاتر از نرخ تورم نخواهد بود و از نظر حجم معاملات هم تحول چندانی تا پایان سال نسبت به مدت مشابه سال گذشته شاهد نخواهیم بود.

تاثیر سیاست خارجی بر مسکن

یزدانی همچنین در خصوص تاثیر انتخابات آمریکا بر میزان و چگونگی روند معاملات مسکن در کشور، به «دنیای اقتصاد» گفت: سیاست خارجی با چند حلقه واسط به بازار مسکن می‌رسد.

وی ادامه داد: هر چند انتخاب اوباما به عنوان رییس جمهور چهار سال آینده و نفر اصلی تعیین سیاست خارجی آمریکا، احتمال بروز تنش را رد می‌کند، اما تاثیر معنی دار سیاست خارجی، زمانی خود را در بازار مسکن نشان می‌دهد که به طور مشخص توافق یا تصمیم خاصی اتخاذ شود که بر اقتصاد و تحریم‌ها و به طور کلی روابط بین المللی اثرگذار باشد.

مهم‌ترین دلیل افزایش حجم معاملات

بیت ا... ستاریان، انبوه ساز و کارشناس مسکن نیز با بیان اینکه شرایط بازار مسکن در سال جاری تحت تاثیر برخی تحولات همچون نوسان نرخ ارز، مانند سال‌های قبل قابل پیش‌بینی و انتظار نیست، به «دنیای اقتصاد» گفت:‌ تاثیر قیمت ارز بر مسکن هنوز خود را نشان نداده است! وی افزود: دلیل عمده افزایش قابل توجه حجم معاملات خرید و فروش مسکن در فصل پاییز، افزایش تقاضا در این بازار است در حالی که هنوز هم برخی فروشنده‌ها منتظر تاثیر قیمت ارز بر بازار مسکن و افزایش قیمت‌ها هستند.

این در حالی است که خریداران در بازار مسکن ترجیح می‌دهند قبل از اثرگذاری کامل نوسانات ارز بر بازار مسکن و هجوم تقاضاهای سرمایه‌ای به این بخش، مسکن مورد نظر خود را خریداری کنند.

ستاریان در خصوص دلیل عمده افزایش حجم معاملات در پاییز اظهار کرد: مهمترین دلیل افزایش حجم معاملات در پاییز خروج آرام نقدینگی از بازار ارز و طلا به سمت بازار مسکن است؛ هم اکنون سرمایه‌گذاران در بازار ارز، با سودی حدود ۱۰۰ درصد، آماده کاهش قابل انتظار نرخ ارز شده‌اند و به همین خاطر، سرمایه‌های خود را به تدریج وارد بازار مسکن می‌کنند. وی تاکید کرد: بازگشت نقدینگی متراکم از بازار ارز به سمت بازار مسکن، خود عامل افزایش قیمت‌ها در ماه‌های پایانی سال خواهد بود. این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه سیاست خارجی در مسکن نسبت به سایر بخش‌ها اثرگذاری کمتری دارد، تصریح کرد: هر چند در برخی خبرها، تحلیل‌ها و گاه تبلیغات، بحث اثرگذاری مسائل سیاسی همچون انتخابات آمریکا، بر حجم معاملات مسکن و قیمت ها، مطرح شده و می‌شود اما، از ابتدا هم در مجموعه کارشناسان و فعالان بازار مسکن اثرگذاری نتایج انتخابات آمریکا، بر قیمت‌ها و معاملات مسکن مطرح نبوده و نیست.

وی افزود: بنابراین هیچ خریدار یا فروشنده‌ای به صرف احتمال بروز تنش و تاثیر سیاست خارجی بازار را تخلیه نکرده و نخواهد کرد.

ستاریان ادامه داد: با در نظر گرفتن این واقعیت، در هر صورت چنانچه تحریم‌ها و فشارها علیه ایران کاهش یابد، نتیجه‌ای جز رونق معاملات مسکن و تغییر قیمت‌ها در نتیجه این رونق قابل پیش بینی نخواهد بود. همچنین چنانچه تحریم‌ها به قوت خود باقی بماند یا فشارها افزایش یابد باز هم در نتیجه افزایش هزینه‌های تولید، قیمت‌ها سیر صعودی خواهد داشت.

حالت اضطرار در بازار

اما، بهروز ملکی، کارشناس مسکن مهمترین عامل افزایش حجم معاملات خرید و فروش در فصل پاییز را افزایش قابل توجه قیمت مصالح ساختمانی و سایر هزینه‌های تولید مسکن می‌داند.

ملکی در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: اواخر شهریور با رشد غیرمتعارف قیمت‌ها در بازار ارز مواجه شدیم که اثرات این رشد هیجانی خود را به سرعت در قیمت مصالح نشان داد؛ به این ترتیب هزینه‌های ساخت به میزان قابل توجهی افزایش یافت.

وی افزود: به تبع افزایش هزینه‌های ساخت در طرف عرضه، در سمت تقاضا نیز نوعی حالت اضطراری در متقاضیان مصرفی برای تامین مسکن ایجاد شد که مهم‌ترین دلیل آن ترس از گرانی مسکن در ماه‌های آینده در نتیجه افزایش هزینه‌های ساخت است.

ملکی در خصوص افزایش معاملات سرمایه‌ای در ۴۵ روزگذشته از پاییز تصریح کرد: در این میان خریداران سرمایه‌ای هم که سرمایه‌های خود را در ماه‌های قبل در بازار ارز به گردش درآورده بودند با تثبیت نسبی قیمت‌ها و بهره‌مندی از حداکثر سود سرمایه‌ای در نتیجه نوسانات اخیر، تمایل به سرمایه‌گذاری امن و کم ریسک در بازاری همچون مسکن پیدا کرده‌اند.

این کارشناس مسکن ادامه داد: بنابراین بخشی از سرمایه‌های موجود در دست سوداگران، در فصل پاییز، به بازار مسکن تزریق شده است و به این ترتیب مسکن از دو بعد عرضه و تقاضا دستخوش تحول شد.

وی افزایش حداقل ۱۰ درصد قیمت مسکن ظرف ۴۵ روز گذشته را ناشی از افزایش هزینه‌های ساخت و تبعیت از تورم عمومی عنوان و تاکید کرد: هم اکنون تقاضای موجود در بازار مسکن عرضه گران یا همان افزایش قیمت‌ها را پشتیبانی می‌کند؛ این در حالی است که اگر تقاضا از عرضه پشتیبانی نمی‌کرد با توجه به افزایش قیمت‌ها نباید شاهد رونق معاملات در فصل پاییز بودیم.