محافظت مسکن از «نشت تورمی»

پیش‌بینی رییس انجمن انبوه‌سازان از دورنمای بازار

دو دستگی ساخت‌وساز در ماه‌های پایانی سال

گروه مسکن- هاجر شادمانی: ضربه رکودی از بازارهای ارز و طلا به ساخت‌وسازهای مسکونی شهرها، با مسائل جدیدی که در بازار مصالح‌ساختمانی به وجود آمده، شتاب می‌گیرد. هفته گذشته نتایج بررسی‌ها درباره علت کندشدن مراحل پیشرفت‌فیزیکی ساختمان‌های در حال احداث در مناطق مختلف شهر تهران به این سرنخ رسیده بود که «پول ساخت‌وساز، در راه سفته‌بازی مشهور این روزها دارد استفاده می‌شود».

اما الان با اذعان خود انبوه‌سازان مشخص شده، بخشی از ساخت‌وسازها نیز از روی عمد و برای مراقبت بازار مسکن از «نشت‌تورمی» به حالت تعلیق درآمده است.

برخی سازنده‌ها در واکنش به افزایش قیمت مصالح‌ساختمانی پرمصرف که مرکز آمار هفته گذشته با انتشار نرخ رشد میانگین ۵۵درصد بر آن صحه گذاشت، مصمم شده‌اند برای جلوگیری از تاثیر این گرانی بر قیمت تمام‌شده مسکن، هم خرید مصالح را تعطیل و هم اینکه ساخت‌وساز خود را متوقف کنند.

این اقدام باعث شده پروانه‌های ساختمانی صادر‌شده توسط شهرداری که در ظاهر رونق ساخت‌وساز را بازگو می‌کند، عملا وارد جیب انبوه‌سازان تا مدت نامعلوم شود.

رییس انجمن انبوه‌سازان تهران روز گذشته خروج منابع مالی از بازار ساخت‌وساز به مقصد بازارهای سوداگری همچون ارز و سکه در ماه‌های اخیر را کاملا تایید کرد، اما گفت: در این رد و بدل شدن نقدینگی، انبوه‌سازان هیچ نقشی نداشته‌اند و این دارندگان سرمایه بوده‌اند که چون بازارهایی غیر از مسکن را برای به کارگیری منابع‌شان پرسود دیده‌اند تصمیم گرفته‌اند حمایت از ساخت‌وساز را خاتمه داده و به آن سمت بروند.

ایرج رهبر در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» همچنین تصریح کرد: تخلیه بازار ساخت‌وساز از منابع مالی، همه ماجرا نیست. خود سازنده‌‌ها هم به خاطر افزایش هزینه‌ها، تمایلی به ادامه کار ندارند.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» برای ماه‌های پایانی امسال پیش‌بینی شده است که ساخت‌وساز‌ها به دو دسته تقسیم‌بندی شوند. دسته اول پروژه‌هایی هستند که در مراحل ابتدایی احداث قرار دارند که این دسته قطعا تا برگشت آرامش به بازار مصالح متوقف خواهد بود. دسته دوم، اما ساختمان‌هایی هستند که تا تکمیل فاصله زیادی ندارند. سازنده‌های این ساختمان‌ها مجبورند با خرید مصالح گران‌قیمت، مسیر عرضه واحدها به بازار مصرف را تکمیل کنند که در این صورت احتمال سرایت رشد قیمت ساخت به قیمت فروش، دور از اجرا نخواهد بود.

انبوه سازان در رفتار تازه خود در بازار پاییزه ساخت و ساز امسال ترجیح داده‌اند به رغم افزایش قابل توجه قیمت مصالح به دلایل متفاوت دیگری غیر از آنچه مربوط به افزایش قیمت‌ها و هزینه‌های ساخت باشد فعالیت خود را با سرعتی آهسته‌تر از قبل ادامه دهند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، براساس آخرین آمار منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، نرخ رشد مصالح ساختمانی ظرف شش ماه اول سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل، ۵۵ درصد بوده که این افزایش از ۳ تا ۱۰۳ درصد در میان مصالح مختلف متفاوت است. هر چند رفتار سازندگان مسکن در روزهای اخیر به سمت کندی یا توقف پیش رفته و برخی از کارشناسان معتقدند این کاهش سرعت ساخت و ساز نتیجه افزایش چند باره نرخ مصالح در یک سال اخیر است اما در واکنش تازه، سازندگان دلیل توقف فعالیت‌های ساخت‌وساز یا کاهش سرعت فعالیت‌های ساختمانی خود را مربوط به معضلی می‌دانند که در سال جاری به صورت غیرمنتظره بازار مسکن را نیز دستخوش نوسان کرده است.

کاهش ارزش پول ملی در نتیجه نوسان نرخ طلا و ارز از سوی سازندگان به عنوان مهم‌ترین دلیل تغییر رفتار پاییزه در حیطه ساخت‌وساز عنوان شده است؛ به اذعان این سازندگان، انبوه‌سازان این روزها به چند دلیل عمده نه حاضر به فروش واحدهای آماده به ساخت خود هستند و نه مایل به افزایش سرعت کاری خود برای اتمام هر چه سریع‌تر پروژه!

ارز بر مسکن تاثیر نداشت؟

آن‌طور که برخی سازندگان اظهار می‌کنند از آنجا که تحت تاثیر افزایش غیرمنتظره نرخ ارز، مسکن به عنوان تنها کالایی که تحت تاثیر این افزایش گران نشد اما مصالح و مواد اولیه ساخت آن مانند سایر کالاها افزایش چند باره داشت، هم اکنون سازندگان منتظرند تا اثر افزایشی مربوط به نوسانات اخیر، به بازار املاک هم سرایت کند تا از این طریق هم جبران هزینه‌های قبلی برایشان امکان‌پذیر شود و هم با سرمایه بیشتری نسبت به ساخت‌وسازهای جدید اقدام کنند.

با این حال، چنین به نظر می‌رسد که انبوه سازان مشکل چندانی با افزایش نرخ مصالح ندارند؛ چرا که در نهایت ارزش نهایی محصول خود را به‌اندازه افزایش به وجود آمده در زمان فروش بالا می‌برند اما علت وقفه ایجاد شده همان عدم برابری یا عدم تطبیق ارزش ملک کلنگی با نوسانات کنونی بازارهای موازی با بازار مسکن است که با تاثیر بر مصالح ساخت‌وساز هزینه‌ها را افزایش داده است.

این در حالی است که سازندگان در پاسخ به علت کندی روند ساخت و ساز برخلاف سال‌های قبل که در چنین روزهایی تکاپوهای ساختمانی شدت می‌گرفت به «دنیای اقتصاد» گفتند: هم اکنون سازندگان با این استدلال که در شش ماه یا یک سال آینده، بالاخره ارزش ملک (کلنگی و زمین و سپس مسکن) با نوسانات ایجاد شده در بازارهای اقتصادی مجاور تطبیق پیدا می‌کند، ترجیح می‌دهند با کاهش سرعت کار، آپارتمان خود را دیرتر آماده کنند تا از این طریق آپارتمان به ارزش مورد نظر یا ارزش موردنیاز آن روز برسد.

این سازندگان افزودند: البته مسائل دیگری مانند انتخابات دوره یازدهم ریاست جمهوری هم تا حد زیادی بر رفتار پاییزی ساخت‌وساز و همچنین معامله واحدهای آماده به فروش تاثیر گذاشته است؛ به این صورت که با اتمام برنامه‌های دولت دهم برای ساخت واحدهای جدید مسکن مهر و توقف در این ساخت و سازهای دولتی به طور قطع افزایش قابل توجهی در ارزش مسکن قابل پیش بینی است.

این سازندگان با بیان اینکه هم اکنون فروشندگان واحدهای مسکونی حتی اقدام به کنسل کردن قرارهای فروش خود می‌کنند؛ تصریح کردند: بیشتر واحدهایی که این روزها در بازار معاملات مسکن به فروش می‌رسد تنها یک یا دو واحد از انبوه واحدهایی است که سازندگان آماده فروش دارند.

سازندگان افزودند: دلیل این امر هم نیاز به تامین منابع مالی برای پرداخت برخی بدهی‌ها یا تکمیل برخی پروژه‌های ناتمام است؛ به این ترتیب فروشنده یک یا دو واحد آماده خود را فدا می‌کند و ما بقی را تا زمان روشن شدن وضعیت بازار اقتصادی نزد خود نگه می‌دارد.

پروانه‌های سال ۹۰ در بایگانی انبوه‌سازان

همچنین بنا بر اظهار این سازندگان، اغلب افرادی که قبل از عید نوروز به خاطر ترس از تغییر ضوابط ساخت و ساز و سختگیرانه شدن آن در نتیجه اعمال طرح تفصیلی اقدام به دریافت مجوز ساخت از شهرداری کرده بودند پس از آغاز سال ۹۱ در مواجهه با نوسانات ایجاد شده در بازارهای اقتصادی ارز و طلا و اینکه هنوز بازار ملک کلنگی با این نوسانات تطبیق نیافته است، ترجیح دادند ملک کلنگی یا زمین خود را دپو کنند و سرمایه‌های خود را برای بازدهی بیشتر، زودتر و بی‌دردسرتر به سمت بازار ارز و طلا هدایت کنند.

به این ترتیب هم ملک کلنگی آنان در طول زمان به ارزش تطبیق یافته با نوسان‌های بازارهای اقتصادی همجوار مسکن نزدیک‌تر می‌شود و هم سازندگان بدون دردسرهای مربوط به فرآیند ساخت و ساز به ویژه پس از گرانی‌های اخیر مصالح، به سود مضاعفی در این بازارها خواهند رسید که توان مالی آنان را برای افزایش حجم کاری ساخت و ساز در سال‌های آینده افزایش قابل ملاحظه‌ای می‌دهد.

دو احتمال تازه برای نیمه دوم سال!

اما سیروس تابش یکی از انبوه‌سازان فعال در پروژه‌های ساختمانی شهر تهران با بیان اینکه یک انبوه‌ساز واقعی هیچ گاه حاضر به هدایت سرمایه خود به سایر بازارها نمی‌شود به «دنیای اقتصاد» گفت:‌ مسکن تنها محصول اقتصادی است که فرآیند تولید آن طولانی مدت است، به همین خاطر انبوه‌سازان هنوز از شوک افزایش قیمت قبلی مصالح بیرون نیامده‌اند و در مواجهه با شرایط فعلی گیج شده‌اند.

وی ادامه داد: هم اکنون در نتیجه افزایش قابل توجه نرخ مصالح که روزانه در حال نوسان است، فرآیند پیش فروش در بین انبوه سازان متوقف شده است و سازندگانی که پیش از این اقدام به پیش فروش کرده بودند با بحران مواجه شده و در معرض ورشکستگی‌اند.

تابش تصریح کرد: با وضعیت ایجاد شده قیمت مسکن هم تحت تاثیر قرار گرفته است و انبوه‌سازان تنها منتظرند تا ببینند وضعیت در چه موقعیتی تثبیت خواهد شد؟

وی تاکید کرد: حتی اگر در نتیجه اعمال برخی سیاست‌ها مسکن به قیمت سابق خود بازگشت کند باز هم به خاطر اینکه انبوه ساز مصالح را گران خریده است، نمی‌تواند واحد آماده خود را به قیمت پایین‌تر به فروش برساند.

وی بازار ۶ ماهه دوم را این‌گونه پیش‌بینی کرد: در نیمه دوم سال عرضه به بازار مسکن کاهش می‌یابد، سازندگانی که هنوز پیشروی قابل توجهی در مراحل ساخت نکرده‌اند مثلا پروژه آنان در مرحله پی ریزی است کار را متوقف می‌کنند، اما سایر سازندگانی که به مراحل نهایی نزدیک شده و مجبور به تکمیل واحدها هستند در نهایت تلاش می‌کنند تا با محاسبه گرانی‌ها در قیمت نهایی، از ضرر و زیان خود جلوگیری کنند.

سرمایه گذار، انبوه ساز نیست

در همین زمینه، رییس انجمن انبوه‌سازان تهران درباره هدایت سرمایه انبوه‌سازان از بخش ساخت‌وساز به بازارهای طلا و ارز به «دنیای اقتصاد» گفت: کسانی که در جریان نوسانات پیش آمده در سایر بازارهای اقتصادی سرمایه خود را از بخش مسکن خارج کرده و به سایر بخش‌ها هدایت کرده‌اند، انبوه‌ساز نیستند؛ اینها سرمایه‌گذارانی هستند که تا امروز سود موردنظرشان در بازار مسکن تامین می‌شده و هم اکنون بازار پرسودتری برای سرمایه‌های خود یافته‌اند.

ایرج رهبر ادامه داد: انبوه‌ساز به عنوان یک نیروی فنی دارای کارگاه ساختمانی، منابع و تجهیزات و نیروی انسانی ساخت‌وساز، هیچ‌گاه نمی‌تواند این چنین سرمایه خود را در بازارهای مختلف تقسیم کند.

وی با بیان اینکه در صورت عدم تدبیر به‌موقع مسوولان برای کنترل نرخ مصالح، رکود قابل توجهی به ساخت و سازها و معاملات مسکن نیمه دوم سال تحمیل می‌شود، خاطرنشان کرد: افزایش قیمت مصالح به معنای احتیاج به سرمایه بیشتر برای انبوه‌ساز است و در صورتی‌که منابع مالی برای وی تامین نشود یا این افزایش‌ها کنترل و مهار نشود، رکود قابل توجهی در بازار مسکن نیمه دوم سال پیش‌بینی می‌شود.