سه مقصد سرمایه‌گذاران مسکن در سال 2009

عمده سرمایه‌گذاران بین‌المللی بخش مسکن به بازدهی بازار در گذشته نگاه می‌کنند که البته چنین رویکردی قطعا اشتباه است

نیلوفر قدیری

یک موسسه تحقیقات مسکن در انگلیس سه کشور مورد علاقه‌ سرمایه‌گذاران ملکی در سال ۲۰۰۹ را معرفی کرد.

«مار» (MAAR) که از سال ۲۰۰۳ به نهادی تحقیقاتی در حوزه مسکن و املاک در وسعت جهانی مشهور شده گزارش کرده مصر، تونس و دبی در سال ۲۰۰۹ سه کشور مورد توجه سرمایه‌گذاران بین‌المللی در بخش مسکن و ساختمان خواهد بود. این موسسه بین‌المللی هنگام انتشار نتایج تحقیق خود به این نکته نیز اشاره کرده که قیمت مسکن در دبی رو به کاهش است، اما عقبه خوش بازار مسکن در این منطقه باعث شده تمایل به سرمایه‌گذاری در آن همچنان تداوم داشته باشد.«مار» مهم‌ترین فاکتور مد نظر در دست یافتن به نتایج در این تحقیق را حجم جمعیت رو به افزایش در این سه کشور عنوان کرده است، این در حالی است که پیش از این دو موسسه تحقیقات مسکن در آمریکا از کند شدن رشد قیمت مسکن و همچنین کاهش سرمایه‌گذاری در بازار مسکن دبی خبر داده بودند.از سوی دیگر، تغییر نسبی شرایط خرید واحدهای مسکونی در دبی باعث شده ریسک سرمایه‌گذاری افزایش یابد.

قوانین جدید ملکی در دبی

سازمان نظارت بر املاک دبی اخیرا برای کنترل اوضاع و بازار بعد از بحران مالی و رکود بازارها، قوانین جدیدی برای اجتناب از بروز هرگونه مشکل در بازار مسکن دبی تدوین کرده است. یکی از این قوانین آن است که سازندگان و فروشندگان ملک و مسکن در دبی حق ندارند تا وقتی ۲۰درصد از کل پروژه ساختمانی انجام نشده باشد، آن را پیش‌فروش کنند. به این ترتیب خریداران مجبور خواهند بود دست‌کم ۳۰درصد از هزینه و بهای کل پروژه ساختمانی را در ابتدای کار بپردازند و ۷۰درصد بقیه را به صورت اقساط و در طول زمان پرداخت کنند. این قوانین در پی اختلافات و شکایات حقوقی اخیر میان سازندگان و خریداران ملک در دبی که بیشترین سهم از شکایات قضایی این شهر را به خود اختصاص داده، تدوین شده است.

قیمت مسکن در دبی در سال ۲۰۰۷ بیش از ۷۹درصد رشد کرد، اما در سال ۲۰۰۹ این بازار دچار مازاد عرضه خواهد شد. در نیمه نخست سال ۲۰۰۸ قیمت مسکن در دبی رشد ناچیزی داشت.

تا چند سال آینده تقاضا در بازار مسکن دبی فروکش می‌کند و این همه ساختمانی که هر روزه در این شهر در حال ساخت‌وساز است دیگر مشتری نخواهد داشت. برای جامعه دبی که به بازگشت سریع سرمایه عادت دارد، این شرایط یک شوک ایجاد می‌کند.

موسسه پراپرتی وایر که آن هم موسسه تحقیقات مسکن است، در گزارشی اعلام کرده قیمت مسکن در اکثر مناطق دبی به ویژه برای خانه‌های ویلایی کاهش چشمگیر یافته است. به همین دلیل شرکت‌های سازنده و دلالان ملک در دبی با دستپاچگی به دنبال فروش املاک در مناطقی چون جمیرا پارک آیلند هستند.بعضی از این ویلاها قبل از آن که ساختشان به پایان برسد پیش‌فروش شده‌اند، اما بخش زیادی از آنها هنوز باقی مانده است. نکته قابل توجه در بازار مسکن دبی این روزها عدم وجود ثبات در این بازار است. قیمت‌ها هر لحظه دچار تغییر می‌شود و ثباتی وجود ندارد. قیمت پیش‌فروش مجتمع‌های بزرگ هم به سرعت در حال کاهش است. مشکل اصلی پیش‌فروش مجتمع‌های بزرگ کمبود اعتبار بانکی است.

بازتاب گزارش‌های دنیای اقتصاد

تاخیر در تحویل ساختمان در امارات صحت دارد

بنده از خوانندگان قدیمی روزنامه دنیای اقتصاد از بدو انتشار آن هستم.لذا لازم می‌دانم قبل از هرچیز از دست‌اندرکاران این روزنامه وزین تشکر نموده و استمرار در انتشار آن را در عین حفظ بی‌طرفی آن آرزو نمایم.همان‌طور که در مقالات متعددی در روزنامه دنیای اقتصاد به صورت ریشه‌ای مورد کنکاش قرار گرفت، چندی است شاهد فراگیر و جهانی شدن بحران مالی که درپی آنچه در صنعت بانکداری و مسکن ایالات متحده آمریکا به وقوع پیوست هستیم همچنان که سایه آن بر اقتصاد کشورهای حاشیه خلیج‌فارس به ویژه امارات متحده عربی نیز افتاده است.آنچه بنده را بر آن داشت تا اقدام به نگارش خطوط پیش‌رو نمایم مقالاتی است که در چند هفته اخیر در روزنامه شما و نیز در گزارش برخی خبرگزاری‌ها خوانده‌ام.از آنجا که در چند سال گذشته بازار مسکن امارات رشد قابل توجهی داشته و مقادیر قابل توجهی در پروژه‌های حیرت‌انگیز آن سرمایه‌گذاری شده است، بسیاری از مشاوران املاک به ساخت‌و‌ساز روی آوردند و چون در این زمینه هیچ تجربه‌ای نداشته‌اند بعضا مشاهده شده که پروژه خود را با نرخ پائینی پیش‌فروش کرده، اما پس از مدتی به ویژه در دوره‌ای که قیمت مصالح ساختمانی همچون فولاد و سیمان و نیز سطح دست‌مزدها و نیز قیمت‌ زمین افزایش یافت، از ساخت پروژه سر باز زده و به بهانه‌ای به خریداران اعلام نموده که برای دریافت وجوه پرداختی خود مراجعه نمایند. یا اینکه به دلیل عدم تجربه کافی در برنامه‌ریزی و زمان‌بندی ساخت این‌گونه پروژه‌ها، با تاخیر بسیار پروژه‌ها را تکمیل می‌کنند. البته تاخیر در تحویل پروژه‌ها در امارات در مورد شرکت‌‌های بزرگ نیز صدق می‌کند و کمتر پیش آمده که پروژه‌ای در زمان پیش‌بینی شده تحویل شود. همچنین در این اواخر برخی از انبوه‌سازان اقدام به پیش‌فروش پروژه با ارائه چک تضمینی افزایش قیمت ۵۰درصدی پس از مدت مشخصی مثلا ۶ماه کرده‌اند، اما با به وجود آمدن بحران مالی و رکود بازار چک‌هایی که به سرمایه‌گذاران داده شده است، توسط بانک نقد نشده و برگشت خورده است و این خود باعث به وجود آمدن شایعات بسیاری شده است و این شایعات نیز معمولا تعمیم داده می‌شود به گونه‌ای که اعتماد خریداران از همه سازندگان سلب می‌گردد.

محمد روشن