ترس بازار مسکن از اوباما

رییس جمهور جدید برای بخش مسکن چه خوابی دیده است؟

نیلوفر قدیری

بروز اولین واکنش‌ها از سوی فعالان مسکن در آمریکا به نتایج روز گذشته انتخابات ریاست‌جمهوری در این کشور نشان داد این؛ رقیب انتخاباتی رییس‌جمهور جدید بوده که بخش مسکن و بحران کنونی آن برایش مهم‌تر از سایر بخش‌های اقتصادی است نه باراک‌اوباما. کاندیدای حزب جمهوری‌خواه در برنامه‌ها و کمپین‌های تبلیغاتی خود طی ماه‌های گذشته اعلام کرده بود اگر رییس‌جمهور شود با استفاده از اختیارات قانونی کاخ سفید، بانک‌ها را ملزم می‌کند بسیاری از وام‌های به دردسر افتاده را به هزینه خود دولت بخرند. مک‌کین همچنین وعده داده بود مالیات سازندگان مسکن را کاهش دهد.

اما تنها رقیب انتخاباتی او که اکنون رئیس‌جمهور شده برنامه‌هایی متفاوت برای مسکن اعلام کرد. اثر این تفاوت نگاه بین مک‌کین و اوباما در هفته‌هایی که برخی سایت‌ها نظرسنجی‌های مردمی را در زمینه مقبولیت این دو کاندیدا منتشر می‌کردند، کاملا مشخص شده بود.

در نظرسنجی‌های روزهای قبل از انتخابات اگرچه تفاوت قابل ملاحظه‌ای بین آرای صنعتگران و تجار آمریکایی نسبت به کاندیداهای ریاست‌جمهوری وجود نداشت، اما سرمایه‌گذاران ساختمانی مک‌کین را به اوباما ترجیح داده بودند.

دو روز پیش بعد از دو سال رقابت سخت‌ و نفس‌گیر انتخاباتی، رای‌گیری برای انتخابات چهل و چهارمین رییس‌جمهور آمریکا انجام شد و دیروز باراک اوباما به عنوان متفاوت‌ترین چهره کاخ سفید به این ساختمان قدرت راه یافت.

مطبوعات محلی در ایالت‌های مختلف آمریکا درباره این انتخابات نوشتند: پیروزی اوباما بسیاری از مردم عادی را در آمریکا و بسیاری از کشورهای جهان خوشحال کرد. اما سرمایه‌گذاران ملکی و عوامل بازار مسکن در آمریکا چندان از این انتخاب خشنود نیستند.

تفاوت مک‌کین و اوباما در زمینه تغییرات بازار مسکن و سیاست‌هایی که باید برای ایجاد ثبات در این بازار اتخاذ کرد چندان زیاد نیست. اما نکته مهم و وجه‌تمایز میان این‌دو، تصمیم آنها درباره تغییر نرخ مالیات برارزش افزوده و سود سرمایه است.

مک‌کین وعده داده بود که این مالیات را کم کند. اما اوباما گفته است این مالیات را تا ۳۰درصد افزایش خواهد داد. مالیات بر سود سرمایه و ارزش افزوده در تحولات مسکن در آمریکا نقش زیادی دارد و از این نظر برای سرمایه‌گذاران بازار مسکن مهم است.

تدابیر مالیاتی برای سازندگان مسکن می‌تواند آمریکا را تا سال‌ها در رکود مسکن و در نتیجه در رکود اقتصادی نگه دارد.

چند ماه پیش آخرین آجر از آخرین پروژه ساختمانی مسکونی شهر میامی آمریکا که گذاشته شد و این پروژه کامل شد، محلی‌ها با اطمینان گفتند که تا مدت‌‌ها دیگر شاهد ساخت‌و‌سازی در این منطقه نخواهند بود. سازندگان مسکن از سال ۲۰۰۳ بیش از ۲۳ هزار واحد مسکونی در امتداد سواحل میامی ساخته‌اند. بسیاری از این واحدها توسط سرمایه‌دارانی خریداری شد که در جست‌وجوی سود سریع و بازگشت سرمایه بودند. اما ناگهان همه‌چیز متوقف شد و بازار مسکن آمریکا ضرباهنگی متفاوت ساز کرد. اکنون حتی خوش‌بینانه‌ترین پیش‌بینی‌ها حاکی از آن است که تا یک نسل دیگر، هیچ جرثقیل ساختمانی در میامی بالا نمی‌رود.

وقتی صحبت از بازار مسکن آمریکا می‌شود باید برای بدترین پیش‌بینی‌ها آماده شد. جدیدترین شاخص قیمت مسکن متعلق به case shiller که قیمت‌ها در ۲۰ شهر را تحت پوشش خود دارد، نشان می‌دهد که ارزش مسکن از ماه اوت ۲ درصد دیگر کاهش یافته و اکنون میزان کاهش قیمت در این بازار در ۱۲ ماه گذشته به ۱۷ درصد رسیده ‌است. خود میامی به تنهایی هر ماه شاهد کاهش ۲ درصدی قیمت مسکن است. این کاهش طی یک سال گذشته به ۲۸ درصد رسیده‌است. در سانفرانسیسکو این کاهش ماهانه ۴ درصد است و در یک سال گذشته به ۲۷ درصد رسیده ‌است. البته در سراسر کشور و با درنظر گرفتن شاخص ملی، شرایط به این تیرگی نیست. در ماه سپتامبر فروش مسکن در کل آمریکا ۶ درصد افزایش یافته‌ است. این به آن معنی است که خریداران سرانجام به بازار روی خوش نشان داده‌اند. در لس‌آنجلس و حتی در میامی شواهدی وجود دارد که نشان می‌دهد بازار مسکن اندکی تکان خورده و مشتری جذب کرده‌است. اگر چه حراج‌ خانه‌ها ادامه دارد و قیمت‌ها همچنان رو‌ به کاهش است. بعضی بانک‌ها با فروش خانه‌ها زیر قیمت وام آن موافقت کرده‌اند. برای صاحبان خانه، خریداران و سیاست‌گذاران، چنین نشانه‌ای از بهبود بازار، پرسش جدی را مطرح می‌کند و آن این است که آیا رکودی که اکنون به اوج رسیده می‌تواند بازار مسکن را پشت سر بگذارد؟ به عبارت دیگر آیا این آخرین تلاش‌ها برای یک جهش ناامیدکننده است؟

تصویب طرح کمک مالی دولت به بانک‌ها، مسیر بهبود بازار مسکن را کند کرده‌است. در هفته‌های اخیر موسسات مالی از پذیرفتن فروش خانه‌ها زیر قیمت وام خودداری کرده‌اند تا ببینند آیا دولت وام‌های مشکل‌دار آنها را می‌خرد یا نه. آنها می‌خواهند ببینند با طرح نجات تصویب شده دولت، وام‌ها چگونه خریداری می‌شوند. این بانک‌ها منتظرند تا دولت در زمینه «وام‌های زیر آب» هم به آنها کمک کند. منظور از وام‌های زیر آب وام‌هایی است که به علت کاهش شدید قیمت مسکن، اکنون به رقمی بالاتر از ارزش خانه‌ها رسیده‌است. به همین دلیل وام‌دهندگان از پرداخت اقساط این وام‌ها خودداری می‌کنند. این افراد توانایی مالی پرداخت اقساط را دارند، اما چون قیمت وام اکنون از ارزش خانه‌ها بالاتر رفته، مالکان از بازپرداخت آن خودداری می‌کنند. از رقم۷۰۰ میلیارد دلاری دولت برای نجات نظام بانکی، ۵۰ میلیارد دلار به بیمه وام‌های به دردسر افتاده مسکن بانک‌ها اختصاص می‌یابد. اما خانه‌دارانی از این کمک مالی برای بازپرداخت وام مسکن خود بهره‌مند می‌شوند که بتوانند نسبت ۳۸ درصدی بدهی بانکی به درآمد خود را ثابت کنند. هدف از این کار کمک به کسانی است که در معرض از دست دادن خانه خود به دلیل ناتوانی در بازپرداخت وام بانکی هستند.

اینکه رییس‌جمهور جدید آمریکا چقدر در این طرح‌های نجات مسکن می‌تواند تغییر ایجاد کند، معلوم نیست. جان مک‌کین و باراک اوباما هر دو پیش از انتخابات وعده‌های زیادی در این باره داده‌بودند. اما حقیقتا معلوم نیست که اقدام آنها چه می‌تواند باشد و چه پیامدهایی خواهد داشت. پیشنهاد مک‌کین البته در این زمینه افراطی‌تر بود. او وعده اقدام دولت برای خرید بسیاری از وام‌های به دردسر افتاده را به هزینه خود دولت داده‌بود. اما این طرح تاثیر سنگینی بر بازار مسکن خواهد گذاشت؛ چرا که اگر وام‌گیرندگان بدانند که می‌توانند خانه‌هایشان را بدون هیچ‌هزینه‌ای از دولت پس بگیرند، دیگر انگیزه‌ای برای فروش آن ندارند. به این ترتیب بازار در رکود بیشتری فرو می‌رود. اما اوباما که اکنون رییس‌جمهور آمریکاست، پیشنهادات دیگری داده که تاثیر کمتری بر بازار خواهد داشت. او می‌خواهد انگیزه و محرکی برای بانک‌ها ایجاد کند تا وام‌های کنونی را بخرند یا تامین مالی کنند. او از قانونی حمایت می‌کند که به قضات اجازه می‌دهد وقتی صاحبان خانه ورشکستگی خود را اعلام می‌کنند، وام‌ها را ترمیم و اصلاح کنند. این تدبیری است که دولت از طرح نجات خود برای ترمیم وضعیت وال‌استریت حذف کرد. اما اکنون اوباما اعلام کرده که بار دیگر این طرح را اجرا خواهد کرد. در آمریکا در روزهای قبل از انتخابات، سایتی راه‌اندازی شده‌بود که نظرات صاحبان صنایع مختلف را از طریق نظرسنجی نسبت به دو نامزد این انتخابات یعنی مک‌کین و اوباما جویا می‌شد. در بخش سرمایه‌گذاران ملکی، نتیجه نظرسنجی نشان داد که این گروه از سرمایه‌گذاران به هیچ‌کدام از این دو نامزد امیدی ندارند. البته از آنجا که مک‌کین وعده کاهش مالیات و کم‌کردن هزینه‌ها را داده‌بود، سرمایه‌گذاران اندکی به او تمایل داشتند. مالیات بر ارزش افزوده برای سرمایه‌گذاران ملکی موضوع بسیار مهمی است و مک‌کین قول داده بود که این مالیات را پایین نگه دارد. اما اوباما گفته که این مالیات را به ۳۰ درصد افزایش می‌دهد. به این ترتیب اکنون که اوباما رییس‌جمهور آمریکا شده، عوامل بازار ملک و سرمایه‌های ملکی نگران به نظر می‌رسند.

هر چه که دولت انجام دهد، فروشندگان مسکن بهتر است که به قیمت‌های پایین عادت کنند. اکنون در سراسر آمریکا تعداد خانه‌های فروش نرفته بسیار بالاست. در میامی بیش از ۱۱۰ هزار خانه برای فروش گذاشته‌ شده و هیچ مشتری برایشان وجود ندارد. از سوی دیگر در ۹ ماه نخست امسال بیش از ۵۵ هزار مورد حراج جدید خانه ثبت شده‌است. در همین مدت بیش از ۱۹ هزار ملک با وام بانکی توسط بانک‌ها بازپس گرفته‌شده‌است. در کالیفرنیا متوسط قیمت مسکن در یک سال ۴۱ درصد کاهش یافته‌است.

اما اکنون حتی بدون شروع مداخله دولت، فروش خانه‌های به حراج گذاشته شده در آمریکا افزایش یافته‌است. در لس‌آنجلس و اطراف آن فروش خانه‌های حراج بانکی در ماه سپتامبر نسبت به سال گذشته ۸۳ درصد افزایش یافته‌است. با این حال هنوز بسیاری از آمریکایی‌ها راضی نمی‌شوند که خانه‌هایشان را به این قیمت ارزان در کسادی بازار بفروشند. آمار نشان می‌دهد که ۷۴ درصد از خانه‌ها در آمریکا در یک سال گذشته با افت شدید قیمت رو‌به‌رو شده‌اند.